Офисный рынок Москвы достигнет дна к середине следующего года

По итогам 2015 г. общая площадь введенных в эксплуатацию офисных объектов в Москве составит примерно 640 тыс. кв. м (и это в два раза ниже, чем 2014-м). 

По итогам 2015 г. общая площадь введенных в эксплуатацию офисных объектов в Москве составит примерно 640 тыс. кв. м (и это в два раза ниже, чем 2014-м).

В 2016 г. новых офисных помещений построят еще меньше – цифра может опуститься до 450 тыс. кв. м. Но даже этот объем будет выше потребности рынка в новых офисах.

Несмотря на то, что общая площадь реализованных помещений (имеются в виду сделки аренды и продажи) по итогам года немного превысит 1 млн кв. м, аналитики Cushman& Wakefield отмечают существенное снижение спроса на новые офисы. Большинство сделок на рынке связаны с освобождением старых площадей и переездом в новые здания, зачастую меньшие. В этой связи в ближайшее время не приходится ожидать снижения предложения свободных офисов на рынке.

Уровень вакансий за год вырос на 3,5 п.п. – с 16,6% в конце 2014 г. до 20,1% в конце 2015-го. Доля вакантных помещений в классе А была стабильной весь год, составив примерно 31%, а в классе В значительно выросла - приблизительно на 4 п.п. за год (с 12,3% до16,4% за тот же период). Всего в настоящее время незанятыми остаются 3,2 млн кв. м офисных помещений. К концу 2016 г. на рынке предположительно будет предлагаться не менее 3,3 млн кв. м качественных офисов.

Ставки аренды в этом году снижались каждый квартал и к концу года достигли минимального уровня за последние 15 лет. Среднегодовая ставка аренды качественного офиса по всем заключенным сделкам в 2015 г. составляет около $360 - по сравнению с прошлым годом этот показатель снизился на 30%. Особенно заметно он упал в 4 квартале, когда по заключенным сделкам в классе А долларовый эквивалент ставки составил $408, а в классе В - $239. Средняя ставка по сделкам, заключенным в четвертом квартале, опустилась до $265 (это показатели без операционных расходов и НДС).

Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield, комментирует: «Непростая экономическая обстановка кардинально поменяла ситуацию на офисном рынке Москвы. Сейчас можно говорить, что 2015 год стал по сути испытанием на прочность для всех участников рынка – как арендаторов, так и арендодателей. Спрос на новые помещения заметно упал, выросла доля свободных площадей, ставки снизились до минимальных значений.

Как мы и прогнозировали год назад, самым заметным трендом на рынке стала дедолларизация. Переход на рублевые расчеты практически завершился в классе В - 90% сделок, заключенных в этом году, были номинированы в рублях. В классе A - это пока 30% сделок, и в настоящее время трудно оценить, будет ли здесь переход на рубли таким массовым.

При условии неухудшения экономической ситуации рынок сможет нащупать дно к середине следующего года, однако какого-либо значимого роста показателей в 2016 г. мы не ожидаем. Все будет зависеть от экономической конъюнктуры». 

Денис Соколов, партнер и руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield, добавляет: «Рынок офисной недвижимости вошел в длительную фазу рецессии. Арендные ставки начали снижаться еще с середины 2013 г. Снижение эффективных ставок аренды и повальный переход на фиксацию в рублях не привели к оживлению деловой активности в постиндустриальном секторе экономики. В 2016 г. именно этот сектор (а также компании, ориентирующиеся на т.н. средний класс) будет находиться под давлением.

Мы ожидаем, что в 2016 г. инфляционный рост рублевых ставок будет сдерживаться крайне ограниченным спросом. Долларовые ставки продолжат снижение, при этом спрэды между дорогими и дешевыми предложениями продолжат консолидироваться в районе нижних границ.

В целом рынок закрепится в рублевой зоне и долларовые ставки сохранятся только в виде нишевых предложений. В этой связи мы планируем переход на учет и анализ ставок в рублях (в качестве базового аналитического инструмента) с 1 квартала 2016 г.».

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Cushman & Wakefield

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Сделка

Renaissance Development продала часть Neva Towers

Компания Metrika Investments, структура концерна «Россиум», купила у Renaissance Development часть МФК Neva Towers в деловом центре «Москва-сити» - около 56 000 кв. м офисов.
21.01
Проект

MR Group построит на Волоколамском

На Волоколамском шоссе появится крупнейший жилой проект от MR Group.
 
21.01
Проект

«Колди» построит второй БЦ у Павелецкого вокзала

Офисный комплекс класса А площадью 35 тыс. кв. м станет второй очередью кластера, который уже реализует «Колди».
20.01
Исследования рынка

Colliers нашли миллион…

…квадратных метров свободных офисных площадей в Москве.
23.01
Назначения

Colliers International усиливает офисное направление

Кермен Мастиев возглавит направление аренды офисной недвижимости в Colliers International.
 
20.01
Игроки рынка

Анна Цфасман начала новый ЗОЖ проект

Экс-глава «Даблби» запустила новую сеть кофеен в Москве.
 
22.01
Рейтинг

«Короли Недвижимости» - по-прежнему Нисанов и Илиев

Forbes опубликовал очередной рейтинг ведущих рантье российского рынка.
23.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre