Реновация промзон лишает Москву дешевых офисов С-класса

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International
7060

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International. Если рынок офисной недвижимости Б-класса на сегодняшний день составляет в столице порядка 12 млн кв. м, то рынок офисной недвижимости класса С будет сопоставим с ним по размеру. В абсолютных цифрах этот рынок в Москве насчитывает порядка 3 000 объектов общей площадью 10-11 млн кв. м.

На фоне ротации арендаторов в более высоких классах процент заполненности в популярных и хорошо управляемых офисах класса С на сегодняшний день не падает ниже 95%. Их можно разделить на два типа – бывшие НИИ и административные здания, расположенные вне промзон, и офисные центры на месте переоборудованных корпусов непосредственно в промзонах.

«По сути это почти единственное прибежище для малого и среднего бизнеса в Москве на сегодняшний момент. Если для первого типа офисных центров характерна «мелкая нарезка» по 50-100 кв. м и как следствие - густонаселенность, то второй тип офисов обеспечивает представителей бизнеса не только офисами, но также складами и промышленными мощностями, необходимыми для малого производства, – считает Андрей Филиппов, руководитель по FacilityManagementPM-Департамента ColliersInternational. - Например, полиграфия, фасовка, упаковка, пищевое производство, мебельные цеха, производство различной фурнитуры и так далее. Разумеется, большинство объектов этого типа технически устарело еще в прошлом веке и должно постепенно уступать место новым профильным зданиям, но будет ли здание после реконцепции также финансово доступно небольшим компаниям, это вопрос. Пока все технические неудобства таких БЦ компенсируются их низкой арендной ставкой».

Административные и промышленные здания, находящиеся вне промзон, реконструируются либо в офисы более высокого класса, либо в МФК. «Офисы-муравейники» при правильном управлении чаще всего преобразуются в С+ - за счет улучшения конструктива здания, замены некоторых инженерных узлов, внесения минимального дизайна и новых деталей отделки, и при этом остаются доступными для малого и среднего бизнеса. По словам Андрея Филиппова, кризис подхлестнул этот процесс, так как ставки в таких офисах, как и в целом по рынку, упали; отдача собственникам стала меньше и заставляет их задуматься о редевелопменте или перепрофилировании проекта и скорейшей его реализации.

Но если порядка 90% промышленных и административных зданий после реконцепции не меняют своего функционального назначения и остаются до некоторой степени доступны малому и среднему бизнесу, то городские промзоны в основном преобразуются в жилье.

По официальным данным, на сегодняшний день под реновацию подпадают такие промзоны Москвы, как «ЗИЛ», «Москвич», «Нагатинский затон», «Соколиная гора», «Алтуфьевское шоссе, «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкая». Всего же под реорганизацию пойдет 4,3 тыс. га промышленных земель. «Анализируя данные проекты реновации, можно отметить, что 50% из них будут составлять жилые комплексы. Остальная часть будет иметь различное назначение – от восстановленного производства до создания смешанной городской среды с бизнес- и торговыми центрами и рекреационными участками, - подчеркивает Андрей Филиппов. – Но очевидно, что создаваемые офисные центры на месте промзон будут иметь более высокую классность, недоступную типичным арендаторам класса С. К тому же непонятно, куда в этом случае будет интегрировано малое производство, размещающееся на данный момент в промзонах».

Общая особенность «офисов-муравейников» С-класса - это наличие большого количества не только арендаторов, но и собственников, владеющих площадью от 50 до 200 кв. м. На одно здание может приходиться порядка 100 собственников. Единый собственник подобных объектов тоже встречается; чаще всего это финансовые группы, приватизировавшие объект с инвестиционной целью.

«В планы же мелких собственников не входит расставание со своими площадями, подпадающими под реновацию, - уверен Андрей Филиппов, - и это достаточно серьезная проблема города при реализации своих проектов реконцепции. Особенно если учитывать тот факт, что бизнес-центры С-класса, как правило, не управляются профессиональными УК, которые могли бы урегулировать как вопросы, связанные с городом, так и вопросы арендаторов. И это, конечно, упущение, учитывая объемы данного сегмента офисной недвижимости. Кроме того, нужен благоприятный инвестиционный климат для того, чтобы заинтересовать всех собственников в развитии промышленных территорий».

 

 

 



журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre