Итоги года рынка коммерческой недвижимости от CBRE

Подводя общие итоги, эксперты выделили ряд событий, которыми запомнился уходящий год. Так, например, аналитики отмечают введение новых подходов к рыночной оценке кадастровой стоимости зданий, что повлекло за собой снижение чистых операционных потоков и инвестиционной цены многих объектов; стремительный рост интереса со стороны арендаторов к отказу от валюты и быстрое расширение «рублевой» зоны в контрактах, что стало особо заметно в классе В офисного сегмента, а также в складской недвижимости. Нельзя было не отметить и закрытие источника «дешевых» денег на международных рынках капитала, что повлечет за собой заметное снижение ввода новых объектов в 2016-2017 гг. Помимо этого, 2014 г. запомнится рынку снижением арендных ставок в долларовом выражении на 20-30% и рекордными всплесками вакансии как в офисах, так и в складах. Здесь невозможно не упомянуть ММДЦ «Москва-Сити», где по данным CBRE, уровень вакансии уже достиг 40%. В складском сегменте все гораздо более радужно и уровень вакансии по данным CBRE поднялся лишь до 8%.

Еще одна тенденция года – начало процесса деофшоризации экономики. Однако аналитики сетуют на то, что ситуация пока не дошла до отмены или уменьшения НДС по сделкам продажи объектов коммерческой недвижимости, что могло бы повысить активность на рынке пенсионных фондов и увеличить ликвидность рынка коммерческой недвижимости.
Что касается прогнозов, то, по мнению экспертов CBRE, понижающее давление на рынок коммерческой недвижимости продолжится до конца I квартала 2015 года. При этом, с учетом уже произошедшего сильного снижения арендных ставок, дальнейшее их ослабление будет относительно незначительным при условии, что ВВП не перейдет в состояние рецессии с возможным падением в интервале 2-4% в I полугодии 2015 года. После этого рынок может находиться в фазе стабилизации в течение следующих 2-3 кварталов, и уже ближе к началу 2016 года мы можем увидеть восстановление рыночного баланса и появление факторов, способствующих восстановлению арендных ставок.

Офисная недвижимость

Не секрет, что сложившаяся геополитическая ситуация отразилась сильнее всего именно на офисном сегменте. Так, объем сделок упал на 25-30% по сравнению с 2013 годом.

По мнению Елены Денисовой, руководителя отдела офисных помещений CBRE, по итогам текущего года будет введено в эксплуатацию около 1,4 млн. кв. м, из которых 50% приходится на класс А, что составило абсолютный рекорд за всю историю рынка.

Согласно прогнозам CBRE, объем заключенных сделок за 2014 год составит около 800 000 кв. м, из которых около 30% придется на помещения класса А, 70% - на помещения класса В. Одна из тенденций прошлого года, которую мы наблюдаем и в текущем – спрос формируют в основном российские компании и в основном в классе В. Однако при этом спрос начинает смещаться на помещения, расположенные внутри ТТК. В свою очередь доля международных компаний составит 20% по итогам года. Сохранение этого тренда прогнозируют и на 2015 г.

Среди наиболее крупных сделок года можно выделить следующие: компания Систематика арендовала 17 000 кв. м в Офисном Парке Comcity, компания Pepsi Co – 13 000 кв. м в БЦ Алкон, компания РЕН ТВ – 10 300 кв. м в офисном здании в Партийном переулке, компания Газпром-Медиа – 7 500 кв. м в Рочдел Центре, Oracle – 6 400 кв. м в Офисном Парке Comcity. Таким образом, на сегодняшний день объем сделок площадью более 3 000 кв. м составляет 220 000 кв. м, или 32% от общего объема. Это говорит о том, что крупные игроки начинают использовать текущий момент для консолидации своих офисов по среднесрочно низким арендным ставкам. Кроме того, хорошая текущая активность IV квартала показывает, что арендаторы активно пользуются предоставившейся возможностью добиться существенно более выгодных условий аренды. По оценке CBRE, в IV квартале объем сделок может составить 270 000 кв. м, что превысит показатели за предыдущие кварталы на 26 – 220% в зависимости от квартала. 

Уровень вакансии увеличился на 12% по сравнению с предыдущим годом. В классе А вакансия составляет 26-27% (плюс 17% в сравнении с предыдущим годом). В классе В уровень свободных площадей достиг 12%, прибавив 1,2%.

Ставки аренды на офисные помещения остаются под давлением, как геополитических проблем, формирующих негативный фон, так и большого объема нового офисного строительства, который даже в условиях стабильного рынка привел бы к росту вакансии. В целом по рынку максимальное снижение запрашиваемых ставок аренды было зафиксировано в IV квартале, а именно, уменьшение на 10% от уровня на начало 2014 года, при этом, достижимые ставки аренды могут быть еще на 15-20 ниже запрашиваемых.

По мнению экспертов CBRE в следующем году ставки аренды продолжат снижаться, однако не ожидается существенного снижения при условии, что ВВП не перейдет в стадию заметной рецессии. Средняя запрашиваемая ставка аренды в сегменте класса А Прайм составит $950–$1 050, $550–$650 в сегменте класса А, $350–$450 в сегменте класса В. Ожидается, что объем заключенных на рынке сделок в 2015 году останется на уровне 2014 года, около 800 000 кв. м. По оценке значительная часть сделок, особенно в сегменте класса В, будет заключена по ставкам аренды, номинированным в рублях (на данный момент доля рублевых договоров в классе В составляет около 35%). Доля свободных площадей продолжит увеличиваться благодаря сохранению ограниченного спроса и большого объема нового офисного строительства, который составит около 1,4 млн. кв. м.

Складская и индустриальная недвижимость

Экономические факторы, а также геополитика оказали свое влияние на уровень спроса, который в свою очередь снизился на 30% в сравнении с 2013 г. Одновременно с этим объемы строительства в текущем году были поистине рекордными – только в Московской области было введено в эксплуатацию 1,6 млн. кв. м складов. Безусловно, такая ситуация не могла не сказаться на уровне вакансии, который вырос до 8,9% с 1,32%. Пострадали и ставки: на сегодняшний день наиболее вероятный диапазон заключения сделок составляет $110-120 против $125-145 в 2013 году по данным CBRE. При этом в рублевую зону перешли 64% вакантных площадей на строящихся объектах.

Антон Алябьев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости СBRE, прогнозирует в 2015 году потенциальный объем нового предложения составляет 1,2 млн. кв. м, что при ожидаемом спросе, порядка 800 тыс. кв. м, может привести к очередному раунду давления на ставки аренды. В результате, достижимые ставки могут в течение некоторого времени достигать даже 80–90 долларов США за 1 кв. м. Тем не менее, данная ситуация не является устойчивой в среднесрочном периоде и, соответственно, не продлится более нескольких месяцев.

Последующее ограничение девелоперской активности будет способствовать восстановлению арендных ставок к уровню порядка 110 долларов США и, возможно, выше. Возможность для этого существует уже во второй половине 2015 году при условии, что российская экономика не перейдет в фазу заметной рецессии.

Торговая недвижимость

Текущий год для торговой недвижимости ознаменовался ослаблением потребительского спроса, что в свою очередь напрямую влияет на оптимизацию бизнес-процессов ритейлерами, и приводит к сокращению развития в России. Так, финская компания S-Group до конца года планирует открытие в Петербурге двух гипермаркетов Prisma, после чего приостановит развитие сети. По причине нерентабельности Stockmann закрывает оставшиеся 16 магазинов Seppala в России.

Одновременно с этим многие ритейлеры используют сложившуюся ситуацию для того, чтобы получить более выгодные условия. Так, 2014 год стал рекордным по количеству новых международных брендов, пришедших в Россию (34 бренда). Среди наиболее знаковых событий стоит отметить открытие «Forever 21» в ТРЦ «Афимолл Сити», а также появление испанского бренда Lifties, который открыл магазины в ТРЦ Мега Белая Дача и Мега Теплый Стан.

Объемы ввода в текущем году по России составили 1,8 млн. кв. м. Уровень ставок в новых ТЦ упал на 10-15%.
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE, отмечает, что участились технические открытия, когда уровень вакансии в ТРЦ достигает 30-40%.

В следующем году эксперты ожидают продолжение развития крупных проектов ТЦ регионального и суперрегионального формата, что приведет к насыщению данного сегмента. Кроме того, в СBRE прогнозируют дальнейшее снижение арендных ставок в ТЦ и активное использование валютных коридоров. Прирост торговых площадей в 2015 г. прогнозируется на уровне 2 млн. кв. м, а снижение ставок может превысить 20% по сравнению с декабрем 2014 г., что может затронуть даже успешные ТЦ. Уровень вакансии в Москве может достичь максимума в 8-10%, после чего начнет падать. Кроме того, одной из тенденций следующего года станет следующая волна девелопмента в таких городах, как Пермь, Владикавказ, Хабаровск и Владивосток. Так, Михаил Рогожин отмечает, что к 2016 г. половина городов с населением от 1 млн. чел. достигнет стадии насыщения. Еще один тренд будущего – рост конкуренции между крупными ТЦ.

Гостиничная недвижимость

Несмотря на негативную геополитическую обстановку, в течение 2014 года номерной фонд Москвы увеличился на 2 208 единиц, что в 1,7 раз больше, чем в прошлом году. Среди наиболее знаковых открытий года крупными международными операторами следует отметить Four Seasons Hotel Moscow 5* на 180 номеров, Radisson Blu Шереметьево 4* на 391 номер, Double Tree by Hilton 4* на 270 номеров и Mercure Moscow Baumanskaya 4* на 47 номеров. В целом, 67% введенных гостиниц в 2014 году принадлежат верхнему ценовому сегменту, при этом в Москве сохраняется дефицит бюджетных гостиниц.

Показатели ADR (стоимость номера за сутки) и RevPAR (доходность с одного номера) в долларовом выражении по итогам года снизились во всех сегментах на 15-25% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года, что является следствием стремительной девальвации курса рубля. Уровень заполняемости также показал отрицательную динамику во всех сегментах по сравнению с прошлым годом: на 5% в люксовом сегменте, на 1% в верхнем сегменте и на 4% в среднем сегменте.

На 2015 год заявлен ввод еще 5 объектов различных международных операторов общим фондом 1 199 номеров. Однако следует отметить, что заявленный ввод не соответствует стремительно снижающемуся спросу, поэтому высока вероятность того, что ряд объектов не будет введен в срок, либо объекты будут заморожены ввиду текущего низкого спроса, нестабильных показателей эффективности и недостаточного финансирования.

В течение 2015 года показатели ADR и RevPAR продолжат снижение в люксовом и верхнем сегментах, а показатели эффективности в среднем ценовом сегменте и сегменте бюджетных гостиниц останутся стабильными. При этом ожидается, что после разрешения текущего геополитического кризиса показатели ADR и RevPAR вернутся на уровень 2011 – 2013 годов.

Рынок инвестиций

Рынок инвестиций коррелирует с экономической ситуацией в стране не меньше, чем офисный сегмент, что в свою очередь негативно сказывается на самом рынке. Так, объем инвестиций за 11 месяцев 2014 г. составил 3,3 млрд. $, что на 43% меньше результатов за аналогичный период прошлого года.

Основная активность исходит от локальных игроков, а также иностранных совместно с их российскими партнерами с хорошей финансовой позицией. Новые игроки в силу понятных причин откладывают свои планы, ожидая стабильности на рынке.

Падение отмечается не только на уровне ставок, но и на уровне стоимости объектов. Так, Андрей Новиков, управляющий директор отдела рынка капитала CBRE, отмечает уменьшение цен на объекты за год на 5-20% в зависимости от структуры арендных договоров и  устойчивости арендного потока. Одновременно с этим риски растут.

Основной спрос в текущем году пришелся на премиальные объекты. Инвестиции в качественные генерирующие доход активы с низкой вакансией и длинной структурой арендных договоров представляются сейчас одними из наиболее безопасных. Увереннее всего себя чувствуют офисы класса А, расположенные в Центральном деловом районе и прайм зоне. При этом торговая недвижимость – один из фаворитов прошлых лет в текущем году утратила свои позиции.

От текущей экономической ситуации пострадали и регионы – интерес к ним упал до 8% от общего объема инвестиций, что сопоставимо с уровнем 2012 г.

Наибольший интерес со стороны иностранных инвесторов пришелся на офисный сегмент (59% общего объема инвестиций). Жилой сегмент оказался менее интересным, чем офисный, но на него пришлось 35% общего объема инвестиций. Одновременно с этим материализовался интерес к российским активам со стороны инвесторов с Ближнего Востока. Так, катарский суверенный фонд вложил около 400 млн. $ в Покровские Холмы – качественный жилой объект бизнес-класса. По мнению Андрея Новикова именно вышеупомянутый фонд, а также компания Hines будут сохранять инвестиционную активность в России в следующем году.

Объем инвестиций по прогнозам CBRE, в 2015 году составит около 4 млрд. долларов США.

Ожидания на 2015 год пока находятся на уровне 4 – 4,5 млрд. долларов США, но будущее состояние рынка сильно зависит от цен на нефть и курса рубля.