Реновация промзон лишает Москву дешевых офисов С-класса

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International
6889

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International. Если рынок офисной недвижимости Б-класса на сегодняшний день составляет в столице порядка 12 млн кв. м, то рынок офисной недвижимости класса С будет сопоставим с ним по размеру. В абсолютных цифрах этот рынок в Москве насчитывает порядка 3 000 объектов общей площадью 10-11 млн кв. м.

На фоне ротации арендаторов в более высоких классах процент заполненности в популярных и хорошо управляемых офисах класса С на сегодняшний день не падает ниже 95%. Их можно разделить на два типа – бывшие НИИ и административные здания, расположенные вне промзон, и офисные центры на месте переоборудованных корпусов непосредственно в промзонах.

«По сути это почти единственное прибежище для малого и среднего бизнеса в Москве на сегодняшний момент. Если для первого типа офисных центров характерна «мелкая нарезка» по 50-100 кв. м и как следствие - густонаселенность, то второй тип офисов обеспечивает представителей бизнеса не только офисами, но также складами и промышленными мощностями, необходимыми для малого производства, – считает Андрей Филиппов, руководитель по FacilityManagementPM-Департамента ColliersInternational. - Например, полиграфия, фасовка, упаковка, пищевое производство, мебельные цеха, производство различной фурнитуры и так далее. Разумеется, большинство объектов этого типа технически устарело еще в прошлом веке и должно постепенно уступать место новым профильным зданиям, но будет ли здание после реконцепции также финансово доступно небольшим компаниям, это вопрос. Пока все технические неудобства таких БЦ компенсируются их низкой арендной ставкой».

Административные и промышленные здания, находящиеся вне промзон, реконструируются либо в офисы более высокого класса, либо в МФК. «Офисы-муравейники» при правильном управлении чаще всего преобразуются в С+ - за счет улучшения конструктива здания, замены некоторых инженерных узлов, внесения минимального дизайна и новых деталей отделки, и при этом остаются доступными для малого и среднего бизнеса. По словам Андрея Филиппова, кризис подхлестнул этот процесс, так как ставки в таких офисах, как и в целом по рынку, упали; отдача собственникам стала меньше и заставляет их задуматься о редевелопменте или перепрофилировании проекта и скорейшей его реализации.

Но если порядка 90% промышленных и административных зданий после реконцепции не меняют своего функционального назначения и остаются до некоторой степени доступны малому и среднему бизнесу, то городские промзоны в основном преобразуются в жилье.

По официальным данным, на сегодняшний день под реновацию подпадают такие промзоны Москвы, как «ЗИЛ», «Москвич», «Нагатинский затон», «Соколиная гора», «Алтуфьевское шоссе, «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкая». Всего же под реорганизацию пойдет 4,3 тыс. га промышленных земель. «Анализируя данные проекты реновации, можно отметить, что 50% из них будут составлять жилые комплексы. Остальная часть будет иметь различное назначение – от восстановленного производства до создания смешанной городской среды с бизнес- и торговыми центрами и рекреационными участками, - подчеркивает Андрей Филиппов. – Но очевидно, что создаваемые офисные центры на месте промзон будут иметь более высокую классность, недоступную типичным арендаторам класса С. К тому же непонятно, куда в этом случае будет интегрировано малое производство, размещающееся на данный момент в промзонах».

Общая особенность «офисов-муравейников» С-класса - это наличие большого количества не только арендаторов, но и собственников, владеющих площадью от 50 до 200 кв. м. На одно здание может приходиться порядка 100 собственников. Единый собственник подобных объектов тоже встречается; чаще всего это финансовые группы, приватизировавшие объект с инвестиционной целью.

«В планы же мелких собственников не входит расставание со своими площадями, подпадающими под реновацию, - уверен Андрей Филиппов, - и это достаточно серьезная проблема города при реализации своих проектов реконцепции. Особенно если учитывать тот факт, что бизнес-центры С-класса, как правило, не управляются профессиональными УК, которые могли бы урегулировать как вопросы, связанные с городом, так и вопросы арендаторов. И это, конечно, упущение, учитывая объемы данного сегмента офисной недвижимости. Кроме того, нужен благоприятный инвестиционный климат для того, чтобы заинтересовать всех собственников в развитии промышленных территорий».

 

 

 



журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre