Пермь: бег с препятствиями

Центр или окраина?
Для развития рынка недвижимости в Перми существует ряд препятствий. Город занимает достаточно обширную территорию (79,9 тыс. га), при этом протяженность Перми вдоль реки Камы составляет 50 км. Слабая транспортная связь между отдаленными районами затрудняет перемещение жителей из одной части города в другую. Город фактически разрезан на несколько частей Камой, Западно-Сибирской железнодорожной ма­­гистралью и крупными оврагами. Зна­чительное влияние на планировку города оказало также формирование крупных промышленных зон в советское время, в радиусе влияния которых и располагались основные жилые массивы.
На сегодняшний день в силу этих обстоятельств земельных участков, привлекательных с точки зрения размещения объектов коммерческой недвижимости, не так уж и много. Выделение площадок под строитель­­­ство в центре проблематично, по­­скольку для этого придется вести переговоры с несколькими собственниками, которые не заинтересованы в продаже участка, поскольку рост его стоимости значительно превышает все ожидания. При этом пермские собст­венники не хотят развивать данные участки, их инфраструктуру. Землю в центре пока используют только как капитал. Слабый интерес инвесторов к участкам на окраинах города обусловлен неразвитой инфраструктурой отдаленных районов.
Пока большинством участков в центре Перми владеют пермские компании. Однако в последнее время землю в центре города начинают скупать москвичи. Как отмечают эксперты, сейчас потенциал рынка земли в Перми до конца не раскрыт, земельные сделки имеют характер скорее единичных, чем массовых. Это связано с определенными затруднениями в обороте земельных участков, существующими на законодательном уровне. Кроме того, по-настоящему качественных участков, не имеющих проблем с правоустанавливающими документами и находящихся в непосредственной близости от коммуникаций, не так уж и много. Таким образом, о рынке земли на территории города Перми говорить можно с большой натяжкой. Сделки единичны, цена формируется путем переговоров (если говорить о свободном рынке) и на аукционной основе (торги администрации).
Между тем приход новых компаний в регион, развитие малого и среднего бизнеса приводят к увеличению потребности в офисных и торговых площадях. Активное развитие торговли в Перми, по мнению экспертов, через 2–3 года повлечет за собой развитие складской недвижимости. Практически полное отсутствие туризма в регионе в течение нескольких лет привело к тому, что гостиничный бизнес в городе развит слабо, но в последнее время наблюдается тенденция к росту и этого сегмента коммерческой недвижимости.
В Перми нет разделения на зоны жилой и коммерческой недвижимости, город застроен по смешанному типу. Из коммерческой недвижимости в центре превалируют торговые площади. Большинство офисов расположено на первых этажах жилых зданий или производственных помещений. При этом практически для всех офисных объектов в центре Перми характерно отсутствие парковок. Эксперты считают, что в будущем центр города изменится – там разместятся рестораны, бутики и небольшие продуктовые магазины шаговой доступности.
По мнению Ивана Степанова, заместителя начальника отдела развития розничной сети «НормаН-Виват», будущее офисной недвижимости – в удалении от центра, поскольку сложившаяся инфраструктура при постоянно увеличивающемся транспортном потоке уже сегодня не позволяет свободно перемещаться по городу в течение рабочего дня. В большинстве компаний со временем наметится тенденция перенесения бизнеса в отдаленные от центра районы, что даст возможность добираться до рабочего места без больших временных затрат.

Аренда не успевает за продажей
По наблюдениям экспертов, в Перми появился новый мотив покупки коммерческой недвижимости. Иметь офисные или торговые площади становится престижно, это повышает статус владельца и вес компании или физического лица в бизнесе. Количество сделок по покупке коммерческой недвижимости с этой целью в общей массе увеличивается.
По информации коммерческого директора агентства недвижимости «Респект» Алексея Ананьева, темпы роста цен на продажу офисной и торговой недвижимости в Перми значительно опережают повышение арендных ставок на такого рода площадки. Это привело к тому, что за последние полтора года срок окупаемости коммерческой недвижимости увеличился с 5–6 до 10–12 лет. В результате интерес инвесторов к коммерческой недвижимости постепенно снижается. Поскольку стоимость аренды растет менее интенсивно, компании, арендующие помещения, могут планировать свой бизнес на более длительный промежуток времени, в то время как приобретение земельного участка и какого-то объекта недвижимости несет огромные риски. В результате инвестору на стадии разработки проекта не всегда понятно, сколько реально будет стоить объект к окончанию строительства.
Средняя цена продажи объектов офисной недвижимости в Перми, по данным Пермского аналитического центра (ПАЦ), на май 2007 г. составляла 48,3 тыс. руб./кв. м в центре города, 43,5 тыс. руб./кв. м – в районах, приближенных к центру, и 33,7 тыс. руб./кв. м – на окраинах Перми. Средние ставки аренды площадей офисной недвижимости – $300/кв. м в год в центре, $225/кв. м в год в районах, приближенных к центру, и $160/кв. м в год – на окраинах. Сейчас в Перми, по информации экспертов, по частоте сделок превалирует аренда помещений, а не продажа.
По подсчетам ПАЦ, к 2009– 2010 гг. на рынок выйдет свыше 400 тыс. кв. м офисных площадей. Для сравнения: в период с 2003 по 2006 г. в Перми было построено не более 60–70 тыс. кв. м офисных площадей. По прогнозам ПАЦ, с учетом текущего состояния и перспектив развития экономики региона появление значительного количества новой офисной недвижимости приведет к постепенному насыщению рынка и ужесточению конкуренции.

Говорим «А» – «Б» в уме
Эксперты полагают, что в Перми от­­сутствует единая классификация зданий коммерческой недвижимости. Каждый застройщик, предлагая проект, определяет его классность на основе субъективного мнения. Эксперты агентства недвижимости «Респект» утверждают, что столичные критерии классности зданий Перми не подходят, поскольку там совершенно иное видение того, какой должна быть коммерческая недвижимость. Перми нужны свои категории классности офисных объектов, уверены эксперты.
Сейчас на рынке превалируют офисы класса С – помещения, переведенные из жилого фонда в нежилой. Офисы класса В представлены значительно слабее. Объектов класса А, по мнению компаний, занимающихся продажей площадей в этих зданиях, несколько. Это бизнес-цент­ры «Парус» (ООО «Горизонт, общая площадь – 4795 кв. м), «Славяновский Плаза» (корпорация «Перспектива», общая площадь – 8213 кв. м), в данный момент достраивается «Авангард» (ООО «Консалтинг Сервис», общая площадь – 4500 тыс. кв. м).
Крупнейшие местные застрой­­щики коммерческой недвижимости в городе – «Сатурн-Р», «Стройиндуст­рия», «Камская Долина», «РИАЛ», «Трест № 14». Федеральные компании представляют «Ренова», Africa Israel Investments, группа компаний «ПИК». По мнению экспертов, московские компании обладают финансовыми ресурсами, значительно превышающими возможности местных застройщиков. Уровень, качество, технологии строительства и скорость возведения объектов столичных девелоперов существенно выше пермских. Поэтому в будущем на пермском рынке коммерческой недвижимости будут преобладать застройщики двух столиц и некоторые зарубежные компании.

Торговля дает добро… в спальных районах
Рынок торговой недвижимости в Перми достаточно развит и близок к насыщению. В городе сейчас, по данным ПАЦ, работают 8 крупных торговых центров. Это «ЦУМ», «Айсберг», «Алмаз», «Колизей», «Семь пятниц», гипермаркет «Виват», первая очередь гипермаркета «СемьЯ» и «Столица». Общая площадь объектов составляет около 186 тыс. кв. м. Средняя цена продажи площадей в этих ТЦ составила 67,2 тыс. руб./кв. м в центре города, 45,8 тыс. руб./кв. м – в районах, приближенных к центру, и 33,2 тыс. руб./кв. м – на окраинах. Средняя цена аренды – $650/кв. м в год в центре города, $360/кв. м в год в районах, близких к центру, и $200/кв. м в год на окраинах Перми.
На рынке торговой недвижимости лидируют две компании – «НормаН-Виват» и «ЭКС». Помимо этого в Перми работает ряд торговых операторов – «Добрыня» (местная сеть), «Пятерочка», «Полушка», «Монетка». В ближайшее время планируется ввод в действие двух крупных торговых центров – второй очереди гипермаркета «СемьЯ» (застройщик – компания «ЭКС», общая площадь объекта ориентировочно около 70 тыс. кв. м) и ТЦ «КУМ» (застройщик – УК «РИАЛ», планируемая площадь – 32 тыс. кв. м). Кроме того, в ближайшее время будет введен в эксплуатацию ряд локальных торговых центров, таких как «Сибирский», «Кит», «Парк Авеню», рассчитанных на обслуживание районов и микрорайонов города.
Из федеральных сетевых ТЦ в Перми присутствует Metro Cash & Carry площадью 12 тыс. кв. м, сюда же можно отнести ТЦ «Столица» (застройщиком торгово-развлекательного центра выступила московская компания DVI Group, площадь – 32 тыс. кв. м).
Недооцененным и наиболее перспективным районом для развития офисной и торговой недвижимости эксперты называют Кировский район. В целом эксперты отмечают слабую развитость сегмента развлекательного бизнеса в Перми.

Склады: только для себя!
На вторичном рынке наблюдается значительный объем площадей складских помещений, однако спроса местных потребителей на них явно не хватает для начала полномасштабного строительства крупных складских комплексов. Частично он будет удовлетворяться небольшими локальными проектами и строительством складов для своих нужд.
Рынок складской недвижимости сейчас – один из наименее привлекательных сегментов для девелоперов. Однако уже в ближайшие 3–4 года он может начать развиваться более высокими темпами в связи с развитием сектора торговой недвижимости. На сегодняшний день качественные складские помещения практически не представлены.
По данным ПАЦ, средняя цена продажи складских площадей составляет 18,3 тыс. руб./кв. м в центре города, 13,4 тыс. руб./кв. м – в районах, приближенных к центру, и 7,6 тыс. руб./кв. м – на окраинах. Аренда складских площадей – от $64 до $185/кв. м в год.
Основной планируемый проект в данном сегменте рынка недвижимости – «Логистический центр», исследовательской работой по созданию которого сейчас занимается компания «Спектр» из Екатеринбурга. Группа компаний «Май» в конце июля заявила о строительстве складского терминала класса А в центре логистики и торговли Gigant на ул. Героев Хасана.

Нет туризма – нет гостиниц
По мнению экспертов ПАЦ, в Прикамье отмечается определенная нехватка гостиничного фонда. Это объясняется тем, что в советское время Пермь довольно долго была закрытым для приезда иностранных граждан городом, а также и тем, что город развивался прежде всего как промышленный, а не туристический центр.
Пермский рынок гостиничных услуг в настоящее время находится на стадии цивилизованного формирования. Новые крупные гостиницы начали активно появляться с 2005 г. К примеру, в 2005 г. был построен отель New Star, в 2006 г. – Olympia Plaza, в 2007 г. сдан гостиничный комплекс «Жемчужина».
По оценкам Пермского аналитического центра, качественный номерной фонд города составляет приблизительно 1200 номеров.
На декабрь 2006 г. в Перми были отмечены следующие гостиницы бизнес-класса:

• New Star Hotel, 70 номеров, стоимость одноместного номера в сутки – 2300 руб.;
• «Амакс Премьер-Отель», 139 номеров, стоимость одноместного номера – 2370 руб.;
• гостиница «Урал», 428 номеров, стоимость одноместного номера – 2900 руб.;
• Eurotel, 17 номеров, стоимость одноместного номера – 4000 руб.;
• «Прикамье», 150 номеров, стоимость одноместного номера – 1600 руб.;
• «Визит», 34 номера, стоимость одноместного номера – 1200 руб.;
• «Кама», 25 номеров стоимость одноместного номера – 2900 руб.;
• «Микос», 14 номеров, стоимость одноместного номера – 2200 руб.;
• «Николь», 16 номеров, стоимость одноместного номера – 1800 руб.;
• «Спорт», 23 номера, стоимость одноместного номера – 2000 руб.;
• Gabriel Hotel, 25 номеров, стоимость одноместного номера – 2800 руб.;
• Park-Hotel», 31 номер, стоимость одноместного номера – 4200 руб.;
• «Сибирия», 24 номера, стоимость одноместного номера – 2200 руб.;
• VIP-hotel EVA, 10 номеров, стоимость одноместного номера – 3900 руб.

Позднее были введены в эксплуатацию гостиницы «Олимпия плаза» и «Жемчужина».
Номера эконом-класса представлены в гостиницах «Центральная», «Мотовилиха», «Динамо», «Полет». Снять номер на сутки в таких гостиницах стоит 1450 руб., общий номерной фонд – 147 номеров.
Стоимость аренды VIP-апартаментов в центре города (2-комнатная квартира) составляет около 4500 руб./сутки, стоимость аренды жилых квартир – от 900 руб./сутки и выше, в зависимости от квартиры и количества проживающих.
Все гостиницы в Перми местные, за исключением федеральной сети «Амакс» («Амакс Премьер Отель»). Иностранных игроков гостиничного рынка в Перми нет.
На рынке гостиничных услуг сейчас нет единого безусловного лидера, способного захватить его значительную часть. Главный фактор, обеспечивающий интерес к гостиничному рынку, – изношенность гостиничного фонда Перми и небольшое количество современных гостиничных комплексов.
Пермский рынок недвижимости развивается типичным для региональных рынков путем – с ростом покупательной способности населения начинает развиваться сегмент торговой и жилой недвижимости. Возросшая деловая активность привела к пику строительства офисных центров. Следствием развития торговли и усиления конкуренции стал дефицит качественных складских помещений, что, в свою очередь, повлекло развитие и этого сегмента рынка.
Перспективным для Прикамья является относительно неразвитый на сегодняшний день рынок загородной торговой и складской недвижимости.