Итоги развития коммерческой недвижимости за 2 квартал 2014 г. в Москве

Инвестиции

В первом полугодии 2014 г. суммарный объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 2,4 млрд $. Второй квартал оказался не очень удачным и общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 273 млн $ что в четыре раза меньше, чем показатель за аналогичный период прошлого года. Как отмечают аналитики, макроэкономический фон и политическая ситуация продолжают оказывать негативное влияние на инвестиционную активность.

Что касается географии сделок, то здесь лидирует Москва (2,2 млрд $, из которых 1,7% - инвестиции в офисную недвижимость). Объем иностранных инвестиций составил 286 млн $.  Аналитики прогнозируют, что в 2015 г. объем инвестиций составит 6,5-7 млрд $.

Ритейл

Несмотря на снижение темпов экономического роста аналитики отмечают позитивную динамику оборота розничной торговли, а также ожидают рост на уровне 1,9% за текущий год. Сохраняется тренд экспансии в регионы уже работающих в России брендов.

В 2014 темпы роста торговых площадей находятся на рекордном уровне, в основном за счет объема ввода в столице. В течение первого полугодия в России было введено 18 качественных ТЦ в 12 городах. Общая площадь новых ТЦ составила 683 тыс кв м.

Что касается ставок аренды, то в Москве они остаются стабильными, в то время как в регионах появилась тенденция к снижению.  Так, арендные ставки в качественных ТЦ Москвы сейчас находятся в диапазоне от 500 до 5000 $. Ставки аренды в регионах в среднем ниже на 30-60%.

Среди наиболее ожидаемых открытий бренды Kidzania, Forever 21, House of Fraser, Harvey Nichols, Crate & Barrel и некоторые другие.

За II кв. 2014 года в России было открыто 9 качественных торговых центров, общей площадью 283 426 кв. м. Четыре из новых 9 ТЦ открылись в Москве. всего в текущем году ожидается открытие более 50 новых ТЦ общей торговой площадью более 2 млн кв. м. согласно прогнозам аналитиков Cushman&Wakefield.

Во втором квартале в Москве открылось 2 качественных торговых центра - Вегас (GLA 112 500 кв. м) и Весна! (GLA 56 000 кв. м). Также открылись дополнительные торговые помещения в комплексе Отрада и небольшой ТЦ Карамель.

Уровень вакансии в качественных ТЦ Москвы находится на низком уровне, однако в будущем эксперты прогнозируют рост уровня вакантности. В 26 крупнейших ТЦ, общей площадью более 40 тыс. кв. м свободными остаются лишь 109 торговых блоков, что составляет 2,5% от торговых блоков данных ТЦ. Как отмечают эксперты, дефицит предложения приводит к заключению договоров предварительной аренды в ТЦ, запланированных к вводу в текущем и следующем году. Крупнейшими объектами, запланированными к вводу до конца этого года, станут Авиапарк (GLA 235 000 кв. м) и Колумбус (GLA 136 000 кв. м).

Спрос на торговые помещения на улицах снизился, что произошло по нескольким причинам. Магазины одежды и обуви отдают предпочтение торговым центрам, сервисные компании предпочитают БЦ и спальные районы, а предприятия питания еще не оправились от негативного воздействия антитабачного закона. Интерес к стрит-ритейлу проявляют минимаркеты, аптеки и ювелирные магазины, однако количество данных арендаторов в общем объеме не превышает 5%.

Офисная недвижимость

Общий объем арендованных и купленных помещений за первое полугодие 2014 г. составил 538 тыс. кв. м (23 объекта), что на 32% ниже объема за аналогичный период в прошлом году, когда этот показатель составлял 795 тыс. кв. м. Объем строительства (533 тыс. кв м) и объем сделок (538 тыс. кв. м) пока соответствуют друг другу, но аналитики отмечают, что спрос остается невысоким. Средний уровень вакансии за первое полугодие 2014 г. на 2,4 п.п. до 14,1% (23,7% в классе А, 12,1% в классе В). За первое полугодие объем транзакций составил 970 согласно данным мониторинга Cushman&Wakefield. Аналитики отмечают, что средний объем сделки продолжает снижаться: в первом полугодии 2014 средний размер сделки составил 528 тыс. кв. м, в 2013 г. этот показатель составлял 566 тыс. кв. м, а в 2012 г. - 676 тыс. кв. м.

Что касается ставок аренды, то существует тенденция к их понижению. Так, в 1 полугодии средняя ставка в классе А снизилась на 6,8% и составила 809$ за кв. м в год. В классе B средняя ставка остается стабильной и составляет 528$, однако эксперты ожидают снижения ставок в классе В к конце текущего года.

Крупнейшими проектами полугодия стали Президент Плаза (14 695 кв. м) и комплекс Поклонная 3 (9 539 кв. м). Как отмечают эксперты, объемы нового строительства значительно превышают потребности арендаторов в новых площадях. Согласно прогнозам, текущий год станет рекордным по вводу новых офисных площадей за последние 5 лет. Объем построенных дол конца года площадей, составит 600 тыс. кв. м.

Складская и производственная недвижимость

Первое полугодие стало рекордным по количеству введенных в эксплуатацию складских помещений в Московском регионе - всего было введено 637 тыс. кв.м. Крупнейшим объектом, введенным в эксплуатацию в первом полугодии, стало первое здание в технопарке Софьино (84 966 кв. м). Аналитики прогнозируют, что за 2014 год объем предложения увеличится на 1,2-1,5 млн кв. м.

За пределами Московского региона объем предложения увеличился на 246 тыс. кв. м. Как заявляют девелоперы, за 2014 год может быть построено 660 тыс. кв. м новых складов.

При этом объем сделок сократился на 10-15% в сравнении со средними показателями 2008-2013 гг. Так, в первом полугодии 2014 г. было куплено и арендовано 300 тыс кв.м, тогда как в прошлом году этот показатель составлял 480 тыс. кв. м. Уровень вакантности возрос на 0,5 п.п. и составил 3%.

В Московском регионе во втором квартале 2014 года было куплено и арендовано 196 тыс. кв. м качественных складских помещений. Доля покупок составила лишь 5% от общего объема поглощения. Средний размер сделки во втором квартале года составил 10,5-11,5 тыс.кв. м. 30% сделок первого полугодия составили компании из сегмента розничной торговли.

Вне Московского региона было заключено сделок более чем на 100 тыс. кв. м во втором квартале 2014 г. Средний размер сделки вырос на 50% и составил 14-15 тыс. кв. м. Доля сделок по покупке составила 42% от общего объема.

Средние ставки аренды в складских помещениях класса А во втором квартале текущего года не изменились и составили 130-135$ за кв.м в год (Московский регион). За пределами Московского региона ставки аренды снизились по сравнению с концом прошлого года. Так, в Екатеринбурге уровень ставок достиг 120-125$ за кв. м в год, в Санкт-Петербурге уровень ставок составил 125-130$ за кв. м в год.

Прогноз

В третьем квартале текущего года аналитики Cushman&Wakefield прогнозируют коррекцию арендных ставок, что позволит арендаторам заключать договора на более выгодных для себя условиях. По мнению экспертов инвестиционная деятельность активизируется только к четвертому кварталу, когда в полном объеме начнет ощущаться "деоффшоризация".

Что касается ритейла, то аналитики не прогнозируют серьезного роста продаж в третьем квартале. В целом эксперты ожидают от третьего квартала ухудшения индикаторов,однако именно в этот период сформируются предпосылки для восстановления рынка.

Аналитики прогнозируют, что объем сделок в сегменте складских помещений в 2014 году снизится по сравнению с предыдущим годом, однако падение ставок аренды замедлится. За пределами Московского региона объем поглощения в текущем году будет выше показателей 2008-2014 гг.

Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России за текущий год по прогнозам, составит 5 млрд $.