Офис для проживания

Апартаменты, или «офисные квартиры», начинают продавать в кредит, обещая при этом те же ставки, что и по обычной ипотеке. Правда, банки все равно компенсируют риски кредитования такой недвижимости, ужесточая условия выдачи ипотеки. Но дело того стоит.
4037

Апартаменты — особый формат на рынке недвижимости: законодательно они относятся к нежилому фонду, однако используются для проживания. Главное отличие от обычной жилой недвижимости — отсутствие возможности регистрации в них на постоянной основе.

Такие «бизнес-квартиры» обычно приобретаются менеджерами и бизнесменами как второе жилье поближе к офису. Эти объекты расположены в престижных местах и, в отличие от обычных элитных квартир, обеспечены дополнительным гостиничным сервисом. Кроме того, статус коммерческой недвижимости освобождает такие объекты от ограничений перепланировки, а купить их можно до официальной сдачи объекта в эксплуатацию и без соблюдения требований закона о долевом строительстве.

По данным компании Contact Real Estate, в начале года апартаменты составляли более трети предложения первичного жилья в центре Москвы. Причем, отмечают участники рынка, в ближайшее время предложение таких объектов будет только увеличиваться. «В перспективе трех-пяти лет доля апартаментов на столичном рынке существенно увеличится,— прогнозирует директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.— В частности, из-за стагнации офисного сегмента девелоперы начали активно перепрофилировать площади в новый формат».

Сейчас на рынке представлены объекты в комплексах разной степени готовности в различных районах столицы и ближайшего Подмосковья — ЖК "Резиденция Знаменка" и МФК Imperia Tower, МФК «Город столиц», Smolensky De Luxe и Karetniy Plaza, подмосковный ЖК «Новые Вешки» и других. По данным компании Panny Lane Realty, суммарная площадь проектов, заявленных к реализации, превышает 1 млн кв. м. Только на территории «Москва-Сити» будет построено около 180 тыс. кв. м апартаментов. Цена за такой метр на столичном рынке варьируется от $7 тысяч до $25 тысяч в зависимости от местоположения, качества и степени готовности объекта.

Увеличение предложения, а также активизация спроса покупателей на эти объекты обусловливают появление новых схем продаж, в том числе с привлечением кредитных ресурсов. Если раньше апартаменты, как правило, продавались без привлечения кредита в силу специфичности объекта и настороженного отношения к нему, теперь, отмечают участники рынка, ситуация постепенно меняется. Правда, пока доля подобных сделок невелика. «Приобретение апартаментов в кредит набирает популярность, вместе с тем в количественном выражении доля таких сделок все еще составляет не более 5% от их общего числа»,— отмечает руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

Рост популярности ипотеки связан с особым статусом покупателей апартаментов. «Многие покупатели апартаментов стремятся получить кредит не потому, что у них не хватает собственных средств, а для того, чтобы не изымать деньги из бизнеса, где отдача намного превышает процент по ипотеке»,— говорит Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties.

А небольшой объем кредитных продаж объясняется в первую очередь особенностями апартаментов как объекта залога: они относятся к коммерческой недвижимости, обладают уникальными свойствами, обременены дополнительными рисками. Часто девелоперы предлагают весьма специфические объекты, например расположенные на первых этажах здания, с отдельным входом. Найти значительное количество аналогов для адекватной оценки банку трудно. Поэтому банки пока неохотно кредитуют такие объекты. Тем не менее на рынке постепенно появляются предложения кредитных продаж. С привлечением кредитных ресурсов готовы продавать апартаменты, например, в Penny Lane Realty, которая реализует совместный проект с ВТБ 24, такие кредиты готов предоставлять Сбербанк, кредитные предложения есть у «НДВ-Недвижимости» и в других компаниях.

Плата за риски

Приобрести апартаменты с помощью стандартного ипотечного кредита, целевым назначением которого является покупка квартиры или дома, нельзя. Дело в правовом статусе такой недвижимости. Поэтому стандартных программ ипотечного кредитования на приобретение именно апартаментов банки пока не предлагают. В то же время есть ряд нюансов, позволяющих обойти эти сложности.

«Как вариант может быть предложено кредитование на индивидуальных условиях»,— говорит начальник департамента розничных и корпоративных продаж Транскапиталбанка Жанна Панина. «У банков не существует шаблонного подхода к данной услуге,— констатирует директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов.— Например, часть строящихся апартаментов наши партнеры готовы кредитовать по схеме «под залог имеющегося объекта недвижимости», а другие, в том числе строящиеся, можно приобрести в кредит и без залога, просто предоставив стандартный для ипотеки пакет документов».

При этом продавцы и кредиторы обещают невысокие ставки по кредитам на апартаменты. Например, в Транскапиталбанке покупатель апартаментов может претендовать на ставку от 11,5%, при максимально возможной сумме финансирования 45 млн руб. по стандартной ипотечной программе для вторичного рынка жилья. Компания Panny Lane Realty совместно с ВТБ 24 обещает ипотечный кредит на такую покупку по ставкам 9,9-14,95% годовых в рублях и 8,95-11,5% годовых в долларах США.

Тем не менее такая покупка сопряжена с большими расходами в силу высокой рискованности кредита. В компании «НДВ-Недвижимость» отмечают, что за все риски, возникающие при кредитовании покупки апартаментов, банки берут дополнительную плату. По данным департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость», до регистрации права собственности средние ставки по кредитам на апартаменты составляют 16-17%, 15-16% годовых — после регистрации. По стандартным ипотечным программам ставки колеблются в пределах 11-14% годовых. Кроме того, обычно банки готовы давать такие кредиты на более короткий срок — максимум до десяти лет, в то время как ипотеку на обычную квартиру можно взять на срок до 50 лет. Вдобавок, отмечают в «НДВ-Недвижимости», также заемщик может понести дополнительные расходы в виде комиссий банка, которые могут быть оформлены как консультационные услуги банка при получении кредита.

Повышенная осторожность банкиров при кредитовании покупки апартаментов оправдана повышенными рисками, возникающими у них с такими ссудами. Поскольку покупателями выступают активные участники бизнес-процесса, риск дефолта повышается: заемщик фактически зачастую несет предпринимательский риск.

"По сути это все-таки жилая недвижимость, поскольку ее статус обозначается как помещение, предназначенное для проживания без возможности регистрации,— определяет Жанна Панина.— В случае если заемщик прекратит обслуживание кредита, у банка могут возникнуть трудности с реализацией залога".

По мнению экспертов, все сложности с приобретением апартаментов в кредит оправдываются их выгодной стоимостью, покрывающей дополнительные расходы. "Очевидным плюсом апартаментов является их цена: они обходятся покупателю в среднем на 20% дешевле аналогичной квартиры с пропиской",— резюмирует Андрей Владыкин. "Жилье в одном здании с собственным офисом обладает целым рядом весомых преимуществ перед обычной квартирой в многоэтажном доме, а стоит зачастую на 10-15% дешевле",— подтверждают эксперты из Panny Lane Realty.

Автор: Максим Яковлев

Источник: Коммерсант-Деньги



журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre