Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»
Последние несколько лет мы наблюдаем, как наш город постепенно меняет свой облик в направлении современного крупного промышленного центра, при этом смещая точки размещения производств за пределы исторической части города. За период с 2008 г. по 2014г. удалось построить 68 новых предприятий общей площадью 840 тыс.кв.м.
По состоянию на конец 2014 года 13,5 % от всей площади города - это территории промышленной и коммунально-складской застройки.
Если говорить о перспективах дальнейшего редевелопмента в Санкт-Петербурге, то согласно Генплану, до 2025 года на территории города сокращению общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, объектами инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта подлежит около 5 тыс. га, в том числе около 2,5 тыс.га за счет перебазирования промышленных предприятий из центра города, что открывает возможности для редевелопмента освобождающихся территорий.
При этом отмечу, что инициатива и реализация проектов редевелопмента принадлежит сегодня исключительно бизнесу. В основном преобразуемые территории используются под реализацию проектов общественно-деловой застройки - более 60 % от всего объема построенной недвижимости это деловые центры.
Редевелопмент по-прежнему остается высоко рискованным бизнесом. Инвесторам и девелоперам зачастую сложно, а иногда невозможно заранее определить объем будущих затрат на рекультивацию бывших территорий промышленных предприятий. Такой участок может оказаться настоящим «котом в мешке». Поэтому освоение таких площадок рассматривают с большой осторожностью. Сроки строительства на таких площадках, включая все этапы согласований, в среднем составляют 5 лет.
Прежде всего, инвестору следует оценить основные риски: экологическая очистка территории в случае зараженности земли в результате размещенного на ней производства, ветхость инженерных коммуникаций и зданий, наличие памятников истории и архитектуры, противодействие городских властей переводу промышленных территорий, снижение инвестиционной активности в связи с изменением экономических условий.
Однако, несмотря на высокие риски инвесторов при редевелопменте и сложную экономическую ситуацию, спрос на подобные территории остается.
Среди наиболее перспективных площадок для дальнейшего редевелопмента, по моим оценкам: набережные правого берега Невы в границах Калининского и Невского районов; территории, прилегающие к проспекту Обуховской обороны; «Измайловская перспектива» (между Митрофаньевским шоссе и Московским проспектов) и Северо-восточная часть Васильевского острова.
Правительство города постоянно говорит о создании единой концепции для развития таких территорий, поиска механизма для реализации проектов редевелопмента. Думаю, поддержка со стороны Правительства должна выражаться, прежде всего, в создании инженерной и транспортной инфраструктуры. Отсутствие такой помощи вынуждает инвесторов нести дополнительные затраты, которые влекут за собой удорожание и увеличение сроков реализации проектов.
