В каких городах растут ставки на офисы?

Согласно новому исследованию международной консалтинговой компании CBRE наибольший прирост ставок аренды отмечается в городах, где экономическая деятельность и операции с недвижимостью определяются активностью энергетического сектора.

В ходе исследования были изучены 33 города, среди которых Абердин, Абу-Даби, Аккра, Алматы, Баку, Пекин, Буэнос-Айрес, Калгари, Каракас, Денвер, Дубаи, Эдмонтон, Хошимин, Гонконг, Хьюстон, Джакарта, Лагос, Лондон, Луанда, Манила, Мехико, Москва, Париж, Перт, Питтсбург, Порт-Харкорт, Рио-де-Жанейро, Сан-Пауло, Шанхай, Сингапур, Ставангер, Такоради, Юго-Восток Великобритании.

Как отмечают в CBRE, рост средней арендной ставки на офисы в городах, связанных с энергетикой, составил 25,2%, что на 4,5% выше, чем результаты уже сформировавшихся центров офисной недвижимости.

Такие результаты обусловлены глобальным смещением спроса на энергию из стран-членов Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) в сторону стран, не входящих в эту организацию. И ведущие места здесь приходятся на развивающиеся рынки, в особенности на Китай, Индию, ряд регионов Африки и Ближнего Востока.

Кроме того, в этом году совокупное потребление энергии выросло на 2,3%, 80% из которых приходится на страны, не входящие в ОЭСР. Так, ожидается, что Китай станет крупнейшим импортером нефти, а Индия займет первое место в числе импортеров угля.

Столь динамичный рост в странах, не входящих в ОЭСР привел к увеличению спроса на высококачественные офисы. Как отмечается в исследовании, в таких городах, как Баку, Джакарта и Каракас рост ставки обусловлен не только увеличением спроса, но и по причине недостатка высококачественных офисных площадей. Так, например, в Каракасе средняя ставка на офисную недвижимость выросла на 280% в годовом исчислении. На такой результат оказал свое влияние ограниченные объемы строительства офисной недвижимости, высокая инфляция и политическая нестабильность. Рост ставок в Джакарте составил 42%, а в Баку – 17,6%.

Четвертое место среди рассматриваемых в исследовании городов заняла Луанда, столица Анголы и 178 долл. за кв. фут. Недостаточный объем предложения вкупе с продолжающимся спросом со стороны компаний-арендаторов, связанных с энергетикой.

Как прогнозируют эксперты CBRE, энергетические рынки будут активно развиваться в следующие 20 лет. Так, если год назад средний показатель роста в городах, зависящих от энергетического сектора, составлял 10,6% в годовом исчислении (против 2,9% в сформировавшихся деловых центрах), то в текущем году результат достиг уровня 25%. Одной из причин такого динамичного роста эксперты называют желание энергетических компаний привлечь и удержать кадры, что приводит к консолидации подразделений и переездам в новые офисы, построенные под себя.

«В отличие от ряда других рынков, спрос нефтегазового сектора на офисные площади уже не является критичным для динамики ставок вакансии и аренды. В последние годы объемы сделок, заключенных компаниями из данной сферы, составляли 6% в 2012 году и 10% в 2013 году. По оценке, в 2014 году активность может остаться в данном интервале, составив порядка 7% от всех сделок офисного рынка по аренде и покупке площадей. При этом, однако, в случае, если в IV квартале будет реализована сделка по приобретению компанией Транснефть офисного здания Эволюция в ММДЦ Москва-Сити, доля компаний нефтегазового сектора может подскочить до 17% рыночной активности. В этом случае Транснефть может выступить в качестве стабилизатора ситуации в Москва-Сити, доля вакансии в котором на текущий момент превышает 35%.

Следует отметить, что покупательская активность со стороны данного сектора бывает достаточно значительной, т.к. его крупные представители часто предпочитают иметь свой офис в собственности, а не арендовать.

Как правило, арендная активность компаний нефтегазового сегмента ориентирована на офисы класса А и В+ в центре и на юго-востоке столицы, что связано с тяготением к крупнейшим представителям данного сегмента: например, штаб-квартире компании Газпром.

В настоящее время офисный рынок Москвы находится под давлением высокого предложения на фоне падающего спроса вследствие геополитических событий. Данный тренд будет продолжаться и в начале 2015 года, открывая для арендаторов и покупателей интересные возможности по аренде и приобретению офисных площадей по среднесрочно низким арендным ставкам и ценам.

Учитывая, что нефтегазовый сектор является экспортоориентированным, а рубль показал очень сильное снижение в 2014 году, можно ожидать что активность арендаторов данной группы в 2015 году окажется достаточно высокой даже несмотря на более, чем 25%-ное падение цен на нефть», - комментирует Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России.