Появление инвестиционных фондов в современном смысле этого слова относят к середине XIX века. Считается, что первый инвестиционный фонд в мире был основан в Бельгии в августе 1822 года. В России по понятным причинам история паевых фондов существенно короче – первый фонд появился только в 1996 году. При этом первые российские ПИФы были ориентированы на инвестиции в акции и облигации, и только позднее, по мере развития и усложнения рынка коллективных инвестиций возник такой институт как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Полноценное правовое регулирование фонды этого типа получили в 2002 году, тогда же – в 2002-2003 годах были зарегистрированы первые фонды такого типа и практически сразу начался их быстрый рост.
Отставание в идеях экономического развития имеет свои прелести – можно использовать опыт других стран, прошедших этим путем задолго до тебя. Финансовые рынки – наглядный тому пример. Менее чем за 10 лет Россия прошла путь, на который в нормальных условиях другим странам потребовалось порядка 100 лет. Однако это не означает, что правила игры установлены раз и навсегда – их, к сожалению, нельзя просто переписать у соседнего более развитого государства. Поэтому правила работы ПИФов в России продолжают меняться, принося инвесторам как радости, так и огорчения.
Что же такое ЗПИФ недвижимости в России? Как и другие инвестиционные фонды – это инструмент коллективных инвестиций. В идеальном варианте множество частных инвесторов передают свои средства профессиональной управляющей компании, которая используя свои уникальные опыт и знания, управляет этими средства, выбирая объекты инвестирования, оценивая соотношение риска и вероятной прибыли. В случае с ПИФом недвижимости основным объектом инвестирования выступают недвижимое имущество, право аренды этого имущества, иные
имущественные права, связанные со строительством, реконструкцией объектов недвижимости, а также проектная документация для строительства или реконструкции таких объектов.
ЗПИФы недвижимости могут извлекать доход путем:
- приобретения земельных участков и производства необходимых действий, направленных на повышение их стоимости (оформление изменения категории земли, проведение межевания, переоценки);
- строительства и реконструкции объектов, как жилой, так и коммерческой недвижимости с последующей их эксплуатацией или продажей;
- эксплуатации коммерческих или производственных объектов недвижимости, сдачи их в аренду.
Популярность ЗПИФов недвижимости росла вслед за стремительным ростом цен на саму недвижимость. В условиях постоянного непрерывного роста цен фондам зачастую вообще не надо было предпринимать никаких активных действий – через несколько лет приобретенные земельный участок или здание вырастали в цене, даже если никто не пытался их реконструировать и улучшать. Простая перепродажа приносила вполне весомый доход. В силу на протяжении каждого года существования ПИФов недвижимости их число увеличивалось на 25-60%.
Согласно данным портала pif.investfunds.ru по состоянию на 31.03.2011 года в России насчитывается 579 ЗПИФов недвижимости. Размер их активов превысил 134 млрд. рублей, что составляет около 30% стоимости активов всех российских инвестиционных фондов. Другие источники приводят еще более впечатляющие цифры – до 300 млрд. рублей.
Популярность ЗПИФов недвижимости была обусловлена несколькими факторами:
- увеличение стоимости недвижимости зачастую требовало объединения капиталов нескольких инвесторов для приобретения перспективных объектов;
- обособление имущества ЗПИФа как от имущества пайщика, так и от имущества управляющей компании позволяет дополнительно защитить актив от недружественных посягательств или, например, претензий кредиторов;
- недвижимость традиционно рассматривается как низкорискованный объект для инвестиций;
- ЗПИФ, не являющийся сам по себе, юридическим лицом, получал ряд налоговых льгот – не уплачивались налог на имущество, земельный налог, а налог на прибыль пайщики уплачивали только при погашении пая или при получении промежуточных выплат.
Все эти факторы привели к появлению на рынке ЗПИФов недвижимости, которые нельзя в полной мере рассматривать как инструменты для привлечения коллективных инвестиций – весомое число строящихся и реконструируемых офисных и торговых центров становилось активами ЗПИФов недвижимости, пайщиками которых было считанное число инвесторов. Свою, и немалую, роль в этом сыграли и налоговые льготы.
Вряд ли можно с той или иной степенью достоверности оценить количество ПИФов, созданных исключительно для снижения налогового бремени, но то, что доля их была довольно высока, несомненно. Экономический кризис вообще довольно серьезно ударил по девелоперскому рынку и повлек приостановку строительства большого числа объектов. При этом в первые 6-8 месяцев 2010 года значительное число девелоперских проектов, предлагавшихся на рассмотрение инвесторов, предполагалось реализовывать в форме ЗПИФов недвижимости. На наличие льгот на налогу на имущество и земельному налогу инициаторы создания ЗПИФа неизменно указывали в каждом описании проекта.
Случившийся экономический кризис привел не только к падению стоимости недвижимости, но и к увеличению налогового бремени в России. Поправки, внесенные 27.11.2010 года в Налоговый кодекс РФ и вступившие в силу с 01.01.2011 года, повлекли для ЗПИФов недвижимости необходимость уплачивать налог на имущество (до 2,2 % балансовой стоимости основных средств) и земельный налог (до 1,5 % кадастровой стоимости принадлежащих на праве собственности земельных участков). Управляющие компании пока не опубликовали свои оценки экономического эффекта увеличения налогов. Нет таких оценок и у государственных органов. Однако, уже очевидно, что рентабельность инвестиций в ЗПИФы упадет – в этом нет никаких сомнений, равно как и в том, что это повлечет значительное падение популярности данного инструмента и резкое падение количества новых ЗПИФов. Фактически как инструмент корпоративной оптимизации имущественных налогов в холдинге ЗПИФ свою привлекательность полностью утратил.
При этом нельзя не отметить, что в данном случае опять ярко проявилась традиционная проблема российской экономической политики – изменение правил игры прямо по ходу игры. Инвестиции в недвижимость – инвестиции долгосрочные, ПИФы создавались на срок от 1 до 15 лет, ведь очевидно, что проекты, связанные со строительством и реконструкцией не могут быть краткосрочными. В силу этого для многих пайщиков изменение уровня налогообложения (при том, что стоимость активов фондов во время кризиса также упала) в процессе реализации проекта стало неприятным сюрпризом, который они вряд ли оценят положительно. Не следует также забывать, что кризис принес и снижение общего уровня рентабельности инвестиций в недвижимость, а перспективы дальнейшего развития ситуации на рынке недвижимости пока не до конца ясны.
Отметим, что у ЗПИФов недвижимости после отмены налоговых льгот по-прежнему остаются важные конкурентные преимущества - обеспечение высокого уровня защиты актива (самой недвижимости), а также широкие возможности объединения капиталов пула не связанных между собой инвесторов таким образом, чтобы создать гарантии и для инвесторов, и для девелоперской компании. Кроме того, нельзя не признать, что ЗПИФы недвижимости на протяжении всего периода
кризиса чувствовали себя значительно лучше собратьев, нацеленных на инвестирование в иные активы, такие как акции и облигации.
Вместе с тем, ЗПИФ недвижимости требует наличия профессионалов, обладающих необходимой компетенцией и на стадии его создания, и на стадии управления. Дело в том, что государственное регулирование рынка ПИФов предполагает необходимость соблюдения значительно числа административных требований по качеству и величине активов, требований к отчетности фонда и т.п. Учреждение ПИФа – также процесс достаточно сложный и трудоемкий. В силу этого можно прогнозировать, что в ближайшие годы ЗПИФы недвижимости, перестав быть, средством оптимизации налогообложения, должны начать функционировать именно как инструменты коллективных инвестиций в недвижимость. Прирост числа ЗПИФов и их активов, вероятно, довольно заметно упадет, а управляющим компаниям для того, чтобы показывать весомую доходность придется проявить больший профессионализм (ведь темпы роста цен на недвижимость также, вероятно, будут меньше, чем до кризиса). Достигли ли российские управляющие компании такого уровня профессионализма, когда результат можно показывать и без помощи государства, - вопрос, ответ на который мы получим в ближайшем будущем.
Лазебный Валерий, Партнер юридической фирмы «АВЕЛАН»
