Рынок Центральной и Восточной Европы ждут благоприятные времена

По данным нового исследования «Перспективы рынка коммерческой недвижимости в Центральной и Восточной Европе» от CBRE, на фоне исключительно успешного 2015 г., в котором были побиты рекорды практически во всех сегментах коммерческой недвижимости, в 2016 г. рынок также ожидает уверенный рост. 
4472

По данным нового исследования «Перспективы рынка коммерческой недвижимости в Центральной и Восточной Европе» от CBRE, на фоне исключительно успешного 2015 г., в котором были побиты рекорды практически во всех сегментах коммерческой недвижимости, в 2016 г. рынок также ожидает уверенный рост. Благодаря более быстрому, чем в Западной Европе, оздоровлению экономики в регионе Центральной и Восточной Европы, данный рост станет ключевой тенденцией 2016 г.

Основным фактором, влияющим на рынок недвижимости, являются потребительские расходы, которые в настоящее время испытывают влияние целого ряда положительных показателей, среди которых низкие цены на нефть и сырьевые товары, низкие процентные ставки, снижение уровня безработицы и рост цен на жилье. Рост частного потребления вызвал новую волну девелоперской активности в строительстве торговых центров и складов для нужд электронной коммерции. Оживленная потребительская активность уже привела к увеличению оборотов и стабилизации операционных доходов торговых объектов, повысив инвестиционную привлекательность торговой недвижимости. Как ожидается, помимо традиционных направлений (таких как Прага и региональные города Польши) инвесторы обратят внимание на Бухарест и Будапешт, что обусловит значительный прирост инвестиций в торговую недвижимость в 2016 г.

Поскольку динамика инвестиционных сделок с высококлассными объектами недвижимости не замедляется, показатели доходности могут выйти за привычные рамки и превысить уровень 2007 г. Хотя сокращение будет идти медленнее, чем в 2015 г., рост стоимости капитала будет достигнут за счет снижения ставок капитализации и, в меньшей степени, за счет роста ставок аренды. Даже в условиях сокращения доходности, спрэд остается очень привлекательным относительно государственных облигаций, поэтому недвижимость в Центральной и Восточной Европе станет хорошей альтернативой для институциональных инвесторов.

В сегменте офисной недвижимости спрос находится на рекордно высоком уровне в основном благодаря арендаторам из числа ИТ и аутсорсинговых компаний, большинство из которых являются международными. Число строящихся проектов находится на достаточно низком уровне во всем регионе, за исключением двух важных рынков: в Варшаве в течение ближайших двух лет планируется сдача в эксплуатацию более 670 000 кв. м новых площадей (что составляет 15% от существующего фонда). Другим исключением является Бухарест, в котором доля строящихся проектов еще больше - 21%. Это будет оказывать значительное давление на чистые эффективные ставки аренды и долю вакантных площадей.

В целом сегмент офисной недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы является рынком арендатора, и эта тенденция будет сохраняться в течение ближайших одного - двух лет. Учитывая большое число доступных вариантов в столичных городах (в некоторых случаях предложение только растет), арендаторы пользуются доступными им хорошими и очень хорошими финансовыми условиями.

В начале 2016 г. мы наблюдаем оживленный рынок ритейла и рост доверия потребителей. Поскольку плотность торговых объектов на некоторых рынках уже достаточно высока, число строящихся проектов ограничено. В 2016 г. открытие новых торговых центров планируется только в трех столицах региона Центральной и Восточной Европы: Бухаресте, Киеве (где должны открыться четыре центра, но вероятны задержки) и Варшаве (в 2016 г. будет сдано почти 72 000 кв. м). В региональных городах Центральной и Восточной Европы ожидается более высокая девелоперская активность: в частности, в Познани откроется торговый центр площадью 98 000 кв. м, крупнейший за последние семь лет. В Словакии и Венгрии новые проекты практически отсутствуют. В общей сложности ожидается увеличение площади торговых центров примерно на 972 000 кв. м, что ниже уровня прошлых лет.

В целом 2015 год стал исключительным с точки зрения поглощения складских площадей, поскольку логистические операторы из сегмента ритейла пользуются ростом потребительского спроса, реализуемым как через традиционные формы розничной торговли, так и в форме электронной коммерции. На всех рынках наблюдаются показатели поглощения, значительно превышающие средние за 10 лет - в некоторых случаях на целых 65%. Что касается нового строительства, мы видим ограниченную спекулятивную девелоперскую активность, поскольку на рынке преобладает строительство под арендатора. Исключением является Польша, где по состоянию на начало 2016 г. строилось почти 900 000 кв. м.

В исследовании особенно рассматривается Венгрия, которая оставалась незамеченной на протяжении последних 12 - 18 месяцев. С макроэкономической точки зрения, на экономику Венгрии благотворно влияют дешевая энергия, низкие процентные ставки и относительная защищенность от последствий замедления роста в Китае (рост ВВП в 2015 г. составил около 2,9%). С точки зрения рынка недвижимости, сегмент ритейла растет благодаря высокому потреблению домохозяйств (обороты арендаторов в некоторых случаях уже показали двузначный рост), оживление в автомобильной промышленности пойдет на пользу сегменту индустриальной недвижимости, а растущая отрасль ИТ будет и дальше доминировать на рынке офисной недвижимости Будапешта (спрос на офисные помещения вырос в годовом исчислении на 51%). В целом осторожная девелоперская активность способствует дальнейшему росту стоимости капитала, поскольку прогноз роста рынка аренды остается положительным для собственников. Благодаря активному рынку аренды и более доступному финансированию доходность может еще опуститься относительно текущего высокого уровня, что приведет к сокращению разрыва с другими основными рынками Центральной Европы.

Олеся Дзюба, директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE, отмечает: «В отличие от других рынков Центральной и Восточной Европы, рынок недвижимости Москвы практически достиг дна и предлагает много возможностей для арендаторов и инвесторов. В складах и офисах мы видим повышенную активность со стороны арендаторов, объем сделок аренды и покупки увеличился на 20-30% по сравнению с 2014 годом, а основными драйверами выступили ритейлеры в складском сегменте и государственные корпорации и организации в офисах. Хотя торговая недвижимость сейчас находится в относительно более сложной ситуации, мы видим много возможностей для ритейлеров, так как рынок предлагает привлекательные арендные условия. На рынке сохраняются высокая инвестиционная активность и значимый объем сделок в работе, так как сейчас правильное время для инвестирования в потенциал восстановления стоимости активов на фоне коррекции рынка».



журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 апреля - 4 мая)

«Белые Сады» прошли зеленую сертификацию, Times Estate рассказала о переменах, а Malltech - об открытиях, Stone завершает переезд в новую штаб-квартиру, а «ВкусВилл» покоряет ОАЭ. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
04.05
Источник: cre.ru
Сделка

«Киевская площадь» купила «Люблинское поле»

Год Нисанов и Зарах Илиев выкупили торговый центр в районе Люблино.
 
05.05
Источник: CRE
Сделка

Haval занял «Клин»

Автопроизводитель арендовал 42 тыс. кв. м складов на севере Подмосковья. Аренда такого объема здесь может стоить компании порядка 600-650 млн рублей в год с учетом НДС и операционных расходов.
05.05
Источник: Moscow Research Forum
Игроки рынка

Silver City и Lighthouse стали премиальными

Еще двум бизнес-центрам O1 Properties присвоен класс Prime. В соответствии с новой классификацией, разработанной Moscow Research Forum (компании NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership) к классу Prime относятся также: БЦ «Белая площадь», «Романов двор», AFI2B, Four Winds Plaza, «Белые сады», «Башню на Набережной», STONE Курская и Neva Towers Business Centre. Список дополняется.
05.05
Источник: famil.ru
Назначения

Крупное назначение в OBI

Главой OBI Россия назначена Светлана Можаева из Familia.
 
05.05
Источник: Пресс-служба AFI Development
Проект

В AFI2B Tagilskaya стартовали продажи офисов

Стартовали продажи офисов в инновационном многофункциональном комплексе AFI2B Tagilskaya. Проект реализуется в рамках комплексной застройки жилого квартала «Сиреневый парк» в Метрогородке.
05.05
Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre