Международная юридическая фирма «Дебевойз энд Плимптон ЛЛП» представляет краткий обзор пяти наиболее значимых изменений в законопроектах, посвященных сфере недвижимости, строительства и инфраструктуры, за 2015 год.
1. Существенное изменение концепции Земельного кодекса
9 декабря 2014 г. Государственная дума в первом чтении приняла блок поправок в Земельный кодекс, которыми предлагается отменить деление земель на категории и перейти с 1 января 2018 г. к территориальному зонированию. В границах территориальных зон регламентом использования территории будут предусматриваться один или несколько видов разрешенного использования земельных участков. Указанный законопроект с одобренными поправками был внесен на рассмотрение Государственной думы в период осенней сессии 2015 г.
2. Поправки в Гражданский кодекс в раздел о вещных правах
19 мая 2015 г. Комитетом по уголовному, гражданскому, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной думы был проведен круглый стол, в рамках которого активно обсуждался блок изменений в Гражданский кодекс в части вещных прав. В частности, была вновь поднята тема введения в российское законодательство такого ограниченного вещного права, как право застройки.
По итогам дискуссии ее участники пришли к тому, что реформирование ГК РФ в части вещных прав необходимо, но имеющийся Проект целесообразно доработать с учетом актуального земельного и иного природоресурсного законодательства.
Напомним, Проектом предлагается ввести отдельные нормы о владении, в частности понятие, объекты, способы приобретения владения, единые правила для защиты владения. К ограниченным вещным правам, помимо права застройки, предлагается отнести права постоянного землевладения, личного пользования, приобретения чужой недвижимой вещи, ограниченного владения земельным участком и др.
В связи с существенным изменением земельного законодательства в 2015 г. поправки в Гражданский кодекс в раздел о вещных правах не обсуждались в Государственной Думе.
3. Попытка законодательным образом урегулировать природу и правила оборота машино-места
В законодательстве на настоящий момент отсутствует определение машино-места, его правовой природы, особенностей государственного кадастрового учета, а также правил гражданского оборота машино-места.
В судебной практике, а также в практике различных территориальных управлений Росреестра существует несколько подходов к определению правовой природы и государственной регистрации машино-мест:
•машино-место определяется как недвижимая вещь и в государственном кадастре недвижимости указывается как помещение. Минэкономразвития России указывает, что если машино-место отвечает критериям изолированности и обособленности от других помещений в здании или сооружении, то оно может быть учтено в качестве помещения.
•машино-место подлежит государственной регистрации как часть недвижимого имущества;
•машино-место не признается недвижимой вещью, а государственной регистрации подлежит общая долевая собственность на здание или помещение с определенной долей в праве собственности пропорционально размерам машино-мест, находящихся в таких зданиях, помещениях. При этом порядок использования машино-мест может определяться соглашением сособственников здания, помещения, в котором находятся машино-места, или решением суда об определении порядка пользования такими зданиями, помещениями;
•машино-место считается общим имуществом здания и не подлежит ни в каком виде государственной регистрации.
В 2014 г. был разработан и внесен в Государственную Думу Законопроект № 558636-6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (о признании машино-места объектом недвижимого имущества), в котором предлагалось считать машино-место частью помещения, предназначенной для размещения автотранспортных средств в части объема здания или сооружении. Данное определение машино-места как части помещения было признано не совсем удачным, и отмечалось, что указанный законопроект требует доработки. На настоящий момент законопроект имеет статус «подготовка к первому чтению» и доработанный вариант проекта представлен не был.
В августе 2015 г. Минэкономразвития России начал подготовку другого законопроекта, посвященного правовому регулированию машино-мест: «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот неизолированных частей нежилых помещений, расположенных в зданиях, сооружениях (в том числе парковочные места, торговые и офисные помещения)». На настоящий момент текст указанного законопроекта опубликован не был.
4. Введение понятия сложной недвижимости в гражданский оборот
В конце 2014 г. Минэкономразвития России подготовило проект Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части введения понятия сложной недвижимости». Законопроектом предлагается внести изменения в статью 133.1 ГК РФ (единый недвижимый комплекс), установив концепцию неразрывности земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества.
Единым недвижимым комплексом предлагается считать совокупность объединенных единым назначением зданий и сооружений, находящихся в собственности одного лица, расположенных на одном или нескольких земельных участках. При этом земельный участок включается в состав единого недвижимого комплекса в случае, если он находится в собственности лица, которому принадлежат все здания и сооружения, расположенные на таком земельном участке.
Законопроектом предлагается установить классический принцип «строение следует за землей» (superficies solo cedit), в соответствии с которым сделки, влекущие отчуждение единого недвижимого комплекса, распространяются на все объекты недвижимости, входящие в его состав.
Законопроектом также предусматриваются особенности государственной регистрации прав и кадастрового учета на единый недвижимый комплекс.
5. Ужесточение режима владения иностранцами землями сельскохозяйственного назначения
Минсельхозом России подготовлен законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в части совершенствования порядка использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранными лицами. Законопроект находится на стадии публичного обсуждения о подготовке проекта и на дату подготовки настоящего обзора его текст опубликован не был.
Законопроектом предлагается уточнить положения законодательства в части запрета владения на право собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения юридическими лицами, конечными бенефициарными владельцами которых являются иностранные граждане или лица без гражданства. Изменения также могут коснуться обязанности юридических лиц по раскрытию информации об их бенефициарных владельцах при подаче документов в Росреестр для государственной регистрации сделок. В законопроекте также может быть урегулирован минимальный и максимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для иностранных лиц (от 3 до 10 лет), установлены требования, которым должны соответствовать иностранные лица, претендующие на заключение договора аренды в отношении земель сельскохозяйственного назначения, и т.д.
