В жизни каждого проекта наступает точка, в которой меняется состав его акционеров. Причин может быть много, но они разбиваются на две группы. Так называемые благополучные, когда у инвестора находятся лучшие способы вложить капитал и его выход из проекта является добровольным, и неблагополучные, когда инвестор вынужден оставить проект, фиксируя убыток или, как минимум, не получив расчетной прибыли.
Если выход из проекта не является вынужденным, то оптимальное время для этого строится вокруг анализа трех переменных: специализации инвестора, доходности и ликвидности проекта.
Если, к примеру, инвестор занимается строительством жилых домов, то ему выгоднее объект продать сразу после окончания стройки третьему лицу с дисконтом, и вложить деньги в новые строительные проекты, чем ждать полной продажи квартир. Ведь в последнем случае время будет играть против него: за потерянный на самостоятельных продажах срок он не построит еще одного объекта, который мог бы построить, продав законченный проект быстро. Финансовому же инвестору стоит рекомендовать войти в проект на стадии, когда основные «согласовательно-строительные» риски уже позади, а выйти, когда он сможет получить максимальную прибыль.
Кривая доходности в коммерческой недвижимости скачкообразна. Рынку известно: когда девелопер получает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), стоимость кв. м в будущем проекте поднимается с нуля до сотен долларов. По завершении строительства и получения соответствующих документов цена объекта снова вырастает (в сравнении с недостроенным зданием, к примеру). Следующий скачок цены приходится на момент оформления документов на собственность, потом – когда объект заполняется арендаторами. В последнем случае инвестор оценивает потенциальный денежный поток – это выгоднее, чем распродавать квадратные метры в здании.
Ликвидность проекта также меняется со временем. Есть стадии жизни проекта, между которыми его ликвидность практически равна нулю: например, если права на землю уже приобретены, а разрешительной документации по развитию участка не получено. Или если построенный объект не имеет «прозрачных» документов, которые требуются для его продажи. Или партнеры не могут занять согласованной позиции по продаже. Поэтому расчетная капитализация не всегда отвечает на вопрос, какова финальная стоимость проекта для инвестора – она может быть сильно скорректирована вниз из-за низкой ликвидности продукта.
Говоря о выходе из проекта, мы всегда имеем в виду его финальную ликвидность. Моментом истины становится показатель окупаемости инвестиций – удалось ли вернуть потраченное с прибылью. Однако в реальности приходится учитывать еще и такие параметры, как цена денег и срок, в течение которого проект реализуется. Казавшийся прибыльным проект может оказаться убыточным при приведении его показателей к годовой доходности (что близко к IRR). Для корректного расчета необходим также учет стоимости капитала, который инвестор вносит в проект. Ставка банковского проектного финансирования, близкая к ставке рассчитываемого дохода, может стать весомым аргументом отказаться от входа в проект. В случае, если проект оказался неэффективным, лучшее, что может сделать инвестор – побыстрее из него выйти и искать альтернативы для вложения освободившихся денег. Ведь деньги должны работать. Зачастую, даже фиксация убытка не страшна, если есть альтернативные проекты, которые дадут хорошую экономику. Такую, которая компенсирует потери по неудачному проекту.
Материал подготовила Наталья Круглова директор бизнес-направления «Недвижимость» Pro Consulting Global Limited
