10 фактов об индустриальных парках

1.  Индустриальный парк – площадка, на которой ведут свою деятельность несколько предприятий одной или смежных отраслей. Качественные индустриальные парки отличает наличие проведенных инженерных коммуникаций, сервисной инфраструктуры, а также управляющей компании.

2.   Предпосылками формирования индустриальных кластеров могут быть удобное географическое положение, транспортная доступность, близость к НИИ, присутствие крупных производителей родственных индустрий, наличие квалифицированных трудовых ресурсов и поддержка местных органов власти в части организационных процедур и налоговых льгот.

3.  Как правило, на территории индустриальных зон фокусируется пул резидентов  одной или смежных отраслей, включающие в себя: производство, организации, предоставляющие техническую поддержку, торгово-сервисную инфраструктуру, складские площади, парковку для грузовых автомобилей и др. Синергия компаний, занимающихся основным производством, производством комплектующих и складского функционала позволяет снизить затраты и время на логистику.

4.     Существуют два типа возведения индустриальных парков: Brownfield - освоения бывших промышленных территорий, и Greenfield - строительство парков на неосвоенных территориях, по предварительно подготовленному проекту (мастер плану).

5.      По итогам прошедшего 2013 г. в России насчитывается порядка 80 индустриальных парков, из которых  45%  относятся к действующим, и 65% к строящимся или проектируемым объектам. На Московскую область приходится порядка 15% от общего объема по стране, что в абсолютном выражении достигает 2 300 Га.

6.   Наибольшая концентрация индустриальных парков в Московской области наблюдается в Южном направлении Московской области. В рамках плана по развитию новых территорий Москвы определены следующие точки роста индустриальных зон: Румянцево, Мосрентген, Лотос сити, Индиго парк, Русский мир, Внуково, Киевский, Ярцево, Щапово, Вороново, Кленово.

7.      Средний размер индустриальных территорий по Московской области составляет – 300 Га для зон Greenfield и 30 Га для brownfield. При этом в международной практике существуют примеры масштабных индустриальных кластеров, размеры которых значительно выше - Dubai Industrial City (6400Га), Alliance Texas (7000Га) и др.

8.   Стоимость продажи земли в Московской области в зависимости от месторасположения и наличие точек ввода по коммуникациям (на участке или в непосредственной близости от него) варьируются  от $ 5 000 до $7 000 за 1 сотку, и в отдельных случаях могут достигать $14 000. Следовательно, бюджет покупки участка, размером 1 Га, под возведение индустриального парка составляет $500-$700 тыс. По проектам, где вопросы коммуникаций и соответствующего зонирования не решены, цена может быть снижена до $200-$250 тыс. за 1 Га.

9.     Основную долю в России формируют частные проекты – 60%. Однако наиболее эффективным вариантом для развития индустриальных зон является государственно-частное партнерство, на сегодняшний день доля таких парков не превышает 20%. ГЧП с одной стороны включает в себя механизмы частного бизнеса, а с другой дает поддержку и гарантии успешного прохождения согласований на этапе проектирования и возведения объектов.

10.    Стоит отметить, что в 2013 г. большое внимание уделялось властями проблеме формирования индустриальных зон в Московской области и в регионах: прорабатывались вопросы организации СЭЗ и льготных налоговых режимов, создания УК для индустриальных парков. Однако масштабное развитие данных зон требует серьезных инфраструктурных инвестиций в дороги и коммуникации, что, как правило, происходит только при поддержке со стороны федерального или областного бюджета, а также требует выстроенной системы работы с частными инвесторами со стороны государства, что удается осуществить пока что только немногим  областям.

Материал подготовил  Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci.