Источник: Эксперт
Автор: Илья Ступин
В минувшем году в Москве было сдано в аренду либо продано, по разным оценкам, 1,3–1,7 млн кв. м офисных площадей, что на 30–40% больше докризисных оборотов. «Особенно бурно рынок рос в начале года. И только в конце третьего — начале четвертого квартала из-за нестабильности на финансовых рынках наступило некоторое затишье», — говорит президент компании «Галс-Девелопмент» Сергей Калинин.
Несмотря на рекордное количество сделок, цены на офисную недвижимость за год изменились несущественно. Рост средневзвешенных арендных ставок сдерживается накопившимся запасом свободных площадей. Общий объем вакансий эквивалентен объему поглощения (1,3–1,6 млн кв. м), тогда как в докризисные годы объем свободных площадей на московском офисном рынке составлял 300–400 тыс. кв. м и был меньше спроса в разы, что провоцировало рост цен.
Впрочем, баланс спроса и предложения, возникший на московском офисном рынке после кризиса, на отдельных субрынках уже нарушен. В частности, внутри Садового кольца уже начался рост ставок на офисную недвижимость из-за наметившегося дефицита качественных площадей.
Избирательное поглощение
Первая после кризиса волна спроса на офисную недвижимость возникла еще в 2009 году. Большинство сделок было связано с продлением договоров аренды и пересмотром условий контрактов. В 2010 году на рынок вышла группа восстановившихся после кризиса крупных игроков: российские корпорации (газовые, нефтяные, металлургические), а также банки и компании с госучастием. Они стали сметать с рынка подешевевшие офисы премиум-класса (по классификации риэлтеров — помещения в офисных комплексах класса А).
В 2011 году к банкам, нефтяникам и окологосударственным структурам присоединились IT-компании. В частности, участниками двух крупнейших арендных сделок в 2011 году (каждая на 30 тыс. кв. м) стали компании Kaspersky Lab и Mail.Ru, которые решили улучшить свои «жилищные условия» и переехать из офисов класса В в комплексы класса А SkуLight и «Олимпия».
Волна переездов, связанных с повышением качественных требований к рабочим местам и статусными запросами, накрыла рынок. По словам директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International Ольги Побуковской, помимо банков и IT-корпораций были активны строительные и фармацевтические компании. Доля запросов на помещения класса А, сдувшаяся в кризис, стала возрастать. Так, по данным компании «Новое качество», если в 2009–2010 годах на класс А приходилось 25–30% заявок, то в 2011-м количество запросов увеличилось почти до 40%. По оценкам компании S. A. Ricci, из проданных или арендованных офисов порядка 40% расположены в пределах Садового кольца.
Еще два года назад премиальный сегмент офисов класса А считался затоваренным, а теперь в нем наметился дефицит предложения. Особенно он заметен в центре Москвы. Всего, по данным Cushman & Wakefield, в 2011 году было арендовано около 570 тыс. кв. м офисов класса А (год назад менее 300 тыс. кв. м). Свободных площадей, по разным оценкам, осталось 200–300 тыс. кв. м. То есть, если в 2012 году спрос сохранится на прежнем уровне, имеющегося предложения будет недостаточно.
Строек нет
На существенное расширение предложения в сегменте офисов класса А рассчитывать пока не приходится. Новые здания вводятся в эксплуатацию, однако в основном речь идет о завершении проектов, стартовавших до кризиса. «Пересмотр и отмена ряда инвестконтрактов, запрет на строительство внутри Третьего транспортного кольца, планы по изменению границ города, возможный переезд административных структур — все это заставляет девелоперов пересматривать планы, тормозит новые проекты», — констатируют аналитики компании Knight Frank. Кроме того, со второго полугодия инвесторы стали испытывать трудности с привлечением заемного финансирования.
В 2011 году в Москве сдано в эксплуатацию 650–800 тыс. кв. м офисов — на 10% меньше, чем в провальном 2010-м. Это самый низкий показатель за последние семь лет. Дефицит нового предложения особенно заметен в центральном деловом районе. По самым оптимистичным прогнозам, в 2012 году в центре Москвы будет сдано всего порядка 100 тыс. кв. м офисных площадей, и 40% из них уже забронировано.
Закономерно, что при таком раскладе в центре города уже встречаются предложения офисной недвижимости по заоблачным ценам — от 1,2 тыс. долларов в год за квадратный метр при средневзвешенных ставках на офисы класса А порядка 750–800 долларов в год. По данным Colliers International, с начала года ставки аренды на офисы класса А выросли на 26%. В S. A. Ricci прогнозируют, что в следующем году офисы в центре могут подорожать еще на 20%.
Затоварились В-классом
Если внутри Садового кольца доля вакантных площадей, по оценкам компании Jones Lang LaSalle, ниже среднерыночных показателей и составляет около 13%, то в периферийных районах города складывается несколько иная картина.
За пределами Третьего транспортного кольца пустует почти 25% офисов: по грубым оценкам, это 1,4–1,5 млн кв. м при годовом объеме поглощения на уровне 0,9–1,1 млн кв. м. То есть, в отличие от премиального сегмента, предложение в классе В пока превышает спрос. Это объясняется тем, что за пределами центра города накопился навес свободных офисных площадей за счет высокой концентрации проектов, стартовавших до кризиса (только в 2008 году было сдано в эксплуатацию около 1,8 млн кв. м офисов, из которых 1,4 млн — класс В). Кроме того, после кризиса арендаторы стали весьма консервативными: большинство переездов пока не сопровождается существенным расширением ранее занимаемого офисного пространства либо арендаторы сдают излишки площадей в субаренду, фактически возвращая их на рынок.
Из 760 тыс. кв. м офисов, запланированных к вводу в 2012 году, львиная доля сосредоточена между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Объем предложения периодически пополняется как за счет сданных в эксплуатацию зданий, так и площадей, освободившихся в результате переездов в офисы класса А. Неудивительно, что в последние два года затоваренный сегмент офисов класса В крайне чувствителен к цене. Так, в третьем квартале 2011 года было зафиксировано некоторое снижение ставок на класс В. Подрывают ценовую стабильность и принципы ценообразования, которыми руководствуются собственники зданий: зачастую арендные контракты привязаны к валютным курсам (расчеты проводятся в рублях, однако ставки номинируются в долларах). Поскольку большинство арендаторов в классе В имеют рублевую выручку, даже незначительная девальвация рубля приводит к оттоку спроса. Например, в августе-сентябре 2011 года рубль просел примерно на 13% по отношению к доллару — и офисный рынок незамедлительно отреагировал оттоком спроса.
Сегодня средняя стоимость офисов класса В колеблется от 410 до 650 долларов за квадратный метр в год. Некоторые игроки рынка осторожно предполагают, что цены в В-классе могут незначительно снизиться в течение 2012 года. Особенно если речь идет о зданиях, удаленных от станций метро, без столовых, парковки, вентиляции и «с недобрыми собственниками». Другие эксперты призывают не сгущать краски и напоминают, что потенциал докризисных проектов рано или поздно будет исчерпан, а спрос из дефицитного центра неизбежно распространится за пределы Садового кольца и поглотит даже непривлекательные с точки зрения местоположения и качества офисные объекты.
Автор: Илья Ступин
В минувшем году в Москве было сдано в аренду либо продано, по разным оценкам, 1,3–1,7 млн кв. м офисных площадей, что на 30–40% больше докризисных оборотов. «Особенно бурно рынок рос в начале года. И только в конце третьего — начале четвертого квартала из-за нестабильности на финансовых рынках наступило некоторое затишье», — говорит президент компании «Галс-Девелопмент» Сергей Калинин.
Несмотря на рекордное количество сделок, цены на офисную недвижимость за год изменились несущественно. Рост средневзвешенных арендных ставок сдерживается накопившимся запасом свободных площадей. Общий объем вакансий эквивалентен объему поглощения (1,3–1,6 млн кв. м), тогда как в докризисные годы объем свободных площадей на московском офисном рынке составлял 300–400 тыс. кв. м и был меньше спроса в разы, что провоцировало рост цен.
Впрочем, баланс спроса и предложения, возникший на московском офисном рынке после кризиса, на отдельных субрынках уже нарушен. В частности, внутри Садового кольца уже начался рост ставок на офисную недвижимость из-за наметившегося дефицита качественных площадей.
Избирательное поглощение
Первая после кризиса волна спроса на офисную недвижимость возникла еще в 2009 году. Большинство сделок было связано с продлением договоров аренды и пересмотром условий контрактов. В 2010 году на рынок вышла группа восстановившихся после кризиса крупных игроков: российские корпорации (газовые, нефтяные, металлургические), а также банки и компании с госучастием. Они стали сметать с рынка подешевевшие офисы премиум-класса (по классификации риэлтеров — помещения в офисных комплексах класса А).
В 2011 году к банкам, нефтяникам и окологосударственным структурам присоединились IT-компании. В частности, участниками двух крупнейших арендных сделок в 2011 году (каждая на 30 тыс. кв. м) стали компании Kaspersky Lab и Mail.Ru, которые решили улучшить свои «жилищные условия» и переехать из офисов класса В в комплексы класса А SkуLight и «Олимпия».
Волна переездов, связанных с повышением качественных требований к рабочим местам и статусными запросами, накрыла рынок. По словам директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International Ольги Побуковской, помимо банков и IT-корпораций были активны строительные и фармацевтические компании. Доля запросов на помещения класса А, сдувшаяся в кризис, стала возрастать. Так, по данным компании «Новое качество», если в 2009–2010 годах на класс А приходилось 25–30% заявок, то в 2011-м количество запросов увеличилось почти до 40%. По оценкам компании S. A. Ricci, из проданных или арендованных офисов порядка 40% расположены в пределах Садового кольца.
Еще два года назад премиальный сегмент офисов класса А считался затоваренным, а теперь в нем наметился дефицит предложения. Особенно он заметен в центре Москвы. Всего, по данным Cushman & Wakefield, в 2011 году было арендовано около 570 тыс. кв. м офисов класса А (год назад менее 300 тыс. кв. м). Свободных площадей, по разным оценкам, осталось 200–300 тыс. кв. м. То есть, если в 2012 году спрос сохранится на прежнем уровне, имеющегося предложения будет недостаточно.
Строек нет
На существенное расширение предложения в сегменте офисов класса А рассчитывать пока не приходится. Новые здания вводятся в эксплуатацию, однако в основном речь идет о завершении проектов, стартовавших до кризиса. «Пересмотр и отмена ряда инвестконтрактов, запрет на строительство внутри Третьего транспортного кольца, планы по изменению границ города, возможный переезд административных структур — все это заставляет девелоперов пересматривать планы, тормозит новые проекты», — констатируют аналитики компании Knight Frank. Кроме того, со второго полугодия инвесторы стали испытывать трудности с привлечением заемного финансирования.
В 2011 году в Москве сдано в эксплуатацию 650–800 тыс. кв. м офисов — на 10% меньше, чем в провальном 2010-м. Это самый низкий показатель за последние семь лет. Дефицит нового предложения особенно заметен в центральном деловом районе. По самым оптимистичным прогнозам, в 2012 году в центре Москвы будет сдано всего порядка 100 тыс. кв. м офисных площадей, и 40% из них уже забронировано.
Закономерно, что при таком раскладе в центре города уже встречаются предложения офисной недвижимости по заоблачным ценам — от 1,2 тыс. долларов в год за квадратный метр при средневзвешенных ставках на офисы класса А порядка 750–800 долларов в год. По данным Colliers International, с начала года ставки аренды на офисы класса А выросли на 26%. В S. A. Ricci прогнозируют, что в следующем году офисы в центре могут подорожать еще на 20%.
Затоварились В-классом
Если внутри Садового кольца доля вакантных площадей, по оценкам компании Jones Lang LaSalle, ниже среднерыночных показателей и составляет около 13%, то в периферийных районах города складывается несколько иная картина.
За пределами Третьего транспортного кольца пустует почти 25% офисов: по грубым оценкам, это 1,4–1,5 млн кв. м при годовом объеме поглощения на уровне 0,9–1,1 млн кв. м. То есть, в отличие от премиального сегмента, предложение в классе В пока превышает спрос. Это объясняется тем, что за пределами центра города накопился навес свободных офисных площадей за счет высокой концентрации проектов, стартовавших до кризиса (только в 2008 году было сдано в эксплуатацию около 1,8 млн кв. м офисов, из которых 1,4 млн — класс В). Кроме того, после кризиса арендаторы стали весьма консервативными: большинство переездов пока не сопровождается существенным расширением ранее занимаемого офисного пространства либо арендаторы сдают излишки площадей в субаренду, фактически возвращая их на рынок.
Из 760 тыс. кв. м офисов, запланированных к вводу в 2012 году, львиная доля сосредоточена между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Объем предложения периодически пополняется как за счет сданных в эксплуатацию зданий, так и площадей, освободившихся в результате переездов в офисы класса А. Неудивительно, что в последние два года затоваренный сегмент офисов класса В крайне чувствителен к цене. Так, в третьем квартале 2011 года было зафиксировано некоторое снижение ставок на класс В. Подрывают ценовую стабильность и принципы ценообразования, которыми руководствуются собственники зданий: зачастую арендные контракты привязаны к валютным курсам (расчеты проводятся в рублях, однако ставки номинируются в долларах). Поскольку большинство арендаторов в классе В имеют рублевую выручку, даже незначительная девальвация рубля приводит к оттоку спроса. Например, в августе-сентябре 2011 года рубль просел примерно на 13% по отношению к доллару — и офисный рынок незамедлительно отреагировал оттоком спроса.
Сегодня средняя стоимость офисов класса В колеблется от 410 до 650 долларов за квадратный метр в год. Некоторые игроки рынка осторожно предполагают, что цены в В-классе могут незначительно снизиться в течение 2012 года. Особенно если речь идет о зданиях, удаленных от станций метро, без столовых, парковки, вентиляции и «с недобрыми собственниками». Другие эксперты призывают не сгущать краски и напоминают, что потенциал докризисных проектов рано или поздно будет исчерпан, а спрос из дефицитного центра неизбежно распространится за пределы Садового кольца и поглотит даже непривлекательные с точки зрения местоположения и качества офисные объекты.
