Как правильно заключить договор аренды офиса?

Все зависит от индивидуальных требований конкретных арендодателя и арендатора: кто-то выделяет в качестве приоритета коммерческие условия, кто-то – ответственность и обязательства сторон, считает Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood.

В договоре аренды офиса должны быть прописаны любые возможные события, которые могут произойти за время аренды – так считает Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty. Особенно, по мнению эксперта, важно обратить внимание на финансовый раздел договора. Стоит обратить внимание на все важные детали: включает ли арендная плата НДС и эксплуатационные расходы, каков объем обеспечительного депозита (как правило, размер депозита для краткосрочных договоров составляет 1 месяц арендной платы, для долгосрочных – 2-6 месяцев), как часто собственник может повышать арендную ставку (напомним, что с 2013 года принята поправка, позволяющая сторонам договариваться о любой частоте изменения арендной платы), каков порядок выплаты арендной платы.

Важное значение имеет тот пункт договора, который предусматривает возможность выхода любой стороны из договора, а также размер компенсаций и штрафов в подобном случае. Как правило, собственник здания настаивает на том, что в случае если инициатором досрочного расторжения договора является арендатор, то последний теряет свой обеспечительный депозит, однако сам собственник может расторгнуть договор, вернув депозит арендатору.  
В случае, если арендатор существенно изменяет к лучшему арендуемое пространство, стоит зафиксировать невозможность повышения ставки выше индексации при отсутствии нарушений по оплате, считает Антон Белых.
Существуют также индивидуальные требования, которые должны находить отражение в договоре, например, отсутствие соседей определенного профиля. Однако при этом стоит оценивать свои силы – скорее всего, собственник пойдет на подобные оговорки только в случае с крупным арендатором.

При заключении договора аренды офиса арендатору необходимо проверить легитимность и срок действия правоустанавливающих документов, который должен заканчиваться не позднее чем срок договора аренды, отмечает Елена Семинихина, директор по развитию компании «ГЕМА Инвест». Необходимо также четко разграничить обязанности по ремонту и эксплуатации помещения и оговорить не только арендную ставку, но и размер ежегодной индексации, стоимость парковочных мест и т.д.  В свою очередь арендодатель может навязывать арендатору услуги собственной службы эксплуатации и настаивать на отражении этого пункта в договоре аренды. В этом случае арендатору стоит самостоятельно разобраться в уровне компетенции и стоимости услуг предлагаемой обслуживающей компании.