10
дни
10
часы

Офисная недвижимость остается надежным средством сохранения капитала с привлекательной текущей доходностью

В 2014 году доля продажи офисных помещений небольшой площади остается значительной в общем объеме сделок продажи, считают аналитики CBRE. И даже с учетом имеющихся рисков, инвестиции в офисные блоки  способны приносить доход, превышающий таковой в жилой недвижимости.  А найти банковские валютные депозиты с такой доходностью практически невозможно.
В предкризисные годы объемы сделок по покупке офисов достигали 340-430 тыс. кв. м  в год или 20-28% годового ввода. В 1 полугодии 2014 года интерес к покупке офисной недвижимости  снизился вследствие негативного влияния геополитических событий. В этот период было куплено всего 66 000 кв. м офисных площадей. Тем не менее, благодаря тому, что девелоперы становятся достаточно гибкими в своих предложениях,  сложившаяся ситуация создает хорошие возможности для опытных инвесторов, понимающих, какие офисные объекты обладают наиболее высоким потенциалом. В качестве одного из введенных застройщиками стимулов для привлечения собственников и инвесторов можно привести готовность зафиксировать курс доллара на уровне 33 рублей.

Высокая волатильность финансовых рынков и геополитические события первого полугодия 2014 года способствовали сильному росту спроса на жилую недвижимость со стороны населения в целях сохранения капитала, а возможности коммерческой недвижимости остались недооцененными.

В отчете  CBRE выделяются две группы покупателей офисных площадей: крупный, средний бизнес и малый бизнес, физические лица.

В состав первой группы входят преимущественно компании сырьевого и энергетического комплекса, а также банковский сектор. Обычно такие интересанты рассматривают сделки от 5 – 10 тыс. кв. м. Как правило, мотивация их решений о покупке связана с гарантированным закреплением за собой статусной локации с понятными долгосрочными расходами на офис. Другим полюсом первой группы покупателей являются, компании IT и телекоммуникационного сектора, мотивация которых может включать стремление обеспечить себе возможностью беспрепятственного расширения и минимизации расходов на офисные площади. Самой крупной транзакцией в 2013 г. стало приобретение компанией Транснефть бизнес-центра Нахимов на Севастопольском проспекте, 47 (общая площадь – 16 400 кв. м).

Вторая группа покупателей в основном приобретает офисные блоки от 100 до 1 000 кв. м. Мотивация этой группы покупателей связана преимущественно с желанием обеспечить сохранность капитала при неплохом текущем доходе.

Общий объем покупок помещений площадью до 1 000  кв. м в 2011-2013 гг. составил 136 тыс. кв. м. Максимальный объем был зарегистрирован в 2013 г., 88 тыс. кв. м (320 млн. долларов США).

В 2014 году была также зарегистрированная высокая активность среди покупателей небольших офисных блоков. Только в многофункциональном комплексе "Водный", расположенном в 2 минутах от станции метро «Водный стадион», в июне - июле 2014 года были закрыты инвестиционные сделки более чем на 3 тыс. кв. м и суммой более 0,5 млрд руб. На сегодняшний день более 70% офисных площадей  было реализовано в офисной башне комплекса, собственником которого выступает компания MR Group.

В отчете CBRE отмечается, что доходность офисной недвижимости для разных групп покупателей является неоднородной. Компании, ориентирующиеся на статусные локации и здания, могут рассчитывать на доходность порядка 8,5%. Это связано с популярностью данных объектов на рынке и, как следствие, высокими ценами, запрашиваемыми собственниками при их продаже.  Более бюджетные варианты, расположенные за пределами Садового кольца, могут приносить своим владельцам до 10-11% годовых. Именно на данные варианты ориентируются инвесторы в офисные блоки.

С точки зрения потенциальной текущей доходности, различие между жилым и офисным сегментами состоит в опасениях высокой вакансии на офисном рынке на фоне стабильного спроса на жилье. Ухудшение макроэкономической ситуации и высокий потенциал предложения 2014-начала 2015 гг. создают предпосылки для роста вакансии в офисном сегменте. В начале 2015 года в классе А она может превысить 26%, классе В – 13%.

В отчете говорится, что в большинстве объектов, где помещения продавались блоками в течение 2006-2011 гг., уровень вакансии стремится к нулю.
 
Если рассматривать усредненное влияние вакансии на достигаемую текущую доходность, то за счет данного фактора, по оценке, может теряться порядка 1,5 – 2 процентных пунктов доходности исходя из риска иметь вакансию на уровне 15% (что несколько выше ожидаемого на конец 2014-начало 2015 гг. уровня для класса В).

Таким образом, даже с учетом имеющихся рисков, инвестиции в офисные блоки  способны приносить доход, превышающий таковой в жилой недвижимости. Найти банковские валютные депозиты с такой доходностью практически невозможно.

В настоящее время возможности для инвестирования в небольшие офисные блоки предлагаются в рамках следующих проектов: МФК «Водный» на Головинском шоссе, МФК «Савеловский Сити» на Складочной улице, Аэродом на Ленинградском проспекте, Порт Плаза в Проектируемом проезде 4062, Neo Geo на улице Бутлерова, Парк Мира на Проспекте Мира и другие.

По прогнозам CBRE, «окно интересных возможностей» для инвестирования в офисные блоки будет открыто, максимум, до начала 2015 г. Это связано с тем, что к этому времени основной потенциал нового офисного предложения 2014 г. выйдет на рынок, а девелоперы скорректируют свои планы по проектам 2015 г. с тем, чтобы учесть рост вакансии, ожидающийся к концу 2014 - началу 2015.

«Недвижимость по-прежнему рассматривается инвесторами как наиболее понятный и консервативный инструмент вложения средств. Высокая волатильность рубля, непредсказуемость фондового рынка в условиях геополитической напряженности делают покупку офисного блока наиболее оптимальным решением: с начала года мы наблюдаем всплеск интереса как к небольшим блокам, так и приобретению целых этажей в наших проектах. Конечные же пользователи рассматривают покупку площадей в бизнес-центре как возможность оптимизировать свои затраты на офис и не зависеть от ставок на аренду», - комментирует Александр Сурменев, коммерческий директор Департамента коммерческой недвижимости компании MR Group.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

CBRE

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Игроки рынка

«РГ-девелопмент» замахнулась на фабрику Петра Алексеева

«РГ-девелопмент» может застроить фабрику Петра Алексеева в Москве. Компания ведет переговоры о выкупе этой площадки у структур, связанных с НПФ «Благосостояние».
13.08
Технологии будущего

В РЖД – новый департамент

РЖД создала квантовый департамент.
 
14.08
Сделка

«Альфа-групп» избавилась от «Метромаркета»

Структура «Альфа-групп»  продала площади в торговом центре «Метромаркет».
12.08
Законодательство

«Сколково» станет безграничным

Инновационный центр «Сколково» расширят.
 
14.08
Сделка

«Эталон» построит офис для Райффайзенбанка

Новый офис для Райффайзенбанка построит Группа «Эталон».
 
16.08
Игроки рынка

Etalon Group покупает «Лидер-инвест»

Etalon Group выкупит 49% «Лидер-инвеста» у АФК «Система». Стороны планируют закрыть сделку в августе этого года.
 
12.08
Игроки рынка

«Ситимобил» намеревается покорить миллионники

«Ситимобил» до конца года заработает в 10 крупнейших городах страны. Сейчас сервис занимает 2-е место на московском рынке интернет-заказа такси после «Яндекс.Такси».
14.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre