Инвестиции: Россия в цене

Стабильная экономическая ситуация обеспечила рост притока инвестиций в российскую экономику. По прогнозам Минфина РФ, приток капитала в Россию в 2007 году оценивается в $70–80 млрд., ожидаемый прирост инвестиций составит рекордные 18–20%. По данным Росстата, крупнейшими иностранными инвесторами России являются Кипр, Нидерланды и Люксембург, на долю которых приходится соответственно 21, 19,1 и 16,3% всех накопленных инвестиций в страну.
По прогнозам правительства Москвы, объем инвестиций в экономику столицы на конец года оценивается в $56–60 млрд., что составляет 80–85% от общероссийского показателя. Это указывает на слабый поток иностранных инвестиций в российские регионы, что объясняется сосредоточением деловой активности в Москве, которой и достается большинство привлекаемых средств, в то время как во многих регионах мало выгодных вариантов вложения капитала. Однако эксперты ожидают роста инвестиционной активности в российских регионах – в отдельных отраслях она наблюдалась уже в этом году.
Что касается вложений непосредственно в коммерческую недвижимость, то, по данным Jones Lang LaSalle, за 11 месяцев уходящего года (с января по ноябрь) в Россию было инвестировано $4,9 млрд., из них в Москву – $3,8 млрд. (78%). В 2006 году в коммерческую недвижимость России было вложено $4,2 млрд., Москвы – $3,7 млрд. Речь идет о покупке готовых или строящихся объектов коммерческой недвижимости, исключая инвестиции в девелопмент, покупку земли и участие в совместных предприятиях.
Уходящий год был поделен на 2 части разразившимся в августе глобальным кризисом ликвидности, который несколько омрачил позитивные тенденции первого полугодия. Во втором полугодии активность инвесторов несколько снизилась, часть сделок было отложена в ожидании стабилизации кризиса. При этом эксперты расходятся в оценке степени влияния глобального кризиса на экономику России. С одной стороны, существует мнение, что в условиях роста цен на нефть Россия слабо зависит от внешних факторов, с другой – снижение деловой активности налицо. Также девелоперы отмечают, что привлечение финансирования стало более сложным, а стоимость кредитов увеличилась. В связи с этим количество денег на рынке сократилось, что, по мнению аналитиков, приведет к некоторому снижению цен на недвижимость и приостановит снижение ставок капитализации.
Говоря о ставках капитализации, нельзя не заметить их продолжающееся снижение. За истекающий год, по разным оценкам, ставки снизились на 1,5–2%. По данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, ставки доходности в сегменте офисной недвижимости на ноябрь 2007 года составили 7,5–9,5% (снижение по сравнению с 2006 годом в среднем на 1%), в сегменте торговой недвижимости – 8,5–10% (снижение на 1,5%), в сегменте складов – 7,5–10,5% (снижение на 1%). Текущие показатели все еще значительно выше, чем в странах Западной и Восточной Европы, и это делает российский рынок весьма привлекательным для инвесторов. Одним из важных событий уходящего года является победа Сочи в борьбе за право проведения зимней Олимпиады 2014 года. Ожидается, что в результате подготовки к Олимпиаде улучшится инвестиционный климат всего региона. Эксперты рынка считают, что перераспределение инвестиций в пользу ЮФО позитивно отразится и на других регионах России.
Среди других значимых событий 2007 года необходимо отметить ряд IPO российских девелоперских компаний, который продолжил бум публичных размещений, наблюдавшийся в прошлом году. Среди компаний, вышедших в этом году на биржу, необходимо отметить AFI Development, РТМ, ГК «ПИК». Публичное размещение акций на бирже – сравнительно новый для России финансовый инструмент, применение которого требует от компаний прозрачной структуры. Это непросто для традиционно непрозрачного рынка недвижимости. Таким образом, готовность девелоперов выходить на IPO означает начало новой фазы развития рынка.

Назовите основные тенденции и знаковые события 2007 года

Тим Миллард, партнер, руководитель отдела консультационных услуг и исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko

2007 год оказался весьма неоднозначным. Большая его часть была охарактеризована значительным ростом как рынка аренды, так и инвестиционного направления во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. Однако кризис ликвидности, разразившийся в Соединенных Штатах, может оказать влияние на развитие рынков в 2008 году.
Объем инвестиций в 2007 году снова побил рекорды предыдущих лет, ряд сделок должны быть завершены до конца года. Интересно, не затянутся ли они в связи с текущей рыночной ситуацией? Ставки капитализации, подогреваемые ростом интереса инвесторов и дефицитом предложения, продолжают снижаться, особенно в сегменте высококлассных офисов в Москве и в сегменте торговых центров в регионах, где спрос весьма высок. На рынке сохраняется и большой покупательский спрос, поэтому снижение доступности кредитного финансирования пока не влияет на ценообразование. Как ни странно, оно может увеличить количество инвестиционных продуктов на продажу – девелоперы, для которых снизилась доступность кредитов, будут выставлять свои объекты на продажу для финансирования новых проектов. Рынок аренды сохраняет уверенные позиции во всех сегментах коммерческой недвижимости. Спрос на московские офисы растет быстрее предложения, и вследствие этого продолжается значительный рост арендных ставок, а также снижение показателя доли вакантных помещений, который на сегодня в Москве является одним из самых низких в мире. Можно ожидать, что в ближайшей и среднесрочной перспективе спрос будет превалировать над предложением, так что движение по восходящей продолжится.
Уровень вакантных помещений в торговом сегменте остается низким. 2007 год был выдающимся с точки зрения как строительства торговых объектов в регионах, так и устойчивого спроса на площади со стороны ритейлеров. С созреванием московского рынка торговой недвижимости фокус перемещается на региональные города, что, скорее всего, послужит стимулом для увеличения потребительских расходов населения. Складской рынок Москвы и Подмосковья также все еще демонстрирует низкий уровень свободных площадей, хотя предложение начинает догонять спрос. Можно предположить, что сегодняшние ставки в этом сегменте являются максимальными, при этом мы ожидаем рост интереса к инвестиционным продуктам в этом сегменте.

Александр Николаев, управляющий директор Valartis Asset Management по России и странам СНГ

Процесс девелопмента становится все сложнее. Затраты на проект, в том числе строительные, существенно возросли (по некоторым позициям более чем на 40–50%). Ожидания «собственников» девелоперских проектов, строительство которых еще далеко до завершения или даже не началось, в некоторых ситуациях переходят границы разумного. Наблюдается повальное увлечение публичными рынками капитала при отсутствии четкого понимания последствий и степени ответственности в публичной компании. Также необходимо отметить необыкновенный рост арендных ставок на качественные объекты, в особенности на офисы класса А.
Несмотря на то что в нашей стране угрозу могут представлять последствия глобального кризиса ликвидности и большого процента внешних заимствований в балансах некоторых организаций, в целом в российской банковской системе с ликвидностью все в порядке. Вполне вероятен кризис «доверия» на межбанковском рынке, так как любая организация – это прежде всего люди. А людям свойственно поддаваться паническим настроениям в тот или иной момент, что, в свою очередь, может стать причиной искусственных проблем на рынке долга. Таким образом, стоимость денег будет расти, как и требования к заемщикам и их проектам.

Александр Спенглер, глава филиала Unibail-Rodamco в России

Со II квартала 2006 года по II квартал 2007 года мы наблюдали высокую активность российских девелоперов, привлекавших дополнительное финансирование путем проведения IPO и/или форвардной продажи проектов иностранным фондам (по большей части австрийским). Эти сделки носили исключительно финансовый характер и не требовали от партнеров серьезных знаний и опыта в управлении недвижимостью.
С III квартала 2007 года произошло резкое изменение ситуации на рынке: начавшийся ипотечный кризис отразился и на России – ставки по кредитам заметно выросли. Наблюдается консолидация рынка, а также обострение конкуренции в сегменте торговых центров. Эти факторы среди прочего оказали влияние на позицию девелоперов, ищущих партнеров: теперь одним из важнейших качеств будущего партнера-инвестора является его компетентность в retail management, наличие опыта работы на российском рынке – это один из новых трендов, который во многом будет определять состав деловых альянсов в наступающем году.

Александр Волков, менеджер по инвестициям Quinn Group в России и СНГ

В целом 2007 год стал достойным преемником тенденций 2006 года, в основе которых лежат стабильно высокие цены на природные ресурсы, все еще остающиеся локомотивом роста российской экономики.
Ипотечный кризис, разразившийся во второй половине года, оказал определенное влияние на российский рынок недвижимости с позиции стоимости привлекаемого финансирования. Ведь многие его участники – это иностранные фонды и партнерства. Кроме того, все большее число российских компаний получают доступ к «более дешевым» международным кредитным ресурсам.
Но несмотря на бесконечные рассуждения в СМИ о неминуемой коррекции ставок капитализации в краткосрочном плане, я бы не стал так однозначно высказываться на этот счет в силу множества влияющих факторов, таких как, в частности, упомянутый банковский кризис. На мой взгляд, в 2008 году усредненная ставка капитализации останется на уровне 2007 года при дальнейшем развитии тенденции фрагментации рынка по критерию «классность» проектов.
Говоря о секторе офисной и торговой недвижимости, нельзя не отметить сохраняющуюся полярность развития по следующим центрам: Москва, Санкт-Петербург и крупные региональные центры.
В частности, по Москве наблюдались, с одной стороны, возникновение и продолжение развития крупных «центральных» проектов с так называемой имиджевой составляющей, с другой стороны, увеличение предложения проектов, находящихся около МКАД и районах преимущественно с индустриальной инфраструктурой. В связи с этим я бы уделил особое внимание анализу и оценке инвестиционной привлекательности девелоперских проектов, расположенных около МКАД и в Московской области. По сути, такое смещение (из центра к окраинам) является достаточно логичным сценарием развития, учитывая ценовую (из расчета на квадратный метр) сопоставимость некоторых «центральных» московских проектов с аналогичными проектами в основных мировых столицах.
Что касается российских регионов, достаточно сложно дать единую характеристику их развития в сфере недвижимости в силу наличия экономических, демографических, политических и прочих составляющих в каждом конкретном случае. При этом я бы выделил такие перспективные центры, как Екатеринбург, Новосибирск, Уфа, Казань, Ростов и другие.

Владимир Пинаев, управляющий директор Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ

Основная тенденция уходящего года – это появление на рынке новых источников финансирования, в том числе активный интерес к рынку у западных фондов. Среди основных событий можно отметить открытие знаковой для Москвы гостиницы Ritz-Carlton, окончание строительства «Башни на набережной», рекордные инвестиционные сделки, например, покупка GoodZone компанией Immoest.
Несмотря на то что Москва является одним из лидеров по объему нового строительства в Европе, спрос по-прежнему значительно опережает предложение во всех секторах рынка – эта тенденция получит дальнейшее развитие в 2008 году. Растет объем сделок – если всего несколько лет назад сделки размером 10 тыс. кв. м казались астрономическими, сегодня крупные корпоративные арендаторы готовы снимать 30 тыс. кв. м и больше в новых офисных зданиях класса А. Растущий спрос при ограниченном предложении приводит к росту ставок аренды – максимальные ставки triple net в ряде зданий уже превысили $2 тыс./кв. м в год.
В 2008 году продолжится расширение присутствия иностранного капитала на российском рынке коммерческой недвижимости – как в форме совместных предприятий между местными девелоперами и западными финансовыми структурами, так и в форме финансирования строящихся и приобретения существующих проектов.
Мы ожидаем увеличения активности западных ипотечных банков, которые готовы предложить более выгодные условия финансирования, чем российские банки. 2007 год стал рекордным по привлечению средств в ходе IPO российскими девелоперскими структурами: AFI Development и PIK на Лондонской бирже: в 2008 следует ожидать выхода на биржу других компаний на рынке недвижимости.

Максим Кунин, управляющий партнер Investment Management Group

Фактически последний год оказался беспрецедентным для российских девелоперов с точки зрения объема средств, привлеченных на рынках акционерного капитала. За этот период IPO на российских и международных площадках провели 8 российских компаний недвижимости. Таким образом, число публичных российских компаний недвижимости достигло 12. Общий объем первичных размещений за период превысил $4,5 млрд. Пик размещений пришелся на IV квартал 2006 года – первую половину 2007 года, при этом размер размещений двух крупнейших российских публичных девелоперов превысил $3 млрд. – AFI Development провела IPO объемом $1,4 млрд. и Группа компаний «ПИК» – $1,9 млрд. Также в этот период «Открытые инвестиции», RGI и EPH провели ряд вторичных размещений, что в целом доказывает интерес инвесторов к российским девелоперам.
Однако во второй половине 2007 года на инвестиционный климат России существенное влияние оказал банковский кризис ликвидности: ряд сделок был отложен, возможности получения долгового кредитования стали более ограниченными, выросла и сама стоимость заемного финансирования, снизилась стоимость активов. В частности, в сегменте жилой недвижимости в августе- сентябре 2007 года уже наблюдалось снижение активности из-за сложности получения ипотечного кредитования.
В связи с с кризисом со II полугодия 2007 года на фоне общей конъюнктуры рынков капитала наблюдается определенный спад активности – инвесторы стали более «избирательными» и консервативными в оценке российских компаний-девелоперов, что доказывается значительным снижением премии к чистым активам публичных российских компаний.
В случае продолжения кризиса может быть снижена рентабельность девелоперов: ограниченные возможности привлечения внешнего финансирования могут привести к необходимости реализации проектов по более низким ценам.

Владимир Авдеев, партнер компании S.A. Ricci / King Sturge

В уходящем году произошла очевидная активизация российских игроков – было заявлено огромное количество региональных девелоперских проектов и покупок местных площадок. Также стоит отметить увеличение выхода иностранных инвесторов в российские регионы, несмотря на то, что на рынке существует острый недостаток качественного инвестиционного продукта. Очень важен был и политический шаг со стороны правительства страны, который позволил Сочи стать местом проведения Олимпиады в 2014 году, приковав, таким образом, внимание ко всем регионам Российской Федерации.
Выходом на российский рынок заинтересовались менее агрессивные институциональные иностранные инвесторы, например немецкие фонды с более низкой стоимостью заемных средств. При этом переговоры о приобретении проектов они ведут в том числе с так называемой первой волной западных инвесторов в Россию. С целью фиксации прибыли они уже задумались о выходе из проектов, которые приобрели 1–2 года назад.
Самым важным событием года в целом, конечно же, стал мировой кризис ликвидности, который заставил многих присутствующих на рынке инвесторов пересмотреть свою инвестиционную политику и планы на ближайшие годы. Многие банки перестали осуществлять финансирование девелоперских проектов и выдачу каких-либо кредитов, «кормя» своих клиентов лишь обещаниями.

Вадим Ульченко, глава представительства Eurohypo

Глобальный кризис ликвидности, начавшийся в августе, не мог не отразиться на России. Позитивные тенденции I полугодия, такtие как появление большого числа новых инвесторов, приостановили свое развитие. Денег и, как следствие, сделок на рынке стало меньше, рынок затаился и сейчас находится в ожидании стабилизации кризиса. Что касается девелоперов, то они продолжают работать, хотя им приходится труднее с точки зрения привлечения финансирования. Тем не менее приостановленных из-за недостатка финансирования проектов не много. Так что, несмотря на кризис, год заканчивается не так уж плохо.
Сложно строить предположения о дальнейшем развитии событий. Однако можно заметить, что даже если ситуация не будет ухудшаться, банки вряд ли в ближайшие полгода-год восстановят свою ликвидность. Речь идет как о международных банках, так и о российских, фондирование которых зависит от международных финансовых институтов. Также можно прогнозировать, что коммерческая недвижимость – как в Европе, так и в России – будет дешеветь, так как спрос снизился в связи с недостатком финансирования на рынке. Так, если раньше наблюдался избыток денежных средств, то сейчас их количество значительно сократилось, при том что спрос на финансирование остается весьма высоким. Поэтому для банков, которые смогли не потерять деньги и продолжить работу на рынке, следующий год должен стать весьма хорошим.

Джастин Берpи, руководитель отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis Noble Gibbons

В уходящем году было введено в эксплуатацию значительное по сравнению с 2006 годом количество объектов инвестиционного качества, на рынок вышли новые международные фонды, в том числе из Северной Америки. В 2008 году мы ожидаем дальнейший рост интереса инвесторов к проектам высококлассной коммерческой недвижимости. Доходность инвестиций продолжит снижаться, но уже не так динамично, как в 2007 году. В целом рынок станет более зрелым, увеличится его прозрачность, также можно ожидать увеличения числа проектов, реализованных международными компаниями. В качестве еще одного тренда можно выделить экспансию российских девелоперов на европейские рынки. Началась она с приобретений и строительства объектов жилых и гостиничных объектов на юге Европы и в регионах Средиземноморья, а продолжится деятельностью на рынках Центральной Европы. Для российских девелоперов и инвесторов это возможность узнать и применить лучшие современные стандарты отрасли, что сделает такие компании более привлекательными для зарубежных инвесторов.

Екатерина Константинова, директор по фондам недвижимости УК «Ренессанс Капитал»

Одной из тенденций 2007 года, с моей точки зрения, является создание закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) и значительный рост капитализации этого рынка, которая на конец года составила около $5,7 млрд. По нашей информации с начала года было сформировано около 50 фондов с суммарной стоимостью чистых активов $2,9 млрд. Данный процесс позволяет сделать вывод о том, что ЗПИФы недвижимости становятся активными участниками российского рынка недвижимости. Уходящий год также ознаменован возросшим интересом российских и иностранных инвесторов к региональным объектам недвижимости. Наибольшее внимание вызывают готовые объекты, как правило, торгового и складского назначения, при этом инвесторы уже готовы рассматривать города с численностью населения менее 500 тыс. человек. Доля инвестиций в региональную недвижимость на сегодняшний день составляет около 15–20% и, по нашим оценкам, будет только расти. Среди важных событий этого года необходимо отметить и выход ряда девелоперских и строительных компаний, работающих на российском рынке недвижимости, на фондовый рынок. Это говорит о том, что российский рынок недвижимости становится более прозрачным, цивилизованным и выходит на новый уровень развития.

Стефано Карози, руководитель департамента инвестиций DTZ

Рынок недвижимости в 2007 году характеризовался существенным снижением ставок капитализации: для офисов высокого класса этот показатель сейчас находится на уровне 8%, а в отдельных случаях речь идет и о более низких показателях. По сравнению с 2006 годом это по крайней мере на 1,5% меньше. Конечно, снижение доходности закономерно для развивающегося рынка. При этом в уходящем году на российский рынок вышли новые инвесторы, в том числе из США, Юго-Восточной Азии, Израиля и даже из Восточной Европы. Ситуация в России сейчас такова, что инвестирование затруднено из-за большого количества денег инвесторов, собранных на рынке, и сравнительно небольшого числа серьезных проектов для инвестирования. Поэтому зарубежные инвесторы все чаще обращают более пристальное внимание на девелоперские проекты.
Что касается ипотечного кризиса, его влияние на Россию не так болезненно, как на более зрелый западный рынок. Российский рынок банковских услуг еще не настолько сложен, чтобы ощутить негативные последствия кризиса в полной мере.

Сергей Гутник, старший банкир Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР)

Среди заметных тенденций уходящего года можно назвать увеличение числа проектов инвестиционного качества не только в Москве, но и в регионах России. И если раньше в региональных городах преобладало строительство торговых объектов, то теперь появляются качественные логистические и офисные проекты, строительство которых в регионах раньше носило единичный характер. Все это говорит о том, что российский рынок недвижимости вступает в новую фазу, в которой интересы инвесторов смещаются из Москвы и Санкт-Петербурга в регионы, где при снижающихся рисках сохраняется высокая доходность объектов. Еще одной важной тенденцией является увеличение в связи с кризисом ликвидности роли российских банков в финансировании проектов: несмотря на то что приток иностранных инвестиций в уходящем году был весьма значительным, российские банки в течение второго полугодия заняли на рынке гораздо более значимую позицию, которую, скорее всего, сохранят в наступающем году.

Джереми Оутс, управляющий директор Knight Frank

Одним из существенных событий этого года, напрямую затронувших российский рынок, стал ипотечный кризис в США. Сегодня еще вряд ли можно сделать однозначный вывод о его влиянии. С одной стороны, многие девелоперы столкнулись с проблемами по привлечению в проекты заемного финансирования: если такая ситуация сохранится на длительный срок, это грозит многим проектам приостановкой финансирования, а значит, затягиванием сроков их ввода в эксплуатацию и дополнительными издержками. Возможно, что для привлечения капитала под новые проекты владельцы понизят цены на предлагаемые к продаже завершенные объекты, что, в свою очередь, может привести не только к стабилизации ставок капитализации на текущем уровне, но и к их небольшому росту. В то же время, в рамках операций по финансированию крупных проектов, как правило, проводится более тщательный анализ платежеспособности заемщиков, существуют более высокие гарантии возврата вложенных средств по сравнению с рынком ипотечного кредитования жилой недвижимости. Практически на всех локальных рынках коммерческой недвижимости России сохраняется высокий спрос на объекты со стороны арендаторов. В целом заинтересованность иностранных инвесторов в российской коммерческой недвижимости продолжает повышаться, на рынок выходят новые западные компании и фонды. Таким образом, указанные негативные и позитивные условия могут более или менее уравновесить друг друга, и если ситуация с ликвидностью стабилизируется в ближайшей перспективе, то российский рынок коммерческой недвижимости существенно не пострадает.Если же недостаток капитала сохранится и в среднесрочной перспективе, то это, безусловно, окажет негативное влияние на рынок.