Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость – предварительные итоги

По данным S.A.Ricci, объем инвестиций в недвижимость России снизился на 35% относительно 2013 г. ($9,0 млрд.), но при этом оказался на 30% выше  результата 2012 г. ($4,5 млрд.), составив по состоянию на декабрь 2014 г. $5,8 млрд.
При этом аналитики отмечают, что данный результата нельзя назвать положительным, поскольку спад 2014 г. связан с реальным падением экономики, в то время как в 2012 г. речь шла о снижении объема сделок, что стало следствием дефицита предлагаемых на продажу высоколиквидных активов.

Наименее активным периодом стал последний квартал года, однако до конца декабря ожидается закрытие сделки по продаже МФК «Башни Эволюция» оценочной стоимостью 1, 0 млрд. долл.



В текущем году значительно снизился объем инвестиций в регионах (без учета Санкт-Петербурга):  с 1,4 млрд. долл. в 2013 г. до 0,05 млрд. долл.  в 2014 г.

Доля сделок в северной столице в абсолютном выражении возросла в 1,5 раза в сравнении с 2013 г. и составила 360 млн. долл. Однако, как и в предыдущие периоды, основной интерес инвесторов пришелся на московский регион. Так, объем инвестиций в Московский регион по предварительным итогам оценивается в 5,4 млрд. долл.



С начала года доля иностранных инвестиций составила 22%, что в абсолютном выражении составляет 1,3 млрд. долл. (таким образом, в процентном соотношении показатель вырос на 5%, а в абсолютном снизился на 0,1 млрд. долл.).  Уже во второй половине текущего года наблюдается значительное замедление  роста доли иностранного капитала, что отразится и на итоговом показателе 2015г., который не превысит, по нашим прогнозам, 5-10% в совокупном объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России.

При этом наибольший объем иностранного капитала пришелся на офисный сегмент благодаря закрытию ряда крупных сделок швейцарским фондом Eastern Property Holdings, который дополнил свой портфель такими бизнес-центрами, как   «Северное сияние» (39,0 тыс.кв.м.), «Берлинский дом» (13,4 тыс.кв.м) и «Женевский дом» (16,5 тыс.кв.м). Приобретение данных активов обошлось фонду не менее, чем в $300 млн. Всего иностранные компании вложили в офисный сектор более $544 млн. - около 40% от совокупного объема инвестиций в офисную недвижимость России.



В целом же наибольший объем иностранного капитала пришлось на сегмент жилой недвижимости и апартаментов - 64% от общего объема вложенных в данный сегмент средств.

В МФК западные компании инвестировали совсем не так охотно. Крупнейшей и единственной сделкой стало приобретение турецкой Renaissance Construction 50% проекта строительства башни "Россия" в деловом центре "Москва-Сити", стоимостью - $280 млн., что в итоге составило 17% от общего объема инвестиций в сегмент.

Как отмечают аналитики S.A.Ricci, по состоянию на ноябрь выросла доля инвестиций в «бумажные» проекты: в общем объеме с 6% в 2013 г. до 25%, в абсолютном выражении объем инвестиций увеличился почти в 2 раза, составив $1,6 млрд. Это обосновывается присутствием крупного инвестора, приобретающего офисные активы ММДЦ «Москва Сити» с целью долгосрочных инвестиций. Ярким примером здесь может служить приобретение компанией Solvers Estate проекта «Imperia Tower II» и выкуп 50% долей в проекте «Башня России», суммарная оценочная стоимость которых может превышать 0,4млрд. долл.



Кроме того, зафиксирован небольшой рост инвестиций в объекты незавершенного строительства. Данный показатель составил 8% (500 млн. долл.), однако аналитики характеризуют данное явление как временное.

В общем объеме инвестиций наибольший объем пришелся на МФК – 1,6 млрд. долл. (28% от общего объема сделок, в то время как в 2013 г. доля МФК не превышала 5%).  Чуть меньшее количество инвестиций пришлось на офисный сегмент – 1,4 млрд. долл. Однако в абсолютном выражении объем инвестиций уменьшился в 3 раза по сравнению с 2013 г. Крупнейшей сделкой стала покупка БЦ «Газойл Сити», площадью 35,2 тыс. кв. м, стоимость которого могла составить свыше $176 млн.



Выросли и объемы инвестиций в участки под застройку – с 5% до 28%.  Сопоставимый объем  инвестиций пришелся на жилой, гостиничный, торговый сегменты- $0,6 млрд., $0,5 млрд., $0,5 млрд., соответственно. В гостиницы было вложено $535 млн. или 9% от общего объема транзакций на рынке. Рост доли гостиничного сектора по отношению к прошлому году составил 5 п.п, что во многом произошло за счет покупки компанией ВТБ доли ОАО "Гостиничная компания" в размере 84,1%. Портфель компании включает 14 гостиниц в Москве, суммарная стоимость которых оценивается в $500 млн.

Сегмент ритейла занял 10% от совокупного объема сделок купли-продажи, что связано в большей степени с отсутствием ликвидного предложения, чем с объемом спроса.

Наибольшую осторожность инвесторы проявили к складскому рынку коммерческой недвижимости России.  С начала 2014 г. прошла всего одна крупная сделка по покупке складского актива – приобретение компанией «Градиент» индустриального комплекса «Навигатор» в г. Пермь, общей площадью 46,5 тыс.кв.м. Объем транзакции составил  $6,1 млн., для сравнения в 2013г. итоговая сумма сделок превысила $1,7 млрд. На  региональном рынке отмечено несколько крупных покупок складских площадок под строительство на сумму почти $30 млн.: участок на территории «Новосибирского завода химконцентратов» и производственно-складская площадка в Колпино (г.Санкт-Петербург).

Почти в два раза снизился средний размер покупки – с 220 млн. долл. в 2013 г. до 115 млн. долл в 2014 г.

Рассматривая распределение спроса по профилям инвесторов, можно заметить увеличение активности финансового сектора и  снижение доли девелоперских и нефтегазовых компаний в структуре инвестиционных сделок. В этом году на рынке доминировали банки и инвестиционные фонды, их доля превысила 50% по сравнению с 30% в 2013 г. Около 40% сделок совершалось девелоперскими компаниями. Наименее активными игроками стали нефтегазовая отрасль и промышленный сектор – совокупно они обеспечили немее 10% инвестиционного спроса.



Ввиду повышения стоимости финансирования и сокращения количества заинтересованных инвесторов ставки капитализации на рынке офисной недвижимости по предварительным итогам года выросли в среднем на 1,5 п.п. и составили для класса А- 11-12%  для класса B/В+ -13 -14%. Для качественных торговых площадей в пределах МКАД - 10%-11% (для ТЦ за МКАД это показатель достигнет 12-13%). Ставки капитализации качественных складских комплексов составят 12%-13%.



Прогноз

Согласно прогнозу аналитиков S.A.Ricci, годовой объем транзакций не превысит 7 млрд. долл., что более чем на 20% ниже результата 2013 г. Кроме того, сокращение возможностей заемного финансирования может повлиять на покупательскую способность российских инвесторов.

При этом в 2015 г. изменения могут коснуться распределения инвестиций по сегментам.  Так, в S.A.Ricci считают, что наибольшим интересом будут пользоваться качественные объекты ритейла, жилые комплексы и МФК с апартаментами в составе. Отрицательная динамика на рынке недвижимости в условиях неустойчивого состояния мировой экономики может оказать негативное влияние на цены на офисную недвижимость, что в дальнейшем будет препятствовать восстановлению  ставок капитализации, и с большой долей вероятности можно ожидать их роста на 1-1,5 п.п. в 2015 г. В секторе торговой недвижимости, напротив, ставки капитализации будут снижаться на фоне показателей других сегментов, отмечают аналитики.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

S.A. Ricci

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

Популярное

Управление недвижимостью

RD Management займется складами

Первым индустриальным объектом в портфеле управляющей компании стал складской комплекс «Кожухово» общей площадью 47 261 кв. м.

03.07
Проект

На Волгоградке появится ТЦ

ТРЦ площадью более 200 тыс. кв. м появится на Волгоградском проспекте в Москве.
 
03.07
Сделка

PNK group договорилась с Fix Price

PNK group построит для Fix Price 35 500 кв. м в Санкт-Петербурге. Консультантом сделки выступила международная компания Knight Frank.
03.07
События

БЦ Diamond Hall достался Сбербанку

Объект общей площадью 61,5 тыс. кв. м оценивался в сумму около 7-8 млрд рублей. Структура кредитной организации планирует реализовать его через ЗПИФ.

06.07
Открытие

НОВЫЙ ФЛАГМАН ГОРОДСКОЙ ИКЕИ

Магазин площадью 7900 кв. м, открывшийся сегодня в ТЦ «Мозаика» на данный момент является самым большим объектом нового городского формата Икеи.

03.07
События

«Арену Парк» закончили

Строительство городского квартала проекта «Арена Парк» завершено.
 
03.07
Назначения

У MARi – новый управляющий

Сергей Реуцкий назначен новым управляющим ТРЦ MARi.
 
08.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre