10
дни
10
часы

Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость – предварительные итоги

По данным S.A.Ricci, объем инвестиций в недвижимость России снизился на 35% относительно 2013 г. ($9,0 млрд.), но при этом оказался на 30% выше  результата 2012 г. ($4,5 млрд.), составив по состоянию на декабрь 2014 г. $5,8 млрд.
При этом аналитики отмечают, что данный результата нельзя назвать положительным, поскольку спад 2014 г. связан с реальным падением экономики, в то время как в 2012 г. речь шла о снижении объема сделок, что стало следствием дефицита предлагаемых на продажу высоколиквидных активов.

Наименее активным периодом стал последний квартал года, однако до конца декабря ожидается закрытие сделки по продаже МФК «Башни Эволюция» оценочной стоимостью 1, 0 млрд. долл.



В текущем году значительно снизился объем инвестиций в регионах (без учета Санкт-Петербурга):  с 1,4 млрд. долл. в 2013 г. до 0,05 млрд. долл.  в 2014 г.

Доля сделок в северной столице в абсолютном выражении возросла в 1,5 раза в сравнении с 2013 г. и составила 360 млн. долл. Однако, как и в предыдущие периоды, основной интерес инвесторов пришелся на московский регион. Так, объем инвестиций в Московский регион по предварительным итогам оценивается в 5,4 млрд. долл.



С начала года доля иностранных инвестиций составила 22%, что в абсолютном выражении составляет 1,3 млрд. долл. (таким образом, в процентном соотношении показатель вырос на 5%, а в абсолютном снизился на 0,1 млрд. долл.).  Уже во второй половине текущего года наблюдается значительное замедление  роста доли иностранного капитала, что отразится и на итоговом показателе 2015г., который не превысит, по нашим прогнозам, 5-10% в совокупном объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России.

При этом наибольший объем иностранного капитала пришелся на офисный сегмент благодаря закрытию ряда крупных сделок швейцарским фондом Eastern Property Holdings, который дополнил свой портфель такими бизнес-центрами, как   «Северное сияние» (39,0 тыс.кв.м.), «Берлинский дом» (13,4 тыс.кв.м) и «Женевский дом» (16,5 тыс.кв.м). Приобретение данных активов обошлось фонду не менее, чем в $300 млн. Всего иностранные компании вложили в офисный сектор более $544 млн. - около 40% от совокупного объема инвестиций в офисную недвижимость России.



В целом же наибольший объем иностранного капитала пришлось на сегмент жилой недвижимости и апартаментов - 64% от общего объема вложенных в данный сегмент средств.

В МФК западные компании инвестировали совсем не так охотно. Крупнейшей и единственной сделкой стало приобретение турецкой Renaissance Construction 50% проекта строительства башни "Россия" в деловом центре "Москва-Сити", стоимостью - $280 млн., что в итоге составило 17% от общего объема инвестиций в сегмент.

Как отмечают аналитики S.A.Ricci, по состоянию на ноябрь выросла доля инвестиций в «бумажные» проекты: в общем объеме с 6% в 2013 г. до 25%, в абсолютном выражении объем инвестиций увеличился почти в 2 раза, составив $1,6 млрд. Это обосновывается присутствием крупного инвестора, приобретающего офисные активы ММДЦ «Москва Сити» с целью долгосрочных инвестиций. Ярким примером здесь может служить приобретение компанией Solvers Estate проекта «Imperia Tower II» и выкуп 50% долей в проекте «Башня России», суммарная оценочная стоимость которых может превышать 0,4млрд. долл.



Кроме того, зафиксирован небольшой рост инвестиций в объекты незавершенного строительства. Данный показатель составил 8% (500 млн. долл.), однако аналитики характеризуют данное явление как временное.

В общем объеме инвестиций наибольший объем пришелся на МФК – 1,6 млрд. долл. (28% от общего объема сделок, в то время как в 2013 г. доля МФК не превышала 5%).  Чуть меньшее количество инвестиций пришлось на офисный сегмент – 1,4 млрд. долл. Однако в абсолютном выражении объем инвестиций уменьшился в 3 раза по сравнению с 2013 г. Крупнейшей сделкой стала покупка БЦ «Газойл Сити», площадью 35,2 тыс. кв. м, стоимость которого могла составить свыше $176 млн.



Выросли и объемы инвестиций в участки под застройку – с 5% до 28%.  Сопоставимый объем  инвестиций пришелся на жилой, гостиничный, торговый сегменты- $0,6 млрд., $0,5 млрд., $0,5 млрд., соответственно. В гостиницы было вложено $535 млн. или 9% от общего объема транзакций на рынке. Рост доли гостиничного сектора по отношению к прошлому году составил 5 п.п, что во многом произошло за счет покупки компанией ВТБ доли ОАО "Гостиничная компания" в размере 84,1%. Портфель компании включает 14 гостиниц в Москве, суммарная стоимость которых оценивается в $500 млн.

Сегмент ритейла занял 10% от совокупного объема сделок купли-продажи, что связано в большей степени с отсутствием ликвидного предложения, чем с объемом спроса.

Наибольшую осторожность инвесторы проявили к складскому рынку коммерческой недвижимости России.  С начала 2014 г. прошла всего одна крупная сделка по покупке складского актива – приобретение компанией «Градиент» индустриального комплекса «Навигатор» в г. Пермь, общей площадью 46,5 тыс.кв.м. Объем транзакции составил  $6,1 млн., для сравнения в 2013г. итоговая сумма сделок превысила $1,7 млрд. На  региональном рынке отмечено несколько крупных покупок складских площадок под строительство на сумму почти $30 млн.: участок на территории «Новосибирского завода химконцентратов» и производственно-складская площадка в Колпино (г.Санкт-Петербург).

Почти в два раза снизился средний размер покупки – с 220 млн. долл. в 2013 г. до 115 млн. долл в 2014 г.

Рассматривая распределение спроса по профилям инвесторов, можно заметить увеличение активности финансового сектора и  снижение доли девелоперских и нефтегазовых компаний в структуре инвестиционных сделок. В этом году на рынке доминировали банки и инвестиционные фонды, их доля превысила 50% по сравнению с 30% в 2013 г. Около 40% сделок совершалось девелоперскими компаниями. Наименее активными игроками стали нефтегазовая отрасль и промышленный сектор – совокупно они обеспечили немее 10% инвестиционного спроса.



Ввиду повышения стоимости финансирования и сокращения количества заинтересованных инвесторов ставки капитализации на рынке офисной недвижимости по предварительным итогам года выросли в среднем на 1,5 п.п. и составили для класса А- 11-12%  для класса B/В+ -13 -14%. Для качественных торговых площадей в пределах МКАД - 10%-11% (для ТЦ за МКАД это показатель достигнет 12-13%). Ставки капитализации качественных складских комплексов составят 12%-13%.



Прогноз

Согласно прогнозу аналитиков S.A.Ricci, годовой объем транзакций не превысит 7 млрд. долл., что более чем на 20% ниже результата 2013 г. Кроме того, сокращение возможностей заемного финансирования может повлиять на покупательскую способность российских инвесторов.

При этом в 2015 г. изменения могут коснуться распределения инвестиций по сегментам.  Так, в S.A.Ricci считают, что наибольшим интересом будут пользоваться качественные объекты ритейла, жилые комплексы и МФК с апартаментами в составе. Отрицательная динамика на рынке недвижимости в условиях неустойчивого состояния мировой экономики может оказать негативное влияние на цены на офисную недвижимость, что в дальнейшем будет препятствовать восстановлению  ставок капитализации, и с большой долей вероятности можно ожидать их роста на 1-1,5 п.п. в 2015 г. В секторе торговой недвижимости, напротив, ставки капитализации будут снижаться на фоне показателей других сегментов, отмечают аналитики.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

S.A. Ricci

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Открытие

«Леонардо» улетит в «Космос»

В ТРК «Космос» в Челябинске откроется «Леонардо».  
 
20.08
Проект

«Павелецкой плазе» дали старт

Mall Management Group получила разрешение на строительство торгового центра «Павелецкая плаза».
 
19.08
Переговоры

Где разместится второй офис Huawei?

Huawei откроет второй крупный офис в Москве. Сейчас компания выбирает между двумя площадками.
 
19.08
Сделка

CBRE эксклюзивно займется «Павелецкой Плазой»

CBRE выбрана эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду «Павелецкой Плазы».

20.08
Игроки рынка

«Тинькофф» разочаровался в «Акватории»

«Тинькофф» отказался от перевода штаб-квартиры в строящийся БЦ «Акватория» и теперь рассматривает новые варианты. Предполагалось, что штаб-квартира займет на территории бизнес-центра более 68 тыс. кв. м, и переезд осуществится в 2022 г. Причины срыва сделки руководство банка не озвучивает.
20.08
Назначения

Новое назначение в «М.Видео-Эльдорадо»

Группа «М.Видео-Эльдорадо» объявляет о новом назначении.
 
19.08
Назначения

Новое назначение в CBRE

К команде маркетинга и PR компании CBRE присоединилась Надежда Орёлкина в должности руководителя по корпоративным коммуникациям.
20.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre