Склады – баланс спроса и предложения вернется

По данным CBRE, 2015 год стал ключевым с позиции кардинального изменения условий работы для всех участников складского рынка. Дисбаланс спроса и предложения сформировал уровень вакансии, характерный для зрелых рынков, что привело к существенному снижению ставок, которые отсекли несистемных девелоперов по критерию эффективности. Это находит отражение, в первую очередь, в объеме спекулятивного девелопмента. В целом в стадии строительства на 2016 год анонсировано 686 тыс. кв. м, половина из которых строится под клиентов.

В 2015 г. совокупный объем строительства составил 694 тыс. кв. м, что на 57% ниже объемов 2014 г. В IV кв. 2015 г. был введен всего один объект (10 000 кв. м), построенный под конечного пользователя. В отличие от 2014 г., в IV кв. 2015 г. не было введено ни одного спекулятивного объекта. В стадии строительства на 2016-й анонсировано 686 тыс. кв. м, из которых только половина доступна рынку. Например, к вводу в 2016 г. заявлены распределительные центры Leroy Merlin в индустриальном парке «Южные врата» (100 000 кв. м), а также Магнит в индустриальном парке «Орудьево» (56 000 кв. м).

Доля сделок более 30 тыс. кв. м (XXL- размера) достигла почти 50%: в течение года компании активно консолидировали площади, пользуясь выгодными условиями рынка. Этот процесс еще не завершен и продолжится в 2016 г.

 

Ключевые потребители - это ритейл, который аккумулировал 51% общего объема спроса. Так, в 2015 г. был закрыт ряд крупных сделок по аренде складов компаниями из торгового сектора: аренда компанией «Дочки-сыночки» 42 203 кв. м в складском комплексе «Логопарк Быково», расположенного в Московской области, и прямая аренда склада общей площадью 35 765 кв. м компанией «ОБИ» в современном складском комплексе класса А+, «Логопарк Север-2» в Солнечногорском районе Московской области.

Несмотря на геополитическую ситуацию, доля иностранных компаний в объеме спроса сохраняется на привычном уровне около 30%.

По итогам 2015 г. вакансия сохраняется на уровне 1 млн кв. м.

Совокупный объем свободных площадей по итогам IV квартала составил 1,07 млн кв. м или 11,2% от объема предложения в Московской области. Прирост доли свободных площадей оказался незначительным, составив всего 0,27 п.п.

 

Средняя арендная ставка в 2016 г. сохранится на уровне конца IV кв. 2015 г. и составит 4 200-4 500 руб/кв. м год. Средняя цена продажи новых зданий сохранится на уровне 40-45 тыс. руб.

Индексация арендной ставки в 2015 г. устанавливалась от фиксированного базового размера и, как правило, равнялась индексу потребительских цен для рублевых договоров, но не более 10%.

По прогнозам CBRE, основополагающую роль в формировании трендов 2016 г. будет играть спрос, причем важным фактором влияния на рынок будет являться не только его абсолютный объем, но и структура.

 

Объем сделок в 2016 г. ожидается на уровне 1 млн кв. м, из которых порядка 400-500 тыс. кв. м будут вызваны ростом рынка, остальные сделки будут представлять оптимизацию уже занятых складских площадей.

Ритейл как главный потребитель складских площадей продолжит тренд на консолидацию логистических платформ, поскольку потенциал для заключения крупных сделок еще не исчерпан. 

Девелопмент уже в 2015 г. оказался в жестких требованиях, обусловленных текущим уровнем арендных ставок. В 2016 г. продолжится движение по снижению себестоимости и повышению эффективности строительства, что будет снижать объемы спекулятивного строительства. В целом потенциальный объем ввода 2016 г. составляет 600-700 тыс. кв. м. Объем вакансии продолжит плавное снижение, но ее показатель сохранится в течение года на уровне порядка 9-10%. 

Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России, комментирует: «Итоги 2015 года продемонстрировали повышенную деловую активность на рынке, что, безусловно, является позитивным сигналом. В течение года спрос был очень активным, его результаты сопоставимы с историческим максимумом 2013 года на уровне 1,2 млн кв. м. С позиции рынка эта ситуация означает, что бизнес, имея опыт прохождения кризисов, в текущей ситуации грамотно использует открывшиеся возможности рынка и консолидирует логистические активы по комфортным коммерческим условиям. И этот тренд, заложенный в 2015 году, найдет свое продолжение и в текущем году. Как результат, мы прогнозируем объем сделок Московского региона 2016 года не ниже 1 млн кв. м».