Как санкции повлияют на российский рынок коммерческой недвижимости?

Эксперты JLL прогнозируют усиление влияния санкций на рынок коммерческой недвижимости России.
6752
Наибольшее беспокойство вызывает ограничение доступа государственным банкам к долговым рынкам США и ЕС. В то время как уровень риска на российском рынке все еще воспринимается как высокий, закрытие европейских рынков для IPO и SPO повлияет на российские компании, так же как и общее ухудшение макроэкономической ситуации в стране.

Влияние санкций в значительной степени будет определяться периодом, в течение которого они продлятся. Если санкции в отношении России станут краткосрочными и будут отменены до конца года в результате нормализации или улучшения отношений между Россией и ЕС и США, то последствия не будут особенно серьезными. Любое прогнозирование осложняется скоростью изменения ситуации в Украине, однако эксперты JLL предполагают, что с наступлением осени вопрос обеспеченности энергоресурсами встанет на первое место, и санкции уйдут на второй план.

Чем дольше санкции сохраняют свою силу, тем выше риски для рынка коммерческой недвижимости и экономики в целом. Текущая макроэкономическая ситуация оказывает давление на уровень вакантных площадей во всех сегментах, а также начинает влиять на ставки аренды. В то же время российский рынок недвижимости по-прежнему сохраняет сильные фундаментальные показатели благодаря размеру страны, объему товарооборота и недостаточности предложения качественных площадей в сравнении с Европой. Нынешние санкции неизбежно вызовут некоторую дестабилизацию, но, принимая во внимание то, что они могут быть кратковременны, эксперты JLL ожидают увеличения объема инвестиций уже в 2015 году, ослабления давления на потребительский спрос, и, в конечном итоге, по мере улучшения восприятия риска России, вновь открытия европейского рынка IPO.

Санкции не закрыли доступ к долговым рынкам российским государственным банкам полностью, так как они по-прежнему могут выпускать облигации со сроком погашения менее 90 дней, а также имеют доступ к кредитным рынкам. По расчетам Reuters, крупные российские банки должны рефинансировать долг в размере 50 млрд долл. США в течение 2014-2015 годов, в то время как потребности компаний в два раза превышают эту цифру. Учитывая валютные резервы России (480 млрд долл. США, 5-е место в мире по объему), можно утверждать, что в ближайшее время этого будет достаточно для того, чтобы покрыть обязательства. Тем не менее, огромное давление будет оказано на внутренний долговой рынок, и рефинансирование, очевидно, будет гораздо более затратным.

Санкции не закрыли доступ к долговым рынкам российским государственным банкам полностью, так как они по-прежнему могут выпускать облигации со сроком погашения менее 90 дней, а также имеют доступ к кредитным рынкам. По расчетам Reuters, крупные российские банки должны рефинансировать долг в размере 50 млрд долл. США в течение 2014-2015 годов, в то время как потребности компаний в два раза превышают эту цифру. Учитывая валютные резервы России (480 млрд долл. США, 5-е место в мире по объему), можно утверждать, что в ближайшее время этого будет достаточно для того, чтобы покрыть обязательства. Тем не менее, огромное давление будет оказано на внутренний долговой рынок, и рефинансирование, очевидно, будет гораздо более затратным.

По мнению экспертов JLL, крупные российские банки, такие как Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк, продолжат кредитование ключевых проектов коммерческой недвижимости, по крайней мере в среднесрочной перспективе. Тем не менее, нельзя полагаться исключительно на золотовалютные резервы. С изменением цен на нефть слабеет запас резервов, и тем ниже становится способность России защитить экономику от колебаний валютных курсов. Воздействие на рынок коммерческой недвижимости, на наш взгляд, проявится в двух областях.

Во-первых, государственные банки станут более избирательными к своим заемщикам. Мы полагаем, что государство не может полностью прекратить финансирование существующих качественных объектов коммерческой недвижимости или проектов на стадии девелопмента. Для поддержания бизнес-активности на рынке государственные банки, вероятнее всего, продолжат сотрудничество по наиболее качественным проектам коммерческой недвижимости.

Во-вторых, еще одной составляющей санкций является их влияние на спрос. Повышение стоимости потребительских кредитов отразится на розничных продажах. Дополнительное давление на розничные продажи может оказать налог с продаж в размере до 3%, который могут разрешить вводить регионам с 2015 года для покрытия дефицита бюджета, образовавшегося в результате санкций. В результате уже сейчас прогноз роста розничных продаж в 3,5% на 2015 год выглядит оптимистичным. Что касается офисного рынка, то потенциальное снижение спроса на помещения может отразиться на объеме сделок, т.к. арендаторы могут взять паузу в реализации планов по расширению. Девелоперы должны учитывать текущую ситуацию при подсчете своих будущих денежных потоков. В таких условиях становится очевидным, что только коммерчески успешные проекты смогут позволить себе возросшую стоимость риска, а собственники проектов, уже имеющих долговые обязательства, будут повышать ставки и цены. Мы не исключаем возможности, что для девелоперов, располагающих финансовыми ресурсами, этот период будет характеризоваться пополнением портфелей объектов.

Российский рынок коммерческой недвижимости имеет сильные фундаментальные позиции, несмотря на макроэкономическую ситуацию. Сектор ритейла в стране оценивается в 750 млрд долл. США по состоянию на 2014 год, а по объему качественных торговых площадей Россия скоро станет вторым рынком Европы (18 млн кв. м. к концу этого года) с общей долей свободных площадей в Москве на уровне всего 3,5%. Рынок офисной недвижимости – второй в Европе по количеству купленных и арендованных помещений (523 тыс. кв. м в первом полугодии 2014 года) все еще характеризуется огромным недостатком качественных площадей (всего лишь 0,23 кв. м. на жителя Москвы – что составляет менее одной десятой показателя обеспеченности офисами на жителя Нью-Йорка). Как и офисный рынок, сектор складской недвижимости переживает рост доли свободных площадей на фоне ввода большого объема площадей в этом году (в 1 квартале 2014 года введено 630 тыс. кв. м), но, тем не менее, она остается ниже среднего показателя в по Европе (4,4% в Москве в сравнении с 7-10% в европейских столицах). Учитывая обеспеченность складскими помещениями на уровне 0,8 кв. м на душу населения в Москве, существует огромный потенциал для будущего развития этого рынка.
Тем не менее, несмотря на все вышеперечисленное, мы считаем, что девелоперы будут вынуждены адаптироваться к новой среде слабого роста, снижения инвестиций и ослабления потребительского спроса. Мы видим три области, которые будут затронуты.

Во-первых, по мере сокращения объемов внутреннего долгового рынка потребительское кредитование неизбежно станет дороже, оказывая дополнительное давление на рынок. В сочетании с замедлением роста заработной платы в государственном и частном секторах, мы считаем, что розничные продажи будут сокращаться, создавая еще более конкурентную среду для собственников торговой недвижимости. Эта тенденция будет усугубляться инфляционным давлением в результате запрета импорта сельскохозяйственной продукции из стран, которые ввели санкции против России. В июле продовольственная инфляция составила 9,8%, и мы считаем, что в текущих условиях этот показатель продолжит расти. В долгосрочной перспективе это может оказать значительное влияние на долю вакантных площадей и условия аренды, которые уже становятся более гибкими, особенно учитывая рекордный объем нового предложения в Москве на уровне 750 тыс. кв. м. Девелоперский бизнес в сегменте жилой недвижимости будет находиться под влиянием двух факторов: сокращение объемов ипотечных покупок, с одной стороны, но в то же время увеличение объемов инвестиционных приобретений, ведь жилая недвижимость по-прежнему воспринимается безопасным активом для вложения средств.

Во-вторых, под давлением окажется объем купленных и арендованных офисных помещений в Москве, величина которого тесно коррелирует с динамикой ВВП страны. В первом полугодии в столице было арендовано и куплено 523 тыс. кв. м офисов (снижение на 28% к 1 полугодию 2013 года), а прогнозируемый объем спроса на год составляет 1,3 млн кв. м, данный показатель учитывает наблюдающееся снижение на рынке. Тем не менее, если действие санкций продлится более трех месяцев, а инвестиции будут приостановлены и в следующем году, рост ВВП в 2015 вряд ли составит более 2%. Учитывая, что офисный рынок в Москве сбалансирован в этом году с точки зрения объема спроса (на уровне 1,3 млн кв. м) и объема нового предложения (1,2 млн кв. м), наш прогноз уровня вакантных площадей в 15% может быть пересмотрен в сторону повышения. Основным вопросом остается то, насколько владельцы офисной недвижимости закладывают риски снижения ставок в прогнозы своих денежных потоков.

В-третьих, курс рубля к иностранным валютам окажет влияние на рынок. Он может оказаться под таким же давлением, как в первом квартале этого года, в зависимости от того, насколько сильной окажется экономика и насколько правительство может полагаться на золотовалютные резервы. За этот период мы стали свидетелями того, как многие арендаторы пытались пересмотреть условия договоров аренды, закрепляя фиксированный валютный коридор, либо переходя на рублевые контракты. Эта тенденция ослабла во втором квартале, поскольку рубль стабилизировался, однако повторение подобного сценария возможно во второй половине года.

Масштабная государственная программа приватизации была отложена несколько лет назад, и рынок был открыт только для ограниченного числа компаний потребительского сектора и IT-компаний. В то время как игроки российского рынка коммерческой недвижимости активно выходили на IPO на Лондонской бирже до кризиса 2008 года, после кризиса практически прекратили подобную практику – мы можем назвать только один-два примера IPO или SPO, которые пройдут в последующие 6-12 месяцев. Несмотря на успех российских девелоперов, сопутствовавший им с 2008-2009 года, и растущее доверие к их руководству, рынок IPO и SPO практически закрыт на период, пока риски России находятся на повышенном уровне.

Следует отметить, что MSCI, подсчитывающая индекс MSCI для России, не только поставила под вопрос включение ВТБ в данный индекс, но и сформировала несколько новых индексов развивающихся рынков, которые не включают в себя Россию, поскольку многие инвесторы не готовы рассматривать вложения в российский рынок акций. Это не лучший контекст для компаний, предпочитающих листинг на растущем рынке.


журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №11 (445). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (16-22 декабря)

«Риотэкс» досдал очередной БЦ и приобрел новый - уже 16-й, в Москве подвели итоги года для разных сегментов коммерческой недвижимости, Accent Capital завершила инвестиционный цикл СК «А-Терминал», MR Group достраивает штаб-квартиру Яндекса, новый «Термолэнд» открылся в Москве, розничной торговле подвели итоги в материале CRE Retail, Pridex Spaces усилила команду, X5 Group может заключить крупнейшую сделку по аренде офисов, а Дом.РФ выставил на продажу землю под склады.
22.12
Источник: Accent Capital
Сделка

Accent Capital продал СК «А-Терминал»

Мультитемпературный склад площадью 55 600 кв. м находился в управлении компании с 2009 года. Теперь он перешел к другому институциональному инвестору. Консультантом сделки выступила компания CORE.XP. Сумма сделки не разглашается.
17.12
Источник: MR Group
Проект

MR Group добралась до крыши штаб-квартиры Яндекса

В настоящее время на финальную стадию вышли строительные работы по наружным сетям и внутренней отделке подземной части и инженерных помещений. Ведется устройство фасадов и кровли, монтаж внутренних инженерных систем и лифтов. 
16.12
Источник: CRE
Открытие

«Термолэнд» открылся у Речного вокзала

Площадь нового проекта от ГК «Основа» составила 5 000 кв. м. Он расположен на Ленинградском шоссе рядом с парком Северного речного вокзала.
16.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Камень точит: «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом

Несмотря на жёсткую денежно-кредитную политику государства, кратный рост e-commerce с переходом даже импульсных покупок в онлайн, очевидно неравноценные конкурентные условия у традиционных магазинов и маркетплейсов, инфляцию, рост курса валют, усложнявшуюся и дорожавшую логистику и кадровый голод, «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом. Сложности и заградительная стоимость поездок в другие страны и по России, дефицит доступного досугового предложения даже в Москве и Петербурге сделали то, что у ритейлеров не получалось все четыре года после пандемии коронавируса и событий-2022: в «каменную розницу» возвращались самые интересные для них покупатели – «атмосферные», с высоким средним чеком, но и высокими же требованиями к сервису и качеству клиентского опыта.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.12
Источник: Пресс-служба Pridex
Назначения

Двойное усиление: Pridex Spaces укрепляет команду

Компания объявляет сразу о двух ключевых назначениях.
 
19.12
Источник: ГК «Риотэкс»
Сделка

ГК «Риотэкс» купила два бизнес-центра Capital Group

Общая площадь БЦ «Авиньон 1»  и «Авиньон 2» составляет 17 000 кв. м. После реновации объект войдет в сеть РТС и получит название «РТС «Чертановская».
18.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre