2. Типичную промышленную территорию отличают:
- Значительная территория, которая чаще всего представляет собой единый участок «вросший» в планировочную структуру города.
- Локация – обычно в средней зоне города или близко к центру.
- Застроена подобная территория одно- и двухэтажными производственными и складскими зданиями, при этом их общая высота может быть довольно большой. Часто на территории представлены железнодорожные пути и открытые площадки складирования.
- Обеспеченность инженерными коммуникациями, как правило, полная. Основная проблема – изношенность этих коммуникаций, необходимость их полной замены.С точки зрения экологии: территория и здания сильно загрязнены, вредные выбросы распространяются на значительную площадь вокруг предприятия.
3. К типичным проблемам и ограничениям, с которыми сталкиваются проектировщики, можно отнести:
- сложности сочетания проектных решений с градостроительными планами развития прилегающих районов;
- необходимость повышения эффективности использования площади участка;
- сложности транспортного обслуживания территории;
- неприспособленность сохраняемых зданий и сооружений для новых функций или технологий;
- ветхость основных фондов;
- возможность или невозможность увеличения нагрузки на существующие коммуникации, сети и инфраструктуру;
- экономические вопросы концепции (эффективность инвестиций);
- экологические проблемы площадки и влияние объекта на прилегающие территории.
4. При редевелопменте исторически сложившихся производственных территорий возникает обременение – памятники архитектуры и планировочная организация площадки, находящиеся под охраной государства. В этом случае к вышеперечисленным проблемам добавляется ряд специфических факторов:
- необходимость сохранения и реставрации фасадов охраняемых зданий, часто еще и элементов строительных конструкций;
- ограниченные возможности приспособления подобных зданий для новых функций;
- требования органов охраны памятников к новому строительству и планировочной организации территории в охранных зонах.
5. Самый простой случай редевелопмента промышленной территории – полный снос всех строений в границах участка и новое строительство на освободившихся площадях.
6. В столичной практике существуют яркие примеры реконструкции предприятия не только без изменения его функционального назначения, но и с сохранением прежнего профиля. Например, завод «Автофрамос», разместившийся на реконструированных площадях АЗЛК.
7. Синтетический пример редевелопмента исторической промышленной территории – «Красный Октябрь» в Москве, где присутствуют вывод производства из центральной части города с полным изменением функционального назначения площадки, повышение эффективности использования другой производственной территории, а также модернизация и наращивание производственных мощностей выводимого предприятия.
8. Полное изменение функции в сочетании с сохранением и приспособлением под новые нужды существующих на участке строений можно увидеть на примере «Новой Голландии» в Санкт Петербурге. Сложность проекта в том, что на территории находится целый ряд зданий, являющихся памятниками архитектуры федерального значения. Следствие этого – ограничения по реконструкции (только приспособление) существующих сооружений и фактический запрет нового строительства в пределах охранной зоны памятников.
9. В случае работы на исторических территориях возникают серьезные финансовые обременения для инвесторов. Реставрация и укрепление старых зданий, часто находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии стоит существенно дороже нового строительства. Процессы проектирования и согласования документации получаются более сложными, длительными и дорогостоящими. Бонусом в такой ситуации является местоположение и знаковость объекта недвижимости.
10. Сложные задачи редевелопмента производственных территорий должны решать не отдельный архитектор или проектное бюро, а команда, имеющая комплексное видение данного объекта и управляющая реализацией проекта. Успех проекта зависит от профессионализма участников, их способности грамотно выстроить стратегию его продвижения в тесном взаимодействии между собой и внешним миром.
Материал подготовил Николай Клементьев, директор по проектированию ГК "Спектрум"
