На влияние экономической и политической ситуации на офисную недвижимость класса А

Александр Устинов, управляющий объектами офисной недвижимости RD Management.

Согласно отчётам международных консалтинговых компаний, первое полугодие 2014 года для рынка офисных зданий класса А завершилось снижением арендных ставок на 2,5% -4% по сравнению с релевантным периодом прошлого года.

В первую очередь это связано с настороженностью компаний относительно принятия стратегических решений по текущим арендным договорам и переездам в новые помещения. Продление многих текущих договоров проходило с сохранением условий, арендаторы старались минимизировать риски, связанные с переездом, кроме случаев, когда существенная оптимизация затрат была необходима.

Вторым негативным фактором являлась высокая волатильность доллара и евро, которая не позволяла планировать расходы на аренду с высокой точностью. Третий фактор - потенциальное увеличение предложения в классе А. До 2016 года прогнозируется ввод в эксплуатацию до 1,4 млн. кв. м офисных помещений класса А, а процент вакантных площадей уже сейчас рекордно высок и составляет примерно 17%.

В условиях экономической нестабильности наиболее уязвимы продукты среднего класса (т.е. массового потребления), наименьшее влияние оказывается на самый нижний и самый верхний сегмент рынка. Это также характерно для рынка офисной недвижимости. Так, ставки аренды в офисах класса B за I полугодие 2014 года упали примерно на 7% по сравнению с релевантным периодом прошлого года. Офисные здания класса А (прим. - здания класса А с премиальным расположением) в текущей экономической ситуации не снизили арендные ставки. Средние ставки аренды остались на прежнем уровне  - $1100-$1500 за помещения с отделкой (в отдельных случаях - до $2000/м2/год за видовые помещения с отделкой).

В соответствии с запретом на масштабное строительство коммерческой недвижимости в пределах Бульварного кольца, предложение ограничено в данном сегменте рынка, а спрос на него по-прежнему стабилен. Единственным зданием, запланированным к вводу в эксплуатацию в 2014 году в классе A, является третья очередь офисного комплекса «Романов Двор» в Романовом переулке.

Стабильность спроса обусловлена спецификой и высочайшими требованиями международных арендаторов к качеству здания, локации. Также важным является премиальное соседство. В запросах на предложение по аренде у многих международных компаний обязательно указывается требование к соседям по этажу/зданию. Отмечу, что арендаторы редко переезжают из помещений в офисных комплексах класса А, они выбирают собственника офисного здания в качестве партнера по бизнесу. В среднем договоры аренды в офисных зданиях класса А заключаются на 5-7 лет, в некоторых случаях - на 10 и 15 лет.

Имеют отражение и текущие политические реалии. Международные арендаторы страхуют риски своего бизнеса на всех уровнях, исключением не являются и договоры аренды. В них включаются опции по расторжению с обеих сторон: если по отношению к одной или другой стране участников сделки будут применены международные санкции.



журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Сделка

Huawei снял коворкинг от Capital Group

Компания стала моноарендатором площадки Business Club в башне «Федерация», открытой в июле 2019 года. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Площадка в башне «Федерация» стала вторым на 100% заполненным коворкингом Business Club: первый проект в МФК «Город Столиц» был полностью реализован в июле 2019 года.
04.12
Управление недвижимостью

O1 Standard расширила портфель до 14 объектов

В портфель активов под управлением O1 Standard вошли еще три объекта в Москве.
02.12
Переговоры

«Ключ» откроет крупнейший коворкинг в центре Москвы

Сеть «Ключ» может открыть один из крупнейших коворкингов в России. Компания ведет переговоры об аренде площадей в бизнес-центре «Капитал» в Гостином дворе в Москве.
02.12
Проект

В «Есипово» построят Industrial City

«Строительный Альянс» планирует строительство производственно-складского комплекса.
02.12
Проект

На Бадаевском обещают 1500 рабочих мест

В Capital Group подсчитали, что реконструкция завода в 1,5 раза увеличит количество рабочих мест на этом участке.
02.12
Конфликт

HEINEKEN подаёт в суд на ТД «Интерторг»

ТД «Интерторг» не выполняет контрактные обязательства перед HEINEKEN, задерживая выплату десятков миллионов рублей.
02.12
Сделка

Louis Vuitton купил особняк в центре Москвы

Moet Hennessy—Louis Vuitton приобрела особняк в Столешниковом переулке, в котором располагается бутик бренда.
 
03.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre