При строительстве ТПУ можно совместить интересы города и бизнеса

Масштабный проект московских властей предусматривает строительство к 2020 году 273 ТПУ. Для мегаполиса, ежедневно пропускающего трафик в несколько миллионов человек, это жизненно необходимо. 

5185

Масштабный проект московских властей предусматривает строительство к 2020 году 273 ТПУ. Для мегаполиса, ежедневно пропускающего трафик в несколько миллионов человек, это жизненно необходимо.

Конечно, реализация проекта такого уровня предполагает активное участие частного капитала. Тем не менее инвесторы выражают свою заинтересованность пока только на словах, а на деле не торопятся вкладывать деньги. Причина их осторожности – в отсутствии механизма сохранения баланса интересов между бизнесом и городом.

По оценкам департамента стратегического консалтинга NAI Becar, для коммерческого успеха ТПУ обременения инвестора не должны превышать 15% от капитальных затрат на коммерческую часть. Для успешной реализации ТПУ с участием инвестиционных средств Москве предстоит решить несколько проблем.

Своевременное привлечение инвестора в проект

На текущий момент крупномасштабные инвестиционные проекты ТПУ Москва передает ГУП «Московский метрополитен», АО «Мосинжпроект» и ОАО «РЖД». Им в дальнейшем предстоит искать соинвесторов, координировать их работу и отчитываться перед Правительством Москвы о ходе реализации проекта.

Но на практике потенциальный инвестор не всегда участвует в проекте на ранних стадиях его реализации, и в итоге один из ключевых участников приходит уже тогда, когда первые этапы работы проделаны. В результате многое приходится переделывать. По мнению директора по инфраструктурным проектам департамента стратегического консалтинга NAI Becar Константина Королева, «город должен привлекать инвесторов на более ранних стадиях, предоставляя гарантии компенсации затрат по подготовке проекта или дальнейшее участие в реализации ТПУ. Созданием предпроектов должны заниматься не просто консультанты, а asset компании, поскольку они аккумулируют компетенции планирования, строительства и эксплуатации, что позволит минимизировать большинство рисков будущего объекта».

Сбалансированность финансовых интересов

Эксперты из департамента стратегического консалтинга NAI Becar убеждены, что всего четверть от всех запланированных ТПУ может быть интересна инвесторам. Исследования НАМИ, проведенные для ГУП «Московский метрополитен» показали, что в большинстве случаев коммерческая часть ТПУ не окупит затраты на строительство. Исключения - либо простые в технологии объекты (например, новые станции в строящихся районах), либо ТПУ с прилегающими земельными участками. В первом случае для реализации проекта достаточно умеренного обустройства подходов к вестибюлям и организации пересадочных маршрутов. Во втором - размеры участка позволяют построить жилой дом или торговый центр регионального / суперрегионального формата и за счет коммерческой части окупить вложения.

То есть основная задача коммерческой части в ТПУ – снижение нагрузки на городской бюджет, но не полная замена бюджетным средствам. При этом нужно учитывать как прямые инвестиции в технологию, так и доходы бюджета в региональной составляющей налогов всех компаний, задействованных в процессе реализации проекта.

Городской контроль

Баланс интересов инвестора и города необходимо предусмотреть также в части прав собственности и последующей хозяйственной деятельности. Речь идет о сложных объектах социального назначения, где важнейшей составляющей является обеспечение безопасности большого числа людей. Так, инвестор должен гарантировать, что технологическая часть будет выполнена в соответствии с проектной документацией. По мнению экспертов департамента стратегического консалтинга NAI Becar, самое оптимальное решение – это банковские гарантии на различные обязательства инвестора и участие надзорного органа от города.

Эксплуатация объекта

Несмотря на то, что коммерческая и инфраструктурная составляющая ТПУ будут с большой долей вероятности находиться в одном здании с объединенными сетями, нужно предусмотреть их независимое функционирование. Если коммерческая составляющая попадет под арест или станция будет закрыта на ремонт, другая часть должна продолжить бесперебойную работу. Для этого необходимо предусмотреть балансовое разграничение по сетям и инженерным системам, независимость учета и поставки энергоресурсов и обеспечение требований безопасности.

Также иногда сторонам стоит передавать часть своих обязательств второму участнику. «Именно так в мы решили проблему в одном из ТПУ ОАО «РЖД», в состав которого входил крупный ТРЦ с прямым выходом из метро, - рассказывает об опыте своей организации Константин Королев. - Инвестор был готов взять в эксплуатацию подземную часть вестибюля до турникетов, чтобы обеспечить согласованную работу всех частей проекта. При этом в случае закрытия ТРЦ станция метро технологически не пострадала бы. Таким образом, решение проблемы эксплуатации – качественное проектирование, независимые системы и сети, передача в эксплуатацию или управление частью объекта одной из сторон».

Итак, столичным властям необходимо осознать, что бизнесу нужны хотя бы минимальные гарантии, которые могли бы стать предметом залога, - например, контракт с гарантированной платой за функционирование. Также нужно понимать, что неразрывная связь коммерческой и технологической составляющих проекта снижает залоговую привлекательность будущего актива. Чем четче разграничить ответственность за коммерческую и публичную части объекта, тем выше окажется его ликвидность. 

 

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Королев Константин

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (20-26 мая)

Новая офисная классификация, проекты на Пресне, в Ростокино, Филях и Чите, продажа БЦ «Стратос», новый складской комплекс Instone Development, назначение в NF Group и другие новости - в нашей традиционной подборке.  
26.05
Источник: stroi.mos.ru
Проект

На Пресне построят БЦ «Шелепиха»

Холдинг «Экто» получил разрешение на строительство БЦ овальной в Пресненском районе.
 
23.05
Источник: Instone Development
Игроки рынка

Instone Development выходит в сегмент Light Industrial

Занимающаяся развитием и управлением проектов в сегменте индустриально-логистической недвижимости компания Instone Development выходит в формат Light Industrial. Первые два корпуса нового индустриального парка «Гранат», расположенного на ЦКАД и вблизи от трассы М-4 Дон, планируются ко вводу в феврале 2025 года. Консалтинговая компания NF Group является эксклюзивным консультантом проекта. 
24.05
Источник: cre.ru
Инвестиции

«Интел-Групп» застроит Ростокино офисами

Москва заключила договор с инвестором на редевелопмент участка в Ростокине.
 
22.05
Источник: cre.ru
Сделка

Совладелец Melon Fashion Group купил Modi

Сеть магазинов Modi сменила собственника.
 
22.05
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Сделка

DDX Fitness заглянет в HOLLYWOOD

DDX Fitness продолжает открываться в Санкт-Петербурге.
 
22.05
Источник: cre.ru
Проект

В Чите построят гостинично-деловой комплекс

Банк ДОМ.РФ профинансирует строительство гостинично-делового комплекса в Чите на сумму 1,2 млрд руб.
 
23.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre