10 фактов о редевелопменте промышленных территорий

11302
1. В понятие «редевелопмент» входит реконструкция территории как с изменением ее функционального назначения, так и с сохранением функции производственного предприятия. Решение вопросов функционального состава, планировочной организации территории, объемов реконструкции и нового строительства зданий и сооружений влияет на инвестиционную привлекательность и доходность проекта.

2. Типичную промышленную территорию отличают:
  • Значительная территория, которая чаще всего представляет собой единый участок «вросший» в планировочную структуру города.
  • Локация – обычно в средней зоне города или близко к центру.
  • Застроена подобная территория одно- и двухэтажными производственными и складскими зданиями, при этом их общая высота может быть довольно большой. Часто на территории представлены железнодорожные пути и открытые площадки складирования.
  • Обеспеченность инженерными коммуникациями, как правило, полная. Основная проблема – изношенность этих коммуникаций, необходимость их полной замены.С точки зрения экологии: территория и здания сильно загрязнены, вредные выбросы распространяются на значительную площадь вокруг предприятия.

3. К типичным проблемам и ограничениям,  с которыми сталкиваются проектировщики, можно отнести:
  • сложности сочетания проектных решений с градостроительными планами развития прилегающих районов;
  • необходимость повышения эффективности использования площади участка;
  • сложности транспортного обслуживания территории;
  • неприспособленность сохраняемых зданий и сооружений для новых функций или технологий;
  • ветхость основных фондов;
  • возможность или невозможность увеличения нагрузки на существующие коммуникации, сети и инфраструктуру;
  • экономические вопросы концепции (эффективность инвестиций);
  • экологические проблемы площадки и влияние объекта на прилегающие территории.

4. При редевелопменте исторически сложившихся производственных территорий возникает обременение – памятники архитектуры и планировочная организация площадки, находящиеся под охраной государства. В этом случае к вышеперечисленным проблемам добавляется ряд специфических факторов:
  • необходимость сохранения и реставрации фасадов охраняемых зданий, часто еще и элементов строительных конструкций;
  • ограниченные возможности приспособления подобных зданий для новых функций;
  • требования органов охраны памятников к новому строительству и планировочной организации территории в охранных зонах.

5. Самый простой случай редевелопмента промышленной территории – полный снос всех строений в границах участка и новое строительство на освободившихся площадях.

6. В столичной практике существуют яркие примеры реконструкции предприятия не только без изменения его функционального назначения, но и с сохранением прежнего профиля. Например, завод «Автофрамос», разместившийся на реконструированных площадях АЗЛК.

7. Синтетический пример редевелопмента исторической промышленной территории – «Красный Октябрь» в Москве, где присутствуют вывод производства из центральной части города с полным изменением функционального назначения площадки, повышение эффективности использования другой производственной территории, а также модернизация и наращивание производственных мощностей выводимого предприятия.

8. Полное изменение функции в сочетании с сохранением и приспособлением под новые нужды существующих на участке строений можно увидеть на примере «Новой Голландии» в Санкт Петербурге. Сложность проекта в том, что на территории находится целый ряд зданий, являющихся памятниками архитектуры федерального значения. Следствие этого – ограничения по реконструкции (только приспособление) существующих сооружений и фактический запрет нового строительства в пределах охранной зоны памятников.

9. В случае работы на исторических территориях возникают серьезные финансовые обременения для инвесторов. Реставрация и укрепление старых зданий, часто находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии стоит существенно дороже нового строительства. Процессы проектирования и согласования документации получаются более сложными, длительными и дорогостоящими. Бонусом в такой ситуации является местоположение и знаковость объекта недвижимости.

10. Сложные задачи редевелопмента производственных территорий должны решать не отдельный архитектор или проектное бюро, а команда, имеющая комплексное видение данного объекта и управляющая реализацией проекта. Успех проекта зависит от профессионализма участников, их способности грамотно выстроить стратегию его продвижения в тесном взаимодействии между собой и внешним миром.

Материал подготовил Николай Клементьев, директор по проектированию ГК "Спектрум"




журнал CRE 9 (429)

Сентябрь 2
Свежий CRE №9 (429) вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Читайте в номере: Инвестиции ЛОЖЕЧКУ ЗА МАМУ «Диванные инвесторы» несут деньги в недвижимость Девелопмент ЖЕСТКИЙ ДЕФИЦИТ Возможности спекулятивного строительства складов ограничивает загруженность мощностей ключевых девелоперов Консалтинг ОБРУСЕВШИЕ Консалтинг становится локальным и менее востребованным Актуально БРОНЯ КРЕПКА Почему в России не появляются качественные национальные сервисы бронирования ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (25 сентября - 1 октября)

Ключевое назначение в RD Management, новое направление в Ricci, сделка по продаже 14 ТРЦ «Мега», крупный ПСК для «Асконы», экологичный «Пионер», а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
01.10
Источник: Ricci
Игроки рынка

Ricci отправляется на Бали

Компания Ricci запустила новое направление Ricci Capital, деятельность которого будет сосредоточена на инвестициях в девелопмент на развивающихся зарубежных рынках. 

29.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Найден более быстрый маршрут

В сентябре российские грузоперевозчики в очередной раз обратились к правительству с просьбой – на этот раз о вводе транспортного демпфера, компенсации за сдерживание повышения стоимости доставки грузов. На фоне продолжающегося четвертый год роста себестоимости логистики, игроки вынуждены постоянно корректировать и стоимость доставки, что приводит к ценовым «качелям» уже в рознице. Однако при продолжающемся спаде покупательской способности, оттоке из страны части платежеспособного населения и изменении потребительского поведения, повышать цены для конечного покупателя дальше нельзя, считают эксперты.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE Retail.

28.09
Источник: Pioneer
Игроки рынка

Pioneer сертифицировал свои БЦ по российскому эко-стандарту

БЦ Botanica и Ostankino Business Park получили золотые сертификаты Ecosmart Office.
28.09
Источник: CRE
Переговоры

Morgan Stanley выходит из «Галереи»

Американский фонд договаривается о продаже 50% петербургского торгового центра арабской Mubadala.

28.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Возрастной ценз

По данным Росстата, количество жителей России старше трудоспособного возраста в прежних возрастных границах растёт с 2004 года. Так называемые «сильверы» становятся всё более активными потребителями товаров и услуг, хотя, в отличие от стран Западной Европы, рост этой категории для бизнеса по-прежнему сдерживается более низкими доходами и отличиями в модели покупательского поведения. Эксперты CRE – о том, как российские торговые центры, ритейлеры и рестораторы работают с «возрастными» клиентами уже сегодня.
 
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE Retail
27.09
Источник: CRE
Игроки рынка

Лидеров рынка объединили в одну лигу

На церемонии вручения наград CRE Federal Awards 2023, состоявшейся 21 сентября, рынку коммерческой недвижимости была представлена CRE League, созданная, чтобы отметить уже сформированное наследие рынка коммерческой недвижимости России и способствовать росту профессионализма его игроков, поддержанию и развитию высоких стандартов работы и результативности.

 
27.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм