В 2015 г. экономика и рынок коммерческой недвижимости находились под сильным негативным влиянием низких цен на нефть, последствий ослабления курса рубля и ограниченного доступа к международным рынкам капитала из-за геополитической ситуации. Все это привело к существенному снижению деловой активности – падение ВВП составило более чем 3,5%, а потребительский спрос снизился на более чем 8,5%.
В итоге упал спрос на коммерческую недвижимость со стороны арендаторов, что на фоне инерционно высокого предложения вызвало рост вакансии и снижение арендных ставок в долларовом выражении.
Но в отличие от 2014 г., который ознаменовался ухудшением ситуации на рынке, 2015-й может запомниться стабилизацией, поиском компромиссных решений игроками рынка и даже формированием позитивных предпосылок для восстановления рынка в 2016 г.
Уходящий 2015-й запомнится такими событиями, как:
- Начало процесса существенного сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно складской и офисной, в то время как объемы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими.
- Заметное замедление темпов роста вакансии во 2 полугодии 2015 г. во всех сегментах, а в индустриальной недвижимости началось снижение доли свободных площадей.
- Переход ставок аренды в рублевую зону (около 90% арендных договоров) - как действующих, так и новых. А также стабилизация ставок аренды во 2 полугодии 2015 г. во всех сегментах.
- Рекордное количество заключенных сделок в складском сегменте, которые по итогам года могут составить 1,3 млн кв. м. Такому развитию событий способствовали стабильность цен на низком уровне (4 200-4 500 руб/кв. м) и переход контрактов в рублевую зону, а также внушительный объем свободных площадей – на уровне 1 млн кв. м (10%), обусловленный активным строительством прошлых лет.
- Снижение московскими властями ставок налога на недвижимость относительно ранее запланированных уровней на 2016 – 2018 гг. – до 1,3% с 1,5% от кадастровой стоимости в 2016 г.; до 1,4% с 1,8% в 2017 г.; до 1,5% с 2% в 2018 г.
Траектория динамики рынка коммерческой недвижимости в 2015 г. во многом совпала с прогнозами CBRE, когда после сильного падения по итогам I квартала 2015 г. далее лизинговая активность и коммерческие условия уже не показали существенного ухудшения. А во 2 полугодии 2015 г. уже начали формироваться предпосылки для будущего восстановления рынка.
Таким образом, в 2016 г. рынок коммерческой недвижимости может начать восстанавливаться. Возможно, это произойдет во 2 полугодии 2016 г. вслед за стабилизацией динамики ВВП. Тем не менее сохраняющиеся геополитические и нефтяные риски могут изменить траекторию его дальнейшего развития.
Ирина Ушакова, управляющий директор отдела рынков капитала, CBRE, рассуждает об инвестициях: «Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 г. станут наименьшими с 2010 г., более низкий показатель – на уровне 1,3 млрд дол. США – был зафиксирован только в 2009 г. По итогам 2015 г., при условии закрытия хотя бы одной из текущих крупных сделок, находящихся сейчас в стадии обсуждения, мы ожидаем 3,0 млрд дол. США инвестиций в коммерческую недвижимость, что на 32% меньше уровня 2014 г.
В 2016 г. в рамках позитивного сценария стабилизации ВВП объем инвестиций может вырасти до 3,58 – 4,7 млрд дол. США, или на 30 – 60%. Основным драйвером роста в этом случае станет текущий циклически низкий уровень цен на активы, в рамках которого инвесторы имеют очень хороший потенциал доходности.
В случае сохранения текущей ситуации, а именно давления на цены на нефть, падения ВВП, а также недоступности и высокой стоимости заемных средств, объем инвестиций в 2016 г. может составить 2 – 2,5 млрд дол. США.
Львиную долю инвестиций 2015 г. – порядка 60% - получил офисный сегмент. Доля торговой и складской недвижимости составила менее 20 и 15%, соответственно. Исторически офисный сегмент был более прозрачным и понятным для инвесторов.
Иностранные инвесторы, присутствующие на рынке, несмотря на все сложности сохраняют активность. В 2015 г. их доля составила порядка 30%, что сопоставимо с уровнем 2012-2013 гг.».
Антон Алябьев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости, CBRE, также поделился своими соображениями: «Безусловно, рынок сейчас находится под воздействием макроэкономических факторов, однако результаты года констатируют нацеленность его основных участников на использование новых возможностей в сложившейся ситуации по максимуму.
Геополитические события, в том числе санкции, в прошлом году склоняли к консервативной оценке прогнозов текущего года. Однако, как показывают предварительные итоги, спрос 2015 г. в объеме 1,3 млн кв. м станет максимальным за всю историю складского рынка, при этом иностранный капитал на стороне арендаторов/покупателей сохраняет свои позиции. По итогам 2015 г. активность иностранных компаний, в первую очередь ритейлеров, сохраняется на уровне 30% от общего объема сделок, что является традиционным показателем для московского рынка.
Еще одним важным аспектом ситуации 2015 г. стала доля крупных сделок: контракты на площади свыше 30 тыс. кв. м сформировали более 50% объема спроса, причем в 56% сделок года ритейл выступил как конечный пользователь, приобретая крупные здания как в аренду, так и на продажу. Крупнейшие игроки стремятся зафиксировать комфортные коммерческие условия, в том числе и адекватно оценивая высокую эффективность долгосрочных инвестиций в текущей картине рынка, и приобретают крупные активы в собственность для своего бизнеса. Такие шаги нацелены на снижение рисков логистической составляющей бизнеса ритейла, поскольку распределительный центр в собственности стабилизирует работу цепи поставок и повышает контроль над логистической платформой в целом.
Также стоит отметить, что крупные компании на российском рынке уже имеют достаточный опыт для прохождения различных кризисных ситуаций, которые, как известно, формируют новые условия работы и открывают ранее закрытые возможности для эффективного и даже прорывного развития.
Оценивая перспективы 2016 г., можно прогнозировать сохранение основных тенденций рынка, заложенных в текущем году, поэтому уровень деловой активности в 2016 г. будет сохраняться высоким. Объем сделок ожидается на отметке 1 млн кв. м, однако в структуре этого спроса объем сделок, связанных с ростом компаний и расширением логистики, будет составлять только 500-600 тыс. кв. м. Остальные сделки - это новые контракты по занятым сейчас площадям, обусловленные оптимизацией логистической составляющей бизнеса компаний-арендаторов. Поэтому, даже несмотря на замедление нового строительства в 2016 году до 700 тыс. кв. м, из которых доступны спросу лишь половина, вакансия снизится незначительно, предположительно до отметки в 8-9%, что будет удерживать ставки на текущем уровне 4 000 - 5 000 руб/кв. м».
Ситуацию с офисами прокомментировала Елена Денисова, директор, руководитель отдела офисных помещений, CBRE: «Объем сделок в 2015 г. может составить 750 – 800 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем 2014 г. В 2016 г. объем сделок может увеличиться на 10-15% под влиянием ожидаемого улучшения динамики ВВП и деловых настроений арендаторов.
Объемы нового ввода могут составить 700 тыс. кв. м, из которых порядка 600 тыс. кв. м составят здания, ввод которых был перенесен с 2015 г. Это примерно на 100 тыс. кв. м меньше, чем в 2015 г., когда планы нового ввода девелоперами были пересмотрены с 1,4 до 0,8 млн кв. м. Тем не менее, в перспективе 2017 – 2018 гг. объем ввода новых офисных площадей значительно сократится и вряд ли превысит 0,5 млн кв. м за два года.
Такая динамика рыночного баланса создаст предпосылки для того, чтобы доля свободных площадей начала постепенно снижаться с 17-18% на конец 2015 г. до 16 – 17% в 2016 г., в том числе до менее 25% в классе А.
Запрашиваемые ставки в классе А Прайм составили на конец 2015 г. 800 – 900 долларов США за 1 кв. м без учета операционных расходов и НДС. В классе А, как и в классе В, запрашиваемые ставки аренды номинированы преимущественно в рублях - 19 000 – 25 000 руб. в классе А, 17 000 руб. в классе В.
В 2016 г. динамика данных индикаторов в целом ожидается стабильной. Возможен рост порядка 5-10% в рублях во II половине 2016 г. под влиянием стабилизации рыночного баланса. Также сильное влияние на ставки продолжит оказывать курс рубля».
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений, CBRE: «Прирост торговых площадей в России по итогам 2015 г. составит порядка 1,6 млн кв. м, из которых в региональных городах – 1,05 млн кв. м или порядка 67% общего объема нового предложения. При этом в городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн суммарный прирост торговых площадей сопоставим с вводом торговых площадей в Москве. В 2016 г. ввод торговых центров в России будет на 15% ниже 2015 г., во многом за счет сокращения нового предложения в Москве и городах с населением свыше 500 тыс. человек.
Доля вакантных площадей сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем для городов-миллионников на сегодня являются 7-8% против 5-6% в середине 2014 г. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.
Объем ввода торговых площадей в Москве в 2015 г. составит порядка 440 тыс. кв. м, что на 40% меньше, чем в 2014 г., когда наблюдался исторический рекорд по увеличению предложения торговых центров. Тем не менее данный показатель все еще остается слишком высоким для текущего уровня спроса на рынке.
В 2016 г. предложение останется инерционным и может
составить около 390 тыс. кв. м. В результате объем совокупного предложения ТРЦ
на конец 2015 г. составит
5,3 млн кв. м, а в 2016 г. - 5,7 млн кв. м. Обеспеченность торговыми площадями
увеличится с 426 кв. м на 1 000 населения до 459 кв. м соответственно.
Объем поглощения может составить 250 – 275 тыс. кв. м, уменьшившись на 42 – 47% относительно 2014 г. Низкий показатель поглощения обусловлен ограниченным развитием большинства ритейлеров на фоне снижения товарооборотов и маржинальности бизнеса, это результат падения покупательной способности населения и девальвации. Большинство введенных в 2015 г. торговых центров открывались с высокой долей свободных площадей (50-80%). Сроки заполнения в текущих условиях вырастут с привычных ранее 12-18 месяцев до 2-3 лет. В 2016 г. данный индикатор может вырасти на 35 – 50% в случае ожидаемой стабилизации ВВП и перехода к положительным темпам роста во II полугодии 2016 г.
На московский рынок в 2015 г. вышли 39 международных брендов. В 2016 - 2017 гг. темпы выхода новых ритейлеров, вероятнее всего, замедлятся. На данный момент 25 международных сетей заявили о своем входе на российский рынок.
Уровень вакансии на конец 2015 г. составит 10,5%, достигнув пика под влиянием дисбаланса между спросом и предложением. В 2016 г. данный индикатор может снизиться до 10%.
Прайм ставка аренды составила 1 650 долларов за 1 кв. м, снизившись на 20% относительно уровня конца 2014 г. В 2016 г. динамика данного показателя ожидается стабильной под влиянием сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.
Ставки аренды в торговых центрах все чаще номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы (steprent). Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров и применяется уже не только для якорей, но и для арендаторов среднего и малого формата всех профилей».
Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства, CBRE, рассказывает о гостиницах: «Туристическая активность на рынке начала постепенно стабилизироваться во второй половине года: с одной стороны, существенно снизились бизнес-потоки из Европы и США, с другой - наблюдается существенный рост доли внутреннего туризма и турпотоков из Китая и стран Азии. В результате показатель заполняемости в российских отелях незначительно увеличился по всем сегментам. Во многом на величину среднего показателя оказал влияние рост заполняемости в верхнем и люксовом сегментах в среднем на 5%. Кроме того, за счет роста показателя ADR в люксовом сегменте в среднем на 15% по сравнению с прошлым годом, рост по всем сегментам составил порядка 5%.
В течение 2015 г. номерной фонд Москвы увеличился на 765 единиц, что в 2,9 раз меньше, чем в прошлом году. Среди наиболее знаковых открытий года следует отметить Marriott Novy Arbat 5* (234 номера), Ibis Moscow Dinamo 3* (317 номеров) и Hampton by Hilton Moscow Strogino 3* (214 номеров). При этом 76% нового номерного фонда приходится на объекты, расположенные в регионах: с начала года было введено порядка 11 новых объектов. В целом 49% всех введенных гостиниц в 2015 г. принадлежат среднеценовому сегменту. Ввод еще 10 объектов различных международных операторов общим номерным фондом 1 762 единицы, вероятнее всего, будет перенесен на 2016 год.
В рублевом выражении показатели ADR и RevPAR в гостиницах среднего и верхнего сегментов показывают наименьшие колебания по отношению к прошлому году. При этом значения показателей в люксовом сегменте несколько увеличились за аналогичный период.
В долларовом выражении снижение показателей составило в среднем 20-30%. Выгодные условия размещения привлекли потоки иностранных туристов, и в результате уровень заполняемости в верхнем и люксовом сегментах показал положительную динамику по сравнению с прошлым годом».
