Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость – предварительные итоги

По данным S.A.Ricci, объем инвестиций в недвижимость России снизился на 35% относительно 2013 г. ($9,0 млрд.), но при этом оказался на 30% выше  результата 2012 г. ($4,5 млрд.), составив по состоянию на декабрь 2014 г. $5,8 млрд.
6246
При этом аналитики отмечают, что данный результата нельзя назвать положительным, поскольку спад 2014 г. связан с реальным падением экономики, в то время как в 2012 г. речь шла о снижении объема сделок, что стало следствием дефицита предлагаемых на продажу высоколиквидных активов.

Наименее активным периодом стал последний квартал года, однако до конца декабря ожидается закрытие сделки по продаже МФК «Башни Эволюция» оценочной стоимостью 1, 0 млрд. долл.



В текущем году значительно снизился объем инвестиций в регионах (без учета Санкт-Петербурга):  с 1,4 млрд. долл. в 2013 г. до 0,05 млрд. долл.  в 2014 г.

Доля сделок в северной столице в абсолютном выражении возросла в 1,5 раза в сравнении с 2013 г. и составила 360 млн. долл. Однако, как и в предыдущие периоды, основной интерес инвесторов пришелся на московский регион. Так, объем инвестиций в Московский регион по предварительным итогам оценивается в 5,4 млрд. долл.



С начала года доля иностранных инвестиций составила 22%, что в абсолютном выражении составляет 1,3 млрд. долл. (таким образом, в процентном соотношении показатель вырос на 5%, а в абсолютном снизился на 0,1 млрд. долл.).  Уже во второй половине текущего года наблюдается значительное замедление  роста доли иностранного капитала, что отразится и на итоговом показателе 2015г., который не превысит, по нашим прогнозам, 5-10% в совокупном объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России.

При этом наибольший объем иностранного капитала пришелся на офисный сегмент благодаря закрытию ряда крупных сделок швейцарским фондом Eastern Property Holdings, который дополнил свой портфель такими бизнес-центрами, как   «Северное сияние» (39,0 тыс.кв.м.), «Берлинский дом» (13,4 тыс.кв.м) и «Женевский дом» (16,5 тыс.кв.м). Приобретение данных активов обошлось фонду не менее, чем в $300 млн. Всего иностранные компании вложили в офисный сектор более $544 млн. - около 40% от совокупного объема инвестиций в офисную недвижимость России.



В целом же наибольший объем иностранного капитала пришлось на сегмент жилой недвижимости и апартаментов - 64% от общего объема вложенных в данный сегмент средств.

В МФК западные компании инвестировали совсем не так охотно. Крупнейшей и единственной сделкой стало приобретение турецкой Renaissance Construction 50% проекта строительства башни "Россия" в деловом центре "Москва-Сити", стоимостью - $280 млн., что в итоге составило 17% от общего объема инвестиций в сегмент.

Как отмечают аналитики S.A.Ricci, по состоянию на ноябрь выросла доля инвестиций в «бумажные» проекты: в общем объеме с 6% в 2013 г. до 25%, в абсолютном выражении объем инвестиций увеличился почти в 2 раза, составив $1,6 млрд. Это обосновывается присутствием крупного инвестора, приобретающего офисные активы ММДЦ «Москва Сити» с целью долгосрочных инвестиций. Ярким примером здесь может служить приобретение компанией Solvers Estate проекта «Imperia Tower II» и выкуп 50% долей в проекте «Башня России», суммарная оценочная стоимость которых может превышать 0,4млрд. долл.



Кроме того, зафиксирован небольшой рост инвестиций в объекты незавершенного строительства. Данный показатель составил 8% (500 млн. долл.), однако аналитики характеризуют данное явление как временное.

В общем объеме инвестиций наибольший объем пришелся на МФК – 1,6 млрд. долл. (28% от общего объема сделок, в то время как в 2013 г. доля МФК не превышала 5%).  Чуть меньшее количество инвестиций пришлось на офисный сегмент – 1,4 млрд. долл. Однако в абсолютном выражении объем инвестиций уменьшился в 3 раза по сравнению с 2013 г. Крупнейшей сделкой стала покупка БЦ «Газойл Сити», площадью 35,2 тыс. кв. м, стоимость которого могла составить свыше $176 млн.



Выросли и объемы инвестиций в участки под застройку – с 5% до 28%.  Сопоставимый объем  инвестиций пришелся на жилой, гостиничный, торговый сегменты- $0,6 млрд., $0,5 млрд., $0,5 млрд., соответственно. В гостиницы было вложено $535 млн. или 9% от общего объема транзакций на рынке. Рост доли гостиничного сектора по отношению к прошлому году составил 5 п.п, что во многом произошло за счет покупки компанией ВТБ доли ОАО "Гостиничная компания" в размере 84,1%. Портфель компании включает 14 гостиниц в Москве, суммарная стоимость которых оценивается в $500 млн.

Сегмент ритейла занял 10% от совокупного объема сделок купли-продажи, что связано в большей степени с отсутствием ликвидного предложения, чем с объемом спроса.

Наибольшую осторожность инвесторы проявили к складскому рынку коммерческой недвижимости России.  С начала 2014 г. прошла всего одна крупная сделка по покупке складского актива – приобретение компанией «Градиент» индустриального комплекса «Навигатор» в г. Пермь, общей площадью 46,5 тыс.кв.м. Объем транзакции составил  $6,1 млн., для сравнения в 2013г. итоговая сумма сделок превысила $1,7 млрд. На  региональном рынке отмечено несколько крупных покупок складских площадок под строительство на сумму почти $30 млн.: участок на территории «Новосибирского завода химконцентратов» и производственно-складская площадка в Колпино (г.Санкт-Петербург).

Почти в два раза снизился средний размер покупки – с 220 млн. долл. в 2013 г. до 115 млн. долл в 2014 г.

Рассматривая распределение спроса по профилям инвесторов, можно заметить увеличение активности финансового сектора и  снижение доли девелоперских и нефтегазовых компаний в структуре инвестиционных сделок. В этом году на рынке доминировали банки и инвестиционные фонды, их доля превысила 50% по сравнению с 30% в 2013 г. Около 40% сделок совершалось девелоперскими компаниями. Наименее активными игроками стали нефтегазовая отрасль и промышленный сектор – совокупно они обеспечили немее 10% инвестиционного спроса.



Ввиду повышения стоимости финансирования и сокращения количества заинтересованных инвесторов ставки капитализации на рынке офисной недвижимости по предварительным итогам года выросли в среднем на 1,5 п.п. и составили для класса А- 11-12%  для класса B/В+ -13 -14%. Для качественных торговых площадей в пределах МКАД - 10%-11% (для ТЦ за МКАД это показатель достигнет 12-13%). Ставки капитализации качественных складских комплексов составят 12%-13%.



Прогноз

Согласно прогнозу аналитиков S.A.Ricci, годовой объем транзакций не превысит 7 млрд. долл., что более чем на 20% ниже результата 2013 г. Кроме того, сокращение возможностей заемного финансирования может повлиять на покупательскую способность российских инвесторов.

При этом в 2015 г. изменения могут коснуться распределения инвестиций по сегментам.  Так, в S.A.Ricci считают, что наибольшим интересом будут пользоваться качественные объекты ритейла, жилые комплексы и МФК с апартаментами в составе. Отрицательная динамика на рынке недвижимости в условиях неустойчивого состояния мировой экономики может оказать негативное влияние на цены на офисную недвижимость, что в дальнейшем будет препятствовать восстановлению  ставок капитализации, и с большой долей вероятности можно ожидать их роста на 1-1,5 п.п. в 2015 г. В секторе торговой недвижимости, напротив, ставки капитализации будут снижаться на фоне показателей других сегментов, отмечают аналитики.


журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Игроки рынка

Си Цзиньпин вновь остановился в отеле Soluxe Hotel Moscow

Глава КНР и его делегация уже второй раз останавливаются во время своего визита в Россию в этом отеле под управлением CORE.XP.
 
15.05
Источник: CRE
Сделка

Владельцы «Мария-Ра» приобрели Дом Третьяковых

Особняк площадью 6 500 кв. м на Кузнецком Мосту могут переделать в офисный центр.
12.05
Источник: ПИК
Игроки рынка

CORE.XP займется управлением ОМА от ПИК

По итогам тендера компания заключила договор на оказание услуг технической эксплуатации комьюнити-центра площадью 18 тыс. кв. м у станции метро Аминьевская.
15.05
Источник: cre.ru
Проект

В Нижнем построят склад на 150 тысяч «квадратов»

В Нижнем Новгороде будет построен самый крупный логистический комплекс.
 
15.05
Источник: «Лента»
Открытие

Тюменцы получили «Супер Ленту»

«Супер Лента» открыла первый магазин в Тюмени.
 
 
15.05
Источник: CRE
Игроки рынка

CMWP завершила сделку по покупке PRO Realty

Основными заказчиками PRO Realty являются крупнейшие банки, такие как Альфа-Банк и Т-Банк, Сбербанк Технологии, НПФ Благосостояние, компании группы РЖД, Фонд Сколково и его структуры, кофеобжарочный завод МилФудс (Poetti) и другие.
12.05
Источник: Пресс-служба NF Group
Назначения

Марина Малахатько стала партнером NF Group

Марина Малахатько присоединилась к NF Group в статусе партнера и вошла в состав департамента финансовых рынков и инвестиций.
 
15.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre