10 фактов о редевелопменте промышленных территорий

11805
1. В понятие «редевелопмент» входит реконструкция территории как с изменением ее функционального назначения, так и с сохранением функции производственного предприятия. Решение вопросов функционального состава, планировочной организации территории, объемов реконструкции и нового строительства зданий и сооружений влияет на инвестиционную привлекательность и доходность проекта.

2. Типичную промышленную территорию отличают:
  • Значительная территория, которая чаще всего представляет собой единый участок «вросший» в планировочную структуру города.
  • Локация – обычно в средней зоне города или близко к центру.
  • Застроена подобная территория одно- и двухэтажными производственными и складскими зданиями, при этом их общая высота может быть довольно большой. Часто на территории представлены железнодорожные пути и открытые площадки складирования.
  • Обеспеченность инженерными коммуникациями, как правило, полная. Основная проблема – изношенность этих коммуникаций, необходимость их полной замены.С точки зрения экологии: территория и здания сильно загрязнены, вредные выбросы распространяются на значительную площадь вокруг предприятия.

3. К типичным проблемам и ограничениям,  с которыми сталкиваются проектировщики, можно отнести:
  • сложности сочетания проектных решений с градостроительными планами развития прилегающих районов;
  • необходимость повышения эффективности использования площади участка;
  • сложности транспортного обслуживания территории;
  • неприспособленность сохраняемых зданий и сооружений для новых функций или технологий;
  • ветхость основных фондов;
  • возможность или невозможность увеличения нагрузки на существующие коммуникации, сети и инфраструктуру;
  • экономические вопросы концепции (эффективность инвестиций);
  • экологические проблемы площадки и влияние объекта на прилегающие территории.

4. При редевелопменте исторически сложившихся производственных территорий возникает обременение – памятники архитектуры и планировочная организация площадки, находящиеся под охраной государства. В этом случае к вышеперечисленным проблемам добавляется ряд специфических факторов:
  • необходимость сохранения и реставрации фасадов охраняемых зданий, часто еще и элементов строительных конструкций;
  • ограниченные возможности приспособления подобных зданий для новых функций;
  • требования органов охраны памятников к новому строительству и планировочной организации территории в охранных зонах.

5. Самый простой случай редевелопмента промышленной территории – полный снос всех строений в границах участка и новое строительство на освободившихся площадях.

6. В столичной практике существуют яркие примеры реконструкции предприятия не только без изменения его функционального назначения, но и с сохранением прежнего профиля. Например, завод «Автофрамос», разместившийся на реконструированных площадях АЗЛК.

7. Синтетический пример редевелопмента исторической промышленной территории – «Красный Октябрь» в Москве, где присутствуют вывод производства из центральной части города с полным изменением функционального назначения площадки, повышение эффективности использования другой производственной территории, а также модернизация и наращивание производственных мощностей выводимого предприятия.

8. Полное изменение функции в сочетании с сохранением и приспособлением под новые нужды существующих на участке строений можно увидеть на примере «Новой Голландии» в Санкт Петербурге. Сложность проекта в том, что на территории находится целый ряд зданий, являющихся памятниками архитектуры федерального значения. Следствие этого – ограничения по реконструкции (только приспособление) существующих сооружений и фактический запрет нового строительства в пределах охранной зоны памятников.

9. В случае работы на исторических территориях возникают серьезные финансовые обременения для инвесторов. Реставрация и укрепление старых зданий, часто находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии стоит существенно дороже нового строительства. Процессы проектирования и согласования документации получаются более сложными, длительными и дорогостоящими. Бонусом в такой ситуации является местоположение и знаковость объекта недвижимости.

10. Сложные задачи редевелопмента производственных территорий должны решать не отдельный архитектор или проектное бюро, а команда, имеющая комплексное видение данного объекта и управляющая реализацией проекта. Успех проекта зависит от профессионализма участников, их способности грамотно выстроить стратегию его продвижения в тесном взаимодействии между собой и внешним миром.

Материал подготовил Николай Клементьев, директор по проектированию ГК "Спектрум"




журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №10 (444). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (2-8 декабря)

Кадровые изменения в Ricci, Whitewill и ДОМ. РФ,  новости по офисам Tekta Group и «Галс-Девелопмент», старт реализации индустриального парка компании Михайловский Девелопмент, классификация Light Industrial, «галактические» итоги, а также новая статья из журнала CRE - в нашей традиционной подборке.
08.12
Источник: Instone Development
Сделка

IPL стала арендатором Технопарка Мосрентген

Специализированный фармперевозчик арендовал блок на 1 800 кв. м в проекте формата light industrial девелопера Instone Development.
10.12
Источник: IPG.Estate
Назначения

Елена Бушмина теперь в IPG.Estate

Елена назначена коммерческим директором компании в Москве.
10.12
Источник: Azimut Hotels
Открытие

Azimut Hotels открыла отель в Тамбове

Для сети Azimut Отель Тамбов 4* фондом 105 номеров стал первым в городе.
11.12
Источник: CRE
Сделка

Sminex продал здание в «Московском шелке»

Покупателем бизнес-центра площадью 18 200 кв. м стал холдинг «Интер РАО», который может разместить там свою штаб-квартиру.
11.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Кривые продажи: торговые центры ждут «новой эры»

Самая высокая в истории рынка и фактически заградительная для классического девелопмента ключевая ставка, инфляция, усиливающееся санкционное давление с закрытием доступа к большинству иностранных IT-решений, технологий, продолжающийся передел активов, парад реконцепций, новых форматов и любых экспериментов, бум «районников», инфраструктурного, многофункционального ритейла и осознание, что «корпоративный люкс» и многие другие ушедшие марки не вернутся в Россию, как минимум, в ближайшие пять лет – торговые центры заканчивают год в ожидании «новой эры» и понимая: единственное, чем они смогут победить онлайн и магазины у дома – качество клиентского опыта.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
12.12
Источник: cre.ru
Сделка

Mirland Development продала «Ярославский вернисаж»

Mirland Development продала торговый центр в Ярославле.
 
 
09.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre