Офисный сегмент Москвы пополняется квадратными метрами, несмотря на нестабильность экономики. Девелоперы продолжают анонсировать новые проекты, объемы застройки у многих из них не снижаются несмотря на то, что рынок становится все ближе к перенасыщению. Эксперты NAI BecarApartments уверены, что избежать убытков владельцам строящихся БЦ можно и нужно, перепрофилируя объекты в апартаменты или гостиницы.
К концу 2015 г. общий объем рынка офисной недвижимости Москвы может составить порядка 16 млн кв. м. При этом предложение уже значительно превышает спрос. Но собственники вынуждены достраивать объекты, к реализации которых приступили в 2013-2014 гг., несмотря на то, что ставки аренды падают, а уровень вакансии растет.
Тренд на перепрофилирование бизнес-центров в апарт-проекты или гостиницы набирает в Москве обороты. Причина связана не только с тем, что кризисный рынок не сможет переварить новые офисные площади. Одна из главных проблем собственников БЦ заключается в отсутствии финансирования. Проект нужно либо достраивать, либо продавать. Но продажи практически остановились. Особенно неохотно потенциальные инвесторы рассматривают офисные проекты, если речь идет о неликвидных объектах. Руководитель NAI Becar Apartments Александра Самодурова считает, что многие бизнес-центры сегодня невозможно реализовать даже за половину от их цены еще пару лет назад. Кредиты (и рублевые, и валютные) сложно рефинансировать. Неустойчивость валютного курса - главная проблема для девелоперов именно коммерческой недвижимости, у которых самая высокая концентрация валютного долга. Надеяться, что рынок вырастет после временного падения, неосмотрительно – эксперты отмечают тенденцию сокращения спроса на офисные помещения во всем мире, включая США и Европу. Этот мировой тренд был сформирован в связи с развитием интернета и онлайн-коммуникаций, использование которых позволяет работать удаленно.
Политика Правительства Москвы заключается в снижении деловой нагрузки на центр столицы с целью улучшения транспортной ситуации. Перепрофилирование офисов в апартаменты как раз и решает эту задачу. Если вспоминать мировой опыт, можно привести пример, когда гостиничная сеть AccorHotels перепрофилировала офисное здание BlackLionHouse в Лондоне в апарт-отель Adagio.
Перепрофилирование бизнес-центров в апартаменты и гостиницы решает сразу несколько проблем собственника. Во-первых, оно позволяет ему вывести объект с перегруженного рынка и перевести его в достаточно свободную нишу индустрии гостеприимства и временного проживания. Во-вторых, перевод именно в отели и апарт-проекты является самым безболезненным с технической точки зрения, т.к. юридический статус нежилых помещений при этом не меняется. В-третьих, перепрофилирование позволяет обеспечить приток инвестиций на завершение объекта без привлечения банковского финансирования.
Частные инвестиции для редевелопмента
До последнего времени вход на рынок организованной профессиональной коммерческой недвижимости для частных инвесторов, располагающих сравнительно небольшими суммами от 5-10 млн руб., был фактически закрыт. Между тем статистика российских банков показывает, что за последние полтора года больше триллиона рублей было снято гражданами с депозитов, и эти деньги так и не вернулось в банковскую систему, осев на руках потенциальных «малых» инвесторов. Не учитывать эту денежную массу при общей экономической ситуации, отсутствии кредитных линий и институциональных инвесторов - непоправимая ошибка, учитывая, что люди хотят инвестировать данные средства в надежные активы, а московская недвижимость – один из самых стабильных активов в России.
Если раньше порог входа в гостиничный бизнес был слишком высок, то сегодня благодаря появлению апарт-отелей c моделью buy-to-let инвесторы готовы вкладывать в него суммы от 5 млн руб. и больше. Таким образом, перепрофилирование для частных инвесторов – это альтернатива банковскому депозиту, вместо которого инвестор получает понятный инвестиционный продукт с возможностью роста капитализации базового актива и доходом от сдачи в аренду. В итоге средства частного инвестора становятся для девелопера реальной альтернативой банковским займам, причем цены для розничных покупателей выше, чем в том случае, если бы здание было продано одному лицу. В итоге общий доход от продажи объекта вырастает. Розничная стоимость апартаментов на 20-40% выше, чем стоимость офисных площадей в сравнимых проектах, а темпы продаж выше.
Легкий выход из проекта
Смена назначения объектов недвижимости сегодня поддерживается Правительством Москвы в рамках стабилизации кризисного рынка, поэтому все зависит от желания собственника и технической возможности редевелопмента. «Технически это вполне возможно, - считает Александр Самодуров. - Для апарт-проектов нужна, в первую очередь, нарезка на небольшие помещения площадью от 20 до 90 кв. ми обеспечение их инженерными коммуникациями».
Для создания успешной, востребованной покупателями концепции собственнику необходима помощь профессиональной управляющей компании, которая потом возьмет на себя и управление объектом. По завершении редевелопмента владелец может выйти из проекта, если не хочет участвовать в управлении, а планирует продать здание и уйти со своей долей прибыли. Это также несомненный плюс для многих владельцев БЦ.
Доходность для инвестора
Почему же частные инвесторы захотят вкладываться именно в апарт-проекты, а, например, не в жилье? В первую очередь потому, что доходность таких проектов выше. При входе на старте продаж можно сэкономить до 20% от конечной стоимости продукта, а при последующей сдаче в аренду доход составит от 7% до 11% годовых. Во-вторых, в апарт-проектах инвестору не нужно заниматься подбором арендаторов. Эту функцию берет на себя управляющая компания. Кроме того, формат апартаментов набирает обороты. По данным аналитического отдела NAI Becar Apartments, сегодня на рынке Москвы представлено 68 проектов, то есть около 10 тыс. апартаментов. Это значит, что покупатели и арендаторы понимают, какой продукт они покупают, и осознанно отдают предпочтение именно ему. Спрос и предложение растут, то есть инвестор вкладывает деньги в пользующийся популярностью актив. При этом сегмент апарт-отелей с моделью buy-to-let - пока новинка в России, но эта ниша будет заполняться, так как арендное жилье с профессиональным управлением и высококачественной отделкой и оборудованием будет востребовано в Москве и других крупных городах России на многие годы вперед.
