Плановое изобилие

Продолжают набирать силу тенденции, обозначившиеся в течение последних лет: укрупнение масштабов реализуемых проектов, тяга к многофункциональности, децентрализация. Поскольку ситуация на дорогах мегаполиса близка к критической, новые офисно-торговые зоны формируются вблизи крупных транспортных развязок и начинают тяготеть к введенным в строй участкам Кольцевой автодороги. Особенно популярны у инвесторов Приморский и Московский районы. В этом году на городских окраинах начали строиться несколько крупных «микстов»: «Адамант-Парк» на Пулковском шоссе, Sokol City на Богатырском пр., «Невский Колизей» рядом с КАД, в пос. Бугры, и др.
Тяга к гигантизму особенно ощущается в офисном сегменте. В городе заявлено сразу несколько проектов по созданию деловых кварталов, каждый из которых рассчитан на 200–300 тыс. кв. м и более.
Как обычно, большинство проектов финишируют с запозданием, поэтому аналитики, подводя итоги 2007 года, оперируют весьма приблизительными цифрами.
Очевидно, что в торговом сегменте до прошлогоднего рекорда – почти 1,3 млн. кв. м – далеко. По данным Colliers International, за три квартала девелоперы обеспечили ввод примерно 415 тыс. «квадратов». Заявленный годовой план – 680 тыс. кв. м – скорее всего будет реализован на 85–90%, что примерно вдвое меньше прошлогодних результатов. Специалисты London Consulting & Management Company (LCMC) прогнозируют сдачу 810 тыс. кв. м. Самым крупным открытием года стал ТРК «Питер Радуга» на пр. Космонавтов (общей площадью 90 тыс. кв. м) от международного концерна Vinci. В 2007-м девелоперы активно осваивали нишу районных торгово-развлекательных комплексов. Среди завершенных проектов – ТРК «Континент» на Байконурской ул., первая очередь ТРК «Сити Молл» на пр. Испытателей, ТРК «Юго-Запад» на пр. Маршала Жукова и др.
Офисные достижения за три квартала – примерно 115 тыс. «квадратов» (данные Colliers International). Однако конец года обещает быть ударным, в результате чего показатели ввода могут достичь 300 тыс. кв. м. Это примерно втрое больше, чем в прошлом году. На рынок вышли БЦ Apollo на пр. Добролюбова, Alia Tempora на ул. Маяковского, Regent Hall на Владимирском пр., первые очереди «Сенатора» на 18-й линии Васильевского острова и «Бенуа» на Свердловской набережной.
Сектор качественных складов в Петербурге активно расширяется. Хотя цифры у разных экспертов сильно расходятся. В Colliers International оценивают рост предложения по итогам года примерно в 250 тыс. кв. м (против плана в 350 тыс. «квадратов»). В Knight Frank прогнозируют, что рынок расширится на 500 тыс. кв. м (включая, правда, не только спекулятивные склады), из них порядка 350 тыс. кв. м – объекты класса А. Самые значимые открытия инвесторы приберегли на конец года: в ноябре заработала первая очередь терминала «МЛП Уткина Заводь», в декабре завершается строительство логистического комплекса «Интертерминал-Предпортовый».
Инвестиционные планы на 2008 год еще более масштабны. На рынок выйдут первые крупные многофункциональные комплексы, в складском сегменте ожидается как минимум удвоение качественного предложения. Аналитики считают, что будущий год может стать моментом истины для петербургских девелоперов: будет понятен порог насыщения спроса для разных секторов.

Торгово-офисный комплекс Atlantic City
Этот объект – наглядное свидетельство процесса децентрализации, начавшегося на петербургском рынке коммерческой недвижимости. Масштабный комплекс, строящийся в Приморском районе, напротив парка 300-летия города, ориентирован на торговлю выше среднего класса и включает в себя бизнес-центр категории В+.
Atlantic City возводится на ул. Савушкина, 26, на участке площадью 4,6 га. Инвестиционно-строительная компания «Атлантик» приобрела право застройки этой территории в 2004 году на торгах петербургского Фонда имущества. За шесть лет аренды участка инвестор должен перечислить в городской бюджет около $4 млн.
«Микст» состоит их двух зданий: трехэтажного торгово-развлекательного комплекса и 28-этажной офисной башни высотой 98 м, которая станет градостроительной доминантой района. Архитектурный облик Atlantic City разработан в «Студии-17» Святослава Гайковича, выигравшей соответствующий конкурс. Генпроектировщик – ООО «Атлантик». Дизайн интерьеров ТРК выполнен немецкой студией Achatz.
Общая площадь торговых уровней – 47 900 кв. м, еще 25 970 «квадратов» в этом корпусе занимает подземный паркинг. Бизнес-центр расположится на 26 907 кв. м (плюс паркинг – еще 6710 кв. м). Общая емкость подземной и открытой парковки – около 1500 машино-мест.
Консультант и брокер проекта – компания Colliers International.
Арендопригодное пространство торгово-развлекательной части составляет примерно 30 тыс. кв. м. Atlantic City ориентирован на марки категорий от premium до light premium (терминология девелопера). По словам ведущего консультанта отдела ритейла Colliers International Светланы Махлаевой, по концепции и набору операторов комплекс будет заметно отличаться от других торговых объектов, расположенных по­близости. Ставка на магазины выше среднего уровня делается потому, что Atlantic City находится в районе, где сконцентрированы новостройки, а ул. Савушкина переходит в Приморское шоссе, ведущее в престижный Курортный район.
«Якорем» первого уровня стал супермаркет премиум-класса от калининградской сети «Виктория», занявший около 3000 кв. м. Среди других крупных арендаторов – универмаг одежды Lady & Gentlemen (на 800 кв. м) и фитнес-клуб с бассейном международной сети World Class. Под него отводится 1614 кв. м на первом этаже и 1793 кв. м – на втором. Около 1000 кв. м займет магазин Profi Sport.
На втором уровне предусмотрены ресторанный дворик и развлечения для взрослых, на третьем – детский досуговый центр. В торговой галерее помещения «нарезаны» на блоки от 40 до 200 кв. м. Среди привлеченных марок – «Кашемир и Шелк», Cristian Lacroix, Mania Grandiosa, «Дикая Орхидея», Tara Jarmon, Glenfield и др.
В ноябре 2007 года в ТРК было сдано 80% площадей. Диапазон арендных ставок – 35–160 у.е./кв. м в месяц (по курсу 31 рубль). Расценки на офисные площади пока не установлены. Помещения предполагается сдавать поэтажно (полезное пространство одного яруса – около 700 «квадратов»). Один из потенциальных клиентов претендует сразу на 10 уровней. Технический запуск торговой части Atlantic City состоится в декабре 2007 года. Ее торжественное открытие запланировано на февраль 2008-го. Бизнес-центр будет готов к концу следующего года.
Объем инвестиций в проект превышает $100 млн. Для финансирования работ ИСК «Атлантик» использует кредиты, в том числе Сбербанка.

Многофункциональный комплекс «Невский Плаза»
Один из первых полноценных МФК будет завершен в декабре 2008 года в самом центре Петербурга, на Невском проспекте, 55-59. Проект подразумевает расширение действующего пятизвездочного отеля «Коринтия Невский Палас» за счет соседних зданий, в результате чего он станет самым крупным в городе в этой категории как по количеству номеров, так и по емкости конференц-залов.
Инвестор и владелец гостиничного комплекса – компания International Hotel Investment p.l.c., созданная в 2000 году мальтийской группой компаний Corintia для развития высококлассных объектов коммерческой недвижимости в Европе. (На сегодня IHI приобрела и вывела на уровень 5* шесть гостиниц в Праге, Лиссабоне, Будапеште и др.)
В 2002 году IHI купила действующий петербургский отель «Невский Палас», рассчитанный на 285 номеров. Внесенная сумма пошла на погашение долгов этого предприятия перед австрийским банком, который в 1989 году кредитовал реконструкцию гостиницы. По условиям сделки, заключенной между городом и IHI, мальтийцы получили на инвестиционных условиях соседние аварийные здания (дома № 55 и 59) с обязательством завершить их расселение.
В рамках проекта на месте разобранных построек появятся два восьмиэтажных здания общей площадью 27 340 кв. м с воссозданными историческими фасадами. В одном из них разместятся 104 номера представительского класса, конференц-центр на 1000 гостей с парадным банкетным залом и бутиковая зона (на 1470 кв. м). В другом корпусе на двух уровнях запланирована галерея с 20 элитными магазинами одежды, обуви, аксессуаров и ювелирных изделий (около 1900 кв. м), а на пяти – бизнес-центр класса А (7730 кв. м). Торгово-офисный «микст» будет связан с многоуровневым гаражом на 185 мест.
Торжественная закладка первого камня в фундамент будущего комплекса состоялась летом 2006-го. Стоимость реконструкции предварительно оценивалась в 75 млн. евро. По ходу работ эта цифра может быть скорректирована.
Архитектурный проект разработан международной компанией Aukett Fitzroy Robinson при участии мастерской «Земцов, Кондиайн и партнеры». Генподрядчик – компания Enka. Среди других ключевых участников проекта – международные компании ARUP (инженерия и дизайн) и Savant (консультанты по управлению строительными проектами и контролем себестоимости). Эксклюзивный брокер по сдаче коммерческих площадей в аренду – Jones Lang LaSalle. Офисы предлагаются в аренду минимум на 5 лет по ставкам 600–650 евро/кв. м в год (без НДС и операционных расходов). Помещения поделены на крупные блоки. Предполагается, что в здании разместятся максимум 7–8 арендаторов. Ориентировочная стоимость парковочных мест – 250–300 евро в месяц. Торговые помещения нарезаны на блоки от 30 до 400 кв. м. Арендные ставки – 1100–2000 евро/кв. м в год (без НДС и операционных расходов). «Уже сегодня у нас есть заявки практически на все площади. Мы еще не приступили к подписанию предварительных контрактов и ведем переговоры с потенциальными клиентами, но ситуация показательна: комплекс вызвал большой интерес. Я думаю, что в объекте с таким местоположением не останется свободных помещений на момент его запуска в эксплуатацию», – комментирует Анна Романова, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle.

Торгово-развлекательный комплекс «Лето»
Суперрегиональный молл семейного типа на Пулковском шоссе (участок 7, Красноборская сторона) обещает стать самым крупным торговым открытием 2008 года в Петербурге.
Девелопером выступает ЗАО «Система-Галс Северо-Запад» (региональное представительство ОАО «Система-Галс»). Инвестор проекта – ООО «Галс-Инвестмент Девелопмент».
Комплекс строится на участке 17,6 га, приобретенном в собственность у сельхозкооператива «Лето». Площадка находится в 600 м от проектируемого южного участка Кольцевой автодороги, недалеко от аэропорта. Строительные работы начались в ноябре 2006 года. Открытие ТРК запланировано на август 2008-го. Комплекс спроектирован в профильном институте ГУП «Торгпроект». Генподрядчик – ЗАО «Галс-Строй Северо-Запад». Разработчик предварительной концепции – компания Centrumutveckling Russia Hakan Karlsson AB. Эксклюзивный агент по маркетингу и сдаче в аренду – Jones Lang LaSalle. Управляющая компания – ЗАО «Сити-Галс».
Общая площадь двухэтажного молла – 107 761 кв. м. Длина фасада здания – 348 м. Оно занимает меньше трети участка, на котором останется место для парковки 3737 автомобилей.
Арендопригодное пространство – 81 544 кв. м. «Якорями» первого уровня станут продуктовый гипермаркет (10 тыс. кв. м) и универмаги одежды. На втором этаже разместится еще один «гипер» – электроники и бытовой техники (7000 кв. м), мультиплекс (6500 кв. м), крупные магазины мебели (2300 кв. м), товаров для дома и интерьера (3500 кв. м), детский универмаг (2100 кв. м), каток (1000 кв. м), фуд-корт на восемь операторов и пять ресторанов.
Имена будущих «якорей» и операторов торговой галереи пока не разглашаются. Диапазон арендных ставок для первой категории составит $100–400/кв. м в год (triple net), для второй – $700–2500/кв. м. Затраты на строительство ТРК «Лето» оцениваются в $137 млн. Компания «Галс-Инвест Девелопмент» подписала кредитное соглашения с банком Eurohypo AG на сумму до $187 млн., согласно которому средства могут быть предоставлены на срок до 12 лет. Из них $106 млн. предназначены непосредственно для финансирования строительства молла. После ввода объекта в эксплуатацию банк предоставляет возможность увеличить сумму кредита до $187 млн., или до 75% от будущей рыночной стоимости комплекса в целях рефинансирования первоначальных затрат. По оценке экспертов Ernst and Young, рыночная стоимость ТРК составит $250 млн. (без учета НДС). Конкуренция между ритейлерами на Пулковском шоссе уже сейчас чрезвычайно жесткая. Здесь работают гипермаркеты «Карусель», «О’Кей», «Лента» и Metro (ближайший сосед «Лето»), ТРК «Масштаб» и «Пулково-3, спортивный супермаркет «Спортмастер» и гипермаркет DIY сети Castorama. Новый молл рассчитывает выиграть по размеру и наполнению. Ставка также делается на планы масштабного жилищного строительства в этой зоне, рассчитанные на ближайшие три-пять лет.

Складской терминал класса А «Гориго»
Один из самых крупных логистических комплексов, который строится под Петербургом, в поселке Горелово.
В роли инвестора выступает финский фонд EVLI Property Investments (дочерняя структура Finnish Evli Bank Plc). Управляющая компания – Catella Property Oy, генподрядчик – «ЮИТ Лентек».
Терминал разместится на участке 20 га, который находится в частной собственности. Площадка расположена менее чем в километре от Кольцевой автодороги, вблизи федеральных трасс – Московского, Киевского и Таллиннского шоссе.
Общая площадь «Гориго» достигнет 160 тыс. кв. м. Первая очередь комплекса – примерно 80 тыс. «квадратов» – по плану сдается в эксплуатацию в марте 2008 года. К терминалу подведена ж/д ветка и автономные коммуникации (электричество, отопление). Рабочая высота потолков в складах составит 11 м, шаг колонн – 30 х 12 м. Стоянка для грузовиков рассчитана более чем на 100 машин. На каждые 600 кв. м складских помещений предусмотрен оборудованный док.
Сумма инвестиций в проект, по экспертной оценке, составит $1200/кв. м. Запрашиваемые арендные ставки – $115–145/кв. м в год (без НДС и коммунальных услуг). Помещения сдаются блоками от 3600 кв. м, минимальный срок аренды – три года. К ноябрю 2007-го уже подписаны предварительные договоры на 35% площадей в первой очереди.
Эксклюзивный консультант и брокер «Гориго» – компания Сolliers International.
«Участие в проекте девелопера и подрядчика с европейским опытом работы обеспечивает грамотный подход при планировании территории и строительство по международным стандартам. Мы видим это по востребованности комплекса логистическими и производственными компаниями», – комментирует Кирилл Малышев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Saint-Petersburg.

Назовите основные тенденции и знаковые события 2007 года

Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»

В этом году Петербург стал пионером в России по организации аукционов за право комплексного освоения территорий площадью в сотни гектаров. По условиям торгов застройщик за свой счет проводит инженерную подготовку земель и передает созданные объекты инфраструктуры в собственность города. После этого он получает право преимущественного выкупа участка или его аренды для целей строительства. Мы провели несколько таких аукционов. Так, в феврале компания «Главстрой-СПб», входящая в холдинг «Базовый элемент», приобрела 437 га в Конной Лахте. В мае она же выиграла торги за территорию «Северная Долина» (около 270 га). В этом аукционе участвовали восемь претендентов, а цена лота подскочила почти в 12 раз.
Участки под комплексное освоение продавались также в Красносельском и в Приморском районах. На всех этих территориях запланировано масштабное жилищное строительство, в том числе малоэтажное. Новые жилые массивы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой, торговыми площадями и т. п.
До конца года ожидается еще один значимый аукцион, на который выставляется квартал площадью 5,16 га, ограниченный улицами Шкапина, Розенштейна и набережной Обводного канала. Сегодня это депрессивная территория, где могут появиться новые бизнес-центры, гостиницы, многоярусные паркинги и пр.
В декабре закончится прием заявок на конкурс по реконструкции и развитию территории Апраксина двора. Его итоги мы подведем уже в январе 2008-го.
За 11 месяцев этого года Фонд реализовал 1325 объектов, включая земельные участки, на сумму 18,6 млрд. руб. На торгах мы продали права на 855 лотов общей стоимостью 16,7 млрд. рублей.
Мы активно торговали аварийными зданиями с участками. Ценовой рекорд был поставлен на аукционе за расселенный дом на наб. Робеспьера, предназначенный под снос. Он был продан примерно за $43 млн. Количество встроенных нежилых помещений, реализованных на торгах, достигнет по итогам года 800–850 единиц. В течение 2007 года рост цен на небольшие (до 500 кв. м) коммерческие площади составил не менее 20%.
В следующем году темпы продаж не снизятся. Среди наиболее привлекательных лотов – помещения на наб. Мойки, 24, здание на ул. Сытнинской, 9-11, бывший кинотеатр «Москва». Возможно, выставим на торги и несколько объектов на Невском проспекте.

Александр Ольховский, президент Гильдии упр. и девелоперов (ГУД), вице-президент, упр. директор ВТБ

В этом году к нашей гильдии присоединились около 50 компаний. В ноябре ГУД насчитывала уже 189 членов. Причем петербургские фирмы не в большинстве. Их, по нашим подсчетам, примерно 40%. До недавно времени в гильдии преобладали отечественные управляющие компании. Однако в 2007-м в нее вошли международные консультанты (Colliers International, Jones Lang LaSalle, Knight Frank) и несколько крупных девелоперов (Ruric, «Томилино», «Эталон-ЛенСпецСМУ», «Макромир», «Торговый Квартал» и др.). В управлении участников ГУД находится более 17 млн. кв. м коммерческой недвижимости и еще примерно 6 млн. – в собственности.
Гильдия вступает в период зрелости. Из небольшого профессионального союза, фактически созданного для продвижения интересов компаний-учредителей, мы выросли до некоммерческого партнерства, деятельность которого заметна на общероссийском рынке недвижимости и инвестиций. Свидетельство тому – международный форум PROEstate, собравший почти 2000 участников и 125 экспонентов.
Одна из основных задач на 2008 год – региональное развитие ГУД. Мы планируем создать в стране сеть своих представительств. Это поможет в будущей лоббистской работе на федеральном уровне, в обучении и создании системы сертификации. Есть и несколько международных проектов. Так, мы обсуждаем с институтами KIINKO (Финляндия) и IREM (США) возможность создания совместных обучающих программ, максимально адаптированных к российскому рынку. С Международным центром бизнес-информации New Projects (Латвия) намерены издать Real Estate Investment Guide RUSSIA – печатный каталог, который мог бы стать полноценным гидом по стране для инвесторов. Издание весьма своевременное с учетом резкого роста интереса зарубежных игроков к России. Свидетельство тому – успешные IPO многих отечественных девелоперских и инвестиционных компаний, состоявшиеся в 2007 году.
Для ВТБ как для девелопера этот год оказался весьма результативным. Дан официальный старт проекту «Набережная Европы», связанному с созданием крупного многофункционального комплекса в одном из лучших мест Петербурга – напротив стрелки Васильевского острова. Подведены итоги международного архитектурного конкурса по другому проекту – «Невская Ратуша». Он подразумевает строительство делового квартала в центре города площадью около 400 тыс. кв. м (до трети офисов в нем займут структуры городской администрации).
В 2007 году под управлением ЗАО «ВТБ Управление активами» создано два закрытых паевых инвестиционных фонда недвижимости (ЗПИФН) для реализации проектов по созданию индустриального парка на 300 га в Марьино (Ленобласть) и по строительству «микста» с преобладанием жилой функции на 198 га в Шушарах, недалеко от южного въезда в Петербург. Совокупный объем инвестиций в эти территории может составить порядка $300 млн.
Основной целью работы управляющей компании является привлечение партнеров и доверительное управление их средствами. А внося в ЗПИФН свои активы, банк демонстрирует серьезность намерений в отношении заявленных проектов.
Одной из знаковых тенденций года стал кризис ликвидности на международном финансовом рынке. Он требует переосмысления инвестиционных стратегий, более тонкого подхода к отбору проектов. Наиболее уязвимым сектором мне представляется жилье экономкласса. Что же касается объектов коммерческой недвижимости, то если нынешний кризис не повлечет за собой более серьезных последствий, в ближайшие несколько лет они останутся инвестиционно привлекательными.

Алексей Гнесин, вице-президент холдинга «Адамант»

Наиболее яркий проект уходящего года для холдинга – ТРК «Континент» (площадью 47 500 кв. м) на Байконурской ул., который открылся в августе в Приморском районе Петербурга. Это наша первая попытка создать сетевой проект районного торгово-развлекательного комплекса. Мы воспроизвели формат, который успешно зарекомендовал себя в Кировском районе, где «Континент» заработал весной 2006-го. Хотя в точности копировать объекты мы не намерены, да и вряд ли это возможно – с учетом разной локации комплексов, размера и конфигурации участков и т. п. ТРК будут похожи ассортиментом, уровнем цен, стандартами обслуживания, дизайном интерьеров и внешним оформлением. Будет и пересечение по арендаторам, хотя и не 100%-ное. В планах компании – открыть еще 3–5 «Континентов». Их точные адреса пока неизвестны. Возможно, такой комплекс появится у ст. м. «Звездная», войдет в состав проекта «Нептун-2» на ул. Марата.
Ниша районных ТРК весьма перспективна. В сегменте комплексов городского масштаба конкуренция уже очень высока, особенно в зонах, примыкающих к КАД, и мы ими заниматься пока не планируем.
В целом год оставил двойственной впечатление. С одной стороны, наблюдается явное перенасыщение рынка даже не квадратными метрами, а типовыми торговыми концепциями и одинаковыми марками. С другой, наш ТРК «Атмосфера», который откроется в следующем году на Комендантской площади и будет связан с вестибюлем метро, уже вызвал большой интерес среди арендаторов. Кстати, операторов в свои комплексы мы отбираем только на тендерах.
Арендные ставки в этом году оставались стабильными, и можно с уверенностью прогнозировать, что в 2008-м они расти не будут.
Ритейл остается для холдинга стратегическим направлением. В 2010 году мы намерены практически утроить площадь наших ТРК, увеличив ее с имеющихся 600 тыс. кв. м до 1,7 млн. Однако в 2007-м мы стали активно диверсифицировать бизнес. На углу Пулковского шоссе и Дунайского пр. началось строительство МФК «Адамант-Парк» площадью примерно 127 500 кв. м, главными составляющими которого станут бизнес-центр класса А на 50–60 тыс. кв. м и гостиница 4* на 360 номеров. Предварительное соглашение об управлении отелем под брендом Sheraton заключено с корпорацией Starwood. Но поскольку гостиничный бизнес не является для нас профильным, мы готовы продать этот отель и ищем партнеров.
Рассматривается возможность создания крупной деловой зоны категории В+ у ст. м. «Купчино». Это огромный «спальный» район, где достаточно людей, которые хотели бы работать недалеко от дома.
По моим представлениям, вложения в офисный сектор представляются сегодня в Петербурге более рентабельными, чем в торговый. Если средняя окупаемость проектов ТРК составляет 7–9 лет, то по бизнес-центрам можно уложиться в 5–6-летний срок.
Складами, несмотря на моду, заниматься не планируем.
Холдинг по-прежнему самостоятельно управляет построенными комплексами и пока не намерен привлекать внешние компании. В таком подходе, безусловно, есть свои минусы, но плюсов больше. В частности, мы можем предложить арендатору не просто место в конкретном ТРК, а программу размещения сразу в нескольких объектах, что чрезвычайно важно для сетевиков.

Эдуард Тиктинский, председатель совета директоров холдинга RBI

Самое значимое событие для нашей компании в 2007 году – это, безусловно, партнерство с инвестиционным банком Morgan Stanley, который вошел в капитал холдинга RBI. Над подготовкой этой сделки мы работали с лета 2006 года и рассматривали нескольких возможных кандидатов. Причем мы учитывали не только предложенную цену, но и перспективы долгосрочного сотрудничества, и то, насколько просто будет найти общий язык с таким партнером. Ведь главное в девелоперском бизнесе – это люди и их взаимоотношения.
Интерес к акциям RBI оказался достаточно высок. На финишной прямой мы рассматривали предложения трех инвестиционных банков. Это объясняется отчасти тем, что в 2006-м холдинг уже приобрел влиятельного международного партнера. Тогда мы создали совместное предприятие с Deutsche Вank. Таким образом, компания получила своеобразную «печать качества» в глазах зарубежных инвесторов.
Привлечение западных финансовых институтов было нужно нам в первую очередь для осуществления региональной экспансии и диверсификации девелоперского бизнеса. До недавнего времени холдинг занимался только жилищным строительством (с 1993 года мы сдали в эксплуатацию 43 дома разного уровня – почти 600 тыс. кв. м). В 2006-м появился реальный интерес к коммерческой недвижимости. Пока она занимает в портфеле наших проектов не более 10% (если считать по метражу), но через пять лет мы хотели бы достичь пропорции примерно 50 х 50. Нас интересуют такие сегменты, как: бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы. Главный ориентир – IRR не менее 25%.
В этом году закончатся основные строительные работы по галерее бутиков Esfera на Невском проспекте (площадью 2100 кв. м). Ее «якорным» арендатором уже стала торговая марка Canali. Галерея откроется в начале 2008 года.
Среди проектов, которые стартуют в ближайшее время, – комплексы на Новгородской ул. (около 25 тыс. кв. м здесь займет жилье, 15 тыс. кв. м – бизнес-центр, еще 12 тыс. кв. м отводится под паркинг) и на Пискаревском пр., 3, напротив Смольного (офисы класса А – 40 тыс. кв. м и 55 тыс. кв. м жилья). За последний год холдинг приобрел в Петербурге и Ленобласти пять участков (в общей сложности 40 га), заплатив за них более $100 млн. На этих площадках планируется построить 250 тыс. кв. м жилья и 50 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. Наиболее интересными представляются проекты крупных многофункциональных комплексов, в которых были бы представлены в больших объемах торговая, офисная и жилая функции.

Георгий Богачев, упр. директор по коммерческой недвижимости Группы ЛСР, ген. директор компании A + Estate

В 2007-м в структуре Группы ЛСР была образована наша компания – для создания и управления высококачественными офисными комплексами. Надеемся, что они останутся востребованными и современными и через 15–20 лет. Планы достаточно амбициозные: в среднесрочной перспективе стать одним из лидеров рынка и к 2013 году сформировать портфель не менее чем из 500 тыс. кв. м площадей. Частично программа будет финансироваться за счет средств, вырученных от IPO, которое холдинг провел в конце 2007-го.
В этом году на Петроградской стороне, недалеко от стрелки Васильевского острова, был введен в эксплуатацию бизнес-центр класса А Apollo (8500 кв. м), который стал лауреатом федеральной премии CRE Awards в своей категории.
Следующие проекты связаны уже с квартальной застройкой. Самый крупный будет реализован на бывшей площадке завода «Электрик» (на Петроградке, на пр. Медиков, 10). Деловой квартал Electric City общей площадью 340 тыс. кв. м разместится на участке 7,3 га. Практически под всей территорией застройки запланирован подземный паркинг на 2800 мест. Мы хотим создать здесь офисный анклав с практически замкнутой инфраструктурой, включая сопутствующую торговлю, полноценный фитнес-клуб, разнообразный общепит, медицинский центр и даже детский сад. Это новая для петербургского офисного рынка тенденция. Я считаю, что подобные комплексы будут пользоваться высоким спросом у арендаторов хотя бы потому, что перемещаться по городу в течение дня становится все труднее.
Весной 2008-го будут готовы к заселению первые три из восьми офисных особняков, предусмотренных в составе «Парадного квартала» – элитного жилого комплекса, который ЛСР возводит рядом с Таврическим садом. В будущем году начнется строительство нашего первого бизнес-центра в Москве, на Садовнической ул., 9.
Пока арендные ставки на офисы в Петербурге выше, чем в большинстве европейских городов. Но даже если конъюнктура станет менее благоприятной из-за большого количества заявленных проектов, мы удержимся на рынке за счет более качественного предложения. Сложнее придется старым БЦ. Любой кризис, как правило, в меньшей степени затрагивает сегмент премиум. Кроме того, наши расчетные вложения в офисные проекты ниже их актуальной рыночной стоимости, что также придает дополнительный запас прочности.

Юрий Борисов, управляющий партнер «АйБи Групп»

В 2007 году мы впервые столкнулись с тем, что некоторые из новых петербургских торговых комплексов не были заполнены на 100% ни через три месяца, ни через полгода после открытия. Это яркое свидетельство того, что ликвидность в ритейле уже не гарантирована, как, например, два года назад, а рынок приближается к насыщению.
В этой связи возрастает ответственность консультантов за разработанные ими концепции и за привлечение арендаторов. Этот год отменил телефонное право в ритейле. Обширной базы данных, которая еще недавно считалась залогом успешной работы с потенциальными операторами торгового центра, сегодня явно недостаточно. А консультант только формально именуется «внешним». По сути, он должен жить внутри проекта, вникая во все его детали.
Среди ярких открытий года я отметил бы ТРК «Континент» (расположен на ул. Байконурская) от холдинга «Адамант». Проект сделан очень надежно, правильно выведен на рынок и успешно запущен.
В условиях возросшей конкуренции специализированные комплексы смотрятся более выигрышно, если сравнивать их со стандартными районными моллами с одинаковым набором брендов. Доля нетиповых проектов на рынке постепенно увеличивается. Например, в 2007-м был открыт ТК «Юго-Запад» – это классический power centre, несмотря на его небольшой размер. Здесь, кстати, разместился один из самых крупных в Восточной Европе гипермаркетов бытовой техники и электроники «Медиа-Маркт-Сатурн».
К знаковым событиям в стрит-ритейле я бы отнес появление на Большом проспекте Петроградской стороны галереи из семи марок Bosco di Ciliegi. Это доказывает, что торговый сегмент luxury имеет в Петербурге право на жизнь, если, конечно, оператор умеет с ним работать.
Завершение строительства отдельных участков Кольцевой автодороги и увеличение ее трафика меняют привычные маршруты горожан. Это может дать толчок к формированию новых торговых зон – на более дешевых пригородных землях.
Инвесторы, следуя за тенденцией увеличения экономического размера проектов, а также стремясь диверсифицировать риски, начинают создавать полноценные многофункциональные комплексы, первые из которых выйдут на рынок уже в 2008 году («Толстой Сквер», «Невский Плаза», МФК на углу Невского пр. и Большой Морской ул.).

Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC)

Петербург стоит особняком от других региональных центров, пока существенно опережая их как по развитию сектора коммерческих площадей, так и по уровню инвестиционной активности. Исключение – Екатеринбург, где свободных капиталов больше, но рынок торговли и офисов при этом развивается достаточно хаотично. В реализуемых проектах преобладает спекулятивная составляющая. Многие девелоперы делают ставку на распродажу площадей на стадии строительства.
2007 год показал, что в Петербург все увереннее инвестируют столичные компании. Особенно заметно это в складском сегменте. До недавнего времени в городе просто отсутствовали качественные терминалы. Сейчас этот провал компенсируется в основном силами московских инвесторов. В конце года в городе были заявлены несколько проектов по созданию индустриальных и бизнес-парков, которых до сих пор в Петербурге нет. Это тоже столичное веяние.
На фоне девелоперского бума, который наблюдается как в Северной столице, так и в целом в России, услуги консультантов все более востребованы. Специалистов не хватает, поэтому усиления конкуренции, например, со стороны международных консалтинговых фирм, мы пока не ощущаем.
Наша компания работает в основном в регионах. В 2006 году именно эти проекты принесли нам 96% выручки. В 2007-м доля петербургских заказов в нашем портфеле увеличилась до 12%, причем без какой-либо рекламы. Это говорит о потенциале рынка консалтинговых услуг.
Для LCMC событием года стало открытие полноценного офиса в Нижнем Новгороде, на очереди – Челябинск и Москва.

Лев Пукшанский, вице-президент ООО «Управляющая компания «Морской фасад»

В рамках проекта, которым занимается наша компания, впервые в России будет намыто около 450 га новых территорий. Речь идет о западной оконечности Васильевского острова, где должен появиться крупнейший в Европе многофункциональный комплекс с морским пассажирским портом. Этот капиталоемкий и сложный в инженерном отношении проект реализуется по схеме государственно-частного партнерства, хотя инвестиции в основном частные (кроме федеральных средств на создание подходного канала и акватории порта). Проект имеет статус стратегического для города. К концу 2007-го уже было намыто около 80 га новой тверди. В этом году мы образовали всю территорию будущего порта и часть земель, предназначенных под коммерческую застройку. Построена подъездная дорога, три причала, начато сооружение терминалов. Работы идут с опережением графика. Это значит, что к концу лета 2008-го мы сможем принять первые круизные суда.
В ноябре 2007-го петербургское правительство утвердило проект планировки всей намывной территории, разработанный международной компанией Gensler и профильным городским институтом – ГУ НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга. Сегодня уже можно говорить о параметрах застройки. Мы рассчитываем, что здесь будет возведено примерно 4 млн. кв. м разнообразной недвижимости. Чуть меньше половины составит жилье, остальное – коммерческие и общественные объекты. По плану сооружение первой очереди (около 1 млн. кв. м) начнется к следующей осени. Мы ведем активные переговоры с будущими партнерами, которым готовы предоставить участки под застройку.
Еще пару лет назад наш проект вызывал скепсис из-за своего размера и считался гигантским, но развитие всех рынков недвижимости происходит по схожему сценарию – от отдельно стоящих зданий к квартальной застройке и, наконец, к освоению крупных территорий. Сегодня в городе заявлено уже несколько строек, по масштабу сопоставимых с нашей (проект «Главстроя» в Приморском районе, «Балтийская жемчужина» на юго-западе и др.). Мы просто оказались впереди. Серьезной конкуренции в обозримой перспективе не опасаемся. С одной стороны, строится в городе сейчас действительно много, с другой – коммерческой недвижимости европейского уровня в Петербурге до сих пор практически нет. У «Морского фасада» – и по его локации, и по размеру, и по наличию модного во всем мире water front – есть хорошие шансы стать деловым центром города.
У масштабных строек свои риски, но и свои преимущества. К тому же наш проект, по сути, будет состоять из десятков более мелких.

Александр Шарапов, президент Becar Realty Group

Год запомнится самыми разными событиями. Для российского рынка инвестиций и недвижимости главным потрясением стал международный финансовый кризис. Оказывается, мы уже в достаточной степени вошли в мировую экономику, чтобы ощутить на себе его последствия. До этой осени в подобную глобализацию никто всерьез не верил. Однако приходится считаться с тем, что деньги вновь дорожают, банки повышают ставки по кредитам, а некоторые из них и вовсе отказываются от проектного финансирования. В этой ситуации компании, готовые вкладываться в венчурные проекты, могут рассчитывать на более высокую доходность, чем 20–25%. Консервативные же инвесторы продолжают охотиться за готовыми коммерческими объектами со сформированным потоком доходов. По таким сделкам ставка капитализации составляет в Москве 8–9%, в Петербурге – 9–10%. Для Питера одним из главных событий года стало окончательное решение о строительстве небоскреба «Охта-Центр» (ранее известного как «Газпром-Сити»). На сколько именно метров вознесется эта башня, пока неизве стно, но принципиально важно, что на периферии исторического центра становится возможным высотное строительство. И очевидно, что вслед за первой башней появятся и другие, о которых так мечтают девелоперы.
В конце года Becar закончит строить неподалеку, на ул. Шаумяна, бизнес-центр класса В+ Bazen. Когда мы заявляли, что будем сдавать в нем офисы по $550/кв. м, это вызывало скепсис, а сегодня часть площадей уже арендована, и ценник увеличился до $640.
В 2007 году в Петербурге земли дорожали заметнее, чем объекты недвижимости. Участки в наиболее привлекательных пригородных зонах, например, в Курортном районе, увеличились в цене на 40–60%. Еще более значительное увеличение стоимости наблюдается на сельскохозяйственные земли вдоль КАД. Дешевле 100 евро/кв. м площадок не найти. Стремительно добирает очки недооцененное южное направление. Еще год назад участки, примыкающие к проектируемых отрезкам Кольцевой, продавались по $20/кв. м, а сегодня предложения начинаются от $40. Для Becar Realty Group год стал примечателен еще и тем, что мы заключили контракт на эксплуатацию ТРК «Июнь». Это первый объект будущей общероссийской сети, которую создает ГК «Регионы». Мы рассчитываем сотрудничать с ней и дальше.

Илья Еременко, генеральный директор компании Praktis Consulting & Brokerage

В 2007 годtу на петербургском рынке коммерческой недвижимости обозначились несколько новых трендов. В офисном секторе набирает силу вторая «центробежная» волна – новые деловые зоны формируются уже не только в прилегающем к центру промышленном поясе, но и по периметру КАД, вблизи крупных транспортно-логистических узлов. Наиболее заметно это происходит в районе Пулково, где заявлены и реализуются проекты по строительству с нуля качественных бизнес-центров классов А и В, а также МФК с доминирующей офисной функцией, ориентированных на развитие инфраструктуры аэропорта. Эта тенденция вызвана прежде всего дальнейшим ухудшением транспортной доступности исторического центра и, как следствие, переориентацией части арендаторов на комплексы с более удачной локацией. Мы прогнозируем дальнейшее увеличение ввода офисных площадей по периметру КАД в том числе в формате бизнес-парков. А также укрупнение строек и превращение их в полноценные деловые кварталы. Первые такие проекты уже стартовали. Среди них – Electric City от группы ЛСР, Clover Plaza на Ушаковской набережной – от холдинга «Кловер групп», «Невская Ратуша» – от ВТБ, «Деловой квартал» на Малой Охте, реализуемый банком «Санкт-Петербург» и девелопером Setl City. Качественная тенденция для всего местного рынка коммерческой недвижимости, обозначившаяся в 2007 году, – начало реализации проектов, связанных с комплексным освоением территорий. В Петербурге и в ближайших пригородах их заявлено уже больше сорока (в Конной Лахте, рядом с пос. Юкки, в Кудрово, на Пулковском шоссе, в Шушарах, поблизости от Колпино и др.). Девелоперы планируют построить в составе таких комплексов около 4 млн. кв. м жилья. Эта функция является преобладающей во многих из заявленных проектов. Однако объекты коммерческой недвижимости станут необходимым элементом инфраструктуры новых поселений. В частности, внутри этих жилых массивов или в непосредственной близости от них перспективно строить торговые центры площадью от 40 тыс. до 120 тыс. кв. м с сильными социально-развлекательными «якорями», просторными фуд-кортами и пр. В свою очередь, девелоперам и потенциальным арендаторам коммерческих площадей придется мыслить перспективно, ориентируясь не на существующие, а на создаваемые человекопотоки.