Краснодар делает ставки

В погоне за офисами
По данным специалистов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, бизнес-центров класса А в Краснодаре на сегодняшний день нет. Все существующие офисные здания либо класса В, В-, С, либо вовсе не подлежат классификации.
Ставки аренды колеблются в пределах $400 за 1 кв. м в год без НДС. Доля свободных площадей в бизнес-центрах этого класса составляет всего 5%. Арендовать офисы в офисах класса С (а таких порядка 70% от общего количества офисных площадей в городе) можно по ставке $230 за 1 кв. м в год. Спрос на качественные помещения, говорят аналитики, во многом превышает предложение.
Большинство офисных помещений продается и сдается в центральной части города, где сосредоточено большинство производственных площадей, предприятий и складов, которые сегодня активно используются под офисы.
Однако, по словам местных игроков, после того как в городе сформировался спрос на качественные офисные помещения, девелоперы наперегонки кинулись восполнять этот пробел.
По данным C&W/S&R, до конца текущего года планируются к открытию офисные здания класса А и В: SAS business center (9345 кв. м); бизнес-центр на ул. Московская (6000 кв. м); БЦ на ул. Рашпилевская, 181 (7057 кв. м); «Машпромснаб» возводит на ул. Котовского офисное здание общей площадью 4000 кв. м. и др.
На пересечении ул. Красно­армейской и Гоголя в скором времени будет завершена реконструкция недостроя, который «превратится» в бизнес-центр «Центральный», общей площадь 17 770 кв. м.
Кроме того, местный «жилищный» девелопер «Девелопмент Юг» строит бизнес-центр класса А недалеко от центра Краснодара. Общая площадь здания составит порядка 55 000 кв. м. На рынок бизнес-центр выйдет в 2008–2009 гг.

Какая чудная игра
Сегодняшний сектор торговли, по данным ресурса Real Estate Krasnodar, насчитывает около 180 000 кв. м качественных торговых площадей.
К таковым можно отнести ТРЦ «Красная Площадь», который находится на пересечении Объездной дороги и ул. Дзержинского. Строительством объекта занималась местная девелоперская компания ЗАО «Рамо-М». ТЦ общей площадью 105 000 кв. м. был реализован на бывших производственных площадях. Строительство комплекса проходило в три этапа. На первом в июне 2003 г. открылся гипермаркет товаров для дома «Красная Площадь» (собственный бренд девелопера) общей площадью 15 000 кв. м и торговая галерея. Общая площадь 1-й очереди составила 30 000 кв. м. Во 2-й фазе, концепцию которой разрабатывали специалисты SMT Development, на 30 000 кв. м открылась торговая галерея «под атриумом» и продуктовый гипермаркет «Мосмарт». Завершающая фаза (ноябрь 2006 г.) включила в себя 3 этажа бутиков и мультиплекс местного оператора «Монитор», занявший два этажа в ТЦ. А также первый ресторан «Макдональдс», который арендовал помещение в цоколе комплекса.
На территории ТЦ действует детский развлекательный центр «Джунгли» площадью 2000 кв. м. Покупательский трафик «Красной Площади» немал. По данным девелоперской компании объекта, в будни ТЦ посещает 16 000–20 000 человек, по выходным – 25 000–30 000 человек. Арендовать площади в ТЦ можно по цене $270–$1500 за 1 кв. м в год. В планах девелопера дальнейшее развитие объекта – расширение фэшн-зоны, строительство многоярусной парковки. Однако местные игроки настроены довольно скептически. По их мнению, у этого объекта уже есть свой покупатель. Да и торговых брендов такого уровня на весь ТЦ не найти.
На ул. Индустриальной работает ТРК «Сити-Центр», общей площадью 22 000 кв. м. Реализацией комплекса занималась местная девелоперская компания «Сити-Центр». На трех этажах комплекса расположились «якоря»: «Перекресток» и мультиплекс «Сити de luxe», а также торговая галерея и фуд-корт, состоящий из местных операторов. Незначительную часть третьего этажа «Сити-Центра» занимает картинная галерея. Для покупателей комплекса предусмотрен ряд сервисных услуг: камера хранения, гардероб и пр. В планах девелоперской компании также переориентация ТЦ в более высокий ценовой формат. Сейчас комплекс рассчитан на доход «средний – выше среднего», в скором времени девелопер намерен довести 30% арендаторского состава до «люксового». В настоящее время в «Сити-Центре» порядка 10% арендаторов класса люкс.
Посещаемость «Сити-Центра, по данным собственника проекта, составляет порядка 230 000–250 000 человек в месяц. Ставки аренды на сегодняшний день колеблются от $700 до $1300 за 1 кв. м в год. Договоры аренды заключены на 3–5 лет, за исключением мультиплекса (7 лет).
Пожалуй, эти объекты – наиболее крупные в городе. Остальные, даже превышающие по площади вышеперечисленные, – ТК без концепции. Например, ТК «Центр Города», который расположился на ул. Красной. Его общая площадь составляет 26 000 кв. м. На его территории под открытым небом выстроились ряды торговых операторов, как известных федеральных брендов, так и местных. По аналогу построен и ТРЦ SBS площадью 80 000 кв. м, строительство которого вела одноименная компания. Свою популярность SBS завоевал огромным развлекательным комплексом «Семь Звезд». Его площадь составляет 25 000 кв. м. На трех этажах работают боулинг, бильярд, игровые автоматы, стимуляторы, детский центр, 8-зальный мультиплекс, фуд-корт, рестораны и многое другое. Это первый в городе развлекательный центр (построен в 2002 г.), пользующийся большой популярностью у молодежи. Однако, несмотря на это, в будни в комплексе немноголюдно. «SBS – это центр «выходного дня», – признают собственники объекта. Но ситуация изменится с открытием 2-й очереди ТРЦ. Уже заканчивается строительство гипермаркета Auchan, открытие которого запланировано на середину декабря 2007 г. Во II квартале 2008 г. откроется Leroy Merlin. В I квартале 2009 г. закончится строительство торговой галереи, которая будет интегрирована с существующим развлекательным центром в единое здание. Кроме того, на территории комплекса будет построен многоуровневый паркинг на 1000 машин. Всего же количество парковочных мест в SBS (с учетом ввода нового паркинга) составит 3500. Общая площадь ТРЦ SBS по окончании строительства 2-й очереди составит 160 000 кв. м. На сегодняшний день ставки аренды в комплексе – $960–1440 за 1 кв. м в месяц.
Этот же девелопер реализовал еще один объект – ТОЦ «Кавказ-М», который обосновался на месте бывшей мебельной фабрики. Общая площадь объекта – 67 000 кв. м, из которых под офисы задействовано почти 80% всех площадей комплекса. Ставки аренды на офисные помещения – $270–400 за 1 кв. м в год. «Якоря» «Кавказа-М» – «Техносила», «Патэрсон», «Торговый Дом СБС» (мебель). На подходе открытие еще одного «якоря» – оператора фаст-фуда «Ростик’с». Остальные площади в комплексе сданы мелкой нарезкой. Аренда торговых площадей в «Кавказе-М» стоит $400–460 за 1 кв. м. в год. Но третий этаж, на котором расположились несетевые местные операторы, практически пустует. Очевидно, сказывается близость к торговому комплексу «Центр Города». В ближайших планах девелопера – реконцепция объекта.
Специалисты компании C&W/S&R отмечают, что в городе наблюдается явная нехватка качественных торговых площадей. По их мнению, спрос в разы превышает предложение. Однако, по их подсчетам, к 2010 г. картина кардинально изменится. К этому моменту, если все заявленные проекты будут реализованы, показатель обеспеченности качественными арендопригодными торговыми помещениями составит 640 кв. м на 1000 жителей. Для сравнения – на сегодняшний день на 1000 краснодарцев приходится 114 кв. м (данные C&W/S&R).
А заявлено проектов действительно много. На Ростовском шоссе DVI Group построит ТРЦ общей площадью 90 000 кв. м. «Якорями» комплекса будут продуктовый гипермаркет площадью 15 000 кв. м, OBI (17 000 кв. м), 9-зальный мультиплекс и детский развлекательный центр. Изюминка проекта, говорят в DVI Group, – большая летняя терраса комплекса. Открытие ТРЦ намечено на I квартал 2009 г.
В центре города, на пересечении ул. Красная, Северная и Головатого, инвестиционная компания «ТПС» ведет строительство ТРЦ «Краснодар Сити», общая площадь которого составит 94 000 кв. м. Из «якорей» планируются продуктовый супермаркет (3000 кв. м), гипермаркет электроники и бытовой техники (4000 кв. м) и мультиплекс (5000 кв. м) Имена арендаторов еще не известны. Завершится строительство осенью следующего года. Эксклюзивный агент проекта – компания Jones Lang LaSalle.
BV Development на пересечении ул. Сормовской и Старокубанской строит ТРЦ общей площадью 110 000 кв. м., «якорями» которого станут магазин товаров для дома, продуктовый гипермаркет, спорттовары, электроника, детские товары. Это сетевой проект, который будет реализовываться во многих региональных городах. Открытие комплекса запланировано на IV квартал 2008 г. Эксклюзивный агент проекта – Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.
На Восточно-Кругликовской ул., по данным специалистов CB Richard Ellis Noble Gibbons, возводится гипермаркет «Мосмарт».
На трассе Краснодар – Кро-поткин в 2009 г. появится lifestyle center OZ, строительство которого ведет московская компания AIM Property Development. OZ расположится на участке площадью почти 37 га. Общая площадь комплекса составит 207 568 кв. м., из которых торговая галерея займет порядка 52 551 кв. м, якорные арендаторы – 42 924 кв. м. Также в OZ разместится студия региональной FM-радиостанции, каток, 12-зальный мультиплекс, рестораны, кафе, фуд-корт, детская игровая площадка и др. Якорные арендаторы – гипермаркет и DIY. Эксклюзивный агент проекта – CB Richard Ellis Noble Gibbons.
На границе Краснодара, в республике Адыгея, шведский ритейлер IKEA возводит ТРЦ «Мега» общей площадью 130 000 кв. м. Открытие намечено на следующий год. Также идет строительство ТРЦ «Калинка-Малинка» (сетевой проект компании ADM Group) общей площадью 150 000 кв. м.
Все заявленные проекты открываются с развлекательной составляющей. Местные игроки качают головой – рынок развлечений пресыщен, и краснодарцев уже не удивишь даже ролледромом в ТЦ. По данным местных специалистов, рынок развлечений в городе начал развиваться в 2002 г. За три года в Краснодаре были введены в эксплуатацию 5 крупнейших в городе РЦ/ТРЦ: «Семь звезд», «Европа», «Квартал», «Красная площадь», «Сити-центр». И на сегодняшний день ощущается недостаток операторов, действующих в этом сегменте. Разнообразить «начинку» своего объекта девелопер может с помощью фитнес-клуба, считают местные специалисты.
Ведущая торговая улица Краснодара – Красная. По протяженности и активности ее можно сравнить с Невским пр-том в Санкт-Петербурге. На ней открывают свои магазины ведущие федеральные и местные бренды. По данным специалистов Real Estate Krasnodar, аренда одного «квадрата» здесь обходится в $1200–1800, а стоимость 1 кв. м небольших помещениях – $5000–10 000. Большим спросом пользуются помещения 100–200 кв. м. Как говорят местные игроки, купить площади на этой улице практически невозможно.

Перспективные ниши
Гостиничный фонд Краснодара сегодня представлен 63 отелями, из которых действующих – 59. Из них к категории 2* принадлежат 14 гостиниц, 6 – к «трешкам», под категорию 4* попали 4 гостиницы. Пятизвездочных отелей нет (данные Real Estate Krasnodar). В планах отцов города строительство отелей международного уровня с привлечением к управлению международных операторов.
По информации Real Estate Krasnodar, в 2009 г. на пересечении ул. Красная и Мира планируется открыть отель под управлением оператора Accor Group – Ibis. Для этого будет реконструирована гостиница «Центральная». Еще один отель под управлением Accor – Novotel на 250 номеров – откроется на месте Первой городской больницы. В этом же году ожидается приход еще одного международного оператора – Marriott. Отель на 262 номера и 49 апартаментов построят на месте бывшего кинотеатра «Россия».
Строительство нескольких гостиниц запланировано на ул. Молодежная, Новаторов, Дмитриевская дамба и ул. Кубанонабережной. Более подробной информации об этих объектах нет. Пока они только одобрены Градостроительным советом Краснодара.
Складской сектор города сегодня представлен в основном староформатными помещениями. По данным специалистов Macon Realty, общее количество складских площадей в Краснодаре насчитывает 152 000 кв. м, из которых склады класса В – 12 000 кв. м, класса С – 135 700 кв. м. Средняя арендная ставка по некачественным складам $46–90 за 1 кв. м. в год.
С приходом в город крупных федеральных ритейлеров, таких как Auchan, Leroy Merlin и пр., спрос на качественные склады, говорят местные аналитики, возрос. Однако, несмотря на это, складские девелоперы пока не торопятся в город со своими проектами.