2015 год ознаменовался снижением объемов строительства бизнес-центров в Москве. В прошлом году в столице было сдано 574 тыс. кв. м GLA или 832 тыс. кв. м GBA офисных площадей, что на 49% меньше показателя 2014 г. и на 14% ниже результатов 2013-го. По оценкам экспертов NAI Becar, в ближайшее время тенденция сокращения строительства сохранится.
Тем не менее, в 2015 г. новые объекты все-таки вводились – годовой рост объемов данного сегмента деловой недвижимости составил 3,8%, в том числе за последние три месяца 2015 г. он вырос на 0,9%, то есть 141 тыс. кв. м GLA и 184 тыс. кв. м GBA. Правда, этот показатель на 22% ниже предыдущего отчетного периода и на 75% меньше аналогичной цифры IV квартала 2014 г. В итоге к началу 2016 г. общий объем предложения в сегменте офисной недвижимости Москвы составил 15,5 млн кв. м, из которых 14,3 млн приходится на классы А, В+, В.
55% сданного в последнем квартале года объема относятся к классу А, на который традиционно приходится лидирующая доля ввода, еще 45% – к классу В+. В целом за 2015 год доля класса А увеличилась с 28% до 29%, а доля класса В+ снизилась с 46% до 45%. 67% новых площадей расположено внутри ТТК, 41% от общего объема ввода пришлось на ЮАО.
Спрос
По данным департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, к концу IV квартала 2015 г. уровень вакансии на офисном рынке Москвы стабилизировался. В классе А он составил 29,2%, в классе В+ – 16,9%, в классе В – 9,8% и в классе С – 9%. Для классов А и В+ это означало небольшое – на 2% и 4% соответственно – снижение доли свободных помещений относительно III квартала 2015 г. Вакансия в классе С зафиксировалась на уровне предыдущего отчетного периода, в классе В она увеличилась на 2,6%.
«Заполняемость в премиальных классах была обеспечена, в первую очередь, объектами вне ТТК, - объясняет директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина. - Высокое качество и приемлемые цены, продиктованные и нецентральным расположением, и общей экономической ситуацией, сделали их особенно привлекательными для арендаторов».
В классе В вакансия хоть и выросла по отношению к III кварталу, но была ниже уровня 2014 г. Ее рост обеспечили в основном объекты внутри Центрального делового района, тогда как за пределами ТТК, так же как и в классе А, офисы класса В были достаточно востребованы.
Коммерческие условия
В ноябре-декабре арендные ставки в сегментах В и С перестали падать впервые с 2015 г., причем в классе В даже произошло небольшое (+1,5%) увеличение, обусловленное преимущественно ротацией помещений в аренду. В то же время в классах А и В+ средние арендные ставки упали еще на 3-5% в рублевом эквиваленте. Таким образом, к началу 2016 г. средние ставки составили в классе А – 2 630 рублей за 1 кв. м в месяц, в классе В+ – 1 585 рубля, в классе В – 1 160 рублей и в классе С – 895 рублей за 1 кв. м/месяц.
Базовые ставки на объектах, продолжающих удерживать их в валюте, сохраняются в среднем на уровне $650 за 1 кв. м в год без учета таких опций, как фиксирование курса, предоставление валютных коридоров и скидок.
Практика рынка
На этом фоне в IV квартале прошло несколько заметных сделок, как в сфере купли-продажи, так и в сегменте аренды. Самой крупной инвестиционной транзакцией стала покупка компанией «Мегафон» 49,99% акций «Glanbury Investments Ltd.», владеющей БЦ «Оружейный» (GBA 90 тыс. кв. м). Кроме того, на завершающей стадии находились переговоры о приобретении группой «БИН» здания бывшего магазина «Военторг», где сейчас располагается МФК «Воздвиженка Центр» общей площадью 70 тыс. кв. м.
На рынке аренды крупнейшую сделку обеспечила газодобывающая компания «Ямал СПГ», которая арендовала 20,4 тыс. кв. м в недавно введенном бизнес-центре класса А «Алгоритм». Еще одной крупной сделкой в классе А стала аренда 5,4 тыс. кв. м «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» в БЦ «Воздвиженка Центр». Также стоит отметить сделку с участием компании «Связной», которая стала первым якорным арендатором в БЦ класса В+ «Симонов Плаза», арендовав 11,5 тыс. кв. м. Планировка и отделка помещений была сделана «с нуля» специально для «Связного». И, наконец, в классе В – ИК «O1 Properties» и ООО «Праксэа Рус» объявили о подписании договора на долгосрочную аренду 1,14 тыс. кв. м в БЦ «ЛеФОРТ».
Предложение на офисном рынке пополнилось в IV квартале интересным объектом – «Ростелеком» выставил на продажу здание своей штаб-квартиры на 1-й Тверской-Ямской ул. площадью 4,9 тыс. кв. м. Стоимость объекта оценивается в 1,3 млрд рублей.
Не обошлось и без отказов, в частности, Российский фонд прямых инвестиций не стал покупать офисную башню МФК «Метрополис» площадью 28 тыс. кв. м. В качестве нового претендента на объект называют компанию «WhiteStarRealEstate».
Выводы и прогнозы
Главными тенденциями 2015 г., влияющими в целом на развитие офисного рынка Москвы, стали переход на рублевые договоры и глобальное снижение арендных ставок, которые в рублевом эквиваленте упали на 13% в классе А, 11% – в классе В+, 14% – в классе В и 9% – в классе С. Такая динамика ставок и в целом ситуация в стране спровоцировали высокую ротацию арендаторов, в том числе между классами. С одной стороны, снижение цены аренды в высококлассном сегменте генерировало спрос среди компаний, желающих повысить качество занимаемых помещений. Это, несмотря на новый ввод, сдерживало рост вакансии в классах А и В+. С другой стороны, ценовой разрыв класса В с классом В+ на протяжении 9 первых месяцев года становился больше, а с классом С – сокращался, что привлекло в сегмент арендаторов, нуждающихся в оптимизации затрат на аренду.
В результате доля свободных площадей в классе В на конец 2015 г. снизилась более чем на 20%. Также после резкого скачка в конце 2014 г. замедлился рост уровня вакансии в классе А и на конец IV квартала 2015 года доля свободных помещений здесь увеличилась только на 4,5%. С учетом больших объемов ввода в сегменте данную динамику можно признать позитивной. Годовое изменение среднего уровня вакансии в классе В+ находится примерно на такой же отметке +4%.
Доходы собственников офисных объектов резко сократились, что в совокупности с ростом предложения, новыми налоговыми мерами государства и снижением банковского финансирования поставило перед владельцами действующих бизнес-центров ребром вопрос – как сохранить объемы арендных доходов и не потерять арендаторов. По мнению Марии Онучиной, тогда как в классе С объекты будут конкурировать за счет цены, в классах В и А нужно повышать качество объектов, создавать дополнительные сервисы и ни в коем случае не снижать качество управления.
Что касается ввода новых объектов, то многие бизнес-центры, сдача которых была анонсирована на 2016 год, перенесены на более поздние даты. Ряд проектов заморожен на неопределенное время, отдельные были пересмотрены в сторону сокращения объемов офисных площадей или полного отказа от них в пользу апартаментов. Тем не менее, объем ввода в 2016 г. прогнозируется примерно на уровне 2015 г., то есть порядка 600 тыс. кв. м общих площадей. Это создает предпосылки для снижения уровня вакансии в следующем году. Динамика же коммерческих условий будет зависеть от развития экономической ситуации.
