Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам первых 3-х кварталов 2015 г. составил $2,2 млрд, что на 16% меньше аналогичного периода 2014 г. До конца текущего года объем инвестиционных вложений не превысит $3 млрд, что станет минимальным показателем за последние 10 лет, следует из отчета международной консалтинговой компании Colliers International.
С начала 2015 г. в офисы было вложено $935 млн, что на 24% меньше показателя прошлого года. Несмотря на снижение спроса, этот сегмент остается самым понятным и прозрачным для инвесторов – его доля составила 42% от общего объема вложений. Инвестиции в торговую недвижимость по сравнению с прошлым годом упали на 40% до $482 млн. Наибольший интерес был проявлен к складскому сегменту: за 9 месяцев 2015 г. сделки со складами, большая часть которых - покупки под собственные нужды, составили $568 млн по сравнению с $437 млн в январе-сентябре 2014 г.
В первые 3 квартала 2015 г. на рынке коммерческой недвижимости не было заключено ни одной крупной сделки размером более $300 млн, тогда как в прошлом году их доля составляла более 50% от общего объема. Наиболее крупные сделки с начала года – покупка торговой галереи «Модный сезон» (примерная цена - $200-300 млн) компанией Sulena Holdings и покупка третьей офисной башни многофункциональ
Несмотря на нестабильную ситуацию на рынке и сокращение средней суммы транзакций, возрастающее число сделок со знаковыми объектами, такими как, например, БЦ «Мерседес-Бенц Плаза» и торговая галерея «Модный Сезон», свидетельствует о возвращении инвесторов на рынок и увеличении интереса к российской коммерческой недвижимости. При этом с начала года инвесторы не только активно закрывали сделки, договоренности по которым были достигнуты ранее, но и заявляли интерес к премиальным активам.
Российские инвесторы в период экономической нестабильности традиционно доминируют на рынке инвестиций – их доля составила 72% за первые 9 месяцев. Доля иностранного капитала в объеме транзакций составила 27%, что в целом сопоставимо со средним показателем 29% в 2010-2014 гг. Тем не менее, интерес иностранных инвесторов к российскому рынку по-прежнему сохраняется, в особенности со стороны азиатских инвесторов.
При этом портрет инвестора претерпел существенные изменения. С начала года наиболее активными инвесторами в российскую недвижимость оставались финансовые компании, фонды и трасты – в структуре инвестиций их доля составляет 35% по сравнению с 40% в 2014 г. Выросла доля компаний не из сектора недвижимости – до 26% по сравнению с 18% в 2014 г.
Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, стоимость банковского финансирования остается по-прежнему высокой. На фоне ограниченного объема заемных средств этот фактор препятствует снижению ставок капитализации. В 3 квартале 2015 г. минимальные ставки доходности в Москве составили 9,5-10,5% для офисного и торгового сегментов и 12-13% ? для складов в зависимости от коммерческих условий, банковского финансирования и качества денежного потока.
Станислав Бибик, руководитель департамента рынков капитала Colliers International Россия: «Сокращение объема инвестиций в текущих условиях является вполне ожидаемым явлением. Для инвестиционного рынка и российской экономики в целом определяющими факторами по-прежнему будут динамика курса рубля и цены на нефть. Курс рубля в течение трех месяцев варьировался от 55,48 до 70,75 рублей за доллар. При этом главным фактором его волатильности была цена на нефть, которая также оказалась под давлением. По нашим прогнозам, все эти факторы в совокупности приведут к довольно низкому уровню объема инвестиций по итогам года. Однако заключение сделок со знаковыми объектами и сохраняющаяся активность среди инвесторов говорит о привлекательност
