Офисный рынок Москвы достигнет дна к середине следующего года

По итогам 2015 г. общая площадь введенных в эксплуатацию офисных объектов в Москве составит примерно 640 тыс. кв. м (и это в два раза ниже, чем 2014-м). 

По итогам 2015 г. общая площадь введенных в эксплуатацию офисных объектов в Москве составит примерно 640 тыс. кв. м (и это в два раза ниже, чем 2014-м).

В 2016 г. новых офисных помещений построят еще меньше – цифра может опуститься до 450 тыс. кв. м. Но даже этот объем будет выше потребности рынка в новых офисах.

Несмотря на то, что общая площадь реализованных помещений (имеются в виду сделки аренды и продажи) по итогам года немного превысит 1 млн кв. м, аналитики Cushman& Wakefield отмечают существенное снижение спроса на новые офисы. Большинство сделок на рынке связаны с освобождением старых площадей и переездом в новые здания, зачастую меньшие. В этой связи в ближайшее время не приходится ожидать снижения предложения свободных офисов на рынке.

Уровень вакансий за год вырос на 3,5 п.п. – с 16,6% в конце 2014 г. до 20,1% в конце 2015-го. Доля вакантных помещений в классе А была стабильной весь год, составив примерно 31%, а в классе В значительно выросла - приблизительно на 4 п.п. за год (с 12,3% до16,4% за тот же период). Всего в настоящее время незанятыми остаются 3,2 млн кв. м офисных помещений. К концу 2016 г. на рынке предположительно будет предлагаться не менее 3,3 млн кв. м качественных офисов.

Ставки аренды в этом году снижались каждый квартал и к концу года достигли минимального уровня за последние 15 лет. Среднегодовая ставка аренды качественного офиса по всем заключенным сделкам в 2015 г. составляет около $360 - по сравнению с прошлым годом этот показатель снизился на 30%. Особенно заметно он упал в 4 квартале, когда по заключенным сделкам в классе А долларовый эквивалент ставки составил $408, а в классе В - $239. Средняя ставка по сделкам, заключенным в четвертом квартале, опустилась до $265 (это показатели без операционных расходов и НДС).

Юлия Богомол, старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield, комментирует: «Непростая экономическая обстановка кардинально поменяла ситуацию на офисном рынке Москвы. Сейчас можно говорить, что 2015 год стал по сути испытанием на прочность для всех участников рынка – как арендаторов, так и арендодателей. Спрос на новые помещения заметно упал, выросла доля свободных площадей, ставки снизились до минимальных значений.

Как мы и прогнозировали год назад, самым заметным трендом на рынке стала дедолларизация. Переход на рублевые расчеты практически завершился в классе В - 90% сделок, заключенных в этом году, были номинированы в рублях. В классе A - это пока 30% сделок, и в настоящее время трудно оценить, будет ли здесь переход на рубли таким массовым.

При условии неухудшения экономической ситуации рынок сможет нащупать дно к середине следующего года, однако какого-либо значимого роста показателей в 2016 г. мы не ожидаем. Все будет зависеть от экономической конъюнктуры». 

Денис Соколов, партнер и руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield, добавляет: «Рынок офисной недвижимости вошел в длительную фазу рецессии. Арендные ставки начали снижаться еще с середины 2013 г. Снижение эффективных ставок аренды и повальный переход на фиксацию в рублях не привели к оживлению деловой активности в постиндустриальном секторе экономики. В 2016 г. именно этот сектор (а также компании, ориентирующиеся на т.н. средний класс) будет находиться под давлением.

Мы ожидаем, что в 2016 г. инфляционный рост рублевых ставок будет сдерживаться крайне ограниченным спросом. Долларовые ставки продолжат снижение, при этом спрэды между дорогими и дешевыми предложениями продолжат консолидироваться в районе нижних границ.

В целом рынок закрепится в рублевой зоне и долларовые ставки сохранятся только в виде нишевых предложений. В этой связи мы планируем переход на учет и анализ ставок в рублях (в качестве базового аналитического инструмента) с 1 квартала 2016 г.».

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Cushman & Wakefield

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Конфликт

«Пятерочка» выгоняет местного ритейлера из Удмуртии

X5 заменит местного ритейлера в восьми ТЦ Удмуртии.
 
10.12
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» остался без топа

Николай Козак ушел из «Леруа Мерлен».
 
09.12
Назначения

Куда уходят из ПИК и Самолет Девелопмент

К команде направления стрит-ритейла международной консалтинговой компании JLL присоединились Алексей Иванников и Екатерина Славянова.
11.12
Происшествие

Попрощаемся с WhatsApp

WhatsApp скоро прекратит работать на множестве мобильных устройств.
 
11.12
Переговоры

«Яндекс» готовится к крупнейшей сделке

«Яндекс» ищет новый офис. Компания может арендовать все свободные площади и коворкинг в башне «Око» в «Москва-сити» - всего до 45 000 кв. м.
09.12
Сделка

Sminex купил особняк на Чистых прудах

Девелоперская компания Sminex стала владельцем особняка в Потаповском переулке рядом с Чистыми прудами в Москве. Раньше объектом владел «Росатом» и планировал выручить за него 942 млн руб.
11.12
Назначения

CBRE забрал эксперта из Сибири

В роли консультанта отдела складской и индустриальной недвижимости к команде присоединился Рустам Сатышев.
11.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre