Компания JLL проанализировала рынок качественных торговых центров столицы Украины, оценив насыщенность районов города площадями и различными форматами, изменения, которые произойдут в связи с выходом уже строящихся объектов, и определила форматы, спрос на которые в Киеве не будет удовлетворен в ближайшей перспективе и которые должны представлять наибольший интерес для девелоперов в будущем.
По данным JLL, на конец 2015 г. объем рынка качественной торговой недвижимости Киева составил 799,2 тыс. кв. м, это соответствует 29 торговым центрам. Под определение качественных попадают ТЦ площадью свыше 5 тыс. кв. м, которые обладают сформированной концепцией от этапа проектирования до настоящего момента и заняты преимущественно сетевыми арендаторами.
По масштабу и зоне охвата торговые центры можно разделить на следующие основные типы:
· районный – 3-15 тыс. кв. м;
· окружной – 15-35 тыс. кв. м;
· региональный – 35-70 тыс. кв. м;
· суперрегиональный – более 70 тыс. кв. м.
Марьяна Супчан, аналитик отдела исследований компании JLL (Украина), отмечает: «На текущий момент абсолютное большинство торговых центров Киева (12 объектов, 257,8 тыс. кв. м) относятся к окружному типу. При этом из расчета совокупной площади объектов лидируют региональные комплексы (7 объектов, 371,6 тыс. кв. м), которые представляют собой наиболее распространенный формат ТЦ в Киеве – на него приходится 46% от общего предложения. К окружному формату относится 32% площадей, к суперрегиональным и районным объектам – 9% и 7% соответственно».
Для сравнения - на более обеспеченных с точки зрения предложения, но сопоставимых по размеру потребительских рынках городов Восточной Европы (Варшава, Прага, Санкт-Петербург) на суперрегиональные торговые центры в среднем приходится 20% предложения, на региональные и окружные ТЦ – 34% и 31% соответственно, а на районный формат – 14%.
В среднем обеспеченность киевлян торговыми центрами составляет около 276 кв. м на 1 тыс. жителей, и по данному показателю Киев существенно уступает большинству столичных городов Восточной Европы и крупнейшим городам России. Самый высокий показатель насыщенности торговыми площадями в Киеве зафиксирован экспертами JLL в Голосеевском районе, где на 1 тыс. жителей приходится 737 кв. м, что обусловлено низкой плотностью населения и наличием пока единственного в городе суперрегионального ТЦ. Наименее насыщенными районами остаются Дарницкий и Святошинский с показателем около 125 кв. м на 1 тыс. жителей, а в Подольском районе качественных торговых центров пока вообще не представлено.
При этом распределение торговых центров различного масштаба между районами города существенно отличается. «Так, в Голосеевском и Шевченковском районах на настоящий момент превалируют торговые центры окружного формата, тогда как в Оболонском и Печерском – регионального. В случае реализации заявленных планов структура предложения торговых центров по масштабу к концу 2016 года существенно изменится, особенно с точки зрения суперрегиональных объектов, доля которых вырастет с текущих 9% до 39%. При этом новых торговых центров районного масштаба, несмотря на очевидный недостаток таких объектов в городе, на ближайший год не заявлено», - подчеркивает Анна Чуботина, руководитель отдела торговых площадей компании JLL (Украина).
Учитывая структуру распределения торговых центров, которая сложится к концу 2016 г. в случае реализации заявленных объектов, можно сделать следующие выводы:
· произойдет насыщение Правого берега суперрегиональными торговыми центрами. Несмотря на отсутствие объектов такого формата в Печерском, Шевченковском и Соломенском районах, частично спрос на них будет удовлетворяться теми торговыми центрами, которые ожидаются в смежных районах (Голосеевский, Подольский и Святошинский). В то же время потребность в суперрегиональных торговых центрах на Левом берегу (Дарницкий, Деснянский и Днепровский районы) останется крайне высокой.
· Недостаток объектов регионального масштаба будет сохраняться в Голосеевском, Подольском, Шевченковском и Дарницком районах. Несмотря на будущую высокую обеспеченность Голосеевского района суперрегиональными торговыми комплексами, потребность в региональных объектах сохраняется, так как большая протяженность района и расположение крупнейших комплексов на его границе определяют недостаточную насыщенность части района с точки зрения объектов регионального масштаба.
· Святошинский и Печерский районы наименее насыщены торговыми центрами окружного масштаба – в них такие комплексы пока не представлены. Кроме того, таких ТЦ недостаточно и в Оболонском районе, где при большом объеме торговой недвижимости в целом на 1 000 жителей приходится лишь 55 кв. м окружных торговых центров.
· С учетом высокой плотности населения в отдельных микрорайонах Деснянского и Святошинского районов (таких как Троещина, Воскресенка, Никольская и Южная Борщаговки, Академгородок, Беличи и др.) очевидна необходимость увеличить их обеспеченность районными торговыми центрами. Стоит отметить, что качественные объекты районного масштаба в целом слабо представлены на рынке Киева.
Эксперты, исходя из приведенных данных, вовсе не призывают прямо сейчас начинать строительство соответствующих торговых центров в том или ином районе. Но, по словам Марьяны Супчан, «можно предположить, что после стабилизации макроэкономической ситуации, выхода экономики из рецессии и начала роста доходов населения именно в этих районах наиболее высока вероятность появления торговых центров соответствующего масштаба. Финальное же решение о целесообразности строительства торгового центра должно приниматься девелопером с учетом непосредственного окружения потенциальной площадки, размеров торговой зоны, транспортных и визуальных характеристик участка, уровня конкуренции и целевой аудитории».
