Апартаменты: переход к новым форматам, снижение цен и спроса, перспективы

Несмотря на то, что сегмент апартаментов в Москве продолжает расти, его не обошло стороной влияние общего экономического кризиса. Последний квартал 2015 г. ознаменовался на рынке апарт-проектов небольшим снижением спроса, площадей в объектах и цен на них. 
5985

Несмотря на то, что сегмент апартаментов в Москве продолжает расти, его не обошло стороной влияние общего экономического кризиса. Последний квартал 2015 г. ознаменовался на рынке апарт-проектов небольшим снижением спроса, площадей в объектах и цен на них. В то же время девелоперы по-прежнему не торопятся выводить на рынок апартаменты эконом-класса и хотят попробовать новые форматы, например, доходные дома и апарт-отели (19 февраля с 14.00 до 15.00 на нашем сайте в разделе Live интервью можно будет "в прямом эфире" задать интересующие вас вопросы Алексею Шепелю, Председателю Правления S.HOLDING, который специализируется на доходных домах как возможности высокоприбыльного бизнеса)

Спрос – это то, что определяет прибыльность работы на любом рынке. В IV квартале прошлого года спрос на апартаменты упал до 375, что не только на 7,5% ниже, чем в предыдущем квартале, но и меньше, чем в IV квартале 2014 г., когда он составил 390 апартаментов. Вместе со спросом снижалась и цена квадратного метра во всех сегментах рынка. Причем если в бизнесе и комфорте эта тенденция наблюдается уже не первый месяц, то элит-класс в III квартале демонстрировал рост стоимости «квадрата», а в IV он стал лидером падения, просев на 18,8%. В итоге на конец года цена 1 кв. м в проектах элит-класса составляла 407 673 руб. Падение цен в комфорт-классе к уровню предыдущего квартала составило 6,8%, а средняя стоимость квадратного метра достигла 163 744 руб. за 1 кв. м. В бизнес-классе цена предложения составила 234 336 руб. за квадрат, упав на 12,3%.

В ретроспективе года цены на апартаменты Москвы показывали относительную стабильность только в классе комфорт, продемонстрировав в течение 12 месяцев даже  небольшой рост в 6,5%. Наибольшее падение – 30% – было отмечено в бизнес-классе. Элитные апартаменты  подешевели на  17%. Кроме того, как и в целом на рынке коммерческой недвижимости, практически во всех объектах, в том числе и премиальных,  утвердились рублевые цены.

Сухие цифры статистики отражают живую ситуацию на рынке. Прогнозы экспертов, а именно – снижение спроса после ажиотажного всплеска конца 2014-начала 2015 гг., произошло. Покупатели, которые целенаправленно стремились инвестировать деньги в недвижимость для защиты своих капиталов в условиях нестабильного рынка и падающего рубля, в большинстве своем уже это сделали. Остались либо нерешительные, либо стихийные, либо очень осторожные и придирчивые инвесторы, которых в столице немало, но все же недостаточно, чтобы поддержать массовый спрос первой волны кризиса. Кроме того, не надо забывать и о том, что IV квартал - традиционно время снижения покупательской активности на рынке жилой недвижимости. Возможно, с ростом ведущих мировых валют покупатели снова активизируются.

К тому же апартаменты все еще остаются самым выгодным с точки зрения цены купли-продажи продуктом на рынке жилой недвижимости Москвы. Стоимость 1 кв. м в строящихся апарт-проектах комфорт-класса ниже в среднем на 40 тыс. руб., чем в аналогичных по классности классических жилых домах на первичном рынке. И, возможно, этот фактор станет определяющим при выборе покупателя, что поддержит сегмент в 2016 г.

Что касается выхода на рынок проектов эконом-класса, то аналитики пока не видят таких перспектив. Дело в том, что апартаменты, как правило, располагаются на дорогой земле внутри «старой» Москвы, рядом со станциями метро или другими транспортными узлами, в центре районов со сложившейся инфраструктурой. Это один из основных факторов ценообразования апарт-проектов, так как он повышает цену участка, которую девелопер не может не закладывать в классность и стоимость своих объектов.

Зато девелоперы стараются регулировать стоимость продукта, делая ее привлекательнее для потенциального покупателя путем снижения площадей апартаментов и в центральных районах, и за пределами ТТК. По оценкам аналитиков, в среднем за последний год размеры апартаментов уменьшились на 7% -14% в зависимости от удаленности от центра.

Рынок в цифрах

Возвращаясь к статистическим итогам IV квартала и 2015 г. в целом,  можно сказать, что несмотря на негативные тенденции рынок апартаментов в Москве, не останавливается в развитии. За последние три месяца прошлого года предложение пополнилось 1 369 новыми апартаментами в 4 комплексах. Отметим, что  некоторые из них были заявлены только в III квартале, а в IV уже вышли на рынок. Все новые проекты, отмечают аналитики, представлены бизнес-классом и предназначены для собственного проживания. 

Надо отметить, что 2015 год ознаменовался не только количественным ростом апарт-проектов, но и активным обсуждением перспектив развития сегмента и в Правительстве Москвы, и в бизнес-сообществе, и в СМИ. Очевидно, что апартаментам, как достаточно новому виду недвижимости в России, предстоит пройти немалый путь к утвержденным стандартам и правилам игры. Однако в IV квартале произошло важное событие, в том числе с точки зрения принятия городскими властями апартаментов как перспективного направления недвижимости для развития города. В конце года Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила строительство апарт-проектов на двух транспортно-пересадочных узлах. Планируется, что 40 тыс. кв. м апартаментов будет реализовано в составе  ТПУ «Люберецкая» в районе Косино-Ухтомский на востоке Москвы и 123 тыс. кв. м, включающие гостиницу и апартаменты, – в ТПУ «Шелепиха», в основе которой – станция с одноименным названием, входящая в состав Третьего пересадочного контура Московского метрополитена. Включение апартаментов в состав ТПУ можно отнести к позитивным тенденциям в развития данного сегмента как для города, так и для девелоперов, считают эксперты NAI Becar.

Тренд – арендное жилье

А вот развитие новых форматов на рынке апартаментов пока идет не очень активно. В этом отношении Москва неохотно перестраивается на новые рельсы, и пока девелоперы столицы ориентированы на традиционную схему: построить – продать. Поэтому количество апартаментов формата buy-to-live в конце 2015 г. составило 74%, хотя доля проектов, предоставляющих инвестиционные программы, выросла и достигла на конце декабря 26%.

Между тем Северная столица идет другим путем. Сравнивать рынки двух крупнейших городов России в целом нерелевантно, так как в Санкт-Петербурге строится в разы меньше объектов, но в целом за 2015 год на рынок продаж вышли 7 апарт-отелей в разных районах  Петербурга, в то время как в Москве полноценных апарт-проектов пока нет. В Митино идет строительство отеля YE’S ГК «Пионер» и планируются к реализации два отеля сети «Вертикаль» компании NAI Becar.

Между тем, по словам руководителя NAI Becar Apartments Александра Самодурова, программы доходности в целом и апарт-отели как сегмент рынка в частности являются интересным и привлекательным продуктом на кризисном рынке, так как страхуют частного инвестора от потери средств, а девелоперу гарантируют приток инвестиций на строительство именно за счет интереса потенциальных покупателей. 




иГРОКИ РЫНКА

S.HOLDING

Шепель Алексей

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: В номере всесторонне рассмотрены самые горячие темы нынешнего лета. И самая «жаркая» из них, безусловно, - завершение программы льготной ипотеки. Стоит ли ждать на рынке коммерческой недвижимости «варягов» из жилого сектора или же те останутся при своем интересе? Не менее обсуждаема и тема новой классификации офисной недвижимости. В Москве она стала фактом, а регионы ждут...

Популярное

Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: Aspace
Игроки рынка

У Aspace новый соучередитель

В состав учередителей оператора гибких офисов вошел Сергей Седов. 
17.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07
Источник: Stone
Проект

Stone приступил к фасадным работам на Ленинском

95% офисных площадей бизнес-центра уже реализованы. Сдать БЦ в эксплуатацию девелопер планирует в 2025 году.
17.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre