Московские гостиницы: медленно, но верно

К концу первого полугодия московский гостиничный рынок подошел с хорошими результатами: закрепился объем спроса на гостиничное размещение, при этом загрузка стабилизировалась на уровне 60%, а показатели средней цены за номер (ADR) даже превысили прогнозы. Таковы результаты последнего исследования Jones Lang LaSalle Hotels.
12575

Автор: CRE
Наиболее уверенный рост доходности на номер (RevPAR) был зафиксирован в гостиницах категории mid-market (+10,6% в рублях и +16,6% в долларах).  В среднем, по сравнению с началом 2010 г., средняя цена на номер в московских гостиницах достигла 6280 руб., или $220, увеличившись на 8,4% в рублях и на 14,5% - в долларах, соответственно. Однако на фоне продолжающейся неопределенности в глобальной экономике и политике, а также выросшего объема предложения, ожидать возвращения ADR на докризисные высоты в ближайшие 7-10 лет не следует.

Марина Усенко, Исполнительный вице-президент и глава Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ, отметила: «Вместе с тем, возвращения к прежним показателям и вершинам по-прежнему ждать не приходится - не в последнюю очередь из-за возросшего объема предложения, но в основном поскольку стабилизация спроса не сопровождалась качественным изменением этого самого спроса. По крайней мере, для московского рынка».

Несмотря на средний прирост уровня загрузки в 5,1 п.п., недельные паттерны загрузки гостиниц остались прежними, и восстановление загрузки городских гостиниц происходило лишь будние дни. Наконец, сохраняющийся режим экономии средств со стороны клиентов препятствуют повышению тарифов и осложняет переговоры с крупными туроператорами.

Со своей стороны, гостиничный бизнес также продолжает работать в режиме скрупулезного контроля над расходами, отказавшись от экстравагантных «имиджевых» затрат. После сокращений вакансий и временного моратория на повышение зарплат в 2009-2010 гг., управляющие вынуждены фиксировать увеличение фонда оплаты труда: рост зарплат в 2011 г. в среднем составил 8-10%, а размер суммарных социальных страховых взносов (то, что до 2010 г. формировало Единый Социальный Налог) увеличился с 26 до 34%. Наконец, помимо зарплат, с начала 2011 г. по традиции выросли тарифы на коммунальные расходы (на электричество  на 18% по сравнению с 2010 г.). Результатом подобного увеличения операционных расходов (от 15 до 20% в среднем по рынку) становится довольно ощутимое давление на операционную маржу гостиниц, которая, впрочем, все еще превышает аналогичные показатели для других рынков.

После увеличения номерного фонда «современного стандарта» практически на 19% в 2010 году, темпы роста предложения в ближайшие несколько лет будут существенно ниже, что неудивительно, учитывая осторожное восстановление ликвидности рынков, а также некоторое торможение на девелоперском фронте, вызванное как пост-кризисными заменами в строю активных и финансово состоятельных девелоперов, так и нарушением привычного status quo в строительном комплексе Москвы связи с прошлогодней отставкой мэра Ю.М.Лужкова и заменой практически всей его команды.

В условиях роста конкурентного давления со стороны новых гостиниц, успешно работающие объекты (Marriott Grand, Marriott Aurora, Baltschug Kempinski, Ararat Park Hyatt, Novotel Moscow Centre), уже практически восстановившие свой докризисный уровень загрузки в будние дни, начинают решаться на реконструкцию и обновление, которые, однако, будут проводиться постепенно, в течение нескольких лет.

Инвестиционный рынок Москвы характеризуется рядом положительных трендов – повышением ликвидности рынка (по сравнению с 2009-2010 гг.), а также большей готовностью банков финансировать сделки в сфере недвижимости. Инвесторы проявляют активный интерес к гостиничным объектам – как готовым гостиницам, так и девелоперским проектам. Ожидаемые ставки доходности по гостиничным объектам находятся в диапазоне 10-11%, однако все еще применяются к сегодняшним показателям EBITDA, что отражает сохраняющиеся у инвесторов опасения в отношении ограниченного потенциала роста доходов в средне- и даже долгосрочной перспективе.

С точки зрения привлекательности для инвесторов Москва остается рынком №1 в России, но московский рынок гостиничных инвестиций все еще нельзя назвать полностью сформировавшимся. Тем не менее, начало 2011 года ознаменовалось знаковой продажей гостиницы «Ритц-Карлтон» казахстанскому инвестфонду. Положительные тенденции гостиничного рынка позволяют говорить о заключении до конца года минимум еще 1-2 сделок.



журнал CRE 17 (395)

Октябрь 1
Журнал CRE №17 (395) доступен как в печтной версии, так и в PDF-формате. Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Union Brokers unionbrokers.ru/     MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:  Актуально НЕПРОСТОЕ БУДУЩЕЕ ВРЕМЯ Прогнозы на ближайшие перспективы исключают локдаун   Тема номера ВРЕМЯ КУРЬЕРА Почему доставка остается ложкой дегтя для развития e-commerce и омникан...

Популярное

Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (4 - 10 октября)

Назначения в CBRE, FM-оператор для Павелецкой Плазы, открытие ТРЦ Грозный Молл и отчет об офисной конференции, организованной CRE Event.
11.10
Игроки рынка

LCM выделила услуги для ритейлеров в отдельное направление

Сейчас LCM Retail сотрудничает с 20 ритейлерами, заинтересованными в активной экспансии в регионы.
11.10
Проект

«Пионер» приступил к строительству торгово-офисного центра

Общая площадь ТОЦ Botanica составит почти 90 тыс. кв. м. Ввод запланирован на 2024 год.
13.10
Назначения

В Cushman & Wakefield 5 новых назначений

Компания объявила о назначениях международных партнеров и партнеров по региону ЕМЕА.
14.10
Сделка

«Сберлогистика» арендует 55 000 кв. м под Воронежем

Компания займет складские помещения в логистическом комплексе «XXI век», первая очередь которого будет введена в эксплуатацию в 2022 году.
12.10
Назначения

Павел Люлин расстался с SVN

Павел Люлин, бывший управляющий директор SVN Eastward Property Management, заявил об уходе из компании. 
14.10
Открытие

В Москве появился крупнейший даркстор Vprok.ru Перекрёсток

X5 Group открыла самый крупный даркстор Vprok.ru Перекрёсток общей площадью 37 тыс. кв. м в Саларьево.
13.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre