Как правильно заключить договор аренды офиса?

Какие пункты следует прописать в договоре и на что следует обращать внимание арендатору при заключении договора аренды офиса.

Все зависит от индивидуальных требований конкретных арендодателя и арендатора: кто-то выделяет в качестве приоритета коммерческие условия, кто-то – ответственность и обязательства сторон, считает Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood.

В договоре аренды офиса должны быть прописаны любые возможные события, которые могут произойти за время аренды – так считает Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty. Особенно, по мнению эксперта, важно обратить внимание на финансовый раздел договора. Стоит обратить внимание на все важные детали: включает ли арендная плата НДС и эксплуатационные расходы, каков объем обеспечительного депозита (как правило, размер депозита для краткосрочных договоров составляет 1 месяц арендной платы, для долгосрочных – 2-6 месяцев), как часто собственник может повышать арендную ставку (напомним, что с 2013 года принята поправка, позволяющая сторонам договариваться о любой частоте изменения арендной платы), каков порядок выплаты арендной платы.

Важное значение имеет тот пункт договора, который предусматривает возможность выхода любой стороны из договора, а также размер компенсаций и штрафов в подобном случае. Как правило, собственник здания настаивает на том, что в случае если инициатором досрочного расторжения договора является арендатор, то последний теряет свой обеспечительный депозит, однако сам собственник может расторгнуть договор, вернув депозит арендатору.  
В случае, если арендатор существенно изменяет к лучшему арендуемое пространство, стоит зафиксировать невозможность повышения ставки выше индексации при отсутствии нарушений по оплате, считает Антон Белых.
Существуют также индивидуальные требования, которые должны находить отражение в договоре, например, отсутствие соседей определенного профиля. Однако при этом стоит оценивать свои силы – скорее всего, собственник пойдет на подобные оговорки только в случае с крупным арендатором.

При заключении договора аренды офиса арендатору необходимо проверить легитимность и срок действия правоустанавливающих документов, который должен заканчиваться не позднее чем срок договора аренды, отмечает Елена Семинихина, директор по развитию компании «ГЕМА Инвест». Необходимо также четко разграничить обязанности по ремонту и эксплуатации помещения и оговорить не только арендную ставку, но и размер ежегодной индексации, стоимость парковочных мест и т.д.  В свою очередь арендодатель может навязывать арендатору услуги собственной службы эксплуатации и настаивать на отражении этого пункта в договоре аренды. В этом случае арендатору стоит самостоятельно разобраться в уровне компетенции и стоимости услуг предлагаемой обслуживающей компании.


иГРОКИ РЫНКА

Амелин Роман

Консалтинг и брокеридж

Blackwood

журнал CRE 2 (359)

16-31.01.2020
Девелопмент: Новая десятилетка Переход в фазу «рынка продавца», тотальная цифровизация, продолжающийся бум e‑commerce и новых технологий в строительстве, рациональное отношение к ресурсам – игроки говорят о начале сегмента девелопмента «новой десятилетки». Консалтинг: Ключевые консультации После пяти лет дефицита крупных проектов, ценовых и клиентских войн рынок консалтинга входит в новый цикл, основным трендом которого станут «сделки под кл...

Популярное

Исследования рынка

Colliers нашли миллион…

…квадратных метров свободных офисных площадей в Москве.
23.01
Рейтинг

«Короли Недвижимости» - по-прежнему Нисанов и Илиев

Forbes опубликовал очередной рейтинг ведущих рантье российского рынка.
23.01
Открытие

Грибной комплекс построили в Подмосковье

Завершено строительство комплекса по выращиванию шампиньонов ТД «Богородские овощи» в индустриальном парке в Электростали.
24.01
Исследования рынка

Где ваши склады, ребята?

Несмотря на растущие объемы нового строительства складской недвижимости, почти 80% площадей к моменту ввода законтрактованы, подсчитали аналитики JLL. Дефицит свободных площадей вынуждает арендаторов искать помещения среди строящихся и планируемых, а не уже существующих объектов.
24.01
Исследования рынка

IT и «Газпром» - драйверы спроса на БЦ Петербурга

Аналитики Knight Frank St Petersburg подвели итоги 2019 года на офисном рынке Северной столицы.
23.01
Переговоры

Кинотеатров CJ CGV в России не будет

Корейская сеть отказалась от планов по развитию в России. Предполагается, что ее место в проектах ADG Group займет «Каро». CJ CGV планировала открытие 33 точек (160 кинозалов) в проектах реконструкции старых советских кинотеатров, но успела запустить проекты в «Саларисе» и «Ангаре».
24.01
Переговоры

«Свобода» ускользает от «Инграда»

Московский индустриальный банк ищет нового девелопера для продажи территории фабрики площадью 11,5 га под застройку. Здесь разрешено строительство 370 тыс. кв. м недвижимости, в том числе, более 293 тыс. кв. м жилья.
24.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre