Инвестиции
В первом полугодии 2014 г. суммарный
объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 2,4 млрд $.
Второй квартал оказался не очень удачным и общий объем инвестиций в
коммерческую недвижимость составил 273 млн $ что в четыре раза меньше,
чем показатель за аналогичный период прошлого года. Как отмечают
аналитики, макроэкономический фон и политическая ситуация продолжают
оказывать негативное влияние на инвестиционную активность.
Что
касается географии сделок, то здесь лидирует Москва (2,2 млрд $, из
которых 1,7% - инвестиции в офисную недвижимость). Объем иностранных
инвестиций составил 286 млн $. Аналитики прогнозируют, что в 2015 г.
объем инвестиций составит 6,5-7 млрд $.
Ритейл
Несмотря
на снижение темпов экономического роста аналитики отмечают позитивную
динамику оборота розничной торговли, а также ожидают рост на уровне 1,9%
за текущий год. Сохраняется тренд экспансии в регионы уже работающих в
России брендов.
В 2014 темпы роста торговых площадей находятся на
рекордном уровне, в основном за счет объема ввода в столице. В течение
первого полугодия в России было введено 18 качественных ТЦ в 12 городах.
Общая площадь новых ТЦ составила 683 тыс кв м.
Что касается
ставок аренды, то в Москве они остаются стабильными, в то время как в
регионах появилась тенденция к снижению. Так, арендные ставки в
качественных ТЦ Москвы сейчас находятся в диапазоне от 500 до 5000 $.
Ставки аренды в регионах в среднем ниже на 30-60%.
Среди наиболее
ожидаемых открытий бренды Kidzania, Forever 21, House of Fraser, Harvey
Nichols, Crate & Barrel и некоторые другие.
За II кв. 2014
года в России было открыто 9 качественных торговых центров, общей
площадью 283 426 кв. м. Четыре из новых 9 ТЦ открылись в Москве. всего в
текущем году ожидается открытие более 50 новых ТЦ общей торговой
площадью более 2 млн кв. м. согласно прогнозам аналитиков
Cushman&Wakefield.
Во втором квартале в Москве открылось 2
качественных торговых центра - Вегас (GLA 112 500 кв. м) и Весна! (GLA
56 000 кв. м). Также открылись дополнительные торговые помещения в
комплексе Отрада и небольшой ТЦ Карамель.
Уровень вакансии в
качественных ТЦ Москвы находится на низком уровне, однако в будущем
эксперты прогнозируют рост уровня вакантности. В 26 крупнейших ТЦ, общей
площадью более 40 тыс. кв. м свободными остаются лишь 109 торговых
блоков, что составляет 2,5% от торговых блоков данных ТЦ. Как отмечают
эксперты, дефицит предложения приводит к заключению договоров
предварительной аренды в ТЦ, запланированных к вводу в текущем и
следующем году. Крупнейшими объектами, запланированными к вводу до конца
этого года, станут Авиапарк (GLA 235 000 кв. м) и Колумбус (GLA 136 000
кв. м).
Спрос на торговые помещения на улицах снизился, что
произошло по нескольким причинам. Магазины одежды и обуви отдают
предпочтение торговым центрам, сервисные компании предпочитают БЦ и
спальные районы, а предприятия питания еще не оправились от негативного
воздействия антитабачного закона. Интерес к стрит-ритейлу проявляют
минимаркеты, аптеки и ювелирные магазины, однако количество данных
арендаторов в общем объеме не превышает 5%.
Офисная недвижимость
Общий
объем арендованных и купленных помещений за первое полугодие 2014 г.
составил 538 тыс. кв. м (23 объекта), что на 32% ниже объема за
аналогичный период в прошлом году, когда этот показатель составлял 795
тыс. кв. м. Объем строительства (533 тыс. кв м) и объем сделок (538 тыс.
кв. м) пока соответствуют друг другу, но аналитики отмечают, что спрос
остается невысоким. Средний уровень вакансии за первое полугодие 2014 г.
на 2,4 п.п. до 14,1% (23,7% в классе А, 12,1% в классе В). За первое
полугодие объем транзакций составил 970 согласно данным мониторинга
Cushman&Wakefield. Аналитики отмечают, что средний объем сделки
продолжает снижаться: в первом полугодии 2014 средний размер сделки
составил 528 тыс. кв. м, в 2013 г. этот показатель составлял 566 тыс.
кв. м, а в 2012 г. - 676 тыс. кв. м.
Что касается ставок аренды,
то существует тенденция к их понижению. Так, в 1 полугодии средняя
ставка в классе А снизилась на 6,8% и составила 809$ за кв. м в год. В
классе B средняя ставка остается стабильной и составляет 528$, однако
эксперты ожидают снижения ставок в классе В к конце текущего года.
Крупнейшими
проектами полугодия стали Президент Плаза (14 695 кв. м) и комплекс
Поклонная 3 (9 539 кв. м). Как отмечают эксперты, объемы нового
строительства значительно превышают потребности арендаторов в новых
площадях. Согласно прогнозам, текущий год станет рекордным по вводу
новых офисных площадей за последние 5 лет. Объем построенных дол конца
года площадей, составит 600 тыс. кв. м.
Складская и производственная недвижимость
Первое
полугодие стало рекордным по количеству введенных в эксплуатацию
складских помещений в Московском регионе - всего было введено 637 тыс.
кв.м. Крупнейшим объектом, введенным в эксплуатацию в первом полугодии,
стало первое здание в технопарке Софьино (84 966 кв. м). Аналитики
прогнозируют, что за 2014 год объем предложения увеличится на 1,2-1,5
млн кв. м.
За пределами Московского региона объем предложения
увеличился на 246 тыс. кв. м. Как заявляют девелоперы, за 2014 год может
быть построено 660 тыс. кв. м новых складов.
При этом объем
сделок сократился на 10-15% в сравнении со средними показателями
2008-2013 гг. Так, в первом полугодии 2014 г. было куплено и арендовано
300 тыс кв.м, тогда как в прошлом году этот показатель составлял 480
тыс. кв. м. Уровень вакантности возрос на 0,5 п.п. и составил 3%.
В
Московском регионе во втором квартале 2014 года было куплено и
арендовано 196 тыс. кв. м качественных складских помещений. Доля покупок
составила лишь 5% от общего объема поглощения. Средний размер сделки во
втором квартале года составил 10,5-11,5 тыс.кв. м. 30% сделок первого
полугодия составили компании из сегмента розничной торговли.
Вне
Московского региона было заключено сделок более чем на 100 тыс. кв. м во
втором квартале 2014 г. Средний размер сделки вырос на 50% и составил
14-15 тыс. кв. м. Доля сделок по покупке составила 42% от общего объема.
Средние ставки аренды в складских помещениях класса А во втором
квартале текущего года не изменились и составили 130-135$ за кв.м в год
(Московский регион). За пределами Московского региона ставки аренды
снизились по сравнению с концом прошлого года. Так, в Екатеринбурге
уровень ставок достиг 120-125$ за кв. м в год, в Санкт-Петербурге
уровень ставок составил 125-130$ за кв. м в год.
Прогноз
В
третьем квартале текущего года аналитики Cushman&Wakefield
прогнозируют коррекцию арендных ставок, что позволит арендаторам
заключать договора на более выгодных для себя условиях. По мнению
экспертов инвестиционная деятельность активизируется только к четвертому
кварталу, когда в полном объеме начнет ощущаться "деоффшоризация".
Что
касается ритейла, то аналитики не прогнозируют серьезного роста продаж в
третьем квартале. В целом эксперты ожидают от третьего квартала
ухудшения индикаторов,однако именно в этот период сформируются
предпосылки для восстановления рынка.
Аналитики прогнозируют,
что объем сделок в сегменте складских помещений в 2014 году снизится по
сравнению с предыдущим годом, однако падение ставок аренды замедлится.
За пределами Московского региона объем поглощения в текущем году будет
выше показателей 2008-2014 гг.
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за текущий год по прогнозам, составит 5 млрд $.
Исследования рынка
Итоги развития коммерческой недвижимости за 2 квартал 2014 г. в Москве
Итоги развития коммерческой недвижимости за 2 квартал 2014 г. в Москве согласно данным аналитиков Cushman&Wakefield.
31.07.2014
4250