Точка зрения на развитие складской недвижимости в текущей ситуации

Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank
4340

Предновогоднее время мы традиционно использовали для составления прогнозов, однако в текущих условиях говорить об успешном заполнении арендаторами тех или иных проектов сложно: слишком сильно влияют внешние факторы на обстановку на рынке.  При этом можно сказать, что складские комплексы в городах-миллионниках сами по себе востребованы, а текущий ввод в эксплуатацию – это зачастую объекты, построенные под конкретного клиента и поэтому не увеличивающие вакансию.  Я думаю, что и дальше крупные здания будут строиться именно под ключ, build-to-suit и дальше будет излюбленным форматом девелоперов и конечных потребителей.

Очевидны и еще несколько тенденций. Даже в Московском регионе, где все десять лет развития спекулятивного складского рынка активно укоренялся triple net подход к исчислению арендных ставок (отдельно показываемые арендатору – арендная ставка, операционные расходы, коммунальные платежи и НДС), за последние полгода мы увидели значительное изменение предложения: уже половина вакантных современных складских площадей предлагаются в рублях, и, в основном, по принципу «все включено».  В ряде случаев сократился и срок, на который можно арендовать помещения – до трех лет.  Это и не удивительно: в текущей политической ситуации массового прихода иностранных инвесторов, желающих вложиться в российские склады, не ожидается в ближайшие года два-три, что означает возможность сдать помещения в аренду сейчас в национальной валюте (если, конечно же, удается договориться с финансировавшим проект банком).  Арендные ставки в Московском регионе снижались очень быстро, упав на 25-30% в долларовом эквиваленте, но важнее – появление рублевых ставок, а также дифференциация рынка: самые низкие ставки сейчас можно найти на востоке и юго-востоке Подмосковья, в то время как запад и юго-западные районы области могут быть на 25% дороже при аналогичном удалении от МКАД.  Последующее снижение ставок маловероятно, текущие ставки и так существенно ограничат дальнейший объем строительства складов в ближайшие годы, поэтому ставки ниже текущих уровней в 5500-7500 руб./кв. м. в год (все включено, кроме коммунальных расходов) в Московской области вряд ли упадут. 

Стабилизация складского рынка Московской области произойдет достаточно быстро, но при этом мы увидим два типа проектов: номинированных в рублях и в долларах, при этом количество игроков на этом рынке снизится – останутся только крупнейшие девелоперы, занимающиеся преимущественно данным сегментом недвижимости.  Новые игроки входить на рынок области будут с трудом.  При этом развитие в регионах федеральных девелоперов будет также затруднено, и в ряде случаев будут появляться девелоперы, отвечающие за несколько городов в регионе, но не выходящие за его рамки.  Строительство под ключ будет предлагаться как федеральными игроками при сопровождении крупнейших клиентов, так и при появлении блока заявок общей площадью более 40000-50000 кв. м.   В ближайшие год-два наша основная валюта – рубль, и только снятие санкций и открытие рынка зарубежных заимствований поможет возродить активный девелопмент, на что мы, конечно же, будем надеяться.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank Russia

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. PDF-версию можно посмотреть ЗДЕСЬ Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8 - 14 августа)

Дебют регионального оператора коворкингов в Москве, открытие РЦ «Чижик», завершение строительства склада для «Яндекса», назначения в Ситилинк и Nikoliers, и другие новости в нашей традиционной подборке.
14.08
Источник: Пресс-служба KravtGroup
Проект

В Нижнекамске построят бизнес-отель

KravtGroup откроет бизнес-отель в Нижнекамске.

16.08
Источник: CRE
Конфликт

Апелляционный суд оставил в силе решение по H&M

Согласно решению суда, компания должна выплатить «Острову Мечты» 538 млн рублей.

12.08
Источник: CRE
Открытие

«АТ Недвижимость» ввела в эксплуатацию склад для «Яндекса»

Компания заняла 139 тыс. кв. м в «Логопарке Софьино». Кроме того, получено разрешение на строительство служебного здания площадью 3,3 тыс. кв. м для компании, управляющей логопарком.

11.08
Источник: пресс-служба ТЦ «Сиеста»
Проект

В «новой Москве» готовят к открытию ТЦ «Сиеста»

Торговый центр площадью 17 600 кв. м планируется открыть уже осенью 2022 года.
15.08
Источник: CRE
CRE Awards

Они поддержали CRE Federal Awards 2022!

Сектор Real Estate Consultants & Brokers
 
12.08
Источник: Asterus
Проект

Asterus завершил благоустройство «Ростех-Сити»

На пяти гектарах расположатся пешеходный бульвар и четыре водоема общей площадью около 1,35 тыс. кв. м.

11.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre