Компания JLL представляет обзор рынка качественных отелей Москвы по итогам января-марта.
За первые три месяца 2015 года показатель RevPAR (доходность на номер) в среднем по Москве снизился на 6% - до 3,1 тыс. руб., загрузка гостиниц в среднем сократилась на 5% (3 п.п.) и опустилась ниже 53%.
Больше всего, по данным JLL, пострадали гостиницы верхнего ценового сегмента (Upscale) – такие объекты обладают обширным номерным фондом и более чувствительны к падению загрузки и уменьшению числа корпоративных мероприятий. В то же время в верхнем пределе верхнего ценового сегмента (Upper Upscale) наблюдался небольшой рост – для зарубежных гостей эти объекты сегодня более доступны в иностранной валюте.
«Одни сегменты проявили себя лучше, другие хуже, рынок ведет себя очень непредсказуемо в настоящее время, - отмечает Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Сейчас ясно лишь, что по операционным показателям за 1-й квартал нельзя судить о том, как покажет себя рынок в дальнейшем. В январе-марте 2014 года доходность на номер была на 1,5% ниже по отношению к аналогичному периоду 2013 года, однако по итогам года в целом тот же показатель отставал уже на 11%. Влияние экономической и геополитической ситуации на рынке гостиниц Москвы стало ощущаться начиная со 2-го квартала прошлого года, а значит только с апреля мы увидим реальную динамику этого года к кризисному 2014-му. Если разница в показателях окажется незначительной, это будет свидетельствовать о том, что ситуация на рынке хоть и не восстанавливается, но стабилизируется».
Очевидно снижение спроса на размещение в московских отелях со стороны корпоративных клиентов – того сегмента спроса, который всегда превалировал на столичном гостиничном рынке. Гостиницы, которые в большей степени ориентированы на местный, а не зарубежный корпоративный спрос, сейчас испытывают меньшее давление на показатель загрузки, однако таким отелям почти невозможно увеличить тарифы, так как клиенты платят в рублях. «Онлайн-тарифы, которые были увеличены с января текущего года, существенно не отразились на уровне средних тарифов, - говорит Дэвид Дженкинс. – Гостиничный рынок Москвы по-прежнему сильно зависим от корпоративных контрактов, а в условиях широкого выбора предложения номеров разных сегментов в городе компании не готовы пересматривать свои цены в сторону повышения».
На показатели гостиничного рынка также влияет продолжающийся ввод нового предложения и рост конкуренции – в 1-м квартале 2015 года в столице открылся Marriott Новый Арбат (234 номера). Всего на 2015 год в столице заявлен ввод брендированных отелей совокупным номерным фондом около 1,2 тыс. номеров.
«Инфляция и снижающаяся доходность на номер негативно сказываются на показателе валовой операционной прибыли (GOP). Прежде гостиницы Москвы считались мировыми лидерами по уровню GOP – показатель в некоторых отелях превышал 60% в период до 2009 года, - комментирует Дэвид Дженкинс. – Однако сейчас валовая операционная прибыль московских гостиниц приближается к показателям объектов материковой Европы, и во многих отелях в текущих условиях она составляет менее 40%. С точки зрения развития гостиничного бизнеса можно также отметить снижение активности инвесторов из-за волатильности рубля. С учетом текущей ситуации внутренняя норма доходности (IRR) на уровне 30% и выше является в Москве абсолютно недостижимой, что вынуждает инвесторов менять планы».
Люксовый сегмент (Luxury)
Под влиянием открытия гостиницы Four Seasons средний тариф (ADR) в люксовом сегменте гостиничного рынка Москвы вырос на 9,5% - до 15 тыс. руб., что уравновесило снижение загрузки на 5% (2,6 п.п.). «Воодушевляет то, что в первом квартале средний тариф достиг максимального значения с начала 2008 года – сегодня любой рост данного показателя воспринимается как положительный знак, особенно в верхних ценовых сегментах», - замечает Дэвид Дженкинс.
Показатели гостиниц люксового сегмента в Москве в 1-м квартале 2015 года
(в годовом исчислении)
Источник: STR Global, JLL
Верхний предел верхнего сегмента (Upper Upscale)
В данном сегменте в 1-м квартале зафиксирован самый высокий рост загрузки на рынке гостиниц Москвы – на 6,5% (3,2 п.п.) – при неизменном среднем тарифе. Такая динамика обусловлена тем, что зарубежные туристы могут позволить себе остановиться в гостиницах более высокой категории за те же деньги в иностранной валюте в связи с ослаблением рубля.
Средний тариф в гостиницах верхнего предела верхнего сегмента почти не меняется с 2009 года и составляет примерно 10 тыс. рублей. Эксперты JLLне ожидают роста ADR в данном сегменте, однако положительным моментом является постепенный рост загрузки.
Показатели гостиниц верхнего предела верхнего сегмента в Москве в 1-м квартале 2015 года
(в годовом исчислении)
Источник: STR Global, JLL
Верхний сегмент (Upscale)
Значительнее всего доходность на номер сократилась в верхнем сегменте – на 11,5%, до 3,6 тыс. руб., вследствие падения загрузки на 5% (3,1 п.п.) и тарифов на 6,5%. «Данный сегмент представлен отелями с большим номерным фондом – на 300 номеров и больше – и снижение спроса, в том числе со стороны зарубежных корпоративных клиентов, является очень чувствительным для них, - поясняет Дэвид Дженкинс. – Вероятно, средний тариф в верхнем сегменте не будет меняться, но в таком случае гостиницам надо найти способ увеличения загрузки, что в настоящих условиях весьма проблематично».
Показатели гостиниц верхнего сегмента в Москве в 1-м квартале 2015 года
(в годовом исчислении)
Источник: STR Global, JLL
Верхний предел среднего сегмента (Upper Midscale)
Загрузка гостиниц верхнего предела среднего сегмента выросла на 6% (3,4 п.п.). По всей видимости, увеличение показателя в данном сегменте произошло в ущерб отелям среднего сегмента, где наблюдается сокращение заполняемости, - гости выбирали объекты уровнем выше. В то же время средний тариф снизился на 4%, таким образом, доходность на номер осталась неизменной по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В случае если спрос на отели данного сегмента продолжит расти, есть надежда, что во 2-м квартале динамика показателя RevPAR будет положительной.
Показатели гостиниц верхнего предела среднего сегмента в Москве в 1-м квартале 2015 года
(в годовом исчислении)
Источник: STR Global, JLL
Средний сегмент (Midscale)
Уменьшение загрузки на 6% (5,8 п.п.) и среднего тарифа на 4% привело к падению доходности на номер на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Данный сегмент всегда являлся наиболее стабильным – в 1-м квартале 2014 года его показатели соответствовали результатам аналогичного периода 2013 года, поэтому мы надеемся, что по году в целом разрыв сократится и показатели вернутся на уровень прошлого года», - говорит Дэвид Дженкинс.
Показатели гостиниц среднего сегмента в Москве в 1-м квартале 2015 года
(в годовом исчислении)
Источник: STR Global, JLL
