Международная юридическая фирма «Дебевойз энд Плимптон ЛЛП» представляет краткий обзор шести наиболее значимых событий в российском законодательстве и судебной практике в сфере недвижимости, строительства и инфраструктуры за 2015 год.
1. Существенные изменения в Земельном кодексе
C 1 марта 2015 г. вступили в силу основные внесенные в 2014 г. в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты изменения, которые имеют важные последствия для порядка формирования земельных участков, предоставления земель для строительства, сдачи в аренду земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности.
В частности, значимой корректировке подверглись положения Земельного кодекса, касающиеся порядка предоставления земель, находящихся в публичной собственности. По общему правилу продажа и предоставление земельных участков в аренду осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. До изменений существовали две отдельные процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в публичной собственности, под строительство: с предварительным согласованием мест размещения объектов и без такового. Инициатором аукциона может быть как публичный собственник, так и частный субъект. Земельным кодексом устанавливается широкий перечень исключений, когда продажа или предоставление земельных участков осуществляются без проведения торгов (например, реализация масштабных инвестиционных проектов федерального или регионального уровня, заключение договора комплексного освоения территории, заключение концессионного соглашения и др.).
Для арендаторов земель, находящихся в публичной собственности, важным является положение, согласно которому арендатор участка, находящегося в публичной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов (за исключением случаев, когда в соответствии с Земельным кодексом земельный участок может предоставляться без проведения оных). Размер арендной платы является существенным условием при заключении договора аренды, и при отсутствии такого условия последний будет считаться незаключенным. Земельным кодексом установлены предельные сроки аренды земельных участков исходя из цели использования земель (например, для строительства, реконструкции зданий и сооружений срок аренды может составлять от 3 до 10 лет).
Изменениями был также решен неурегулированный на практике вопрос о судьбе объекта незавершенного строительства при прекращении договора аренды земель, находящихся в публичной собственности. Так, если иное не предусмотрено законом, объект незавершенного строительства может быть изъят у его собственника по решению суда путем его продажи с публичных торгов. Средства, вырученные от продажи такого объекта, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на проведение торгов.
Среди иных поправок важное практическое значение имеют следующие:
· уточнено понятие земельного участка;
· установлены новые правила формирования земельных участков;
· изменен порядок установления сервитутов;
· отменены такие виды вещных прав на земельные участки, как постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение;
· закреплена возможность мены земельных участков, находящихся в публичной собственности, на земельные участки, находящиеся в частной собственности и др.
Другой важный блок поправок в Земельный кодекс (вступил в силу с 1 апреля 2015 г.) регулирует вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В Земельном кодексе появилась отдельная глава, посвященная порядку изъятия земельных участков.
По общему правилу изъятие должно производиться в целях строительства, реконструкции указанных в Земельном кодексе объектов федерального, регионального или местного значения при условии, что указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории.
Решение об изъятии земельного участка может приниматься уполномоченными органами как по собственной инициативе, так и в отдельных случаях по ходатайству указанных в законе организаций (например, недропользователей).
Поправками в Земельный кодекс была разрешена ситуация, когда в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, подлежащие изъятию. В таком случае уполномоченный орган самостоятельно выявляет таких лиц путем направления запросов и опубликования в СМИ сообщения о планируемом изъятии. В случае непредоставления документов, подтверждающих права на такую недвижимость, объекты недвижимости могут быть обращены в публичную собственность на основании решения суда.
Важным изменением Земельного кодекса по вопросу соглашения об изъятии является положение, в соответствии с которым, если по истечении 90 дней со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии им не будет представлено подписанное соглашение, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка.
Изменениями в Земельный кодекс подробно урегулирован порядок определения размера возмещения при изъятии земельного участка. При определении суммы изъятия не учитываются объекты недвижимости, расположенные на изымаемом земельном участке и построенные не в соответствии с его разрешенным использованием или в нарушение условий договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности; сделки, заключенные правообладателем после его уведомления о принятом решении об изъятии, если они повлекли увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения, и пр.
В соглашении об изъятии с согласия лиц, у которых изымаются объекты недвижимости, можно предусмотреть вместо выплаты компенсации предоставление других объектов недвижимости взамен изымаемых.
2. Принятие единого Федерального закона о Государственно-частном партнерстве и поправки в Закон о концессионных соглашениях
До принятия единого Федерального закона о Государственно-частном партнерстве ГЧП-проекты реализовывались в субъектах РФ на основании региональных законов о ГЧП. В отсутствие единого федерального закона возникали различные риски при реализации таких проектов.
Принятый Федеральный закон о ГЧП решил много проблемных вопросов, возникающих на практике при реализации ГЧП проектов, а также позволил провести разграничение с концессионным соглашением, урегулированным Федеральным законом от 21 июля 2015 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях».
Среди важных новелл Федерального закона о ГЧП можно отметить следующие:
· Объекты соглашения о ГЧП: установлен закрытый перечень объектов;
· Субъекты соглашения о ГЧП: публичный партнер и частный партнер. Частным партнером может быть только российское юридическое лицо. Устанавливаются исключения в отношении юридических лиц, которые не могут быть субъектами соглашения о ГЧП. В соглашении о ГЧП возможно также участие финансирующего лица, которое может заключить прямое соглашение с публичным и частным партнером о порядке совместного взаимодействия по проекту.;
· Обязательные элементы соглашения о ГЧП: (i) строительство и (или) реконструкция объекта соглашения частным партнером; (ii) осуществление частным партнером полного или частичного финансирования создания объекта соглашения; (iii) осуществление частным партнером эксплуатации и (или) технического обслуживания объекта соглашения; (iv) возникновение у частного партнера права собственности на объект соглашения при условии обременения такого объекта в пользу публичного партнера в обеспечение исполнения обязательств частного партнера по соглашению о ГЧП.
· Заключение соглашения о ГЧП: по общему правилу соглашение заключается на торгах, проводимых в форме конкурса (открытого или закрытого). Частный партнер может быть инициатором проекта ГЧП, и в таком случае (в отсутствие иных потенциальных участников) соглашение о ГЧП заключается без проведения конкурса. Земельный участок (лесной участок, водный объект, участок недр) предоставляется частному партнеру для реализации проекта ГЧП без проведения торгов.
Федеральный закон о ГЧП вступает в силу с 1 января 2016 г.
С 1 мая 2015 г. вступили в силу важные изменения в Федеральный закон о концессионных соглашениях. Концессионное соглашение можно заключить без проведения конкурса с лицом, выступившим с инициативой о заключении такого соглашения.
В случае положительного решения уполномоченного органа последний размещает в сети Интернет предложение о заключении концессионного соглашения, и при условии отсутствия заявок со стороны третьих лиц соглашение заключается с инициатором без проведения конкурса.
3. Предусмотрена возможность заключения специальных инвестиционных контрактов
В связи с принятием Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 488-ФЗ «О промышленной политике в Российской Федерации» у субъектов инвестиционной деятельности появилась возможность заключения специального инвестиционного контракта.
Согласно положениям указанного закона, по специальному инвестиционному контракту инвестор в предусмотренный срок обязуется создать либо модернизировать и (или) освоить производство промышленной продукции на территории РФ, на континентальном шельфе, в исключительной экономической зоне РФ, а РФ или субъект РФ в течение такого срока обязуется осуществлять меры стимулирования деятельности в сфере промышленности.
В качестве инвестора могут выступать любое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. Другой стороной контракта является РФ, субъект РФ и (или) муниципальное образование. Инвесторам, заключившим специальный инвестиционный контракт, предоставляется государственная поддержка, в частности, в виде субсидий из бюджетов различных уровней, налоговых льгот, а также неприменения в течение срока контракта в отношении инвестора нормативных правовых актов, вступивших в силу после заключения контракта и ухудшающих положение инвестора по сравнению с ситуацией на момент заключения контракта.
Во исполнение принятого закона Правительство Российской Федерации утвердило правила заключения специальных инвестиционных контрактов.
4. Утверждены новые правила системы регистрации недвижимости
В июле 2015 г. был принят ФЗ о государственной регистрации недвижимости, который позволит объединить сведения, находящиеся в настоящий момент в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, будет создан Единый государственный реестр недвижимости («ЕГРН»), в который будут входить: (i) реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), (ii) реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, (iii) реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, (iv) реестровые дела, (v) кадастровые карты, (vi) книги учета документов.
ФЗ о государственной регистрации недвижимости должен способствовать унификации регистрации и кадастрового учета недвижимости, устранению противоречий между данными кадастра и реестра прав на недвижимость, реализации принципов открытости и публичной достоверности реестра. Среди важных положений принятого ФЗ можно отметить следующие:
· Проводить кадастровый учет недвижимости и регистрировать права на нее будет один орган – Росреестр;
· Установлены случаи как одновременного проведения кадастрового учета и регистрации недвижимости, так и раздельного проведения кадастрового учета и регистрации прав;
· Сокращены сроки проведения кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости;
· Выписка из ЕГРН будет являться единственным документом, который удостоверяет государственную регистрацию прав. Свидетельство о государственной регистрации права выдаваться больше не будет;
· ФЗ о государственной регистрации недвижимости не воспринял практику ВАС РФ в отношении регистрации аренды части вещи: для государственной регистрации аренды части вещи необходимо будет поставить арендуемую часть на кадастровый учет;
· Значительно расширен перечень оснований для приостановления уполномоченным органом кадастрового учета и государственной регистрации;
· Существенным нововведением является межведомственное взаимодействие органов власти при внесении сведений в ЕГРН. Так, органы власти, в том числе суды, нотариусы, будут обязаны самостоятельно направлять в орган регистрации прав соответствующие сведения для включения в ЕГРН. Правообладатель недвижимости будет лишь уведомляться о состоявшемся внесении сведений.
Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости в большинстве своем вступает в силу с 1 января 2017 г.
5. Изменения положений Гражданского кодекса о самовольной постройке
Значительные изменения были внесены в статью 222 Гражданского кодекса РФ, посвященную самовольной постройке. В целом изменения направлены на упрощение признания построек самовольными и усложнение установления права собственности на них.
Во-первых, было уточнено определение самовольной постройки:
· теперь указано, что самовольной постройкой можно признать здание, сооружение или другое строение;
· самовольная постройка создается на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта;
· при признании постройки самовольной при нарушении градостроительных и строительных норм и правил критерий существенности был исключен, что значительным образом может упростить признание построек самовольными.
Во-вторых, были детализированы условия, при одновременном соблюдении которых возможно признание права собственности на самовольную постройку по решению суда:
· в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
· на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
· сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
6. Иные законодательные изменения
· В Воздушный кодекс РФ внесено изменение, касающееся согласия на размещение объектов капитального строительства в районе аэродрома. Такое согласие теперь дает оператор, который может быть собственником аэродрома, владеть им по договору аренды или на ином законном основании.
· Принят закон, продлевающий срок оформления в упрощенном порядке прав на объекты индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для такого строительства или ведения личного подсобного и дачного хозяйства (приусадебный земельный участок) (так называемая «дачная амнистия»), на три года - до 1 марта 2018 г.
· Минстроем России введен новый порядок определения срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, который влияет на срок аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, предоставляемого по результатам аукциона. Ранее были прямо определены временные показатели для каждого вида работ, а по итогам изменений такие сроки устанавливаются в зависимости от площади объекта капитального строительства.
