В 2015 г. компания «Транио» провела аналитическое исследование, посвященное русскоязычным инвесторам, вкладывающим средства в доходную недвижимость за рубежом.
После девальвации рубля в 2014-2015 гг. выходцы из России и других стран бывшего СССР стали примерно вдвое меньше покупать зарубежную недвижимость. Однако при этом возросла доля покупателей, которые приобретают недвижимость не для собственного проживания, а с инвестиционной целью - прежде всего для сдачи в аренду.
Исследователи опирались на результаты двух онлайн-опросов. В первом участвовало 561 агентство недвижимости из 37 стран, а во втором - 153 русскоязычных покупателя, которые недавно купили или собираются покупать доходную недвижимость за рубежом.
В первую очередь рассматривались страны, наиболее популярные среди русскоязычных инвесторов. В этом рейтинге популярность стран оценивается исходя из доли запросов в «Яндексе», относящихся к покупке коммерческой недвижимости в 2 15 г. В первой пятерке - Германия, Испания, США, Чехия и Италия.
74% респондентов отметили, что количество сделок с русскоязычными покупателями снизилось после девальвации рубля в 2014-2015 гг. Вместе с тем растет количество инвестиций в доходную недвижимость. В предыдущем опросе, проведенном «Транио» в 2013 г., 56% риелторов отмечали, что русскоязычных покупателей коммерческих объектов мало или нет вовсе, а в опросе 2015 г. такого мнения придерживались лишь 27% опрошенных. При этом доля тех, кто считает, что русскоязычных инвесторов много, увеличилась с 44 до 73%.
Доля русскоязычных инвесторов особенно выросла в тех странах, где раньше наши соотечественники преимущественно покупали курортное жилье для себя (например, Испания, Италия, Франция). В тех странах, которые традиционно были популярны среди инвесторов (Великобритания, Германия), их доля осталась на прежнем высоком уровне.
Среди русскоязычных инвесторов преобладают успешные предприниматели, имеющие активный бизнес в России или других странах бывшего СССР. Они стремятся вкладывать средства в недвижимость, приносящую не обязательно высокий, но стабильный доход в надежной валюте. Основные мотивы инвесторов таковы:
• диверсифицировать инвестиции и защитить их от политических и экономических рисков.
• Создать личный пенсионный фонд.
• Передать актив детям по наследству и обеспечить их финансовое благополучие.
• Получить вид на жительство в развитой зарубежной стране.
Как правило, инвесторы покупают жилые или коммерческие объекты для сдачи в аренду, и только немногие интересуются проектами девелопмента или редевелопмента. Большинство риелторов (65%) отметили, что не более 10% русскоязычных инвесторов вкладывают средства в такие проекты. По мнению Георгия Качмазова, управляющего партнера «Транио», «основную прибыль нашим инвесторам приносит активный бизнес на родине. А за рубежом они ведут себя как рантье: предпочитают простой арендный доход. Они пока не хотят и не умеют заниматься проектами на добавленную стоимость в Европе, хотя со временем их компетентность возрастает ». Исключения - Таиланд, Черногория и Чехия, где 89, 75 и 63% риелторов соответственно указали, что более 10% наших соотечественников занимаются девелопментом или редевелопментом.
«Россияне часто покупают доходную недвижимость в том же месте, где раньше приобретали жилье для себя, - говорит Георгий Качмазов.- Это вполне объяснимо: они хорошо знают особенности локации и ориентируются на местном рынке. Обычно они проводят время в своем зарубежном доме, и им удобнее управлять доходным объектом, если он находится неподалеку ».
Самые популярные инвестиционные объекты - жилые квартиры и дома: 63% респондентов отметили, что этот тип недвижимости входит в тройку наиболее востребованных. Особенно выделяются Болгария, Венгрия и Португалия, где этот ответ выбрали 95, 89 и 86% соответственно. Наоборот, в Германии, Италии и Великобритании этот ответ не самый популярный (37, 36 и 27% соответственно).
Второй по популярности вариант - отели, его выбрали 34% риелторов. Отели особенно востребованы в Австрии (78%). Большинство респондентов (62% тех, кто указал отели) отметили, что русскоязычные инвесторы скорее самостоятельно управляют отелями, чем поручают их управляющей компании. Однако в разных странах наблюдается существенная разница: например, в Болгарии и Великобритании все 100% участников опроса ответили, что инвесторы пользуются услугами управляющих компаний, а в Германии и Австрии на этот вариант приходится по 71% ответов. Наоборот, в Италии и Турции все респонденты указали, что инвесторы сами управляют отелями.
Еще один востребованный тип недвижимости - доходные дома (их отметили 16% опрошенных), особенно в Чехии, США и Германии (57, 43 и 42% соответственно).
Средняя стоимость жилой доходной недвижимости составляет 200 тыс. евро, коммерческой - 1,2 млн евро, хотя бюджеты существенно различаются в зависимости от страны и типа недвижимости. Опрос покупателей показывает, что сделки заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который покупатели ориентировались изначально.
Между обращением клиента и закрытием сделки в среднем проходит 4-5 месяцев, хотя сроки существенно различаются в разных странах.
Инвесторы придерживаются завышенных ожиданий доходности. Из опроса риелторов следует, что от жилой недвижимости в среднем ожидают доходность 5,7% годовых, от коммерческой - 6,9%. Однако опрос покупателей показывает, что реальная доходность жилых объектов оказывается в среднем 4,3%, а коммерческих - 5,6%. Впрочем,ожидания доходности наших соотечественников со временем приближаются к реальным показателям. Опрос 2013 г. показывал, что тогда покупатели жилой недвижимости в среднем рассчитывали на доходность 6-7% годовых, а коммерческой - на 8-9%.
Вопрос «Многие ли покупатели берут кредит на покупку коммерческой недвижимости?» также демонстрирует существенно разные результаты в разных странах. Во Франции, Великобритании и Австрии доля таких покупателей особенно велика (43, 50 и 57% соответственно). С другой стороны, во многих странах (например, в Таиланде, Греции и Венгрии) русскоязычному покупателю практически невозможно получить ипотеку, и с этим связана большая доля ответов «Таких клиентов мало или совсем нет».
В тех случаях, когда русскоязычные инвесторы берут кредит, зае ДОЛЯ мных СРЕДСТВ от стоимости объекта в среднем составляет 40-50% и практически не различается в разных странах.
Если в 2013 г. только 10% риелторов отмечали, что б?льшая часть покупателей коммерческих объектов оформляет кредит, то в 2015 г. такие ответы составляют 27%. По мнению Георгия Качмазова, растущий интерес к ипотеке объясняется тем, что «с одной стороны, после кризиса у инвесторов стало меньше собственных денег Но, с другой стороны, инвесторы становятся компетентнее и лучше понимают, что грамотно оформленный кредит помогает оптимизировать налогообложение и повышает доходность инвестиций. Кроме того, сейчас заемные деньги стоят дешево - это тоже плюс в пользу ипотеки ».
Аналитики обнаружили, что оформление кредита в среднем увеличивает срок сделки на 33 дня, хотя в разных странах и по-разному: например, в Испании сделки с участием кредита закрываются в среднем на 21 день дольше, а в Австрии - на 48 дней. Средства на покупку недвижимости чаще всего поступают из России.
Больше половины покупателей (52%) указали, что не собираются в будущем продавать недвижимость, а планируют оставить ее себе и впоследствии передать по наследству. Из тех, кто намерен продать объект, 55% рассчитывают сделать это примерно через 10 лет после покупки, 35% - через 5 лет и только 3% - через 3 года. Таким образом, если раньше инвесторы больше стремились к спекулятивному извлечению прибыли, то сейчас их больше интересует сохранение капитала. Георгий Качмазов отмечает, что «эта тенденция тесно связана с тем, что инвесторы снижают требования к доходности в пользу снижения рисков и надежности в долгосрочной перспективе».
Отвечая на вопрос «Каковы главные трудности работы с российскими покупателями недвижимости?», большинство риелторов (52%) отметили завышенные ожидания доходности, а на втором месте - нерасторопность (36%).
Покупатели отмечают, что самая большая проблема - найти подходящий объект: этот вариант указали 64% участников опроса. На втором месте ответ: «Структурировать сделку, оптимизировать налогообложение» (18%).
По прогнозам Георгия Качмазова, в 2016 г. количество русскоязычных покупателей жилой недвижимости за рубежом сократится еще на 20-30%. При этом на 30-40% увеличится число наших соотечественников, желающих продать свое жилье за ??рубежом в связи с высокой стоимостью содержания. Но вместе с тем на 20-30% вырастет количество русскоязычных покупателей доходной недвижимости.
