- Как правильно согласовать порядок возврата имущества при прекращении договора аренды?
На рынке коммерческой недвижимости несмотря на наличие достаточного количества свободных площадей арендодатели, к сожалению, не всегда стремятся создать максимально комфортные условия для арендаторов. Поскольку шаблон договора, как правило, предлагает арендодатель, он стремится включить в него максимальные ограничения для арендатора с выгодой для себя.
Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При возврате имущества нередко возникают споры, связанные с наличием износа и неотделимых улучшений.
Понятие «нормальный износ» является оценочным и не определено на законодательном уровне и в судебной практике. Так, очень часто в договорах аренды содержится детальное описание того, что является нормальным износом при возврате арендованных помещений. При этом, перечень обычно составляется «от противного» путем перечисления даже малейших повреждений, загрязнений и потертостей, которые арендатор обязан устранить за свой счет перед возвратом помещений.
В результате это приводит к тому, что при возврате помещений арендодатель составляет перечень недостатков, для устранения которых удерживает обеспечительный платеж. Зачастую такой перечень составляется в одностороннем порядке, потому что такая возможность предусматривается договором при несогласии арендатора с выявленными недостатками.
Чтобы избежать таких неприятных сюрпризов при расставании с арендодателем, мы рекомендуем детально изучить соответствующие положения в договоре и предложить свою трактовку понятия «нормальный износ».
Второй спорный момент касается судьбы неотделимых улучшений. По общему правилу стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, подлежит компенсации арендатору. На практике данное положение, как правило, договором исключается.
Однако возникает вопрос, нужно ли устранить все неотделимые улучшения при возврате помещения, если они были сделаны с согласия арендодателя. С одной стороны, неотделимые улучшения по своему смыслу являются частью арендованного имущества и соответственно переходят в собственность арендодателя. С другой стороны, неотделимые улучшения явно не позволяют вернуть арендованное помещение в том состоянии, в котором оно было получено. Однозначного решения этого вопроса в судебной практике пока не найдено. В связи с этим в договоре следует предусмотреть, обязан или нет арендатор устранять неотделимые улучшения. Если такой обязанности у арендатора нет, то следует указать, что имущество подлежит возврату с учетом не только нормального износа, но и всех неотделимых улучшений, выполненных с согласия арендодателя.
И наконец, как правило, капитальный ремонт арендованного имущества является обязанностью арендодателя. Если эта обязанность своевременно не выполняется или в силу иных причин внешнего характера могут возникнуть недостатки имущества, которые не входят в сферу ответственности арендатора, то чтобы избежать возможных расходов на устранение таких недостатков арендатору необходимо зафиксировать, что имущество подлежит возврату также с учетом этих недостатков. Помимо этого необходимо каждый недостаток незамедлительно фиксировать с участием арендодателя, не дожидаясь окончания срока аренды. В противном случае по окончании последнего будет сложно доказать, кто отвечает за тот или иной недостаток.
- Что делать, если арендодатель не идет на смягчение условий договора аренды?
- Арендодатели коммерческой недвижимости зачастую с большим трудом допускают отклонения от своих шаблонов. Особенно это касается согласования условий, направленных на повышенную защиту прав арендодателя. Например, договор может содержать обширный каталог возможных нарушений со стороны арендатора с указанием неустойки за каждое нарушение. Также часто право на внесудебное расторжение договора предоставляется только арендодателю, причем перечень оснований для расторжения содержит нарушения, которые не являются существенными.
Эти и многие другие недостатки шаблонных договоров аренды можно и нужно исправлять с помощью консультантов. С учетом вышедшего в 2014 г. Постановления Пленума ВАС о свободе договоров и ее пределах судам следует обращать внимание на то, какая сторона предложила договор и была ли у обеих сторон возможность влиять на его условия. У более слабой стороны договора есть возможность в судебном порядке потребовать неприменения, признания недействительными или изменения тех условий договора, которые явно невыгодным образом отличаются от положений гражданского кодекса и были навязаны другой стороной.
Поскольку в большинстве случаев именно арендатор является более слабой стороной с точки зрения рынка, опыта в обращении с недвижимостью и т.п., у него есть все основания воспользоваться предоставляемыми ему привилегиями по последующему изменению невыгодных условий договора. Однако чтобы обосновать свое право, арендатор должен будет доказать, что он пытался повлиять на содержание договора (например, путем составления протокола разногласий), но арендодатель полностью или в значительной степени отказался идти на уступки.
Для этих целей желательно подробно документировать ход переговоров и сохранять всю корреспонденцию. Вполне возможно, что при возникновении судебного спора с арендодателем, арендатор таким образом сумеет реализовать свое «право слабого» не хуже, чем заяц из «Ну, погоди!».
