Реновация промзон лишает Москву дешевых офисов С-класса

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International
7013

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International. Если рынок офисной недвижимости Б-класса на сегодняшний день составляет в столице порядка 12 млн кв. м, то рынок офисной недвижимости класса С будет сопоставим с ним по размеру. В абсолютных цифрах этот рынок в Москве насчитывает порядка 3 000 объектов общей площадью 10-11 млн кв. м.

На фоне ротации арендаторов в более высоких классах процент заполненности в популярных и хорошо управляемых офисах класса С на сегодняшний день не падает ниже 95%. Их можно разделить на два типа – бывшие НИИ и административные здания, расположенные вне промзон, и офисные центры на месте переоборудованных корпусов непосредственно в промзонах.

«По сути это почти единственное прибежище для малого и среднего бизнеса в Москве на сегодняшний момент. Если для первого типа офисных центров характерна «мелкая нарезка» по 50-100 кв. м и как следствие - густонаселенность, то второй тип офисов обеспечивает представителей бизнеса не только офисами, но также складами и промышленными мощностями, необходимыми для малого производства, – считает Андрей Филиппов, руководитель по FacilityManagementPM-Департамента ColliersInternational. - Например, полиграфия, фасовка, упаковка, пищевое производство, мебельные цеха, производство различной фурнитуры и так далее. Разумеется, большинство объектов этого типа технически устарело еще в прошлом веке и должно постепенно уступать место новым профильным зданиям, но будет ли здание после реконцепции также финансово доступно небольшим компаниям, это вопрос. Пока все технические неудобства таких БЦ компенсируются их низкой арендной ставкой».

Административные и промышленные здания, находящиеся вне промзон, реконструируются либо в офисы более высокого класса, либо в МФК. «Офисы-муравейники» при правильном управлении чаще всего преобразуются в С+ - за счет улучшения конструктива здания, замены некоторых инженерных узлов, внесения минимального дизайна и новых деталей отделки, и при этом остаются доступными для малого и среднего бизнеса. По словам Андрея Филиппова, кризис подхлестнул этот процесс, так как ставки в таких офисах, как и в целом по рынку, упали; отдача собственникам стала меньше и заставляет их задуматься о редевелопменте или перепрофилировании проекта и скорейшей его реализации.

Но если порядка 90% промышленных и административных зданий после реконцепции не меняют своего функционального назначения и остаются до некоторой степени доступны малому и среднему бизнесу, то городские промзоны в основном преобразуются в жилье.

По официальным данным, на сегодняшний день под реновацию подпадают такие промзоны Москвы, как «ЗИЛ», «Москвич», «Нагатинский затон», «Соколиная гора», «Алтуфьевское шоссе, «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкая». Всего же под реорганизацию пойдет 4,3 тыс. га промышленных земель. «Анализируя данные проекты реновации, можно отметить, что 50% из них будут составлять жилые комплексы. Остальная часть будет иметь различное назначение – от восстановленного производства до создания смешанной городской среды с бизнес- и торговыми центрами и рекреационными участками, - подчеркивает Андрей Филиппов. – Но очевидно, что создаваемые офисные центры на месте промзон будут иметь более высокую классность, недоступную типичным арендаторам класса С. К тому же непонятно, куда в этом случае будет интегрировано малое производство, размещающееся на данный момент в промзонах».

Общая особенность «офисов-муравейников» С-класса - это наличие большого количества не только арендаторов, но и собственников, владеющих площадью от 50 до 200 кв. м. На одно здание может приходиться порядка 100 собственников. Единый собственник подобных объектов тоже встречается; чаще всего это финансовые группы, приватизировавшие объект с инвестиционной целью.

«В планы же мелких собственников не входит расставание со своими площадями, подпадающими под реновацию, - уверен Андрей Филиппов, - и это достаточно серьезная проблема города при реализации своих проектов реконцепции. Особенно если учитывать тот факт, что бизнес-центры С-класса, как правило, не управляются профессиональными УК, которые могли бы урегулировать как вопросы, связанные с городом, так и вопросы арендаторов. И это, конечно, упущение, учитывая объемы данного сегмента офисной недвижимости. Кроме того, нужен благоприятный инвестиционный климат для того, чтобы заинтересовать всех собственников в развитии промышленных территорий».

 

 

 



журнал CRE 1(446)

Февраль 2025
Из печати вышел традиционный ежегодный номер прогнозов журнала Commercial Real Estate. Более шестидесяти топ-менеджеров российских компаний рассуждают о будущем рынка недвижимости, ритейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства. Инвестиции. Коллективное и сознательное Девелопмент. Рубль сберегут Управление недвижимостью. В имени тебе моём Консалтинг. Команда молодости нашей Право. По закону и по душе

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (3-9 февраля)

Крупные сделки в складском и офисном сегментах в Москве и Петербурге, новости компаний CORE.XP, Invest7 и Raven Russia, новые лоты от столичного Департамента по конкурентной политике, запуск отеля в Иннополисе, - в нашей традиционной подборке самых читаемых материалов за неделю.
09.02
Источник: ESVE Group
Проект

ESVE Group получила разрешение на строительство БЦ Valtri

Бизнес-центр площадью 35,2 тыс. кв. м расположен в Белорусском деловом кластере на Грузинском Валу. Здание планируется сдать в эксплуатацию не позднее III квартала 2027 года.
10.02
Источник: NF Group
Игроки рынка

NF Group открывает офис на Бали

Новое подразделение возглавил Мэттью Джорджсон, имеющий 35-летний опыт работы в Азии. На Бали работает с 2005 года, где был партнером Elite Havens. 
11.02
Источник: Level Group
Сделка

В Level Box Терехово арендовали блок на 41 000 кв. м

Арендатором логистического комплекса стала компания специализирующаяся на логистике продуктов питания. Брокером сделки выступила компания CORE.ХР. 
12.02
Источник: Space 1
Игроки рынка

Space 1 вошла в АРКН

Space 1 присоединилась к Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН).
 
11.02
Источник: DDX Fitness
Игроки рынка

Becar FM занялась фитнесом

Компания взяла в управление еще три клуба DDX Fitness - в Ижевске, Челябинске и Липецке.
10.02
Источник: Nikoliers
Проект

Nikoliers разработает ритейл-стратегию для «Евгеньевского»

Квартал будет включать около 30 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Основной объем ритейла будет размещен в здании «Мытного двора» после его реконструкции. Площадь памятника регионального значения составляет 8 тыс. кв. м.
10.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre