Александра Селезнева, региональный директор по складской и индустриальной недвижимости Colliers International(Россия)
1. На сегодняшний день на складском рынке России, особенно в регионах, наблюдается дефицит качественных спекулятивных проектов. На фоне текущей экономической ситуации девелоперы сократили планы по строительству таких объектов и сконцентрировались на формате built-to-suit (строительство под заказчика).
При этом в период с 2010 по 2015 годы спекулятивная аренда в Москве доходила до 60%, а аренда BTSсоставляла всего около 6%. Но важно понимать, что такого рода спекулятивные объекты все равно дооборудовались необходимыми температурными режимами и совершенствовались под требования клиента. В регионах спекулятивно арендовалось около 33%, а формат BTSсоставил 54%.
Крупные ритейлеры очень внимательно относятся к своим логистическим платформам в регионах и предпочитают проекты, построенные с учетом всех их требований. Среди таких компаний - «Ашан», X5 RetailGroup.
2. Не существует универсального мультитемпературного склада – его характеристики, распределение температурных зон индивидуальны для каждого пользователя. Наиболее крупные зоны - в составе складов продуктовых ритейлеров: сухой теплый склад - порядка 39,3% от общей площади, холодный склад или фреш-зона – 12,7%, зона отгрузки – 8,5%. Ранее фреш-зоны ритейлеры размещали у специализированных логистических компаний (таких как FMFresh, например). Затем в рамках оптимизации логистических процессов большинство ритейлеров пришло к решению консолидировать все зоны в рамках одной локации.
3. Крупные компании стали использовать в своих складских помещениях российское оборудование, тогда как ранее отдавали приоритет иностранному. В связи с высокой и непредсказуемой волатильностью курсов валют сейчас операторы рассматривают установку отечественного оборудования (речь идет о собранном в России). Импорт холодильного оборудования в Россию в I полугодии 2015 г. оказался на 45% ниже аналогичного показателя предыдущего года. При этом более 50% импорта составили поставки из 4-х стран: Китай, Италия, Беларусь, Германия.
4. Стандарты и требования к хранению товаров ужесточаются. Например, ранее хранение алкоголя не предполагало температурных режимов и специализированных систем вентиляции. Следует отметить, что тип хранимого товара определяет необходимый температурный режим. Для каждого товара он индивидуален, при этом можно выделить следующие режимы: +12 – +20 – хранение алкогольной продукции; +8 – +10 – овощи, фрукты; -1 – +2 – свежее мясо, птица, рыба, морепродукты; -18 – -20 – замороженные продукты (мясо, рыба, мороженое); -45 – особый режим для быстрой заморозки, используется также для некоторых медицинских препаратов.
5. Крупные продуктовые ритейлеры не ограничивают географию своих складов Московской областью и активно развиваются в регионах. Например, X5 Retail Group открыла на территории логистического комплекса Freight Village Vorsino в Калужской области первую очередь РЦ розничной сети «Пятерочка». Компания «А Плюс Девелопмент» построила для сети «Ашан» мультитемпературный склад на территории индустриального парка «А Плюс Парк Шушары».
6. Средняя ставка аренды складов - 4 100 руб./кв. м/год. Морозильные склады (от 0?С до -25?С) – это самые дорогие объекты с точки зрения строительства и операционных расходов с самым высоким электропотреблением. Ставки аренды по ним составляют 9 800 – 10 500 руб./кв. м/год. В складах с особым температурным режимом (от +10?С до +20?С) ставки аренды - 6 000 – 6 400 руб./кв. м/год, а ставка ОРЕХ – 1 000–1 200 руб./кв. м/год.
7. Портфель мультитемпературных объектов в Московском регионе сформировали такие девелоперы, как PNKGroup, «А Плюс Девелопмент», «АТ Недвижимость». Они придерживаются международных стандартов в строительстве и возводят объекты, которые полностью отвечают сложным требованиям продуктовых ритейлеров.
8. Строительство мультитемпературного склада в среднем занимает 12-24 месяца с учетом получения всей необходимой документации и самого строительства. Данные сроки могут быть сокращены в случае наличия сухого склада, который дооборудуется температурными режимами.
9. Почти все крупные фуд-ритейлеры на данный момент приобрели мультитемпературные склады в аренду или собственность. При этом около половины складских помещений заняли ведущие продуктовые операторы - «Дикси», X5 Retail Group, «Глобус», «Ашан».
10. В кризис складской сегмент оказался наиболее стабильным и активным. Основными потребителями складских помещений в этом году стали продуктовые ритейлеры. Они воспользовались возможностью арендовать или приобрести качественные складские проекты на более интересных условиях, чем предлагавшиеся на рынке ранее. По нашим прогнозам, такая ситуация сохранится еще в течение нескольких лет.
