Сегодня сегмент эконом-отелей становится новым люксом

JLL провела исследование гостиничного рынка Москвы «Возможности для инвесторов в нижних ценовых сегментах». 

JLL провела исследование гостиничного рынка Москвы «Возможности для инвесторов в нижних ценовых сегментах». Согласно подготовленному отчету, сегодня в российской столице насчитывается около 14 тыс. номеров нижних ценовых сегментов, которые соответствуют современным стандартам качества. При этом еще порядка 19 тыс. номеров располагаются в так называемом «советском» фонде, зачастую в центральных локациях, но при этом не соответствуют запросам современного гостя.

Предложение и спрос

По официальной статистике, в конце 2014 г. в Москве насчитывалось 228 средств размещения гостиничного типа с общим номерным фондом порядка 42 тыс. номеров. В то же время, по оценкам экспертов JLL, на конец 2015 г. размер московского рынка гостиниц современного стандарта составляет 87 гостиниц, предлагающих в общей сложности 21 тыс. номеров, в том числе около 1 тыс. номеров вышло на рынок в течение этого года. Не относящийся к качественному номерной фонд представлен преимущественно в гостиницах так называемого «советского стандарта», в основном в объектах сегмента «эконом», и характеризуется более низким качеством размещения, чем тот, к которому привыкли современные туристы.

«Вопреки всеобщему представлению о доминировании дорогих гостиниц на московском рынке, более 60% качественного предложения составляют объекты нижних ценовых сегментов – от «эконом» до верхнего предела среднего сегмента; совокупно на них приходится около 14 тыс. номеров современного стандарта, - комментирует Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса, JLL. – Занимая значительную нишу на рынке, эти отели «сражаются» за спрос как с международными брендированными гостиницами высокого ценового сегмента, так и с небрендированными отелями под локальным управлением. Иногда такие отели уступают гостей более низким сегментам, но в то же время способны переманить групповой и чувствительный к цене спрос из верхних».

Учитывая меняющиеся экономические и политические условия, успешность функционирования гостиниц начиная с 2014 г. оказалась напрямую связана со способностью привлекать значительные потоки гостей, особенно в более низких сегментах. В текущем году на основных рынках России – в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи – наблюдалась активизация внутреннего спроса – как делового, так и туристического. Выросло количество групп из стран с невысоким уровнем платежеспособности. Рынок должен поддерживать новый объем спроса адекватным предложением в сегментах среднем и ниже, но даже в этом ценовом диапазоне большинство гостей сегодня уже не готовы идти на компромисс по качеству.

Инвестиции в гостиничный сектор

На ближайшие четыре года в Москве в сегментах среднем и «эконом» заявлено к открытию 15 гостиниц совокупно более чем на 3,7 тыс. номеров; все эти объекты появятся за пределами Садового кольца – ближе к Третьему транспортному кольцу (ТТК) или за ним. «В условиях, когда цена на землю и стоимость реализации проектов в Москве остаются высокими, новые гостиничные проекты, особенно в более низких сегментах, строятся вдали от центра города для оптимизации затрат на приобретение земли, - уточняет Татьяна Веллер. - Качественных отелей эконом-сегмента международного уровня в центре Москвы очень мало, и сегодня в столице существует ниша для приобретения, реновации и, возможно, ребрендинга несовременных, нереконструированных гостиниц».

По оценкам JLL, в Москве насчитывается около 19 тыс. номеров в крупных гостиницах «советского стандарта», которые потенциально могут быть реконструированы и ребрендированы. Порядка 3 тыс. номеров из этого объема расположены в пределах Третьего транспортного кольца, многие находятся вблизи Садового кольца, а несколько гостиниц - внутри него. «За прошедший год загрузка таких объектов составляла 55-60%, а средний тариф находился на уровне 2,5-3 тыс. руб., тогда как качественные гостиницы аналогичных сегментов демонстрировали заполняемость на уровне 70-75% при среднем тарифе в 4-5 тыс. руб., - говорит Татьяна Веллер. – Сегодня мы видим четкий потенциал для роста средней цены на номер и загрузки этих объектов при условии, что они «подтянутся» до современных стандартов, в то время как сейчас они медленно, но верно теряют позиции, проигрывая отелям с более современной инфраструктурой и физической составляющей продукта».

Необходимость серьезных капитальных затрат только для того, чтобы сохранять конкурентоспособность на сегодняшнем рынке, может заставить собственника задуматься о продаже отеля. Татьяна Веллер отмечает: «Многие из этих активов находятся в залоге у банков и выступают обеспечением кредитов, взятых под развитие других направлений бизнеса, и в условиях снижения денежного потока они с трудом могут сегодня обслуживать эти кредиты. Еще один распространенный сценарий: гостиницу продает инвестор, для которого она является непрофильным, «случайным» активом и при этом довольно сложным в операционном управлении по сравнению с другими типами коммерческой недвижимости».

С учетом того, что для Москвы характерен высокий барьер для входа новых гостиничных проектов низкого сегмента ввиду цен на землю, административных сложностей и сроков проведения строительных работ, приобретение действующего морально устаревшего объекта и его конверсия представляют собой оправданную стратегию, так как многие из отелей этого фонда находятся в привлекательных с точки зрения гостиничного спроса местах. Инвестор мог бы воспользоваться существующей экономической ситуацией, представляя портрет туриста, которому Москва сейчас интересна.

«Привлекательность российского рынка уже находит подтверждение в активном интересе большого количества фондов, институциональных и частных покупателей, как российских, так и зарубежных, рассматривающих возможности для инвестиций в гостиничном секторе, в первую очередь в Москве и Санкт-Петербурге. В выигрышной позиции сегодня находятся инвесторы, оперирующие «твердой валютой»: отели в основных российских городах всегда были очень дорогими, а теперь, учитывая рублевые денежные потоки, порог входа на рынок для зарубежных инвесторов снизился. И, похоже, сегмент «эконом» становится новым «люксом»: если еще семь-восемь лет назад многие инвесторы хотели владеть только «пятизвездочными» отелями в имиджевых целях, то сегодня популярен массовый продукт и тщательный расчет в инвестировании», - подводит итоги Татьяна Веллер.



иГРОКИ РЫНКА

JLL

Веллер Татьяна

Консалтинг и брокеридж

JLL

журнал CRE 9-10 (387-388)

Май (1-2)
CRE №9-10 Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ   Номер вышел при поддержке MD Facility Management www.mdpm.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:   Фоторепортаж CRE Moscow AWARDS 2021: почти голливудская история   Девелопмент Не время перекраивать офисные карты   Актуально Из жизни принимающих отдыхающих Сможет ли ажиотажный спрос изменить отношение к южным курортам России?   Законодательство ...

Популярное

Сделка

Сделка по продаже «Пекина» завершена

Покупателем выступил входящий в «Союз Маринс Групп» «Гостиничный Комплекс «Жемчужина». Продавцом ОАО «Бэйджинг-Инвест» - структура ГК «Галс». Сумма сделки оценивалась в 4,8 млрд рублей.

17.06
Сделка

Сделка по продаже БЦ «Технополис Пулково» закрыта

«Корпорация Стерх» приобрела бизнес-центр площадью 43 тыс. кв. м. Это крупнейшая инвестиционная сделка на петербургском рынке офисов класса А за всю историю. Консультантом выступила компания JLL.
17.06
События

Pro FM открыла Центр Компетенций в Comcity

Управляющая компания открыла в офисном парке Центр Инженерных Компетенций. Торжественное мероприятие, посвященное открытию проекта, состоялось 9 июня.

17.06
Игроки рынка

O1 Properties стала более стильной

Инвестиционная компания обновила фирменный стиль и сформулировала основные ценности – создание условий для процветания бизнеса арендаторов, повышение экологической эффективности и развитие комфортной городской среды.

18.06
Назначения

Евгения Хакбердиева расширяет полномочия в Knight Frank

В дополнение к должности директора департамента Евгения назначена региональным директором департамента торговой недвижимости международной консалтинговой компании.

18.06
Сделка

Ozon арендовал склад в «RAUM Бугры» под DarkStore

Площадь арендованного помещения составила 3000 кв. м.
17.06
Сделка

«Норникель» приземлился в Renaissance Center

Компания арендовала в петербургском БЦ офисный блок площадью 450 кв. м. Брокером сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC Int.

18.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre