Рынок Центральной и Восточной Европы ждут благоприятные времена

По данным нового исследования «Перспективы рынка коммерческой недвижимости в Центральной и Восточной Европе» от CBRE, на фоне исключительно успешного 2015 г., в котором были побиты рекорды практически во всех сегментах коммерческой недвижимости, в 2016 г. рынок также ожидает уверенный рост. 
4263

По данным нового исследования «Перспективы рынка коммерческой недвижимости в Центральной и Восточной Европе» от CBRE, на фоне исключительно успешного 2015 г., в котором были побиты рекорды практически во всех сегментах коммерческой недвижимости, в 2016 г. рынок также ожидает уверенный рост. Благодаря более быстрому, чем в Западной Европе, оздоровлению экономики в регионе Центральной и Восточной Европы, данный рост станет ключевой тенденцией 2016 г.

Основным фактором, влияющим на рынок недвижимости, являются потребительские расходы, которые в настоящее время испытывают влияние целого ряда положительных показателей, среди которых низкие цены на нефть и сырьевые товары, низкие процентные ставки, снижение уровня безработицы и рост цен на жилье. Рост частного потребления вызвал новую волну девелоперской активности в строительстве торговых центров и складов для нужд электронной коммерции. Оживленная потребительская активность уже привела к увеличению оборотов и стабилизации операционных доходов торговых объектов, повысив инвестиционную привлекательность торговой недвижимости. Как ожидается, помимо традиционных направлений (таких как Прага и региональные города Польши) инвесторы обратят внимание на Бухарест и Будапешт, что обусловит значительный прирост инвестиций в торговую недвижимость в 2016 г.

Поскольку динамика инвестиционных сделок с высококлассными объектами недвижимости не замедляется, показатели доходности могут выйти за привычные рамки и превысить уровень 2007 г. Хотя сокращение будет идти медленнее, чем в 2015 г., рост стоимости капитала будет достигнут за счет снижения ставок капитализации и, в меньшей степени, за счет роста ставок аренды. Даже в условиях сокращения доходности, спрэд остается очень привлекательным относительно государственных облигаций, поэтому недвижимость в Центральной и Восточной Европе станет хорошей альтернативой для институциональных инвесторов.

В сегменте офисной недвижимости спрос находится на рекордно высоком уровне в основном благодаря арендаторам из числа ИТ и аутсорсинговых компаний, большинство из которых являются международными. Число строящихся проектов находится на достаточно низком уровне во всем регионе, за исключением двух важных рынков: в Варшаве в течение ближайших двух лет планируется сдача в эксплуатацию более 670 000 кв. м новых площадей (что составляет 15% от существующего фонда). Другим исключением является Бухарест, в котором доля строящихся проектов еще больше - 21%. Это будет оказывать значительное давление на чистые эффективные ставки аренды и долю вакантных площадей.

В целом сегмент офисной недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы является рынком арендатора, и эта тенденция будет сохраняться в течение ближайших одного - двух лет. Учитывая большое число доступных вариантов в столичных городах (в некоторых случаях предложение только растет), арендаторы пользуются доступными им хорошими и очень хорошими финансовыми условиями.

В начале 2016 г. мы наблюдаем оживленный рынок ритейла и рост доверия потребителей. Поскольку плотность торговых объектов на некоторых рынках уже достаточно высока, число строящихся проектов ограничено. В 2016 г. открытие новых торговых центров планируется только в трех столицах региона Центральной и Восточной Европы: Бухаресте, Киеве (где должны открыться четыре центра, но вероятны задержки) и Варшаве (в 2016 г. будет сдано почти 72 000 кв. м). В региональных городах Центральной и Восточной Европы ожидается более высокая девелоперская активность: в частности, в Познани откроется торговый центр площадью 98 000 кв. м, крупнейший за последние семь лет. В Словакии и Венгрии новые проекты практически отсутствуют. В общей сложности ожидается увеличение площади торговых центров примерно на 972 000 кв. м, что ниже уровня прошлых лет.

В целом 2015 год стал исключительным с точки зрения поглощения складских площадей, поскольку логистические операторы из сегмента ритейла пользуются ростом потребительского спроса, реализуемым как через традиционные формы розничной торговли, так и в форме электронной коммерции. На всех рынках наблюдаются показатели поглощения, значительно превышающие средние за 10 лет - в некоторых случаях на целых 65%. Что касается нового строительства, мы видим ограниченную спекулятивную девелоперскую активность, поскольку на рынке преобладает строительство под арендатора. Исключением является Польша, где по состоянию на начало 2016 г. строилось почти 900 000 кв. м.

В исследовании особенно рассматривается Венгрия, которая оставалась незамеченной на протяжении последних 12 - 18 месяцев. С макроэкономической точки зрения, на экономику Венгрии благотворно влияют дешевая энергия, низкие процентные ставки и относительная защищенность от последствий замедления роста в Китае (рост ВВП в 2015 г. составил около 2,9%). С точки зрения рынка недвижимости, сегмент ритейла растет благодаря высокому потреблению домохозяйств (обороты арендаторов в некоторых случаях уже показали двузначный рост), оживление в автомобильной промышленности пойдет на пользу сегменту индустриальной недвижимости, а растущая отрасль ИТ будет и дальше доминировать на рынке офисной недвижимости Будапешта (спрос на офисные помещения вырос в годовом исчислении на 51%). В целом осторожная девелоперская активность способствует дальнейшему росту стоимости капитала, поскольку прогноз роста рынка аренды остается положительным для собственников. Благодаря активному рынку аренды и более доступному финансированию доходность может еще опуститься относительно текущего высокого уровня, что приведет к сокращению разрыва с другими основными рынками Центральной Европы.

Олеся Дзюба, директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE, отмечает: «В отличие от других рынков Центральной и Восточной Европы, рынок недвижимости Москвы практически достиг дна и предлагает много возможностей для арендаторов и инвесторов. В складах и офисах мы видим повышенную активность со стороны арендаторов, объем сделок аренды и покупки увеличился на 20-30% по сравнению с 2014 годом, а основными драйверами выступили ритейлеры в складском сегменте и государственные корпорации и организации в офисах. Хотя торговая недвижимость сейчас находится в относительно более сложной ситуации, мы видим много возможностей для ритейлеров, так как рынок предлагает привлекательные арендные условия. На рынке сохраняются высокая инвестиционная активность и значимый объем сделок в работе, так как сейчас правильное время для инвестирования в потенциал восстановления стоимости активов на фоне коррекции рынка».



журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 июня)

ЦОД для ведущего маркетплейса, попытки продать ТРЦ Mari и Orlikov Plaza, новый формат для «Дикси», первые сделки в «РТС «Автозаводская», сделки в Дмитровском, «Вентуре» и Space 1 Меркурий, готовность БЦ «Фили Центр» - в нашей традиционной подборке за неделю.
16.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: Глория Джинс
Игроки рынка

Максим Басов - новый генеральный директор Глория Джинс

Лилия Булатова возглавила блок создания и развития продукта ритейлера.
17.06
Источник: CORE.XP
Проект

CORE.XP реализовала «Столешники Хаус»

Площадь здания составляет 7 000 кв. м, а его резидентами стали именитые рестораторы. Команда CORE.XP изначально была автором коммерческой концепции проекта, разработанной в 2017 году, после чего приступила к реализации с началом строительных работ.
17.06
Источник: Nextons
Экспертный анализ

«Ильфы» и Петровы: как уход иностранных фирм перекроил юридическую карту России

Два года назад из России ушли практически все иностранные юридические фирмы, некоторые из которых открывали московские и ленинградские представительства ещё во времена позднего СССР. В режиме онлайн изменялась не только юридическая карта, когда-то чётко сегментированная «ильфами» и «рульфами», но и клиентские портфели и бизнес-климат: с уходом транснациональных игроков начался самый масштабный с девяностых передел активов с рекордными инвестициями в недвижимость, парад дауннейминга и даунбрендинга, а конкуренция в условиях сжатия рынка, санкционного давления и с появлением «ньюльфов» стала ещё более жёсткой.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE.
19.06
Источник: Магнит
Игроки рынка

«Магнит Маркет» планирует нарастить московскую сеть ПВЗ до 1000 точек

Сейчас в столице работают 300 ПВЗ сети. При этом об официальном начале работы ритейлер объявляет только сейчас, до этого проект работал в тестовом режиме.
17.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre