По итогам 2015 г. общая площадь введенных в эксплуатацию офисных объектов в Москве составит примерно 640 тыс. кв. м (и это в два раза ниже, чем 2014-м).
В 2016 г. новых офисных помещений построят еще меньше – цифра может опуститься до 450 тыс. кв. м. Но даже этот объем будет выше потребности рынка в новых офисах.
Несмотря на то, что общая площадь реализованных помещений (имеются в виду сделки аренды и продажи) по итогам года немного превысит 1 млн кв. м, аналитики Cushman& Wakefield отмечают существенное снижение спроса на новые офисы. Большинство сделок на рынке связаны с освобождением старых площадей и переездом в новые здания, зачастую меньшие. В этой связи в ближайшее время не приходится ожидать снижения предложения свободных офисов на рынке.
Уровень вакансий за год вырос на 3,5 п.п. – с 16,6% в конце 2014 г. до 20,1% в конце 2015-го. Доля вакантных помещений в классе А была стабильной весь год, составив примерно 31%, а в классе В значительно выросла - приблизительно на 4 п.п. за год (с 12,3% до16,4% за тот же период). Всего в настоящее время незанятыми остаются 3,2 млн кв. м офисных помещений. К концу 2016 г. на рынке предположительно будет предлагаться не менее 3,3 млн кв. м качественных офисов.
Ставки аренды в этом году снижались каждый квартал и к концу года достигли минимального уровня за последние 15 лет. Среднегодовая ставка аренды качественного офиса по всем заключенным сделкам в 2015 г. составляет около $360 - по сравнению с прошлым годом этот показатель снизился на 30%. Особенно заметно он упал в 4 квартале, когда по заключенным сделкам в классе А долларовый эквивалент ставки составил $408, а в классе В - $239. Средняя ставка по сделкам, заключенным в четвертом квартале, опустилась до $265 (это показатели без операционных расходов и НДС).
Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield, комментирует: «Непростая экономическая обстановка кардинально поменяла ситуацию на офисном рынке Москвы. Сейчас можно говорить, что 2015 год стал по сути испытанием на прочность для всех участников рынка – как арендаторов, так и арендодателей. Спрос на новые помещения заметно упал, выросла доля свободных площадей, ставки снизились до минимальных значений.
Как мы и прогнозировали год назад, самым заметным трендом на рынке стала дедолларизация. Переход на рублевые расчеты практически завершился в классе В - 90% сделок, заключенных в этом году, были номинированы в рублях. В классе A - это пока 30% сделок, и в настоящее время трудно оценить, будет ли здесь переход на рубли таким массовым.
При условии неухудшения экономической ситуации рынок сможет нащупать дно к середине следующего года, однако какого-либо значимого роста показателей в 2016 г. мы не ожидаем. Все будет зависеть от экономической конъюнктуры».
Денис Соколов, партнер и руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield, добавляет: «Рынок офисной недвижимости вошел в длительную фазу рецессии. Арендные ставки начали снижаться еще с середины 2013 г. Снижение эффективных ставок аренды и повальный переход на фиксацию в рублях не привели к оживлению деловой активности в постиндустриальном секторе экономики. В 2016 г. именно этот сектор (а также компании, ориентирующиеся на т.н. средний класс) будет находиться под давлением.
Мы ожидаем, что в 2016 г. инфляционный рост рублевых ставок будет сдерживаться крайне ограниченным спросом. Долларовые ставки продолжат снижение, при этом спрэды между дорогими и дешевыми предложениями продолжат консолидироваться в районе нижних границ.
В целом рынок закрепится в рублевой зоне и долларовые ставки сохранятся только в виде нишевых предложений. В этой связи мы планируем переход на учет и анализ ставок в рублях (в качестве базового аналитического инструмента) с 1 квартала 2016 г.».
