10 ДНЕЙ
10 ЧАСОВ

Офисная недвижимость остается надежным средством сохранения капитала с привлекательной текущей доходностью

В 2014 году доля продажи офисных помещений небольшой площади остается значительной в общем объеме сделок продажи, считают аналитики CBRE. И даже с учетом имеющихся рисков, инвестиции в офисные блоки  способны приносить доход, превышающий таковой в жилой недвижимости.  А найти банковские валютные депозиты с такой доходностью практически невозможно.
В предкризисные годы объемы сделок по покупке офисов достигали 340-430 тыс. кв. м  в год или 20-28% годового ввода. В 1 полугодии 2014 года интерес к покупке офисной недвижимости  снизился вследствие негативного влияния геополитических событий. В этот период было куплено всего 66 000 кв. м офисных площадей. Тем не менее, благодаря тому, что девелоперы становятся достаточно гибкими в своих предложениях,  сложившаяся ситуация создает хорошие возможности для опытных инвесторов, понимающих, какие офисные объекты обладают наиболее высоким потенциалом. В качестве одного из введенных застройщиками стимулов для привлечения собственников и инвесторов можно привести готовность зафиксировать курс доллара на уровне 33 рублей.

Высокая волатильность финансовых рынков и геополитические события первого полугодия 2014 года способствовали сильному росту спроса на жилую недвижимость со стороны населения в целях сохранения капитала, а возможности коммерческой недвижимости остались недооцененными.

В отчете  CBRE выделяются две группы покупателей офисных площадей: крупный, средний бизнес и малый бизнес, физические лица.

В состав первой группы входят преимущественно компании сырьевого и энергетического комплекса, а также банковский сектор. Обычно такие интересанты рассматривают сделки от 5 – 10 тыс. кв. м. Как правило, мотивация их решений о покупке связана с гарантированным закреплением за собой статусной локации с понятными долгосрочными расходами на офис. Другим полюсом первой группы покупателей являются, компании IT и телекоммуникационного сектора, мотивация которых может включать стремление обеспечить себе возможностью беспрепятственного расширения и минимизации расходов на офисные площади. Самой крупной транзакцией в 2013 г. стало приобретение компанией Транснефть бизнес-центра Нахимов на Севастопольском проспекте, 47 (общая площадь – 16 400 кв. м).

Вторая группа покупателей в основном приобретает офисные блоки от 100 до 1 000 кв. м. Мотивация этой группы покупателей связана преимущественно с желанием обеспечить сохранность капитала при неплохом текущем доходе.

Общий объем покупок помещений площадью до 1 000  кв. м в 2011-2013 гг. составил 136 тыс. кв. м. Максимальный объем был зарегистрирован в 2013 г., 88 тыс. кв. м (320 млн. долларов США).

В 2014 году была также зарегистрированная высокая активность среди покупателей небольших офисных блоков. Только в многофункциональном комплексе "Водный", расположенном в 2 минутах от станции метро «Водный стадион», в июне - июле 2014 года были закрыты инвестиционные сделки более чем на 3 тыс. кв. м и суммой более 0,5 млрд руб. На сегодняшний день более 70% офисных площадей  было реализовано в офисной башне комплекса, собственником которого выступает компания MR Group.

В отчете CBRE отмечается, что доходность офисной недвижимости для разных групп покупателей является неоднородной. Компании, ориентирующиеся на статусные локации и здания, могут рассчитывать на доходность порядка 8,5%. Это связано с популярностью данных объектов на рынке и, как следствие, высокими ценами, запрашиваемыми собственниками при их продаже.  Более бюджетные варианты, расположенные за пределами Садового кольца, могут приносить своим владельцам до 10-11% годовых. Именно на данные варианты ориентируются инвесторы в офисные блоки.

С точки зрения потенциальной текущей доходности, различие между жилым и офисным сегментами состоит в опасениях высокой вакансии на офисном рынке на фоне стабильного спроса на жилье. Ухудшение макроэкономической ситуации и высокий потенциал предложения 2014-начала 2015 гг. создают предпосылки для роста вакансии в офисном сегменте. В начале 2015 года в классе А она может превысить 26%, классе В – 13%.

В отчете говорится, что в большинстве объектов, где помещения продавались блоками в течение 2006-2011 гг., уровень вакансии стремится к нулю.
 
Если рассматривать усредненное влияние вакансии на достигаемую текущую доходность, то за счет данного фактора, по оценке, может теряться порядка 1,5 – 2 процентных пунктов доходности исходя из риска иметь вакансию на уровне 15% (что несколько выше ожидаемого на конец 2014-начало 2015 гг. уровня для класса В).

Таким образом, даже с учетом имеющихся рисков, инвестиции в офисные блоки  способны приносить доход, превышающий таковой в жилой недвижимости. Найти банковские валютные депозиты с такой доходностью практически невозможно.

В настоящее время возможности для инвестирования в небольшие офисные блоки предлагаются в рамках следующих проектов: МФК «Водный» на Головинском шоссе, МФК «Савеловский Сити» на Складочной улице, Аэродом на Ленинградском проспекте, Порт Плаза в Проектируемом проезде 4062, Neo Geo на улице Бутлерова, Парк Мира на Проспекте Мира и другие.

По прогнозам CBRE, «окно интересных возможностей» для инвестирования в офисные блоки будет открыто, максимум, до начала 2015 г. Это связано с тем, что к этому времени основной потенциал нового офисного предложения 2014 г. выйдет на рынок, а девелоперы скорректируют свои планы по проектам 2015 г. с тем, чтобы учесть рост вакансии, ожидающийся к концу 2014 - началу 2015.

«Недвижимость по-прежнему рассматривается инвесторами как наиболее понятный и консервативный инструмент вложения средств. Высокая волатильность рубля, непредсказуемость фондового рынка в условиях геополитической напряженности делают покупку офисного блока наиболее оптимальным решением: с начала года мы наблюдаем всплеск интереса как к небольшим блокам, так и приобретению целых этажей в наших проектах. Конечные же пользователи рассматривают покупку площадей в бизнес-центре как возможность оптимизировать свои затраты на офис и не зависеть от ставок на аренду», - комментирует Александр Сурменев, коммерческий директор Департамента коммерческой недвижимости компании MR Group.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

CBRE

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестерам, закрыты или существенно ограничены примерочные. Внутренний голос Потери российской...

Популярное

Открытие

В Москве открывается Eat Market Юго-Западная

На Юго-Западе Москвы начинает работу самый большой Eat Market.
 
06.08
Назначения

В Kalinka Group - новые назначения

Два TOP-менеджера возглавили ключевые посты в Kalinka Group.

03.08
Сделка

East Real рассказала о крупной сделке

Компания «АИРТ» арендовала помещения в новом бизнес-центре класса В+ в Петербурге.
 
05.08
Сделка

«БОСС» арендовал здание в Мневниках под коворкинг

Входящая в ассоциацию КОКОН компания «Рентавик» стала консультантом сделки по аренде отдельно стоящего здания площадью 1235 кв. м.

04.08
Игроки рынка

Максимов полностью завладел «Пионером»

Акционер группы «Пионер» стал ее единственным владельцем.
 
05.08
Сделка

Крупный ТЦ Краснознаменска сменил владельца

ТЦ «Звездный» в Подмосковье продан за 1 млрд руб.
 
05.08
Сделка

Tekta Group покупает Cherry City

Стоимость проекта по строительству жилого комплекса площадью 72,4 тыс. кв. м оценивается в 2-2,3 млрд рублей.

05.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre