Российский логистический рынок характеризуется следующими факторами:
• Централизация: основные грузопотоки проходят через распределительные центры, расположенные в Московском регионе.
• Возможность доставки грузов на большие расстояния: ритейлеры - движущая сила развития логистических рынков - доставляют грузы на значительные дистанции (500 км и больше), и в региональные магазины товары нередко попадают прямо из центрального склада, расположенного в Московском регионе, Санкт-Петербурге или другом крупном городе.
Основная доля арендованных и купленных складских площадей приходится на Московский регион.
Структура поглощения, 2010 г.
В результате вышесказанного, города в радиусе 500-700 км от Москвы традиционно отстают в развитии сегмента складской недвижимости. Активизация логистических рынков началась за несколько лет до кризиса, ограничиваясь лишь крупными городами. Ухудшение экономической ситуации в 2008-2009 гг. вновь затормозило строительство современных складов в регионах России.
В 2010 г. началось оживление региональных рынков: объем сделок в сегменте складов классов А и В за пределами Московского региона по итогам 2010 г. превысил 320 тыс. м2 (совокупная площадь известных на рынке сделок), что более, чем в 2 раза больше показателя 2009 г. (147 тыс. м2). I квартал 2011 г. продолжил эту тенденцию: объем региональных сделок возрос на 40%. Известно о поглощении в I кв. 2011 г. 59 тыс. м2 (в I кв. 2010 г. - 42 тыс. м2).
Оживление региональных рынков: точки роста
Наиболее перспективными для строительства складов можно назвать несколько российских городов, являющихся распределительными центрами для грузопотоков по всей России. Рынки складской недвижимости этих регионов восстанавливаются медленнее, чем рынок Московской области, но не вызывает сомнений, что в скором времени спрос на качественные склады в этих городах достигнет уровня, при котором строительство снова будет привлекательным для девелоперов.
Санкт-Петербург
Крупнейший порт северо-западного региона пропускает через себя более половины экспортных грузов, перевозимых в Россию морем. Большинство грузопотоков из Азии в центральную часть России следует через Европу и Большой порт Санкт-Петербурга.
Таким образом, потенциал города как распределительного логистического узла весьма велик.
Санкт-Петербург находится на втором месте после Москвы по объему оборота розничных сетей: около 300 млрд руб./год (в Москве - около 360 млрд руб./год). С 2007 г. прирост розничного товарооборота превысил 70% (Росстат). Северная столица является следующим после Москвы по значимости рынком для развития российских и международных торговых сетей.
В Санкт-Петербурге и вокруг него функционирует около 1,1 млн м2 складских площадей класса А и 700 тыс. м2 площадей класса В. Девелоперская активность, снизившаяся в кризис, во втором полугодии 2010 г начала постепенно восстанавливаться, однако результаты этого оживления будут заметны не раньше 2012 г. В 2010 г. было введено в эксплуатацию около 100 тыс. м2 складских площадей, в 2011 ожидается ввод 80 тыс. м2.
Спрос на складские площади растет, c 2010 г. на рынке было заключено несколько крупных сделок аренды складских площадей. В 2011 г. компания «Алиди» арендовала 5 тыс. м2 в логопарке Raven Russia - Пулково, «Самсон Опт» заняла 6 тыс. м в логопарке «Raven Russia -Шушары» и др.
Уровень вакантных площадей, возросший в 2009 г. до 35%, к концу I квартала 2011 г. снизился до 16% (в среднем для классов А и В).
Ставки с начала 2011 г. начали расти, в апреле запрашиваемые ставки составили 95-115 $/м2/год в классе А и 80-110 $/м2/год в классе В (triple net).
Екатеринбург
Рост оборота розничной торговли Свердловской области с 2007 г. превысил 85%, товарооборот розничных сетей превышает 70 млрд руб. в год (Росстат).
В Екатеринбурге работает большинство федеральных розничных сетей, продолжается выход новых ритейлеров. В частности, в 2011 г. в город приходят «Леруа Мерлен» и «Касторама».
Город является стратегическим узлом, обеспечивающим связь между Европейской и Азиатской частями страны, также через него проходят логистические потоки всей Свердловской области.
В Екатеринбурге функционирует несколько современных складских комплексов, к классу А относится 290 тыс. м2 складских площадей, к классу В - 115 тыс. м2.
Крупнейший строящийся складской проект - «Терминал Чкаловский», очередные фазы которого должны быть построены в 2011 г. Общая запланированная площадь комплекса - 250 тыс. м2. Также в городе реализуется несколько небольших проектов. Стоит отметить, что до кризиса в городе планировалось строительство значительного количества складских площадей, на сегодня остаются «замороженными» проекты общей площадью около 1 млн м2.
Следующее после северной столицы место в списке наиболее перспективных для развития складской недвижимости городов Екатеринбургу обеспечила самая высокая среди региональных городов заполняемость складских комплексов класса А - уровень вакантных площадей в мае 2011 г. составил всего 3%, самый низкий показатель для складских рынков региональных городов.
Новосибирск
Новосибирская область является лидером Сибирского ФО по обороту розничной торговли на душу населения: 9,9 тыс. руб./мес. (данные за февраль 2011 г., Росстат). Объем товарооборота розничных сетей в регионе приближается к 50 млрд руб./год.
В городе и области представлено большинство федеральных розничных сетей. В 2011 г. в Новосибирск пришли Media Markt и О'Кей.
Новосибирск является важнейшим логистическим узлом Сибири, через который проходят транспортные коридоры, идущие, в том числе, в Среднюю Азию и на Дальний Восток.
Рынок складской недвижимости Новосибирской области является достаточно развитым, на нем присутствует несколько крупных логистических операторов (Itella NLC, Tablogix, FM Logistic).
К классу А относится около 300 тыс. м2, к классу В -70 тыс. м2. В Новосибирске представлены проекты крупных сетевых девелоперов складов: Raven Russia (Логопарк «Обь», 105тыс. м2) и PNK Group (PNK Толмачево, 90 тыс. м2).
Уровень вакантных площадей в складских комплексах класса А составляет около 30%. Арендные ставки в лучших проектах - $110-115/м2/год (triple net).
Ростов, Краснодар
Ростовская область и Краснодарский край являются лидерами по обороту розничных сетей в России после Москвы и Санкт-Петербурга (по итогам 2009 г. - 69 и 74 млрд соответственно, данные Росстат).
Федеральные торговые операторы широко представленных в Краснодаре и Ростове, продолжается открытие новых магазинов (в 2011 г. откроются очередные магазины «Ашан», «Декатлон», «О'Кей», «М.Видео» и др.).
Рынок складской недвижимости в ЮФО начал развиваться незадолго до кризиса, единственный крупный логистический комплекс класса А введен Raven Russia в 2009 г. в Ростове-на-Дону (86 тыс. м2). На текущий момент в 1-ой фазе проекта реализовано 82% площадей. Среди крупных арендаторов логопарка «Дон» - компании X5 Retail Group, Auchan, Roslogistics. Общая площадь складов класса А в Ростове не превышает 100 тыс. м2, класса В - 65 тыс. м2. В Краснодаре складов класса А пока нет, к классу В можно отнести не более 20 тыс. м2 складских площадей.
До кризиса в Краснодаре и Ростове было заявлено значительное количество крупных складских комплексов - развивать площадки планировали Евразия Логистик, Parkridge Holdings, Quinn Group, MLP. Компания «Девелопмент-Юг» заявляла о развитии вблизи Краснодара сети складских комплексов общей площадью 450 тыс. м2. В кризис планы были пересмотрены, строительство пока не возобновлено.
Перспектива второго эшелона
Ряд российских городов являются центрами притяжения для торговых и производственных компаний, что должно послужить катализатором для развития рынков качественной складской недвижимости. Однако близость этих городов к более крупным логистическим узлам позволяет организовать доставку грузов непосредственно в магазины, минуя местный склад. В результате спрос на складские площади в таких городах «второго эшелона» на сегодня остается недостаточным для активного развития складских проектов.
Тем не менее, с ростом спроса и стоимости аренды складов в более крупных городах и с дальнейшим развитием розничных сетей потребность в складских мощностях будет возрастать. В связи с этим несколько российских регионов обладают потенциалом, который проявится в среднесрочной перспективе.
Казань
Столица Татарстана является одним из крупнейших транспортных и логистических узлов России, самым стабильно развивающимся городом Поволжья.
Казань известна бурным развитием сегментов торговой и офисной недвижимости - эти сегменты вплотную приблизились к точке насыщения за 2-3 года до кризиса. При этом складской сегмент начал формироваться уже после насыщения города торговыми площадями.
В регионе представлены федеральные 3Р1_-операторы1 Prologics и Smart Logistics Group, а также поволжская компания «С-Лоджистик».
Общий объем складских площадей класса А в Казани составляет 290 тыс. м2, к классу В можно отнести лишь незначительную часть предложения, основная доля складского рынка представлена объектами советской постройки. Спрос на качественные площади в настоящее время удовлетворен двумя крупными объектами - Q-Park (83 тыс. м2) и «Биек Тау» (160 тыс. м2).
Доля вакантных площадей в среднем по рынку составляет около 15%.
Воронеж
В Воронеже активно развивается розничная торговля, подтверждением чего служит значительное увеличение объема качественной торговой недвижимости в городе (с 360 тыс. м2 на конец 2009 г. до 680 тыс. м2 на конец 2010 г., т.е. почти в 2 раза).
Оборот розничной торговли с 2007 г. возрос более, чем на 80%. В городе представлены основные крупные розничные игроки, в 2010 г. открылись магазины «Ашан», «Декатлон», «Леруа Мерлен», H&M и др.
Относительная близость к Москве позволяет многим участникам рынка обходиться без распределительных центров в Воронежской области. В 2009-2010 г. в городе введено 2 крупных складских комплекса класса А, и на сегодня предложение современных складов в городе достаточно для удовлетворения спроса в среднесрочной перспективе: класс А - 100 тыс. м2, класс В - 43 тыс. м2, уровень вакантных площадей превышает 30%.
Волгоград
Город является одним из основных опорных транспортных узлов России (транспортные коридоры «Север-Юг» и «Транссиб»).
С 2007 г. товарооборот Волгоградской области вырос более чем на 75%. Оборот розничной торговли, формируемый розничными сетями, составляет более 40 млрд руб./год (Росстат).
Рынок складской недвижимости Волгограда находится на начальном этапе развития. В городе нет современных спекулятивных складов, участники рынка хранят товары в помещениях советской постройки или строят собственные распределительные центры (Metro Cash&Carry, «Магнит»).
До кризиса о планах реализации крупных логистических терминалов заявляли компании «Евразия Логистик» и Hochtief AirPort GmbH, в настоящее время проекты «заморожены» на стадии выбора участка.
Нижний Новгород
Географической положение Нижнего Новгорода является выигрышным с точки зрения развития логистической инфраструктуры. Через город проходят автодороги федерального и регионального значения: трассы Р158, Р125, Р152, Р159 и М7 (последняя является частью Панъевропейского транспортного коридора № 2, самого загруженного участка МТК «Транссиб»).
В докризисные годы спрос на качественные складские площади рос на 20-30% в год. Основную долю спроса формировали крупные торговые операторы, активно выходящие на рынок Нижегородской области. С 2007 г. оборот розничной торговли в области вырос более чем на 75% (Росстат).
Общий объем качественных складских площадей составляет 185 тыс. м2, к классу А относится 85 тыс. м2 (крупнейшие проекты - «Волжский индустриальный парк» и логистический комплекс 3PL-оператора «Алиди»). После 2009 г. новых проектов не вводилось, весной 2011 г. Amstar Global Partners и Griffin 2 Development объявили о строительстве второй очереди «Волжского индустриального парка».
Самара
Еще один крупный транспортный узел России, через который пролегают кратчайшие пути из Центральной и Западной Европы в Сибирь, Среднюю Азию и Казахстан.
По обороту розничной торговли на душу населения Самарская область находится на 5-ом месте в РФ, товарооборот розничных сетей в регионе приближается к 60 млрд руб./год.
Из крупных SPL-операторов в регионе представлены ItellaNLC и STS Logistics.
Объем качественного складского предложения составляет около 250 тыс. м2, из них к классу А относится 140 тыс. м2, к классу В - 110 тыс. м2. При этом на рынке региона не представлено ни одного проекта федеральных сетевых девелоперов складов.
Уфа
Уфа — единственный город, соединенный с Москвой сразу двумя федеральными автомагистралями - М5 Урал и М7 Волга. Кроме того, город сам по себе является крупным промышленным и транспортным центром России.
Незадолго до кризиса (в 2006-2008 гг.) рынок Уфы заинтересовал крупных федеральных ритейлеров, что спровоцировало рост спроса на качественные складские площади. Развитие ритейла в регионе продолжается, оборот розничной торговли в республике Башкортостан с 2007 г. вырос почти в 2 раза. Из новых для Уфы ритейлеров необходимо отметить «Ашан» и «Леруа Мерлен», которые приходят в регион с долгожданным открытием в Уфе ТРЦ «Мега».
Перед кризисом ряд федеральных и международных девелоперов и инвесторов заявили о планах реализации в регионе крупных складских проектов, среди них - «Евразия Логистик», Raven Russia, Quinn Group. Общая площадь заявленных комплексов достигла 700 тыс. м2, однако кризис внес свои коррективы, и большинство проектов было «заморожено». В городе был введен только один склад класса А - логистический парк «Сигма» (I очередь -35 тыс. м2). К классу В и В- можно отнести не более 40 тыс.
Челябинск
Второй по значимости город Уральского федерального округа находится вблизи границы Европы и Азии, через него проходит большой транспортный поток из Казахстана и Екатеринбурга.
Челябинская область относится к регионам с наиболее динамично развивающимся потребительским рынком -оборот розничной торговли с 2007 г. возрос более чем на 75%, товарооборот розничных сетей в 2009 г. составил почти 42 млрд руб.
Рынок складской недвижимости развивался в регионе крайне медленно, что объясняется близостью к Екатеринбургу - крупнейшему распределительному центру Урала. Тем не менее, в результате экспансии сетевых ритейлеров начал формироваться спрос на качественные складские площади, который, впрочем, сошел на нет в результате кризиса. Крупных логистических операторов на рынке Челябинской области не представлено.
В регионе нет ни одного складского комплекса класса А, к классу В условно можно отнести не более 60 тыс. м2. В существующих проектах уровень свободных площадей не превышает 15%. В случае сохранения стабильной экономической ситуации спрос на качественные складские площади возрастет, что вновь привлечет в регион крупных федеральных девелоперов складов.
Красноярск
Административный центр Красноярского края является одним из крупнейших транспортных узлов Восточной Сибири.
Красноярский край - второй по площади регион Росси, но плотность населения края сравнительно низка. Позитивным фактором может являться рост оборота розничной торговли, наблюдаемый в последние годы -с 2007 г. показатель вырос почти на 75% (Росстат).
В регионе скоро откроются первые магазины «Ашан» и «Леруа Мерлен». Известный «первопроходец» перспективных рынков Auchan Group заявил о планах выхода в Красноярск, что, по опыту других городов присутствия, может послужить сигналом для других торговых операторов к активному выходу в регион.
До кризиса крупные ритейлеры строили в регионе собственные распределительные комплексы («Эльдорадо», «Алпи»), спрос на качественные склады был очевиден.
В городе всего два складских комплекса класса А, оба введены силами местных логистических компаний: «СТК-Логистика-Красноярск» (22,5 тыс. м2) и «Тетра-Логистик» (15 тыс. м2). Общий объем качественных складов (классы А и В) не превышает 50 тыс. м2. Свободными остаются 20-25% складских площадей.
О создании индустриального парка «Краскарго» на участке в 21 Га заявляла компания «Юнитекс Логистик», проект был остановлен, ведется поиск соинвесторов. Из сетевых девелопреров заявить о планах строительства склада успела только «Евразия Логистик», однако проект был «заморожен» на этапе выбора участка.
Заключение
Для возобновления строительства складской недвижимости в региональных городах России необходимо выполнение следующих условий:
IZ Спрос на складскую недвижимость в регионе должен быть достаточным для поглощения новых складских проектов;
И Доходность складских комплексов должна быть достаточно высокой - срок окупаемости не должен превышать 6-7 лет.
В среднесрочной перспективе можно ожидать, что спрос активизируется и существующие складские комплексы будут полностью заполнены. Однако арендные ставки для складских помещений в региональных городах не позволяют ожидать окупаемости проекта ранее, чем через 10-12 лет, что является неприемлемым для большинства девелоперов.
