Кристина Брескина, «БазЭл недвижимость»
Тенденции
Вторая половина 2011-го и начало 2012 года характеризуется продолжением восстановления коммерческого сегмента, отмечен рост цен и арендных ставок, однако умеренный – восстановление рынка происходит постепенно. Отрицательное влияние на процесс восстановления рынка коммерческой недвижимости оказывают отток капитала за рубеж, нестабильность макроэкономических показателей и фондового рынка, долговой кризис в Европе и США.
Кроме того, 2011 год был ознаменован введением ограничений на строительство новых объектов в центре города и пересмотром инвестиционных контрактов, в результате которого была подтверждена только часть инвестконтрактов.
Тем не менее многие инвесторы по-прежнему занимают выжидательную позицию в связи с нестабильностью экономики: ставки капитализации для объектов офисной недвижимости высокого класса приближаются к уровню в 10%; рынок долгового финансирования проектов в сфере офисной недвижимости отмечен ростом ставок фондирования, как для российских, так и для иностранных банков.
Спрос и предпочтения
Объем поглощения на офисном рынке столицы в 2011-м – начале 2012 года находится на довольно высоком уровне, однако последние полгода показали наихудшие показатели – это стало следствием негативных тенденций в мировой экономике, которые начали накапливаться еще с лета. Доля вакантных помещений на качественные офисные площади находится на уровне 13–15%.
Наиболее важным фактором при выборе арендуемого помещения является цена офиса, которая зависит от класса объекта, местоположения здания, от расположения офиса внутри объекта, качества помещений и других показателей.
Предпочтения арендаторов зависят от вида деятельности компании. Большинство арендаторов заинтересовано в офисах малого метража – до 50 кв. м. По данным компании «БазЭл недвижимость», интерес к таким помещениям проявляет половина потенциальных клиентов компании. Однако за последний год количество компаний, заинтересованных в маленьких площадях, сократилось – с 50–60% запросов в конце 2010 года до 40–50% в конце 2011 года.
Такие арендаторы, как правило, представляют собой малый бизнес. Большинство арендаторов отталкивается от своих финансовых возможностей. Если компании необходимо продемонстрировать имидж крупного и солидного учреждения, то офис должен располагаться в ЦАО, если помещение предназначается для работы бэк-офиса или представительства, местоположение не имеет большого значения. Однако желая арендовать помещение в центре, но по относительно невысокой ставке, стоит выбрать здание более низкого класса. Решением проблемы может стать выбор помещения в административных зданиях бывших НИИ или промышленных предприятий.
На втором месте по количеству запросов находятся офисные помещения от 50 до 250 кв. м. Такие помещения арендуют компании, относящиеся к среднему бизнесу. По итогам 2011 года, на их долю приходится около 30–40% запросов.
Важно отметить, что интерес к офисным помещениям от 100 до 250 кв. м в течение последнего времени не изменился: площадь интересна четверти компаний, от которых поступил запрос. Интерес к площадям от 50 до 100 кв. м за последний год показал рост: с 10–20% в 2010 году до 20–25% к концу 2011 года.
Наименьшее количество запросов приходится на офисные помещения площадью более 250 кв. м. Доля запросов на офисы площадью от 250 до 500 кв. м и площадью более 500 кв. м возросла с 5% (показатель на конец 2010 года) до 10% по итогам 2011 года по каждому сегменту.
По данным показателям можно судить об укреплении позиций компаний на рынке и росте их благосостояния.
После месторасположения и площади арендуемого помещения важны технические характеристики объекта (вентиляция, кондиционирование, энерговооруженность), состояние помещений, мест общего пользования, а также внешний облик здания (отделка фасада). Наличие недорогой телефонии и Интернета увеличивает привлекательность объекта.
Не меньшее внимание уделяется и наличию инфраструктуры: общепита, торгового предприятия; отделения банка, банкоматов, салона красоты, туристической фирмы и пр. рассматривается как преимущество. Также важно наличие автостоянки и мест для парковки, как для сотрудников, так и для посетителей. Наличие службы безопасности и контрольно-пропускного пункта в офисном здании также влияет на принятие решения по выбору помещения в аренду.
Наибольшая часть арендаторов качественных офисных зданий столицы относится к финансовому сектору экономики: банки, страховые компании, сберегательные и кредитные ассоциации, лизинговые, факторинговые компании. Второе место занимают компании нефтегазовой, добывающей и перерабатывающей, строительной сфер. Также необходимо отметить компании, являющиеся поставщиками бизнес-услуг, и телекоммуникационные компании, которые в последние годы показывают стабильное развитие.
Отдельный сегмент представляют собой компании – производители FMCG товаров, а также оптовые компании и интернет-магазины, которым необходима аренда офиса в непосредственной близости к производственно-складским площадям. Такие компании, как правило, интересуются офисными помещениями невысокого класса. В качестве предложения им стоит рассматривать, например, территории бывших промышленных предприятий, обладающих большими производственно-складскими площадями, а также возможностями с точки зрения энерговооруженности и инфраструктурной составляющей.
Арендные ставки*
Средний диапазон арендных ставок на офисные площади класса А составляет $600–1300/кв. м в год, для класса B – $300–800/кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, в зависимости от местоположения. Наиболее высокие арендные ставки отмечены внутри Бульварного кольца: средние ставки на класс А составляют $1000–1300/кв. м в год, на класс В – $700–800/кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов.
По данным компании «БазЭл недвижимость», средний диапазон арендных ставок на офисные площади класса С за пределами Центрального административного округа находится на уровне $300–400/кв. м в год. Наиболее высокие арендные ставки отмечены в центральном административном округе – на уровне $550–600/кв. м в год. Наиболее низкий уровень арендных ставок отмечен в восточном, юго-восточном и южном округах – на уровне $280–320/кв. м в год.
*Показатели арендных ставок основаны в том числе и на ценах реальных сделок, имеющихся в распоряжении «БазЭл недвижимость».
Прогнозы
Прирост предложения в офисном сегменте коммерческой недвижимости будет на низком уровне. В условиях развития кризисных явлений в экономике рост ценовых показателей может смениться на стабилизацию или даже коррекцию вниз. Следует ожидать дальнейшего повышения стоимости заемных средств, привлекаемых для финансирования и рефинансирования строящихся и готовых объектов недвижимости. Также возможно снижение темпов роста спроса и изменение его структуры и территориальной локации.
Автор: Кристина Брескина, главный специалист управления брокериджа, маркетинга и рекламы компании «БазЭл недвижимость»
