До конца 2018 - 2019 года в Петербурге появится порядка 8 000 апартаментов в составе новых проектов апарт-отелей.
Называться такие проекты могут по-разному (апарт-отели, комплексы апартаментов, комплексы жилья в формате апартаментов), но объединяет их ключевое отличие от классического жилого формата. А именно - юридическое и градостроительное определение апартаментов как нежилых помещений, проектируемых и построенных с выполнением всех ключевых требований, предъявляемых к гостиницам.
По мнению экспертов ColliersInternational, сегодня все проекты апартаментов можно разделить на два основных субформата. К первому относятся проекты, позиционирующиеся как жилые комплексы в формате апартаментов. Ко второму субформату причисляют апарт-отели, реализуемые и рассматриваемые покупателями как альтернатива гостинице, которые приобретаются для дальнейшего получения дохода.
Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
«С точки зрения разделения на классы, в формате апартаментов можно отметить одну интересную особенность – здесь нет ценового сегмента «эконом». Причинами, на наш взгляд, являются, прежде всего, исключительное качество проектов, привлекательные локации и обязательное наличие профессиональной управляющей компании. Если в начале 2015 года рынок апартаментов был достаточно равномерно распределен по классам, то сегодня в экспозиции преобладают объекты бизнес-класса».
Максим Симонов, руководитель налоговой практики компании «Дювернуа Лигал»:
«Основным плюсом для застройщиков является возможность строить апартаменты там, где нельзя строить жилье, а также то, что застройщик не обременен обязательствами по строительству социальной инфраструктуры, школ, детских садов, поликлиник и т.д. Другим плюсом является возможность сочетать в едином комплексе апартаментов как жилые помещения, так и офисные, торговые, сервисные. Кроме того, в рамках проектов апартаментов, в отличие от ДДУ на строительство жилья, застройщикам предъявляется меньше требований по страхованию их ответственности, также нет необходимости в поручительстве банков на передачу квартир. Для покупателей апартаментов достоинства формата заключаются, прежде всего, в том, что они могут коммерчески использовать объект, сдавая его в аренду и получая легальный доход, причем уровень гарантий и доходность для такого инвестора выше, чем при сдаче в аренду обычного жилого помещения. Кроме того, владельцам апартаментов не нужно получать специального разрешения на перепланировку, если при этом не нарушаются конструктивные элементы».
Ключевыми составляющими успешного проекта апартаментов являются архитектурная концепция, планировка, инженерные системы и отделка.
Сергей Ногай, руководитель проекта SALUT! компании «Союз Инвест Девелопмент»:
«Апартаменты нашего формата без отделки не будут пользоваться спросом, даже если окажутся дешевле. Покупатели платят деньги за проект «под ключ» и не хотят тратить время на ремонт. Мы пошли по простому пути – взяв обычный гостиничный номер, убрали оттуда все лишнее и таким образом пришли к очень выгодной цене отделки и оснащению».
В целом, как выяснили участники заседания, проекты апартаментов требуют в несколько раз более точного и взвешенного подхода к архитектурной концепции, чем в стандартных жилых проектах. Во многом это обусловлено особым юридическим статусом апартаментов, которые, как и гостиницы, должны иметь не только обширную инфраструктуру и соответствующие элементы сервиса, но и, как следствие, множество подсобных и рабочих помещений для деятельности сотрудников управляющей компании, а также необходимые для всех гостиничных проектов номера и конструктивные элементы для людей с ограниченными возможностями. С учетом всех особенностей формата архитектурная концепция становится краеугольным камнем, который долгие годы будет отражаться на коммерческой успешности проекта.
Евгений Подгорнов, руководитель архитектурного бюро «Интерколумниум»:
«Нередко апартаменты являются неким завуалированным видом жилья, построенного там, где нет возможности строить жилой проект. Одно дело - апартаменты для сдачи в аренду или апартаменты по 400 - 500 кв. метров, которые человек приобретает в элитной локации. На сегодня город поставил совершенно четкую градацию разделения апартаментов – как тип жилья или как тип гостиниц. Апартаменты гостиничного типа не предусматривают кухонь, трех-четырех комнатных юнитов и т.д., соответственно, действуют другие нормы СНиП. Это разделение необходимо, чтобы исключить ситуацию, при которой строится одно, а продается другое. Поэтому путь для застройщиков, которые могли бы эффективно реализовывать новые проекты апартаментов, будет непростым – придется при необходимости использовать возможности изменения зонирования участка, задействовать условно-разрешенную функцию жилой застройки…».
Экспертам удалось определить актуальный портрет покупателя современных апартаментов. Как выяснилось, подавляющее большинство тех, кто приобретает апартаменты в строящихся комплексах, относятся к инвесторам, планирующим получать доход от сдачи в аренду. В разных проектах доля инвесторов составляет от 70% до 90%. Это могут быть как представители бизнеса, так и частные лица, преимущественно петербуржцы, но также встречаются и инвесторы - представители регионов России. Возраст инвесторов может составлять от 35 до 80 лет.
Ряд покупателей в нескольких проектах совершают сделку дистанционно, изучив проект с помощью интернет-сайта и выслав запрос на приобретение апартаментов, соответствующих тем или иным параметрам. Среди самых привлекательных для покупателей апартаментов факторов абсолютное большинство участников опроса выделили: отделку, которая является в проектах данного формата фактически обязательной, локацию, которая, как правило, выгодно отличает апарт-отели от жилых комплексов аналогичного класса, и цену. Вместе с тем такие факторы, как опыт девелопера, использование новейших технологий, наличие подземного паркинга не становятся определяющими при принятии решения о покупке. По мнению экспертов ColliersInternational, это связано, прежде всего, с высоким процентом покупателей-инвесторов.
По итогам обсуждения участники заседания пришли к выводу, что в большинстве случаев приобретение апартаментов является коммерческой сделкой с целью получения дохода, причем гарантией последнего является соответствующая услуга, которую в обязательном порядке предоставляет управляющая компания в проектах формата «апартаменты».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
«Как показывает опыт ключевых игроков рынка, идеальные апартаменты возможно создать только благодаря такой команде проекта, в состав которой входят специалисты высочайшего уровня: девелопер и архитектор, юридические консультанты и консультанты по недвижимости, брокеры и управляющая компания, присоединившаяся к команде еще на стадии проектирования. Именно профессионализм команды, разработавшей качественную концепцию, предусматривающую все возможные риски, позволит создать проект легкий в управлении, прозрачный с точки зрения законодательства, гарантирующий эффективные продажи и успешное функционирование после реализации».
