Общая ситуация
Первые кинотеатры современного формата начали появляться в Москве в 1996 году, именно тогда в столице открылся кинотеатр «Кодак» (м. «Пушкинская», Настасьинский пер., 2, зал на 570 мест), оснащенный стереосистемой Dolby. Это был первый в России кинотеатр «с попкорном». Данное событие послужило сигналом к окончанию периода «комы», которую рынок кинотеатров переживал с начала перестройки, когда из-за резкого сокращения кинопоказа многие столичные кинотеатры были закрыты или использовались не по назначению.
С тех пор количество современных кинотеатров многократно увеличилось: продолжают появляться как отдельно стоящие мультиплексы, так и многозальники в составе торговых центров. Первый кинотеатр под крышей ТЦ открылся в Москве в 2000 году – компания «Формула Кино» открыла четыре зала в «Рамсторе» в Марьиной роще. Сегодня большинство крупных проектов торговых центров включают в себя мультиплекс, и это неудивительно, ведь такое сочетание выгодно как собственнику ТЦ, так и оператору кинотеатра. Кинотеатр обеспечивает ТРЦ дополнительный поток посетителей, что благоприятно сказывается на функционировании торгового центра, при этом оператору мультиплекса выгодно размещение в составе ТЦ, потому что посетители последнего охотно посещают кинозалы, устав от шопинга.
Если говорить об отдельно стоящих кинотеатрах, то их количество растет сравнительно медленно. Объекты нового строительства можно пересчитать по пальцам – эксперты объясняют это низкой по сравнению с другими сегментами доходностью таких проектов.
Что касается кинотеатров «советского наследия», то их реконструкция и переоснащение, по оценкам игроков рынка, могут обойтись еще дороже строительства кинотеатра «с нуля», и при этом часто здания советской постройки «сопротивляются» внедрению современных технологий, их невозможно подчинить требованиям, предъявляемым к современным кинозалам, так что, как правило, приходится искать компромисс между желаемым и возможным. В компании «Формула Кино» среди типичных трудностей называют недостаток площадей, необходимых для создания эффективно работающего объекта, ограниченность технических возможностей объекта старого формата – недостаточные мощности, архаичная вентиляционная система и т. п. Правда, такие объекты нередко располагаются в местах с хорошей транспортной доступностью, и это может привлечь девелоперов. И нельзя забывать о кинотеатрах, являющихся знаковыми для большинства москвичей, введение в строй которых является не только вопросом прибыли, но и вкладом девелопера в возрождение столичного культурного наследия. К таким знаковым возрождениям относится открытие после 8-летней реконструкции кинотеатра «Октябрь» на Новом Арбате, которое состоялось осенью 2005 года. Сегодня «Октябрь», принадлежащий к сети «Формула Кино», – это 11-зальный мультиплекс, рассчитанный на прием более трех тысяч кинозрителей. Среди других проектов реконструкции можно отметить кинотеатр «Иллюзион» на Котельнической набережной, «Ладогу» в Медведково, «Экран» в Марьино. Все эти открытия произошли два и более лет назад, что подтверждает слабую заинтересованность девелоперов в проектах реконструкции кинотеатров.
На московском рынке кинопоказа можно выделить несколько основных сетевых игроков. К бесспорным лидерам относятся сети «Каро Фильм» и «Формула Кино», управляющие в Москве 73 и 55 экранами соответственно. Среди других крупных сетей «Синема Парк», «Люксор», «Парадиз», «Киномакс» и др. При этом, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в Москве функционирует около пятидесяти отдельно стоящих кинотеатров, не входящих ни в одну из сетей.
Среди московских кинотеатров, а точнее, кинозалов, за последнее время выделился отдельный подсегмент: речь идет о внедрении цифрового проекционного оборудования, которым сегодня, по данным компании «Невафильм», в Москве оснащены 9 кинозалов, три из них принадлежат сети «Синема Парк», по два – сетям «Каро Фильм» и «Люксор», по одному – компаниям «Кронверк Синема» и «Формула Кино» (см. табл. 1). Всего в России на конец ноября 2007 года насчитывалось 25 цифровых кинозалов, в 22 из них демонстрируются фильмы в формате Digital 3D. Эксперты отмечают, что у цифрового кинопоказа больше возможностей по сравнению с традиционным – в частности, контент можно получать по спутниковым каналам связи, что сокращает стоимость прокатной копии, а внедрение цифрового оборудования повышает стандарты звука и изображения и предоставляет другие преимущества.
Аналитики рынка отмечают, что прибыль собственника кинотеатра зависит не только от таких характеристик кинотеатра, как расположение, количество залов, набор дополнительных услуг, но и от репертуара, который можно предложить зрителям. Поэтому доходность в сегменте испытывает значительные колебания в зависимости от того, есть ли в настоящее время в репертуаре кинохиты, способные собирать полные залы в течение 2–3 недель. При наличии нескольких кинозалов оператор кинотеатра может подбирать репертуар таким образом, чтобы постоянно привлекать в мультиплекс максимальное количество представителей различных зрительских сегментов. И, конечно, для сглаживания неравномерности потоков посетителей – максимальная заполняемость в выходные дни, отсутствие зрителей в дневные часы будних дней – необходима гибкая ценовая политика на билеты в кино.
Предложение
Как сообщают специалисты «Невафильма», в мировой практике принята классификация кинотеатров по числу залов: однозальные, мини-плексы (2–7 залов), мультиплексы (8–15 залов), мегаплексы (16 и выше). На сегодняшний день последний формат в России не распространен – в Москве 16 залов включает в себя лишь мультиплекс «Титаник-Синема» в составе ТК «ВэйПарк» на 71-м км МКАД. Среди других крупных кинотеатров можно отметить Kinostar De Luxe (11 залов, 3100 мест), Kinostar Химки (12 залов, 3500 мест), «Формула Кино-1» рядом с «Ашан-Марфино» (12 залов, 2106 мест) и др.
По данным «Невафильма», на конец I полугодия 2007 года в столице функционировало 97 кинотеатров, что соответствует в общей сложности 358 экранам. В Colliers International насчитывают более 110 кинотеатров, из них более 40 однозальных, около 20 двухзальных и порядка 50 многозальных. По данным компании, 27 кинотеатров являются частью современных торгово-развлекательных центров, то есть кинотеатры есть в 45% московских ТЦ. За последнее время доля кинозалов в составе торговых центров значительно увеличилась: если на конец 2003 года эта доля, по данным «Невафильма», не превышала трети (50 из 154 экранов), то на конец I полугодия 2007 года эта доля удвоилась, составив 60% (214 из 358 современных экранов). Примечательно, что за это время общее количество кинотеатров увеличилось на 43% (с 68 на конец 2003 года до 97 на I полугодие 2007 года), при этом количество экранов увеличилось более чем в 2 раза (с 154 до 358 экранов). Это связано с появлением мультиплексов со все большим количеством залов на фоне закрытия или реконструкции значительного количества однозальных кинотеатров.
В Colliers International отмечают, что возможность размещения мультиплексов рассматривается практически во всех крупных проектах торговых центров. Это связано с тем, что для владельцев комплекса выгодно наличие мультиплекса, так как он привлекает от 3 до 10 тыс. посетителей ежедневно (в зависимости от количества залов, конкуренции, месторасположения и других факторов). Кроме того, рядом с мультиплексом принято располагать фуд-корт: такое соседство увеличивает доходы операторов питания, следовательно, и арендный платеж.
Что касается преимуществ размещения мультиплекса под крышей торгового центра для оператора кинотеатра, то в компании «Синема Парк» выделяют следующие плюсы: функционирование кинотеатра в составе торгового комплекса освобождает кинотеатр от решения многих вопросов, связанных с административно-хозяйственной деятельностью (вывоз мусора, уборка прилегающей территории, охрана). Также расположение кинотеатра в торговом комплексе зачастую позволяет решать совместные вопросы по рекламе и извлекать максимум совместной пользы из рекламных кампаний. «Но это происходит только в том случае, если собственник торгового центра понимает необходимость рекламных мероприятий для успешной работы всего комплекса», – говорят эксперты компании. Специалисты ГК «Парадиз» (сеть кинотеатров «Пять Звезд» и «Ролан»), указывают на необходимость согласования оператором кинотеатра своих начинаний с руководством ТРЦ. «Такая особенность не создает непреодолимых препятствий, но свидетельствует о том, что работа в ТРЦ не является абсолютно автономной, в отличие от работы отдельно стоящего кинотеатра», – отмечают в компании. В Jones Lang LaSalle подчеркивают, что привлечение оператора будущего кинотеатра в ТРЦ должно осуществляться до начала строительства – в этом случае можно учесть все специфические требования по нагрузкам, шагу колонн, высоте потолков и т. д.
Новые московские кинотеатры, открытые в I полугодии 2007 года, принадлежат сетевым операторам, все они расположены в торгово-развлекательных центрах. Среди кинотеатров, открывшихся с начала 2007 года, можно отметить «Синема Парк» в ТРК «Глобал Сити» (8 залов, 1504 места), кинотеатры сети «Каро Фильм» (10 залов в ТРЦ «Щука», 8 – в «Рамстор Капитолий», 6 – в «Рамсторе» на Севастопольском пр.), «Синема Стар» в «Ереван-плаза» на Тульской и др.
Спрос
Рынок кинотеатров Москвы, несмотря на приближающееся насыщение, является весьма привлекательным, более того, вокруг объектов недвижимости в этом сегменте иногда разгораются серьезные конфликты. В большей степени это касается муниципальных кинотеатров: во время болезненного процесса по возвращению под контроль московских властей всех кинотеатров, принадлежащих городу, о завершении которого правительство объявило в начале 2007 года, в прессе появлялись сообщения о ряде скандалов и правовых конфликтов.
С начала 2007 года несколько московских кинотеатров сменили своих хозяев. Так, в результате раздела бизнеса кинотеатры «Титаник-Синема» и «Романов-Синема» перешли от группы «Екатеринбург-Арс» под контроль инвестиционной группы «Союз». Четырехзальный кинотеатр «МДМ-Кино II» приобрела петербургская сеть «Кронверк Синема», которая в 2006 году была приобретена компанией «А1» – инвестиционным подразделением «Альфа-Групп». В результате покупки московского кинотеатра «Кронверк Синема» вышла на столичный рынок, что отвечает ее планам по развитию федеральной сети мультиплексов. В конце прошлого года холдинг «Каро» стал единоличным владельцем кинотеатра «Пушкинский», выкупив у мэрии Москвы принадлежавшую ей долю известного кинотеатра.
В Москве сегодня кино посещает не более трети населения, что значительно меньше, чем во многих европейских странах, а также в США, где активными кинозрителями являются около 70% горожан. Среднегодовая загрузка московских кинотеатров, по разным оценкам, составляет в среднем 25–30%. При этом в выходные и праздничные дни загрузка многих удачно расположенных кинотеатров при условии наличия в репертуаре «фильмов года» приближается к 100%. По данным «Невафильма», по итогам 2006 года уровень посещаемости кинотеатра в России вырос существенно меньше, чем суммы кассовых сборов кинопроката, т. е. новые зрители в кинозалы приходят все реже. Впрочем, потенциал роста доли активных кинозрителей есть, но для этого нужно приучать зрителей к посещению кинотеатров разнообразным и качественным репертуарным предложением. Нередко достаточно однажды «заманить» непривычного к большому экрану зрителя на блокбастер, чтобы в дальнейшем он включил регулярное посещение кинотеатра в свою культурную программу.
Что касается спроса на площади под мультиплексы в торговых центрах, то, как говорят в Jones Lang LaSalle, дефицит площадей в ТРЦ относится и к операторам кинотеатров. Поиск помещений под размещение кинотеатра сопряжен с трудностями, и сетевые операторы – лидеры рынка кинопоказа пользуются преимуществом перед небольшими сетями.
Ставки, инвестиции
Расходы оператора при создании кинотеатра при условии аренды помещения, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, варьируются в среднем от $1000 до $1500/кв. м. При строительстве «с нуля» затраты на строительство и оснащение составляют, по оценкам специалистов компании, $2500/кв. м, основную затратную часть при этом составляет техническое оснащение кинотеатра. В компании «Формула Кино» подчеркивают, что при строительстве стараются не превышать суммы в $500 тыс. за зал. Конечно, стоимость зала зависит от его вместительности. Как сообщают эксперты компании «Синема Парк», согласно строительным нормам, на одного человека в зале в среднем должно приходиться 1,5 кв. м.
Арендные ставки для операторов кинотеатров в составе торговых центров составляют, по данным GVA Sawyer, $115–150/кв. м в год (triple net).
Эксплуатационный сбор в рамках торгового центра, взимаемый с оператора кинотеатра, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, может составлять, в зависимости от площади, от $40 до $70/кв. м в год. Если говорить об общих операционных расходах кинотеатра, то в компании «Синема Парк» к ним причисляют практически все затраты мультиплекса: права на прокат, себестоимость функционирования кинобаров, все расходы на персонал, стоимость аренды, коммунальные расходы и т. д. Операционные расходы могут составлять от 75 до 80% от общей выручки кинотеатра.
Что касается прибыли оператора кинотеатра от дополнительных услуг, то в компании «Формула Кино» подсчитали, что если принять бокс-офис (кассовые сборы от кинопоказа) за 100%, то доля F&B (еда и напитки) составит порядка 40–55%, прочие дополнительные услуги (игровые автоматы, небольшие торговые точки и т. д.) – не более 10%.
В Colliers International отмечают, что, сдавая площади торгового центра в аренду оператору кинотеатров, девелопер должен быть готов нести расходы, связанные со строительными работами по обустройству мультиплекса, организации системы кондиционирования и других инженерных систем – эти достаточно дорогие работы операторы кинотеатров проводить самостоятельно отказываются, инвестируя только в оборудование, отделку и рекламу. Договор аренды, по данным компании, в большинстве случаев заключается на 15 лет.
По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, на российском рынке срок окупаемости кинотеатра, как отдельно стоящего, так и в рамках ТРЦ, составляет 7–8 лет.
В компании сообщают, что строительство кинотеатра имеет привлекательность для оператора мультиплекса, если срок окупаемости не превышает 8 лет. По оценкам специалистов GVA Sawyer, cроки окупаемости кинотеатров в составе ТРЦ сейчас варьируются в диапазоне от 5 до 10 лет – многое зависит от региона присутствия кинотеатра, а значит, уровня цен на билеты и сопутствующие услуги.
Тенденции
- Наблюдается значительный рост количества залов на фоне медленного прироста числа зрителей, что ведет к перераспределению аудитории и обострению конкуренции между кинотеатрами.
- Сокращается доля отдельно стоящих кинотеатров в общем предложении за счет увеличения количества кинозалов под крышами торговых центров, которая объясняется взаимной выгодой такого сочетания как для собственника ТЦ, так и для компании-оператора мультиплекса.
- Наблюдается тенденция увеличения количества залов в составе одного кинотеатра, что позволяет увеличить доходность последнего благодаря возможности демонстрировать одновременно несколько фильмов, охватывающих различные целевые аудитории.
- Рост конкуренции на столичном рынке кинопоказа заставляет операторов осваивать региональные рынки, включая как города-миллионники, так и города с населением 500 тыс. человек и меньше. В этом же русле можно рассматривать планы выхода крупнейших российских сетей на рынки стран СНГ – Украины, Казахстана и др.
- Отдельные девелоперы торговых центров начинают самостоятельно развивать развлекательные направления внутри собственного бизнеса. Среди них ГК «Ташир» (сеть мультиплексов «Синема Стар»), DVI-group (DVI-cinema), компания «Регионы» (кинотеатр «Июнь Синема» в составе МФК в Санкт-Петербурге).
- После открытия ряда мультиплексов за пределами МКАД отмечается тенденция отказа операторов кинотеатров от дальнейшего расширения сетей за счет пригородных территорий: в связи с тем, что далеко не все кинозрители добираются до кинотеатров на личных автомобилях, наиболее эффективным представляется размещение кинотеатров в черте города в местах с хорошей доступностью общественным транспортом.
Прогноз
В связи с приближающимся насыщением рынка кинотеатров столицы ожидается снижение количества ежегодно открываемых кинозалов. Также в связи со снижением численности населения в возрасте 14–25 лет, представляющих наиболее активную часть аудитории индустрии развлечений, в среднесрочной перспективе возможно снижение посещаемости кинотеатров. Увеличению количества зрителей может способствовать открытие в спальных районах кинотеатров с более низкими ценами на билеты.
