Точка зрения на развитие складской недвижимости в текущей ситуации

Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank
Предновогоднее время мы традиционно использовали для составления прогнозов, однако в текущих условиях говорить об успешном заполнении арендаторами тех или иных проектов сложно: слишком сильно влияют внешние факторы на обстановку на рынке.  При этом можно сказать, что складские комплексы в городах-миллионниках сами по себе востребованы, а текущий ввод в эксплуатацию – это зачастую объекты, построенные под конкретного клиента и поэтому не увеличивающие вакансию.  Я думаю, что и дальше крупные здания будут строиться именно под ключ, build-to-suit и дальше будет излюбленным форматом девелоперов и конечных потребителей.

Очевидны и еще несколько тенденций. Даже в Московском регионе, где все десять лет развития спекулятивного складского рынка активно укоренялся triple net подход к исчислению арендных ставок (отдельно показываемые арендатору – арендная ставка, операционные расходы, коммунальные платежи и НДС), за последние полгода мы увидели значительное изменение предложения: уже половина вакантных современных складских площадей предлагаются в рублях, и, в основном, по принципу «все включено».  В ряде случаев сократился и срок, на который можно арендовать помещения – до трех лет.  Это и не удивительно: в текущей политической ситуации массового прихода иностранных инвесторов, желающих вложиться в российские склады, не ожидается в ближайшие года два-три, что означает возможность сдать помещения в аренду сейчас в национальной валюте (если, конечно же, удается договориться с финансировавшим проект банком).  Арендные ставки в Московском регионе снижались очень быстро, упав на 25-30% в долларовом эквиваленте, но важнее – появление рублевых ставок, а также дифференциация рынка: самые низкие ставки сейчас можно найти на востоке и юго-востоке Подмосковья, в то время как запад и юго-западные районы области могут быть на 25% дороже при аналогичном удалении от МКАД.  Последующее снижение ставок маловероятно, текущие ставки и так существенно ограничат дальнейший объем строительства складов в ближайшие годы, поэтому ставки ниже текущих уровней в 5500-7500 руб./кв. м. в год (все включено, кроме коммунальных расходов) в Московской области вряд ли упадут. 

Стабилизация складского рынка Московской области произойдет достаточно быстро, но при этом мы увидим два типа проектов: номинированных в рублях и в долларах, при этом количество игроков на этом рынке снизится – останутся только крупнейшие девелоперы, занимающиеся преимущественно данным сегментом недвижимости.  Новые игроки входить на рынок области будут с трудом.  При этом развитие в регионах федеральных девелоперов будет также затруднено, и в ряде случаев будут появляться девелоперы, отвечающие за несколько городов в регионе, но не выходящие за его рамки.  Строительство под ключ будет предлагаться как федеральными игроками при сопровождении крупнейших клиентов, так и при появлении блока заявок общей площадью более 40000-50000 кв. м.   В ближайшие год-два наша основная валюта – рубль, и только снятие санкций и открытие рынка зарубежных заимствований поможет возродить активный девелопмент, на что мы, конечно же, будем надеяться.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

журнал CRE 20 (377)

Ноябрь 2
Ознакомиться с PDF-версией можно  ЗДЕСЬ При поддержке: Raven Russia  В НОМЕРЕ Актуально ОЧЕНЬ ОГРАНИЧЕННЫЙ ДОСТУП Из-за продолжающегося увеличения больных коронавирусом в Санкт-Петербурге полностью закрылись фуд-корты, а в Москве вводятся новые меры, которые будут действовать два месяца – с 13 ноября 2020 года до 15 января 2021 года.   Тренд ЦЕННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Обесценивание рубля, сокращение бюджетов во всех сегментах, закрытие бизнесов и безработица стали причиной начал...

Популярное

Открытие

В башне «Федерация» представили бутик-коворкинг

Инвестиции в пилотный проект сети Headway бывшего топ-менеджера структур ПАО «Газпром» Николая Каргальцева составят порядка 194 млн рублей.

19.11
Назначения

Романа Амелина повысили

В Point Estate назначен директор по продажам.

18.11
Игроки рынка

ВТБ верит в подмосковные таунхаусы

Банк открыл проектное финансирование ЖК «Мечта» на 835 млн рублей.

19.11
Проект

Мытищи прирастут отелем

В Подмосковье построят 15-этажный отель.
 
18.11
Игроки рынка

INGRAD свяжет Россию с Китаем

Первую в мире трансграничную канатную дорогу через Амур будет строить INGRAD.
 
19.11
Игроки рынка

JLL пришла в Косино

Компания назначена ко-эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду нового торгового комплекса группы ТЭН общей площадью 130 тыс. кв. м, который будет введен в эксплуатацию во втором квартале 2021 года.

19.11
Исследования рынка

«RUSSIAN BREAKFАST» - НА ВИДЕО

Для просмотра стала доступна видеотрансляция с «Русского завтрака».
 
20.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre