Офисная недвижимость остается надежным средством сохранения капитала с привлекательной текущей доходностью

В 2014 году доля продажи офисных помещений небольшой площади остается значительной в общем объеме сделок продажи, считают аналитики CBRE. И даже с учетом имеющихся рисков, инвестиции в офисные блоки  способны приносить доход, превышающий таковой в жилой недвижимости.  А найти банковские валютные депозиты с такой доходностью практически невозможно.
В предкризисные годы объемы сделок по покупке офисов достигали 340-430 тыс. кв. м  в год или 20-28% годового ввода. В 1 полугодии 2014 года интерес к покупке офисной недвижимости  снизился вследствие негативного влияния геополитических событий. В этот период было куплено всего 66 000 кв. м офисных площадей. Тем не менее, благодаря тому, что девелоперы становятся достаточно гибкими в своих предложениях,  сложившаяся ситуация создает хорошие возможности для опытных инвесторов, понимающих, какие офисные объекты обладают наиболее высоким потенциалом. В качестве одного из введенных застройщиками стимулов для привлечения собственников и инвесторов можно привести готовность зафиксировать курс доллара на уровне 33 рублей.

Высокая волатильность финансовых рынков и геополитические события первого полугодия 2014 года способствовали сильному росту спроса на жилую недвижимость со стороны населения в целях сохранения капитала, а возможности коммерческой недвижимости остались недооцененными.

В отчете  CBRE выделяются две группы покупателей офисных площадей: крупный, средний бизнес и малый бизнес, физические лица.

В состав первой группы входят преимущественно компании сырьевого и энергетического комплекса, а также банковский сектор. Обычно такие интересанты рассматривают сделки от 5 – 10 тыс. кв. м. Как правило, мотивация их решений о покупке связана с гарантированным закреплением за собой статусной локации с понятными долгосрочными расходами на офис. Другим полюсом первой группы покупателей являются, компании IT и телекоммуникационного сектора, мотивация которых может включать стремление обеспечить себе возможностью беспрепятственного расширения и минимизации расходов на офисные площади. Самой крупной транзакцией в 2013 г. стало приобретение компанией Транснефть бизнес-центра Нахимов на Севастопольском проспекте, 47 (общая площадь – 16 400 кв. м).

Вторая группа покупателей в основном приобретает офисные блоки от 100 до 1 000 кв. м. Мотивация этой группы покупателей связана преимущественно с желанием обеспечить сохранность капитала при неплохом текущем доходе.

Общий объем покупок помещений площадью до 1 000  кв. м в 2011-2013 гг. составил 136 тыс. кв. м. Максимальный объем был зарегистрирован в 2013 г., 88 тыс. кв. м (320 млн. долларов США).

В 2014 году была также зарегистрированная высокая активность среди покупателей небольших офисных блоков. Только в многофункциональном комплексе "Водный", расположенном в 2 минутах от станции метро «Водный стадион», в июне - июле 2014 года были закрыты инвестиционные сделки более чем на 3 тыс. кв. м и суммой более 0,5 млрд руб. На сегодняшний день более 70% офисных площадей  было реализовано в офисной башне комплекса, собственником которого выступает компания MR Group.

В отчете CBRE отмечается, что доходность офисной недвижимости для разных групп покупателей является неоднородной. Компании, ориентирующиеся на статусные локации и здания, могут рассчитывать на доходность порядка 8,5%. Это связано с популярностью данных объектов на рынке и, как следствие, высокими ценами, запрашиваемыми собственниками при их продаже.  Более бюджетные варианты, расположенные за пределами Садового кольца, могут приносить своим владельцам до 10-11% годовых. Именно на данные варианты ориентируются инвесторы в офисные блоки.

С точки зрения потенциальной текущей доходности, различие между жилым и офисным сегментами состоит в опасениях высокой вакансии на офисном рынке на фоне стабильного спроса на жилье. Ухудшение макроэкономической ситуации и высокий потенциал предложения 2014-начала 2015 гг. создают предпосылки для роста вакансии в офисном сегменте. В начале 2015 года в классе А она может превысить 26%, классе В – 13%.

В отчете говорится, что в большинстве объектов, где помещения продавались блоками в течение 2006-2011 гг., уровень вакансии стремится к нулю.
 
Если рассматривать усредненное влияние вакансии на достигаемую текущую доходность, то за счет данного фактора, по оценке, может теряться порядка 1,5 – 2 процентных пунктов доходности исходя из риска иметь вакансию на уровне 15% (что несколько выше ожидаемого на конец 2014-начало 2015 гг. уровня для класса В).

Таким образом, даже с учетом имеющихся рисков, инвестиции в офисные блоки  способны приносить доход, превышающий таковой в жилой недвижимости. Найти банковские валютные депозиты с такой доходностью практически невозможно.

В настоящее время возможности для инвестирования в небольшие офисные блоки предлагаются в рамках следующих проектов: МФК «Водный» на Головинском шоссе, МФК «Савеловский Сити» на Складочной улице, Аэродом на Ленинградском проспекте, Порт Плаза в Проектируемом проезде 4062, Neo Geo на улице Бутлерова, Парк Мира на Проспекте Мира и другие.

По прогнозам CBRE, «окно интересных возможностей» для инвестирования в офисные блоки будет открыто, максимум, до начала 2015 г. Это связано с тем, что к этому времени основной потенциал нового офисного предложения 2014 г. выйдет на рынок, а девелоперы скорректируют свои планы по проектам 2015 г. с тем, чтобы учесть рост вакансии, ожидающийся к концу 2014 - началу 2015.

«Недвижимость по-прежнему рассматривается инвесторами как наиболее понятный и консервативный инструмент вложения средств. Высокая волатильность рубля, непредсказуемость фондового рынка в условиях геополитической напряженности делают покупку офисного блока наиболее оптимальным решением: с начала года мы наблюдаем всплеск интереса как к небольшим блокам, так и приобретению целых этажей в наших проектах. Конечные же пользователи рассматривают покупку площадей в бизнес-центре как возможность оптимизировать свои затраты на офис и не зависеть от ставок на аренду», - комментирует Александр Сурменев, коммерческий директор Департамента коммерческой недвижимости компании MR Group.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

CBRE

журнал CRE 6 (342)

15-31.03.2019
Стрит-ритейл Москвы  По итогам 2018 года суммарный объем площадей формата стрит-ритейла Москвы составил 583,6 тыс. кв. м. Звездные войны Премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил положение об обязательной классификации гостиниц. В правительстве решили смягчить изначальный вариант, отказавшись, например, от идеи присваивать хостелам ключи по аналогии со звездами для отелей. Современный рынок PFM: прежние вопросы в новом году В конце февраля состоялся ежегодный XII PFM ...

Популярное

Конфликт

«Ташир» закрыла ресторан «Арагви»

Знаменитый грузинский ресторан «Арагви» на Тверской улице в Москве мог быть закрыт из-за конфликта.
15.03
Игроки рынка

Burger King потроллил Starbucks

Сеть ресторанов высмеяла безграмотность официантов сети кофеен.
18.03
Аукцион

В Москве станет больше фитнеса

Три земельных участка под спортивные центры разыграют на городских аукционах в марте.
 
15.03
Открытие

Питеру добавят «Велодрайва»

В ТРЦ «РИО» (Санкт-Петербург) откроется новый магазин «Велодрайв».

15.03
Открытие

Во Львове открылся Spartak

СТРЦ Spartak арендуемой площадью 23 тыс. кв. м сегодня открылся во Львове.
 
15.03
Открытие

Rambler Group открыла первый кинотеатр Okko

Rambler Group перезапустила первый кинотеатр «Формулы кино» под брендом Okko в ТЦ «Афимолл Сити».
15.03
Открытие

FotoLand открылся в VEGAS Кунцево

Арт-музей FotoLand открылся в VEGAS Кунцево.
 
15.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre