Спрос на услуги fit-out в России начал формироваться в 2000-х годах с появлением на рынке качественных объектов офисной недвижимости. Изначально эта услуга была востребована, в основном, среди зарубежных заказчиков, открывающих свои представительства в России. Постепенно fit-out получил развитие среди ведущих российских компаний, которые при строительстве офисов стали ориентироваться на качественные индивидуальные решения.
2. Услуги
Стандартный набор услуг компаний, которые работают на рынке fit-out, включает проектирование, инженерное оснащение, строительство и отделку внутренних помещений. В условиях высокой конкуренции ключевые игроки рынка стремятся расширить объем оказываемых услуг за счет предложения по комплексному управлению проектом. Часто генеральные подрядчики привлекают в штат архитекторов и консультантов.
3. География
Наиболее качественные и масштабные проекты fit-out реализуются в Москве и Санкт-Петербурге, где распложено наибольшее число штаб-квартир, центральных офисов и представительств крупных зарубежных и российских компаний.
Насыщение столичного рынка офисной недвижимости и стремительное развитие российских регионов создают предпосылки для расширения спроса на fit-out в крупных городах федерального значения, среди которых Екатеринбург, Казань, Ульяновск, Хабаровск. На сегодняшний день большая часть региональных проектов реализуются местными генеральными подрядчиками. Стоимость строительства при этом ниже, но по уровню качества предложения региональных генподрядчиков значительно уступают предложениям столичных строительных компаний.
4. Соотношение российских и западных игроков рынка
Заказчики
По данным RD Construction, доля зарубежных заказчиков составляет 60%, российских - 30%, остальные 10% приходятся на транснациональные корпорации.
Архитекторы
Порядка 60-70% российских проектов fit-out разработаны российскими архитекторами. 20-30% - российскими представительствами зарубежных архитектурных бюро, до 10% проектов разработаны за рубежом.
Генеральные подрядчики
Большая часть проектов реализуется российскими генеральными подрядчиками, порядка 70%, остальные 30% - российскими представительствами иностранных строительных компаний.
Управляющие компании
Иностранные и российские управляющие компании представлены на отечественном рынке в соотношении 80% на 20%.
5. Классификация офисов
Согласно принятой в RD Construction классификации, все офисы можно условно разделить на 6 катег
орий:Стандартные:
Стандартный офис чаще всего выбирают компании, для которых приоритетом является эффективное использование пространства и рациональный подход к выбору материалов. Обычно такие офисы не отличают сложные визуальные и технические решения.
Пример - стандартный офис «Кимберли-Кларк»
Офисы Show-room. В основе дизайн-концепции офисов show-room чаще всего лежит креативная идея, направленная на продвижение услуг и продукции компании. Обязательное условие - наличие
демонстрационной зоны. Пример - офис Show-room Philips Креативные офисы отличает яркий дизайн, нестандартные решения в планировке, такие офисы ориентированы в первую очередь на компании, работающие в рекламной и IT сферах.
Креативный офис «Альфа-Лаборатории», одного из подразделений «Альфа-Банка».
Представительские офисы, где компания ежедневно принимает своих клиентов и партнеров, вследствие чего важна имиджевая составляющая. Приоритетное внимание при оформлении интерьера уделяется выбору эксклюзивных материалов.
Представительские офисы, где компания ежедневно принимает своих клиентов и партнеров, вследствие чего важна
имиджевая составляющая. Приоритетное внимание при оформлении интерьера уделяется выбору эксклюзивных материалов. Пример - представительский офис О1 Properties
Высокотехнологичные офисы создаются для компаний, которым важно контролировать работу системной инфраструктуры
из единого центра. Основное требование – обеспечение непрерывной работы офиса по принципу 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, 365 дней в году.Пример - высокотехнологичный офис Тройка Диалог
Штаб-квартиры чаще всего представляют моно-офис, создаются в собственных зданиях, особые требования в данном
случае предъявляются к технологичности оборудования и долговечности материалов.Пример - штаб-квартира ФК «Открытие»
6. Стоимость и структура цены проектов fit-out
Средняя стоимость проекта офиса класса А на российском рынке находится в диапазоне от 800$ до 1200$ за квадратный метр. На рынке представлены и более дорогие проекты, при реализации которых применяются сложные технические решения и используются дорогостоящие материалы. Стоимость таких проектов может достигать 3000$ за квадратный метр.
При этом, конечная стоимость во многом зависит от способности генерального подрядчика эффективно оптимизировать расходы на реализацию проекта.
|
Тип офисов |
Средняя стоимость за кв.м. |
Отрасли |
|
Стандартные офисы |
800-1000$ |
FMCG |
|
Show-room |
||
|
Креативные офисы |
900-1100$ |
Медиа,IT |
|
Штаб-квартиры |
>1200$ |
Нефтегазовая отрасль, ресурсодобывающие компании, финансовый сектор, инвестиционные корпорации |
|
Представительские офисы |
||
|
Высокотехнологичные офисы |
7. Структура проекта fit-out
Выделяют три базовые структурные схемы реализации проектов fit-out.
Design&build
Генеральный подрядчик выполняет полный цикл работ по проектированию и строительству офиса, выполняет архитектурное и инженерное проектирование.
Design-bid-build
Заказчик заключает договор с архитектурным бюро для разработки концепции и дизайна будущего офиса. Генеральный подрядчик выполняет строительство, инженерное и архитектурное рабочее проектирование, при необходимости приводит проектную документации в соответствие с российскими нормами и стандартами. При этой модели заказчик самостоятельно контролирует ведение проекта.
Construction management
Заказчик заключает договор на разработку концепции, дизайна, рабочего проекта офиса с архитектурным и проектным бюро. Генеральный подрядчик осуществляет руководство процессом строительства. Для решения технических вопросов заказчик может привлекать проджект-менеджера (технического заказчика).
8. Этапы реализации проекта
Реализация проекта fit-out состоит из пяти основных этапов:
Предварительные мероприятия: разработка тендерного предложения и документации, заключение контрактов на реализацию проекта.
Подготовка к реализации проекта: формирование проектной команды и выбор субподрядчиков, проведение мобилизации.
Реализация проекта: ведение строительных работ в тесном взаимодействии со всеми участниками проекта.
Сдача объекта в эксплуатацию: проведение пуско-наладочных работ, сдача-приемка объекта.
Гарантийный период обычно действует в течение двух лет. Он заключается в выполнении гарантийных заявок и завершается в момент истечения гарантийных обязательств перед заказчиком.
9. Тенденции
На сегодняшний день рынок fit-out находится на пике своего развития. В связи с ростом числа профессиональных игроков, постоянным усовершенствованием технологий и материалов, заказчики становятся все более избирательными и чаще ориентируются на сложные индивидуальные архитектурные проекты. Одновременно повышаются требования к качеству отделочных материалов, технологичности и легкой адаптивности офисного пространства, а также качеству услуг генподрядчиков.
Помимо этого, наблюдается существенный рост спроса на применение «зеленых» стандартов при строительстве офисов. Опыт RD Construction показывает, что порядка 60% проектов предусматривают применение «зеленых» технологий и использование экологически безопасных отделочных материалов.
10. Перспективы
Региональное развитие
В связи с насыщением столичного рынка fit-out в ближайшее время стоит ожидать развития направления в регионах с более активным участием московских и иностранных игроков в лице архитекторов, генеральных подрядчиков и управляющих компаний. Уже сейчас на региональном рынке появляются масштабные качественные проекты для ведущих российских и международных компаний, среди которых call-центр «Альфа-Банк» в Барнауле, back-офис ТНК-ВР в Тюмени, дата-центр «Вымпелком» в Ярославле.
Качественное развитие
Рынок идет к модернизации законодательной базы, которая будет регламентировать работы по внутренней отделке применение отделочных материалов. Следствием этого станет повышение качества услуг и унификация стандартов по fit-out. Дальнейшее усовершенствование технологий будет требовать от генподрядчиков работы на опережение, системного подхода и предложения качественных инновационных решений. Это позволит компаниям, нацеленным на долгосрочное развитие, оставаться конкурентоспособным на рынке.
Материал подготовила Ольга Леонова, Руководитель коммерческого департамента RDConstruction.
