Cпециалисты ГК «ЭКООФИС» отмечают, что в современных реалиях сроки окупаемости новых проектов в офисном сегменте превысят 20 лет при использовании кредитов и составят не менее 10 лет при финансировании из собственных средств. При этом период возврата инвестиций в офисных объектах класса А и В стал примерно одинаковым.
Собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев рассуждает о причинах: «Сегодня на девелопера в офисном сегменте «давят» сразу два фактора: невыгодные условия по кредитам и низкий спрос на аренду коммерческих площадей. Первый фактор существенно повышает расходную часть, объем инвестиций, а второй – снижает доходную. В результате, если начать строить бизнес-центр или бизнес-парк сейчас, реальный срок окупаемости может оказаться 20 и даже более лет». Андрей Ковалев добавляет, что в связи с кризисом банковские ставки ощутимо выросли и сегодня получить средства можно в среднем на 2-3 года под 18% годовых.
С другой стороны, существенно вырос уровень вакантных площадей, особенно это касается офисов высокого класса. Так, по оценке экспертов, к середине 2015 г. доля пустующих площадей в БЦ классов А и В+ составила примерно 30-35%, остается на этом уровне до сих пор, и позитивных изменений в краткосрочной перспективе не ожидается. Если говорить об офисах классов В и В-, они пострадали меньше: здесь уровень вакантности составляет в среднем 15-20%, и причина в том, что сюда переместились арендаторы из более дорогих объектов. Однако и ставки в них изначально были ниже, и это делало срок окупаемости несколько длиннее, чем у премиальных офисных центров. Сейчас по данному показателю проекты всех классов сравнялись.
Стоит отметить, что сокращение срока окупаемости в настоящее время возможно лишь за счет собственного финансирования. «В этом случае при грамотном выборе локации и хорошей концепции вернуть инвестиции можно будет лет за 10, - подчеркивает Андрей Ковалев. - И это при нынешнем рынке можно считать хорошим показателем».
Для сравнения: до 2008 г. средний срок окупаемости проектов на офисном рынке составлял 6-7 лет, а отдельные проекты оказывались даже еще эффективнее. Например, возврат инвестиций в первых московских бизнес-парках «Дербеневский» и «Кожевники», выведенных на рынок в 2004-2005 гг., произошел в течение 2-3 лет.
