Пик снижения рынка коммерческой недвижимости может прийтись на 1 квартал 2015 года

В своем исследовании аналитики CBRE выделяют три основные сценария будущего развития рынка коммерческой недвижимости РФ и анализируют состояние рынка в каждом из них:

1)    Улучшение геополитической ситуации, ведущее к снятию санкций, наложенных на российскую экономику
2)    Сохранение высокой степени неопределенности
3)    Ухудшение в среднесрочной перспективе геополитической ситуации и фундаментальных макроэкономических показателей

В условиях всех трёх сценариев баланс на рынке будет оставаться под давлением ослабленного спроса. Во II квартале 2014 года он был на 30-50% ниже, чем был бы в обычной рыночной ситуации. При этом, последствия выросшей неопределенности намного сильнее сказались на международных компаниях. Если в нормальной ситуации их доля спроса составляла около 25-30%, то сейчас – лишь 10-15%.

В случае развития сценария «Сохранения высокой степени неопределенности», то есть когда «война санкций» будет продолжаться достаточно длительное время, объем спроса в офисном сегменте во II полугодии 2014 года может составить порядка 400 - 450 тыс. кв. м. В складском сегменте этот показатель может составить 440 тыс. кв. м. Оба варианта предполагают, что динамика роста ВВП останется на положительной траектории.


При этом, во второй половине 2014 года предложение, напротив, будет находиться на своем пике, устанавливая исторические рекорды в сегментах складской и торговой недвижимости, и показывая высокие объемы ввода новых офисов. До конца 2014 года в складском и торговом сегментах будет введено 1,04 млн. кв. м и 320 тыс. кв. м площадей, соответственно. В офисном сегменте до конца года будет введено 0,8 млн. кв. м новых площадей.

На российском рынке изменение баланса спроса и предложения обычно ведет к росту вакансии, а не к уменьшению ставок аренды. Во II квартале 2014 года в офисном сегменте вакансия выросла с 12% до 14,5%. На рынке складской недвижимости, где наблюдается структурный дефицит площадей, данный показатель вырос с 3% до 4,8%. Рынок торговой недвижимости в данном контексте показал более высокую устойчивость: вакансия выросла с 2,6% лишь до 2,9%.

Очевидно, что на фоне столь большого объема ввода новых площадей и ограниченного уровня спроса, доля свободных площадей будет и дальше увеличиваться.

В отчете говорится, что при условии развития второго сценария «Сохранения высокой степени неопределенности» в офисном сегменте в конце 2014 – начале 2015 уровень вакансии может увеличиться до 16 - 18%, включая вакансию в классе А на уровне 26%.

Пик давления на рынок в этом сценарии ожидается в конце 2014 – начале 2015 гг., когда на рынок придет относительно большой объем нового предложения. После данного «пикового» всплеска по прогнозам CBRE ожидается стабилизация показателя вакансии.

В складском сегменте к концу 2014 года вакансия может составить 8 -10%. И для того, чтобы вакансия вернулась к отметке в 4-5% девелоперы должны снизить предложение 2015 года до 0,5 млн. кв. м или менее.

В торговой недвижимости к концу второго полугодия 2014 года вакансия может составить 5-6%.

Но, несмотря на ожидаемое усиление давления на арендные ставки, CBRE пока не ожидает заметных изменений в доходности инвестиций. Ставки капитализации во всех сегментах коммерческой недвижимости будут оставаться стабильными. При этом качественные объекты с низкой вакансией и длинной структурой арендных договоров будут успешно сопротивляться снижению цен.

По прогнозам CBRE, появление позитивных сигналов из макроэкономической сферы не приведет к моментальному улучшению ситуации. Хотя они помогут сформировать тренды на рост ставок аренды и снижение вакансии, полную силу данные тенденции наберут не ранее конца 2015 года – начала 2016 года. Тем не менее, при получении данных сигналов лендлорды станут проявлять существенно меньшую гибкость в предложении интересных коммерческих условий.

Таким образом, первая половина 2015 года может стать «окном возможностей» для достижения среднесрочно низких арендных ставок.

В связи с этим с учетом времени, требуемого на изучение рынка, разработку стратегии, и структурирование сделки (6+ месяцев), компаниям-арендаторам уже сейчас имеет смысл готовиться к тому, чтобы «поймать» возможное «дно» рынка в районе окончания 2014  - начала 2015 года. Это повысит их шансы на фиксацию среднесрочно низких арендных ставок, как по новым помещениям, там и по текущим договорам аренды.

Девелоперам целесообразно снизить активность в новом строительстве, так как маловероятно, что рыночные предпосылки для развития новых проектов в ближайшие 12-18 месяцев будут улучшаться. При этом, однако, новые объекты в хороших локациях и с качественной концепцией будут по-прежнему пользоваться спросом. Логично обеспечить готовность к новому строительству в районе конца 2015 – начала 2016 гг., когда восстановление спроса будет способствовать стабилизации / снижению вакансии.  Стабилизация рынка, как правило, происходит быстрее, чем ожидается

Учитывая текущие настроения и состояние рынка, окончание 2014 – начало 2015 гг. может стать хорошим временем для инвестиционных сделок. Цены на стабилизированные активы с длинной структурой арендных договоров будут оставаться достаточно стабильными. Не следует ожидать существенных скидок вследствие сложного финансового положения их собственников. Они в последние 5 лет проводили более консервативную финансовую политику и, в отличие от ранних кризисов, лучше подготовлены к возможным проблемам с долговым финансированием. В данном контексте более перспективным может быть фокус на оппортунистических активах.
Конкуренция за привлекательные активы остается высокой и включает значительный пул, в основном, российских, но также и иностранных инвесторов.

«Несмотря на ожидаемый рост дисбаланса между спросом и предложением рынок коммерческой недвижимости имеет все шансы «отделаться легким испугом». Для этого необходимо, чтобы темпы роста ВВП в 2015 году остались положительными. Поток негативной статистики индикаторов рынка недвижимости, вероятнее всего, будет продолжаться до II квартала 2015 года. Однако, 1-2 сильных положительных сигнала от геополитической ситуации способны сформировать тренды на сокращение вакансии и стабилизацию рынка. В худшем сценарии возможности арендаторов добиться среднесрочно низких арендных ставок не ограничатся первой половиной 2015 года, а будут развиваться вслед за теоретически возможным падением ВВП в 2015 году», - комментирует Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE.