Офисная недвижимость остается надежным средством сохранения капитала с привлекательной текущей доходностью

В 2014 году доля продажи офисных помещений небольшой площади остается значительной в общем объеме сделок продажи, считают аналитики CBRE. И даже с учетом имеющихся рисков, инвестиции в офисные блоки  способны приносить доход, превышающий таковой в жилой недвижимости.  А найти банковские валютные депозиты с такой доходностью практически невозможно.
4769
В предкризисные годы объемы сделок по покупке офисов достигали 340-430 тыс. кв. м  в год или 20-28% годового ввода. В 1 полугодии 2014 года интерес к покупке офисной недвижимости  снизился вследствие негативного влияния геополитических событий. В этот период было куплено всего 66 000 кв. м офисных площадей. Тем не менее, благодаря тому, что девелоперы становятся достаточно гибкими в своих предложениях,  сложившаяся ситуация создает хорошие возможности для опытных инвесторов, понимающих, какие офисные объекты обладают наиболее высоким потенциалом. В качестве одного из введенных застройщиками стимулов для привлечения собственников и инвесторов можно привести готовность зафиксировать курс доллара на уровне 33 рублей.

Высокая волатильность финансовых рынков и геополитические события первого полугодия 2014 года способствовали сильному росту спроса на жилую недвижимость со стороны населения в целях сохранения капитала, а возможности коммерческой недвижимости остались недооцененными.

В отчете  CBRE выделяются две группы покупателей офисных площадей: крупный, средний бизнес и малый бизнес, физические лица.

В состав первой группы входят преимущественно компании сырьевого и энергетического комплекса, а также банковский сектор. Обычно такие интересанты рассматривают сделки от 5 – 10 тыс. кв. м. Как правило, мотивация их решений о покупке связана с гарантированным закреплением за собой статусной локации с понятными долгосрочными расходами на офис. Другим полюсом первой группы покупателей являются, компании IT и телекоммуникационного сектора, мотивация которых может включать стремление обеспечить себе возможностью беспрепятственного расширения и минимизации расходов на офисные площади. Самой крупной транзакцией в 2013 г. стало приобретение компанией Транснефть бизнес-центра Нахимов на Севастопольском проспекте, 47 (общая площадь – 16 400 кв. м).

Вторая группа покупателей в основном приобретает офисные блоки от 100 до 1 000 кв. м. Мотивация этой группы покупателей связана преимущественно с желанием обеспечить сохранность капитала при неплохом текущем доходе.

Общий объем покупок помещений площадью до 1 000  кв. м в 2011-2013 гг. составил 136 тыс. кв. м. Максимальный объем был зарегистрирован в 2013 г., 88 тыс. кв. м (320 млн. долларов США).

В 2014 году была также зарегистрированная высокая активность среди покупателей небольших офисных блоков. Только в многофункциональном комплексе "Водный", расположенном в 2 минутах от станции метро «Водный стадион», в июне - июле 2014 года были закрыты инвестиционные сделки более чем на 3 тыс. кв. м и суммой более 0,5 млрд руб. На сегодняшний день более 70% офисных площадей  было реализовано в офисной башне комплекса, собственником которого выступает компания MR Group.

В отчете CBRE отмечается, что доходность офисной недвижимости для разных групп покупателей является неоднородной. Компании, ориентирующиеся на статусные локации и здания, могут рассчитывать на доходность порядка 8,5%. Это связано с популярностью данных объектов на рынке и, как следствие, высокими ценами, запрашиваемыми собственниками при их продаже.  Более бюджетные варианты, расположенные за пределами Садового кольца, могут приносить своим владельцам до 10-11% годовых. Именно на данные варианты ориентируются инвесторы в офисные блоки.

С точки зрения потенциальной текущей доходности, различие между жилым и офисным сегментами состоит в опасениях высокой вакансии на офисном рынке на фоне стабильного спроса на жилье. Ухудшение макроэкономической ситуации и высокий потенциал предложения 2014-начала 2015 гг. создают предпосылки для роста вакансии в офисном сегменте. В начале 2015 года в классе А она может превысить 26%, классе В – 13%.

В отчете говорится, что в большинстве объектов, где помещения продавались блоками в течение 2006-2011 гг., уровень вакансии стремится к нулю.
 
Если рассматривать усредненное влияние вакансии на достигаемую текущую доходность, то за счет данного фактора, по оценке, может теряться порядка 1,5 – 2 процентных пунктов доходности исходя из риска иметь вакансию на уровне 15% (что несколько выше ожидаемого на конец 2014-начало 2015 гг. уровня для класса В).

Таким образом, даже с учетом имеющихся рисков, инвестиции в офисные блоки  способны приносить доход, превышающий таковой в жилой недвижимости. Найти банковские валютные депозиты с такой доходностью практически невозможно.

В настоящее время возможности для инвестирования в небольшие офисные блоки предлагаются в рамках следующих проектов: МФК «Водный» на Головинском шоссе, МФК «Савеловский Сити» на Складочной улице, Аэродом на Ленинградском проспекте, Порт Плаза в Проектируемом проезде 4062, Neo Geo на улице Бутлерова, Парк Мира на Проспекте Мира и другие.

По прогнозам CBRE, «окно интересных возможностей» для инвестирования в офисные блоки будет открыто, максимум, до начала 2015 г. Это связано с тем, что к этому времени основной потенциал нового офисного предложения 2014 г. выйдет на рынок, а девелоперы скорректируют свои планы по проектам 2015 г. с тем, чтобы учесть рост вакансии, ожидающийся к концу 2014 - началу 2015.

«Недвижимость по-прежнему рассматривается инвесторами как наиболее понятный и консервативный инструмент вложения средств. Высокая волатильность рубля, непредсказуемость фондового рынка в условиях геополитической напряженности делают покупку офисного блока наиболее оптимальным решением: с начала года мы наблюдаем всплеск интереса как к небольшим блокам, так и приобретению целых этажей в наших проектах. Конечные же пользователи рассматривают покупку площадей в бизнес-центре как возможность оптимизировать свои затраты на офис и не зависеть от ставок на аренду», - комментирует Александр Сурменев, коммерческий директор Департамента коммерческой недвижимости компании MR Group.


журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 апреля - 4 мая)

«Белые Сады» прошли зеленую сертификацию, Times Estate рассказала о переменах, а Malltech - об открытиях, Stone завершает переезд в новую штаб-квартиру, а «ВкусВилл» покоряет ОАЭ. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
04.05
Источник: cre.ru
Сделка

«Киевская площадь» купила «Люблинское поле»

Год Нисанов и Зарах Илиев выкупили торговый центр в районе Люблино.
 
05.05
Источник: CRE
Сделка

Haval занял «Клин»

Автопроизводитель арендовал 42 тыс. кв. м складов на севере Подмосковья. Аренда такого объема здесь может стоить компании порядка 600-650 млн рублей в год с учетом НДС и операционных расходов.
05.05
Источник: Moscow Research Forum
Игроки рынка

Silver City и Lighthouse стали премиальными

Еще двум бизнес-центрам O1 Properties присвоен класс Prime. В соответствии с новой классификацией, разработанной Moscow Research Forum (компании NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership) к классу Prime относятся также: БЦ «Белая площадь», «Романов двор», AFI2B, Four Winds Plaza, «Белые сады», «Башню на Набережной», STONE Курская и Neva Towers Business Centre. Список дополняется.
05.05
Источник: famil.ru
Назначения

Крупное назначение в OBI

Главой OBI Россия назначена Светлана Можаева из Familia.
 
05.05
Источник: Пресс-служба AFI Development
Проект

В AFI2B Tagilskaya стартовали продажи офисов

Стартовали продажи офисов в инновационном многофункциональном комплексе AFI2B Tagilskaya. Проект реализуется в рамках комплексной застройки жилого квартала «Сиреневый парк» в Метрогородке.
05.05
Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre