10 фактов о редевелопменте промышленных территорий

12048
1. В понятие «редевелопмент» входит реконструкция территории как с изменением ее функционального назначения, так и с сохранением функции производственного предприятия. Решение вопросов функционального состава, планировочной организации территории, объемов реконструкции и нового строительства зданий и сооружений влияет на инвестиционную привлекательность и доходность проекта.

2. Типичную промышленную территорию отличают:
  • Значительная территория, которая чаще всего представляет собой единый участок «вросший» в планировочную структуру города.
  • Локация – обычно в средней зоне города или близко к центру.
  • Застроена подобная территория одно- и двухэтажными производственными и складскими зданиями, при этом их общая высота может быть довольно большой. Часто на территории представлены железнодорожные пути и открытые площадки складирования.
  • Обеспеченность инженерными коммуникациями, как правило, полная. Основная проблема – изношенность этих коммуникаций, необходимость их полной замены.С точки зрения экологии: территория и здания сильно загрязнены, вредные выбросы распространяются на значительную площадь вокруг предприятия.

3. К типичным проблемам и ограничениям,  с которыми сталкиваются проектировщики, можно отнести:
  • сложности сочетания проектных решений с градостроительными планами развития прилегающих районов;
  • необходимость повышения эффективности использования площади участка;
  • сложности транспортного обслуживания территории;
  • неприспособленность сохраняемых зданий и сооружений для новых функций или технологий;
  • ветхость основных фондов;
  • возможность или невозможность увеличения нагрузки на существующие коммуникации, сети и инфраструктуру;
  • экономические вопросы концепции (эффективность инвестиций);
  • экологические проблемы площадки и влияние объекта на прилегающие территории.

4. При редевелопменте исторически сложившихся производственных территорий возникает обременение – памятники архитектуры и планировочная организация площадки, находящиеся под охраной государства. В этом случае к вышеперечисленным проблемам добавляется ряд специфических факторов:
  • необходимость сохранения и реставрации фасадов охраняемых зданий, часто еще и элементов строительных конструкций;
  • ограниченные возможности приспособления подобных зданий для новых функций;
  • требования органов охраны памятников к новому строительству и планировочной организации территории в охранных зонах.

5. Самый простой случай редевелопмента промышленной территории – полный снос всех строений в границах участка и новое строительство на освободившихся площадях.

6. В столичной практике существуют яркие примеры реконструкции предприятия не только без изменения его функционального назначения, но и с сохранением прежнего профиля. Например, завод «Автофрамос», разместившийся на реконструированных площадях АЗЛК.

7. Синтетический пример редевелопмента исторической промышленной территории – «Красный Октябрь» в Москве, где присутствуют вывод производства из центральной части города с полным изменением функционального назначения площадки, повышение эффективности использования другой производственной территории, а также модернизация и наращивание производственных мощностей выводимого предприятия.

8. Полное изменение функции в сочетании с сохранением и приспособлением под новые нужды существующих на участке строений можно увидеть на примере «Новой Голландии» в Санкт Петербурге. Сложность проекта в том, что на территории находится целый ряд зданий, являющихся памятниками архитектуры федерального значения. Следствие этого – ограничения по реконструкции (только приспособление) существующих сооружений и фактический запрет нового строительства в пределах охранной зоны памятников.

9. В случае работы на исторических территориях возникают серьезные финансовые обременения для инвесторов. Реставрация и укрепление старых зданий, часто находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии стоит существенно дороже нового строительства. Процессы проектирования и согласования документации получаются более сложными, длительными и дорогостоящими. Бонусом в такой ситуации является местоположение и знаковость объекта недвижимости.

10. Сложные задачи редевелопмента производственных территорий должны решать не отдельный архитектор или проектное бюро, а команда, имеющая комплексное видение данного объекта и управляющая реализацией проекта. Успех проекта зависит от профессионализма участников, их способности грамотно выстроить стратегию его продвижения в тесном взаимодействии между собой и внешним миром.

Материал подготовил Николай Клементьев, директор по проектированию ГК "Спектрум"




журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (30 июня - 6 июля)

CORE.XP отправляется на курорт, «Магнит» наращивает логистику и производство, IBC Real Estate развивает офисное направление, а «Золотое яблоко» и «Дом.РФ» ищут новые офисы. Эти и другие новости, а также свежие материалы из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
06.07
Источник: KravtGroup
Игроки рынка

KravtGroup проводит ребрендинг при участии Студии Артемия Лебедева

Отельер и девелопер получит название Kravt Hotels & Homes. Кроме того, компания запускает новый флагманский бренд Muse. Полностью завершить ребрендинг сети планируется до конца 2025 года.
07.07
Источник: Пресс-служба «Магнит»
Открытие

Флагманский «Магнит Косметик» открывается в Хамовниках

«Магнит» откроет флагманский магазин «Магнит Косметик» новой концепции на 250 кв. м в ЖК «Садовые кварталы» в Хамовниках. В торговом пространстве реализованы AR-решения и бьюти-сервисы.
04.07
Источник: Bright Rich
Сделка

NVI Solutions стала резидентом «Товарищества Лен»

Компания арендовала в сервисном офисе 900 кв. м или 180 рабочих мест. Консультантом сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC International.
04.07
Источник: Blank
Назначения

Петр Фонфара - управляющий партнер Blank

В новой роли Фонфара сосредоточится на стратегическом управлении международной командой бюро, развитии направлений компании и укреплении проектного портфеля.
07.07
Источник: Manufaqtury
Назначения

Андрей Хаев присоединился к Manufaqtury

Он занял должность директора департамента управления и эксплуатации коммерческой недвижимости. Андрей обладает более чем 10-летним опытом в области управления и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости, занимал руководящие позиции в таких компаниях, как Sawatzky, Standard Property & Facility Management (бывший O1 Standard) и RD Management Services. 

 
07.07
Источник: CRE
Сделка

Sensorium Hall сменил владельца

Город выкупил концертный зал площадью 38 300 кв. м в «Москва-Сити». Объект, простоявший недостроенным более десяти лет, перешел от группы Михаила Прохорова к созданной мэрией структуре.
04.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre