Зарубежная недвижимость: россияне мечтают о легких доходах

В 2015 г. компания «Транио» провела аналитическое исследование, посвященное русскоязычным инвесторам, вкладывающим средства в доходную недвижимость за рубежом.
В 2015 г. компания «Транио» провела аналитическое исследование, посвященное русскоязычным инвесторам, вкладывающим средства в доходную недвижимость за рубежом.

После девальвации рубля в 2014-2015 гг. выходцы из России и других стран бывшего СССР стали примерно вдвое меньше покупать зарубежную недвижимость. Однако при этом возросла доля покупателей, которые приобретают недвижимость не для собственного проживания, а с инвестиционной целью - прежде всего для сдачи в аренду.

Исследователи опирались на результаты двух онлайн-опросов. В первом участвовало 561 агентство недвижимости из 37 стран, а во втором - 153 русскоязычных покупателя, которые недавно купили или собираются покупать доходную недвижимость за рубежом. 

В первую очередь рассматривались страны, наиболее популярные среди русскоязычных инвесторов. В этом рейтинге популярность стран оценивается исходя из доли запросов в «Яндексе», относящихся к покупке коммерческой недвижимости в 2 15 г. В первой пятерке - Германия, Испания, США, Чехия и Италия.

На вопрос «Много ли клиентов из России и других стран бывшего СССР приобретают доходную недвижимость?» 54% риелторов ответили: «Количество таких клиентов заметно, но невелико по сравнению с количеством покупателей из других стран».

74% респондентов отметили, что количество сделок с русскоязычными покупателями снизилось после девальвации рубля в 2014-2015 гг. Вместе с тем растет количество инвестиций в доходную недвижимость. В предыдущем опросе, проведенном «Транио» в 2013 г., 56% риелторов отмечали, что русскоязычных покупателей коммерческих объектов мало или нет вовсе, а в опросе 2015 г. такого мнения придерживались лишь 27% опрошенных. При этом доля тех, кто считает, что русскоязычных инвесторов много, увеличилась с 44 до 73%.

Доля русскоязычных инвесторов особенно выросла в тех странах, где раньше наши соотечественники преимущественно покупали курортное жилье для себя (например, Испания, Италия, Франция). В тех странах, которые традиционно были популярны среди инвесторов (Великобритания, Германия), их доля осталась на прежнем высоком уровне.

Среди русскоязычных инвесторов преобладают успешные предприниматели, имеющие активный бизнес в России или других странах бывшего СССР. Они стремятся вкладывать средства в недвижимость, приносящую не обязательно высокий, но стабильный доход в надежной валюте. Основные мотивы инвесторов таковы:
• диверсифицировать инвестиции и защитить их от политических и экономических рисков.
• Создать личный пенсионный фонд.
• Передать актив детям по наследству и обеспечить их финансовое благополучие.
• Получить вид на жительство в развитой зарубежной стране.

Как правило, инвесторы покупают жилые или коммерческие объекты для сдачи в аренду, и только немногие интересуются проектами девелопмента или редевелопмента. Большинство риелторов (65%) отметили, что не более 10% русскоязычных инвесторов вкладывают средства в такие проекты. По мнению Георгия Качмазова, управляющего партнера «Транио», «основную прибыль нашим инвесторам приносит активный бизнес на родине. А за рубежом они ведут себя как рантье: предпочитают простой арендный доход. Они пока не хотят и не умеют заниматься проектами на добавленную стоимость в Европе, хотя со временем их компетентность возрастает ». Исключения - Таиланд, Черногория и Чехия, где 89, 75 и 63% риелторов соответственно указали, что более 10% наших соотечественников занимаются девелопментом или редевелопментом.

«Россияне часто покупают доходную недвижимость в том же месте, где раньше приобретали жилье для себя, - говорит Георгий Качмазов.- Это вполне объяснимо: они хорошо знают особенности локации и ориентируются на местном рынке. Обычно они проводят время в своем зарубежном доме, и им удобнее управлять доходным объектом, если он находится неподалеку ».

Самые популярные инвестиционные объекты - жилые квартиры и дома: 63% респондентов отметили, что этот тип недвижимости входит в тройку наиболее востребованных. Особенно выделяются Болгария, Венгрия и Португалия, где этот ответ выбрали 95, 89 и 86% соответственно. Наоборот, в Германии, Италии и Великобритании этот ответ не самый популярный (37, 36 и 27% соответственно).

Второй по популярности вариант - отели, его выбрали 34% риелторов. Отели особенно востребованы в Австрии (78%). Большинство респондентов (62% тех, кто указал отели) отметили, что русскоязычные инвесторы скорее самостоятельно управляют отелями, чем поручают их управляющей компании. Однако в разных странах наблюдается существенная разница: например, в Болгарии и Великобритании все 100% участников опроса ответили, что инвесторы пользуются услугами управляющих компаний, а в Германии и Австрии на этот вариант приходится по 71% ответов. Наоборот, в Италии и Турции все респонденты указали, что инвесторы сами управляют отелями.

Еще один востребованный тип недвижимости - доходные дома (их отметили 16% опрошенных), особенно в Чехии, США и Германии (57, 43 и 42% соответственно).

Средняя стоимость жилой доходной недвижимости составляет 200 тыс. евро, коммерческой  - 1,2 млн евро, хотя бюджеты существенно различаются в зависимости от страны и типа недвижимости. Опрос покупателей показывает, что сделки заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который покупатели ориентировались изначально.

Между обращением клиента и закрытием сделки в среднем проходит 4-5 месяцев, хотя сроки существенно различаются в разных странах.

Инвесторы придерживаются завышенных ожиданий доходности. Из опроса риелторов следует, что от жилой недвижимости в среднем ожидают доходность 5,7% годовых, от коммерческой - 6,9%. Однако опрос покупателей показывает, что реальная доходность жилых объектов оказывается в среднем 4,3%, а коммерческих - 5,6%. Впрочем,ожидания доходности наших соотечественников со временем приближаются к реальным показателям. Опрос 2013 г. показывал, что тогда покупатели жилой недвижимости в среднем рассчитывали на доходность 6-7% годовых, а коммерческой - на 8-9%.

Вопрос «Многие ли покупатели берут кредит на покупку коммерческой недвижимости?» также демонстрирует существенно разные результаты в разных странах. Во Франции, Великобритании и Австрии доля таких покупателей особенно велика (43, 50 и 57% соответственно). С другой стороны, во многих странах (например, в Таиланде, Греции и Венгрии) русскоязычному покупателю практически невозможно получить ипотеку, и с этим связана большая доля ответов «Таких клиентов мало или совсем нет».

В тех случаях, когда русскоязычные инвесторы берут кредит, зае ДОЛЯ мных СРЕДСТВ от стоимости объекта в среднем составляет 40-50% и практически не различается в разных странах.

Если в 2013 г. только 10% риелторов отмечали, что б?льшая часть покупателей коммерческих объектов оформляет кредит, то в 2015 г. такие ответы составляют 27%. По мнению Георгия Качмазова, растущий интерес к ипотеке объясняется тем, что «с одной стороны, после кризиса у инвесторов стало меньше собственных денег Но, с другой стороны, инвесторы становятся компетентнее и лучше понимают, что грамотно оформленный кредит помогает оптимизировать налогообложение и повышает доходность инвестиций. Кроме того, сейчас заемные деньги стоят дешево - это тоже плюс в пользу ипотеки ».

Аналитики обнаружили, что оформление кредита в среднем увеличивает срок сделки на 33 дня, хотя в разных странах и по-разному: например, в Испании сделки с участием кредита закрываются в среднем на 21 день дольше, а в Австрии - на 48 дней. Средства на покупку недвижимости чаще всего поступают из России.

Больше половины покупателей (52%) указали, что не собираются в будущем продавать недвижимость, а планируют оставить ее себе и впоследствии передать по наследству. Из тех, кто намерен продать объект, 55% рассчитывают сделать это примерно через 10 лет после покупки, 35% - через 5 лет и только 3% - через 3 года. Таким образом, если раньше инвесторы больше стремились к спекулятивному извлечению прибыли, то сейчас их больше интересует сохранение капитала. Георгий Качмазов отмечает, что «эта тенденция тесно связана с тем, что инвесторы снижают требования к доходности в пользу снижения рисков и надежности в долгосрочной перспективе».

Отвечая на вопрос «Каковы главные трудности работы с российскими покупателями недвижимости?», большинство риелторов (52%) отметили завышенные ожидания доходности, а на втором месте - нерасторопность (36%). 

Покупатели отмечают, что самая большая проблема - найти подходящий объект: этот вариант указали 64% участников опроса. На втором месте ответ: «Структурировать сделку, оптимизировать налогообложение» (18%).

По прогнозам Георгия Качмазова, в 2016 г. количество русскоязычных покупателей жилой недвижимости за рубежом сократится еще на 20-30%. При этом на 30-40% увеличится число наших соотечественников, желающих продать свое жилье за ??рубежом в связи с высокой стоимостью содержания. Но вместе с тем на 20-30% вырастет количество русскоязычных покупателей доходной недвижимости.















иГРОКИ РЫНКА

Tranio

Качмазов Георгий

IT и телеком

Яндекс

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Сделка

Huawei снял коворкинг от Capital Group

Компания стала моноарендатором площадки Business Club в башне «Федерация», открытой в июле 2019 года. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Площадка в башне «Федерация» стала вторым на 100% заполненным коворкингом Business Club: первый проект в МФК «Город Столиц» был полностью реализован в июле 2019 года.
04.12
Переговоры

Morgan Stanley может продать ТЦ «Галерея» в декабре

Mubadala и РФПИ могут купить долю в петербургском ТЦ «Галерея» у Morgan Stanley уже в декабре этого года.
04.12
Управление недвижимостью

CBRE займется МФК AQUATORIA

CBRE выбрана эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду и продаже офисных площадей в составе МФК AQUATORIA.
04.12
Назначения

В банке непрофильных активов «Траст» - новое назначение

Сергей Смирнов возглавил департамент недвижимости Банка непрофильных активов «Траст»
06.12
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» остался без топа

Николай Козак ушел из «Леруа Мерлен».
 
09.12
Игроки рынка

Акционер ГК «Основа» инвестирует в сеть парков развлечений

В Москве откроется 10 парков развлечений Challenge Park.
06.12
События

«Романов двор» приобщит к искусству

В бизнес-пространстве «Романов двор» открылась Altmans Gallery.
 
04.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre