Наименее активным периодом стал последний квартал года, однако до конца декабря ожидается закрытие сделки по продаже МФК «Башни Эволюция» оценочной стоимостью 1, 0 млрд. долл.
В текущем году значительно снизился объем инвестиций в регионах (без учета Санкт-Петербурга): с 1,4 млрд. долл. в 2013 г. до 0,05 млрд. долл. в 2014 г.
Доля сделок в северной столице в абсолютном выражении возросла в 1,5 раза в сравнении с 2013 г. и составила 360 млн. долл. Однако, как и в предыдущие периоды, основной интерес инвесторов пришелся на московский регион. Так, объем инвестиций в Московский регион по предварительным итогам оценивается в 5,4 млрд. долл.
С начала года доля иностранных инвестиций составила 22%, что в абсолютном выражении составляет 1,3 млрд. долл. (таким образом, в процентном соотношении показатель вырос на 5%, а в абсолютном снизился на 0,1 млрд. долл.). Уже во второй половине текущего года наблюдается значительное замедление роста доли иностранного капитала, что отразится и на итоговом показателе 2015г., который не превысит, по нашим прогнозам, 5-10% в совокупном объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России.
При этом наибольший объем иностранного капитала пришелся на офисный сегмент благодаря закрытию ряда крупных сделок швейцарским фондом Eastern Property Holdings, который дополнил свой портфель такими бизнес-центрами, как «Северное сияние» (39,0 тыс.кв.м.), «Берлинский дом» (13,4 тыс.кв.м) и «Женевский дом» (16,5 тыс.кв.м). Приобретение данных активов обошлось фонду не менее, чем в $300 млн. Всего иностранные компании вложили в офисный сектор более $544 млн. - около 40% от совокупного объема инвестиций в офисную недвижимость России.
В целом же наибольший объем иностранного капитала пришлось на сегмент жилой недвижимости и апартаментов - 64% от общего объема вложенных в данный сегмент средств.
В МФК западные компании инвестировали совсем не так охотно. Крупнейшей и единственной сделкой стало приобретение турецкой Renaissance Construction 50% проекта строительства башни "Россия" в деловом центре "Москва-Сити", стоимостью - $280 млн., что в итоге составило 17% от общего объема инвестиций в сегмент.
Как отмечают аналитики S.A.Ricci, по состоянию на ноябрь выросла доля инвестиций в «бумажные» проекты: в общем объеме с 6% в 2013 г. до 25%, в абсолютном выражении объем инвестиций увеличился почти в 2 раза, составив $1,6 млрд. Это обосновывается присутствием крупного инвестора, приобретающего офисные активы ММДЦ «Москва Сити» с целью долгосрочных инвестиций. Ярким примером здесь может служить приобретение компанией Solvers Estate проекта «Imperia Tower II» и выкуп 50% долей в проекте «Башня России», суммарная оценочная стоимость которых может превышать 0,4млрд. долл.
Кроме того, зафиксирован небольшой рост инвестиций в объекты незавершенного строительства. Данный показатель составил 8% (500 млн. долл.), однако аналитики характеризуют данное явление как временное.
В общем объеме инвестиций наибольший объем пришелся на МФК – 1,6 млрд. долл. (28% от общего объема сделок, в то время как в 2013 г. доля МФК не превышала 5%). Чуть меньшее количество инвестиций пришлось на офисный сегмент – 1,4 млрд. долл. Однако в абсолютном выражении объем инвестиций уменьшился в 3 раза по сравнению с 2013 г. Крупнейшей сделкой стала покупка БЦ «Газойл Сити», площадью 35,2 тыс. кв. м, стоимость которого могла составить свыше $176 млн.
Выросли и объемы инвестиций в участки под застройку – с 5% до 28%. Сопоставимый объем инвестиций пришелся на жилой, гостиничный, торговый сегменты- $0,6 млрд., $0,5 млрд., $0,5 млрд., соответственно. В гостиницы было вложено $535 млн. или 9% от общего объема транзакций на рынке. Рост доли гостиничного сектора по отношению к прошлому году составил 5 п.п, что во многом произошло за счет покупки компанией ВТБ доли ОАО "Гостиничная компания" в размере 84,1%. Портфель компании включает 14 гостиниц в Москве, суммарная стоимость которых оценивается в $500 млн.
Сегмент ритейла занял 10% от совокупного объема сделок купли-продажи, что связано в большей степени с отсутствием ликвидного предложения, чем с объемом спроса.
Наибольшую осторожность инвесторы проявили к складскому рынку коммерческой недвижимости России. С начала 2014 г. прошла всего одна крупная сделка по покупке складского актива – приобретение компанией «Градиент» индустриального комплекса «Навигатор» в г. Пермь, общей площадью 46,5 тыс.кв.м. Объем транзакции составил $6,1 млн., для сравнения в 2013г. итоговая сумма сделок превысила $1,7 млрд. На региональном рынке отмечено несколько крупных покупок складских площадок под строительство на сумму почти $30 млн.: участок на территории «Новосибирского завода химконцентратов» и производственно-складская площадка в Колпино (г.Санкт-Петербург).
Почти в два раза снизился средний размер покупки – с 220 млн. долл. в 2013 г. до 115 млн. долл в 2014 г.
Рассматривая распределение спроса по профилям инвесторов, можно заметить увеличение активности финансового сектора и снижение доли девелоперских и нефтегазовых компаний в структуре инвестиционных сделок. В этом году на рынке доминировали банки и инвестиционные фонды, их доля превысила 50% по сравнению с 30% в 2013 г. Около 40% сделок совершалось девелоперскими компаниями. Наименее активными игроками стали нефтегазовая отрасль и промышленный сектор – совокупно они обеспечили немее 10% инвестиционного спроса.
Ввиду повышения стоимости финансирования и сокращения количества заинтересованных инвесторов ставки капитализации на рынке офисной недвижимости по предварительным итогам года выросли в среднем на 1,5 п.п. и составили для класса А- 11-12% для класса B/В+ -13 -14%. Для качественных торговых площадей в пределах МКАД - 10%-11% (для ТЦ за МКАД это показатель достигнет 12-13%). Ставки капитализации качественных складских комплексов составят 12%-13%.
Прогноз
Согласно прогнозу аналитиков S.A.Ricci, годовой объем транзакций не превысит 7 млрд. долл., что более чем на 20% ниже результата 2013 г. Кроме того, сокращение возможностей заемного финансирования может повлиять на покупательскую способность российских инвесторов.
При этом в 2015 г. изменения могут коснуться распределения инвестиций по сегментам. Так, в S.A.Ricci считают, что наибольшим интересом будут пользоваться качественные объекты ритейла, жилые комплексы и МФК с апартаментами в составе. Отрицательная динамика на рынке недвижимости в условиях неустойчивого состояния мировой экономики может оказать негативное влияние на цены на офисную недвижимость, что в дальнейшем будет препятствовать восстановлению ставок капитализации, и с большой долей вероятности можно ожидать их роста на 1-1,5 п.п. в 2015 г. В секторе торговой недвижимости, напротив, ставки капитализации будут снижаться на фоне показателей других сегментов, отмечают аналитики.
