Реновация промзон лишает Москву дешевых офисов С-класса

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International

А между тем востребованность таких офисов настолько велика, что несмотря на начатый в Москве несколько лет назад процесс активной реконцепции промзон и промышленных зданий офисы С-класса с минимальной нарезкой площадей (50-100 кв. м) по-прежнему составляют больше половины офисного рынка Москвы, как утверждают аналитики Colliers International. Если рынок офисной недвижимости Б-класса на сегодняшний день составляет в столице порядка 12 млн кв. м, то рынок офисной недвижимости класса С будет сопоставим с ним по размеру. В абсолютных цифрах этот рынок в Москве насчитывает порядка 3 000 объектов общей площадью 10-11 млн кв. м.

На фоне ротации арендаторов в более высоких классах процент заполненности в популярных и хорошо управляемых офисах класса С на сегодняшний день не падает ниже 95%. Их можно разделить на два типа – бывшие НИИ и административные здания, расположенные вне промзон, и офисные центры на месте переоборудованных корпусов непосредственно в промзонах.

«По сути это почти единственное прибежище для малого и среднего бизнеса в Москве на сегодняшний момент. Если для первого типа офисных центров характерна «мелкая нарезка» по 50-100 кв. м и как следствие - густонаселенность, то второй тип офисов обеспечивает представителей бизнеса не только офисами, но также складами и промышленными мощностями, необходимыми для малого производства, – считает Андрей Филиппов, руководитель по FacilityManagementPM-Департамента ColliersInternational. - Например, полиграфия, фасовка, упаковка, пищевое производство, мебельные цеха, производство различной фурнитуры и так далее. Разумеется, большинство объектов этого типа технически устарело еще в прошлом веке и должно постепенно уступать место новым профильным зданиям, но будет ли здание после реконцепции также финансово доступно небольшим компаниям, это вопрос. Пока все технические неудобства таких БЦ компенсируются их низкой арендной ставкой».

Административные и промышленные здания, находящиеся вне промзон, реконструируются либо в офисы более высокого класса, либо в МФК. «Офисы-муравейники» при правильном управлении чаще всего преобразуются в С+ - за счет улучшения конструктива здания, замены некоторых инженерных узлов, внесения минимального дизайна и новых деталей отделки, и при этом остаются доступными для малого и среднего бизнеса. По словам Андрея Филиппова, кризис подхлестнул этот процесс, так как ставки в таких офисах, как и в целом по рынку, упали; отдача собственникам стала меньше и заставляет их задуматься о редевелопменте или перепрофилировании проекта и скорейшей его реализации.

Но если порядка 90% промышленных и административных зданий после реконцепции не меняют своего функционального назначения и остаются до некоторой степени доступны малому и среднему бизнесу, то городские промзоны в основном преобразуются в жилье.

По официальным данным, на сегодняшний день под реновацию подпадают такие промзоны Москвы, как «ЗИЛ», «Москвич», «Нагатинский затон», «Соколиная гора», «Алтуфьевское шоссе, «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкая». Всего же под реорганизацию пойдет 4,3 тыс. га промышленных земель. «Анализируя данные проекты реновации, можно отметить, что 50% из них будут составлять жилые комплексы. Остальная часть будет иметь различное назначение – от восстановленного производства до создания смешанной городской среды с бизнес- и торговыми центрами и рекреационными участками, - подчеркивает Андрей Филиппов. – Но очевидно, что создаваемые офисные центры на месте промзон будут иметь более высокую классность, недоступную типичным арендаторам класса С. К тому же непонятно, куда в этом случае будет интегрировано малое производство, размещающееся на данный момент в промзонах».

Общая особенность «офисов-муравейников» С-класса - это наличие большого количества не только арендаторов, но и собственников, владеющих площадью от 50 до 200 кв. м. На одно здание может приходиться порядка 100 собственников. Единый собственник подобных объектов тоже встречается; чаще всего это финансовые группы, приватизировавшие объект с инвестиционной целью.

«В планы же мелких собственников не входит расставание со своими площадями, подпадающими под реновацию, - уверен Андрей Филиппов, - и это достаточно серьезная проблема города при реализации своих проектов реконцепции. Особенно если учитывать тот факт, что бизнес-центры С-класса, как правило, не управляются профессиональными УК, которые могли бы урегулировать как вопросы, связанные с городом, так и вопросы арендаторов. И это, конечно, упущение, учитывая объемы данного сегмента офисной недвижимости. Кроме того, нужен благоприятный инвестиционный климат для того, чтобы заинтересовать всех собственников в развитии промышленных территорий».

 

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Colliers International

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Переговоры

Mail.ru может переехать в «Москва-Сити»

Mail.ru Group ведет переговоры об аренде площадей для штаб-квартиры в комплексе, который строят в «Москва-Сити» Олег Малис и Алишер Усманов. Если такая сделка состоится, она станет рекордной в истории рынка аренды офисов.
12.07
Проект

AFI Development построит МФК в центре Москвы

AFI Development инвестирует 12 млрд рублей в новый офисно-деловой центр в Москве.
15.07
Сделка

«РЕТОН» выбрал офис на Арбате

Производитель ультразвуковых устройств арендовал офис в БЦ Midland Plaza в Москве.
12.07
Конфликт

«Zеленопарк» не будут сносить

Апелляционный суд отклонил иск «Транснефти» и «Газпрома», требовавших снести ТРЦ «Зеленопарк» в Зеленограде.
11.07
Сделка

«Пятерочка» нашла офис в «Фактории»

Офис торговой сети «Пятерочка» открылся в бизнес-парке «Фактория» в Москве.
12.07
Игроки рынка

SPAR продаст бренд аптекам и химчисткам

Помимо бренда, сеть SPAR в Москве и Санкт-Петербурге продаст партнерам часть площадей действующих магазинов.
11.07
Проект

Best Western Hotels & Resorts выходит на рынок Москвы

Бутик-отель Becar Asset Management на Таганской в Москве будет работать под брендом Best Western Hotels & Resorts.
12.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre