Город-магнит

Стратегия развития Магни­тогорска до 2020 года предполагает развитие инфраструктуры города и строительство новых объектов недвижимости. «Разрабатываемая в настоящее время «Стратегия развития Магни­тогорска до 2020 года» предусматривает реализацию не только новой транспортной схемы и генерального плана, но и создание иного качества городской среды. Это подразумевает строительство новых объектов, увеличение сегмента среднего и крупного бизнеса», – говорит глава города Евгений Карпов.
В Магнитогорске уже разработан генеральный план, который будет утвержден на апрельском заседании городской думы. «Город будет уплотняться и реструктурироваться, а строительство новых микрорайонов будет вестись в южном и западном направлениях. На севере будут строиться малоэтажные поселки. Сейчас мы занимаемся тем, что переводим земли под жилую застройку и готовим их к аукционам», – рассказал Илья Пономарев, начальник управления градостроительства и архитектуры администрации города. По его словам, крупнейшим местным застройщиком является компания «Класс». «Застройщики из других городов также реализуют свои проекты. Пытался «зайти» «Кит-финанс», но что-то там не сложилось. Офисный центр намерена построить челябинская компания «Стройсвязьурал-1», – отметил г- н Пономарев. Наиболее активно в го­роде развивается сектор торговой недвижимости, а вот складские комплексы никто не строит, хотя такая потребность здесь явно имеется. В городе работают такие застройщики, как ОАО «Магнитострой» и СК Developmеnt (Челябинск).

«Тяжелый» город для ритейла
Основными торговыми улицами в городе считаются улицы К. Маркса и Ленина (промежуток между улицами Ленинградской и Гагарина). Также активно развивается торговля на улице Труда. В Магнитогорске работают несколько федеральных операторов: «Эксперт», «Мир», «Эльдорадо». При этом развитие продуктового ритейла стало проблемой для города: здесь пытались начать торговлю «Незабудка», «Дикси» и «Пятерочка». Сейчас помещения сети «Незабудка» выкуплены холдингом Ritzio Entertainment Group, который будет развивать в Магнитогорске сеть магазинов «Смак». Самый крупный местный оператор – компания «Класс».
Современные торговые центры – «Гостиный двор» (18,5 тыс. кв. м), «Славянский (10 тыс. кв. м), торговая галерея «Мост» (5 тыс. кв. м). Всего в Магнитогорске около 15 торговых центров.
Ставки аренды в торговых центрах варьируются от $200 до 750/кв. м в год. В небольших помещениях аренда, как правило, составляет около $270/кв. м в год. «В торговых центрах площади, конечно, арендуются, а что касается продажи, то сейчас в городе продается достаточно много помещений под торговлю. Это и готовые магазины, и первые этажи жилых домов в новостройках», – говорит начальник коммерческого отдела агентства недвижимости «Рио-люкс» Людмила Рахимова. Ставки продажи в новостройках колеблются от $2 до 3 тыс. за кв. м. В Ленинском районе города, который считается наиболее престижным, ставки доходят до $5,5 тыс. за кв. м. В агентстве недвижимости «Правда плюс» говорят о том, что в настоящее время наиболее востребованы площади в торговых центрах. Общий объем предложения качественной торговой недвижимости в торговых центрах Магнитогорска на начало 2008 года оценивается в 165,5 тыс. кв. м.
Старший администратор торговой галереи «Мост» Надежда Тарахович также говорит о большой востребованности торговых площадей в торговых центрах. «Арендаторы даже стоят в очереди к нам, и мы будем увеличивать торговую площадь. Планируем провести реконструкцию еще двух этажей, а также концептуально изменить внешний облик галереи. Реконструкция начнется уже в апреле», – отмечает она. Как считает управляющий партнер компании London Consulting & Management Company Дмитрий Золин, основной тенденцией, ожидаемой на рынке Магнитогорска в 2008–2009 годах, станет появление масштабной торговой и развлекательной составляющей в рамках многофункциональных комплексов, в том числе и в составе деловых комплексов. Данные объекты по своим характеристикам будут приближаться к столичным и европейским стандартам. «По сведениям нашей компании в 2008–2009 годах в Магнитогорске должно быть построено 6 торговых центров общей площадью около 60 тыс. кв. м», – рассказал Дмитрий Золин. Подавляющий объем предложения на рынке торговой недвижимости Магнитогорска приходится на сегмент встроено-пристроенных помещений, удельная доля данного сегмента составляет 44%.
Стоит отметить, что в этом году инвестиционная репутация Магни­тогорска была испорчена внутригородской оппозицией. В прошлом году арбитражный суд Челябинской области удовлетворил иск админист­рации города о сносе двух торговых центров компании ЗАО «Студия Гран продакшн – Деловой партнер» – «Паллада» и «РиФ-Паллада» (общая площадь – 6 тыс. кв. м), которые были построены без разрешения на строительство. Отстаивая торговые центры, его владельцы устроили серию пикетов, которые прошли в Магнитогорске, Челябинске, Екатеринбурге и Москве. А критика действующей власти прозвучала на страницах федеральной прессы. Сейчас ведутся переговоры о возможности узаконить строения.

Вне конкуренции
Сейчас в городе лишь один офисный центр – это «Альфа-центр», современное 9-этажное здание с отделкой из голубого стекла, расположенное в престижном Ленинском районе, между двумя основными транспортными магистралями – проспектом К. Маркса и улицей Советская. Общая площадь – 6 тыс. кв. м. Ставки аренды – от $120 до 420/кв. м в год. «Рынок офисных помещений в офисных центрах Магнитогорска находится на начальном этапе своего развития», – считает директор строительной компании «Монолит-Магнитогорск» Кирилл Рогоза. Большая часть отдельно стоящих зданий с реализованной в них офисной функцией представлена помещениями научно-исследовательских институтов или сопутствующих производству капитальных зданий (административных, административно-хозяйственных), выведенных на рынок офисной недвижимости без надлежащего перепрофилирования и глубокой реконструкции. «В ближайшем будущем ситуация должна измениться коренным образом в связи с предполагаемым выводом на рынок офисной недвижимости двух качественных бизнес-центров класса
А и В+ общей площадью почти 50 тыс. кв. м. Тем не менее это даст только половину необходимых качественных площадей для города», – говорит Кирилл Рогоза.
Начальник управления строительства и архитектуры Илья Поно­марев сообщает, что в этом году начнется строительство 30-этажного офисного центра компании «Стройсвязурал- 1».

Гостеприимный город
В Магнитогорске 26 гостиниц, об­­щий номерной фонд составляет 3 тыс. номеров. На рынке представлены как гостиницы класса люкс, так и гостиницы типа общежитий. Стоимость номеров варьируется от 1 до 5 тыс. рублей в сутки. Как считает директор отеля «Лагуна» Игорь Билык-Сарнацкий, рынок гостиничной недвижимости в Магнитогорске перенасыщен. «Средняя заполняемость нашей гостиницы составляет 80%, но это благодаря тому, что у нас селятся гости комбината. А в целом рынок у нас перенасыщен, так как нет такого количества приезжающих в город людей, которые могут позволить себе селиться в качественных гостиницах», – говорит г-н Билык-Сарнацкий. Директор управляющей компании «ММК-Курорт» Александр Артемов указывает на активное развитие инфраструктуры вокруг города. «Наша компания управляет базами отдыха, санаториями и горнолыжным курортом. В последнее время наметилась интересная тенденция: местный отдых стал более выигрышным, так как за меньшую сумму люди могут не только отдохнуть, но и поправить здоровье», – заметил г-н
Артемов. Также он обратил внимание на то, что горнолыжные курорты формируют развлекательную инфраструктуру. «На озере Банное пост­роен развлекательный комплекс с боулингом, бильярдом и кафе, около Абзаково (ГЛЦ) строятся частные гостиницы», – сообщил директор «ММК-Курорт».

Поиск инвестора
Рынок складской недвижимости города практически не развивается, а под склады используются пустующие производственные помещения, отмечает руководитель коммерческого отдела агентства недвижимости «Рио-люкс» Людмила Рахимова. Ставки аренды варьируются от $100 до 150/кв. м в год. В администрации Магнитогорска считают, что этот сегмент должен получить дополнительное развитие. «Мы готовим проект логистического центра в Магнитогорске, под который готовы выделить земельный участок, и сейчас ведем переговоры с инвесторами», – рассказали в управлении строительства и архитектуры администрации Магнитогорска.