Масштабный проект московских властей предусматривает строительство к 2020 году 273 ТПУ. Для мегаполиса, ежедневно пропускающего трафик в несколько миллионов человек, это жизненно необходимо.
Конечно, реализация проекта такого уровня предполагает активное участие частного капитала. Тем не менее инвесторы выражают свою заинтересованность пока только на словах, а на деле не торопятся вкладывать деньги. Причина их осторожности – в отсутствии механизма сохранения баланса интересов между бизнесом и городом.
По оценкам департамента стратегического консалтинга NAI Becar, для коммерческого успеха ТПУ обременения инвестора не должны превышать 15% от капитальных затрат на коммерческую часть. Для успешной реализации ТПУ с участием инвестиционных средств Москве предстоит решить несколько проблем.
Своевременное привлечение инвестора в проект
На текущий момент крупномасштабные инвестиционные проекты ТПУ Москва передает ГУП «Московский метрополитен», АО «Мосинжпроект» и ОАО «РЖД». Им в дальнейшем предстоит искать соинвесторов, координировать их работу и отчитываться перед Правительством Москвы о ходе реализации проекта.
Но на практике потенциальный инвестор не всегда участвует в проекте на ранних стадиях его реализации, и в итоге один из ключевых участников приходит уже тогда, когда первые этапы работы проделаны. В результате многое приходится переделывать. По мнению директора по инфраструктурным проектам департамента стратегического консалтинга NAI Becar Константина Королева, «город должен привлекать инвесторов на более ранних стадиях, предоставляя гарантии компенсации затрат по подготовке проекта или дальнейшее участие в реализации ТПУ. Созданием предпроектов должны заниматься не просто консультанты, а asset компании, поскольку они аккумулируют компетенции планирования, строительства и эксплуатации, что позволит минимизировать большинство рисков будущего объекта».
Сбалансированность финансовых интересов
Эксперты из департамента стратегического консалтинга NAI Becar убеждены, что всего четверть от всех запланированных ТПУ может быть интересна инвесторам. Исследования НАМИ, проведенные для ГУП «Московский метрополитен» показали, что в большинстве случаев коммерческая часть ТПУ не окупит затраты на строительство. Исключения - либо простые в технологии объекты (например, новые станции в строящихся районах), либо ТПУ с прилегающими земельными участками. В первом случае для реализации проекта достаточно умеренного обустройства подходов к вестибюлям и организации пересадочных маршрутов. Во втором - размеры участка позволяют построить жилой дом или торговый центр регионального / суперрегионального формата и за счет коммерческой части окупить вложения.
То есть основная задача коммерческой части в ТПУ – снижение нагрузки на городской бюджет, но не полная замена бюджетным средствам. При этом нужно учитывать как прямые инвестиции в технологию, так и доходы бюджета в региональной составляющей налогов всех компаний, задействованных в процессе реализации проекта.
Городской контроль
Баланс интересов инвестора и города необходимо предусмотреть также в части прав собственности и последующей хозяйственной деятельности. Речь идет о сложных объектах социального назначения, где важнейшей составляющей является обеспечение безопасности большого числа людей. Так, инвестор должен гарантировать, что технологическая часть будет выполнена в соответствии с проектной документацией. По мнению экспертов департамента стратегического консалтинга NAI Becar, самое оптимальное решение – это банковские гарантии на различные обязательства инвестора и участие надзорного органа от города.
Эксплуатация объекта
Несмотря на то, что коммерческая и инфраструктурная составляющая ТПУ будут с большой долей вероятности находиться в одном здании с объединенными сетями, нужно предусмотреть их независимое функционирование. Если коммерческая составляющая попадет под арест или станция будет закрыта на ремонт, другая часть должна продолжить бесперебойную работу. Для этого необходимо предусмотреть балансовое разграничение по сетям и инженерным системам, независимость учета и поставки энергоресурсов и обеспечение требований безопасности.
Также иногда сторонам стоит передавать часть своих обязательств второму участнику. «Именно так в мы решили проблему в одном из ТПУ ОАО «РЖД», в состав которого входил крупный ТРЦ с прямым выходом из метро, - рассказывает об опыте своей организации Константин Королев. - Инвестор был готов взять в эксплуатацию подземную часть вестибюля до турникетов, чтобы обеспечить согласованную работу всех частей проекта. При этом в случае закрытия ТРЦ станция метро технологически не пострадала бы. Таким образом, решение проблемы эксплуатации – качественное проектирование, независимые системы и сети, передача в эксплуатацию или управление частью объекта одной из сторон».
Итак, столичным властям необходимо осознать, что бизнесу нужны хотя бы минимальные гарантии, которые могли бы стать предметом залога, - например, контракт с гарантированной платой за функционирование. Также нужно понимать, что неразрывная связь коммерческой и технологической составляющих проекта снижает залоговую привлекательность будущего актива. Чем четче разграничить ответственность за коммерческую и публичную части объекта, тем выше окажется его ликвидность.
