Эксперты ASTERA констатируют, что I квартал 2015 года стал для рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга периодом сомнений и ожидания. Арендаторы пересматривали стратегии исходя из пессимистичного сценария развития событий, собственники помещений удерживали ставки аренды на уровне IV кв. 2014 года в надежде, что экономическая ситуация в стране стабилизируется.
УРОВЕНЬ ВАКАНСИИ
В результате такой политики, уровень вакансии как в торговых комплексах, так и в сегменте street retail в I квартале продолжил расти. Так, в торговых центрах Санкт-Петербурга уровень вакансии к концу I квартале 2015 года достиг 6% против 3% годом ранее. В сегменте street retail в основных торговых коридорах уровень вакансии составляет от 10 до 25%. «Для сравнения, в предыдущие годы на Невском проспекте в экспозиции находилось не более 1-2 помещений. Остальные были сданы на долгие годы вперед и имели лист ожидания. Сейчас же в аренду на главной магистрали Санкт-Петербурга одновременно предлагается более 10 качественных встроенных помещений», - рассказывает Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Как следствие, возросло количество заявок на сдачу помещений в аренду, поступающих брокерам от собственников коммерческой недвижимости. «В I квартале 2015 г. объем заявок от собственников, поступивших в ASTERA, вырос на 47% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. Это говорит о том, что многие владельцы коммерческой недвижимости этой зимой лишились арендаторов по причине своей несговорчивости в отношении арендной ставки, либо экономических проблем своих бывших арендаторов», - комментирует Людмила Рева.
СРОК ЭКСПОЗИЦИИ
Средний срок экспозиции помещений, как в торговых центрах, так и в сегменте street retail в I квартале также увеличился. Так в сегменте street retail срок экспозиции объектов уже составляет в среднем 2-4 месяца против 1-2 месяцев годом ранее. Если же собственники помещений не желают идти на уступки потенциальным арендаторам, изначально декларируя завышенную арендную ставку, срок экспозиции может превышать полгода.
Одна из новых тенденций, проявившаяся в сегменте street retail в I квартале, – появление прецедентов работы по схеме «процент с товарооборота». В частности, в последние месяцы так стали работать продуктовые ритейлеры («Дикси», «Магнит», «Перекресток», «Ароматный мир»).
СТАВКИ АРЕНДЫ
В сегменте street retail ставки аренды в основных торговых коридорах по состоянию на апрель 2015 года находятся в следующем диапазоне:
ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
В среднем по рынку к концу I квартала 2015 ставки на встроенные помещения снизились на 20%. Эксперты ASTERA ожидают, что к концу I полугодия арендные ставки в сегменте street retail уменьшатся в среднем по городу на 25-35%.
В торговых комплексах также наблюдается снижение арендных ставок. На сегодняшний день ставка аренды для якорных арендаторов ТЦ составляет 500-800 руб./кв.м/мес. Часто встречается также схема взаиморасчета «процент с товарооборота».
Для торговой галереи ставка составляет 1900-5500 руб./кв.м/мес. (с учетом НДС и дополнительных расходов).
Стоит отметить, что если для якорных арендаторов ставки с конца 2014 года практически не изменились, так как они изначально были достаточно низкими, то ставки для многих операторов торговой галереи за I квартал 2015 г. снизились примерно на 20%. Некоторые торговые комплексы в сложившейся ситуации предлагают скидки до 50%, либо схему «процент от товарооборота», чтобы удержать или привлечь арендаторов.
«Собственникам сложно решиться на снижение арендной ставки, однако в текущей ситуации выигрывает тот, кто адаптируется быстрее других. Снизить ставку на 10-20% сегодня и сдать помещение на долгий срок гораздо выгоднее для собственника, чем ждать еще несколько месяцев и, в итоге, подписать договор с дисконтом 50%. На падающем рынке промедление равноценно потере дохода», - отмечает Людмила Рева.
ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ
Одним из наиболее «просевших» сегментов торговой недвижимости в начале 2015 года стал fashion-ритейл. За последние месяцы об уходе с российского рынка заявили такие бренды как Seppala, Lindex, Esprit, River Island, OVS и ряд других. Решение об уходе связывают с устареванием концепции данных брендов и существенным падением их популярности, а также с общей оптимизацией бизнеса данных компаний.
Однако и другие группы арендаторов торговых комплексов чувствуют себя достаточно неуверенно. Большинство арендаторов ТЦ в I квартале заключали договоры аренды на 11 месяцев, не понимая перспективы изменения ставок аренды на ближайший год.
Основными игроками на рынке сейчас являются продуктовые ритейлеры. Они имеют утвержденные планы развития на текущий год, активно смотрят и арендуют новые помещения. Остальные группы ритейлеров пока занимаются выжидательную позицию, ожидая дальнейшего снижения арендных ставок и проводя оптимизацию текущих договоров аренды.
Одни из наиболее активных игроков 2014 года – предприятия общественного питания – также продолжают создавать спрос на торговые помещения. Но если раньше почти каждая заявка от такого клиента заканчивалась сделкой, то сейчас – лишь каждая пятая. «Большинство рестораторов официально не заявляют о планах развития на текущий год, но теоретически готовы смотреть новые помещения. В случае, если брокер предложит им что-то очень интересное и по выгодной цене, они готовы закрыть сделку», - отмечает Людмила Рева.
Примечательно, что заведения общественного питания смотрят только готовые помещения, в которых ранее уже располагались общепиты. Это позволяет свести затраты на ремонт при переезде к минимуму. Эксперты ASTERA отмечают еще одну тенденцию – уменьшение запрашиваемой площади при подборе помещений. Так, если год назад под рестораны требовалась площадь 500-700 кв.м, то сейчас те же клиенты рассматривают помещения площадью 350-500 кв.м. Общепиты среднего ценового сегмента, ранее подбиравшие помещения площадью до 350 кв.м, теперь готовы арендовать объекты площадью от 170 до 250 кв.м. Активно развивается в настоящий момент сегмент закусочных, арендующих помещения площадью 50-70 кв.м. Раньше запросы на подобные объекты были единичными.
РОТАЦИЯ
Специалисты ASTERA отмечают, что с начала 2015 года в Петербурге идет активная ротация арендаторов торговой недвижимости. Особенно данный процесс заметен в зоне влияния станций метрополитена. «В этих локациях на место уходящих брендов приходят неформатные операторы: не брендовая одежда, обувь, еда, косметика. Также мы отмечаем, что собственники помещений около метро проводят оптимизацию торговых залов, разделяя большие площади на более мелкие и сдавая их по отдельности. Например, встроенное помещение площадью 500 кв.м делится на 2-3 площадью 250-150 кв.м. Наиболее востребованный формат в последние месяцы – помещения площадью до 150 кв.м», - говорит Людмила Рева.
В то же время эксперты ASTERA не отмечают каких-либо изменений в предпочтениях арендаторов в зоне организации платной парковки в Центральном районе города (в кварталах, ограниченных Невским и Лиговским проспектами, набережной реки Фонтанки и Кирочной улицей).
ТЕНДЕНЦИИ
Во II квартале 2015 года на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга продолжат свое развитие тенденции, обозначившиеся в январе-марте. В частности, продолжит расти объем помещений, сменивших собственников. Также сохранятся еще две тенденции: рост уровня вакансии и параллельное снижение арендных ставок. Эксперты ASTERA ожидают, что во II квартале ставки снизятся еще в среднем на 10%. При этом более широкое распространение получит схема взаиморасчетов «процент от товарооборота». Средний срок экспозиции объектов в апреле-июне увеличится до 6 месяцев.
