Евгений Гриханов, MRICS, председатель профессиональной группы RICS по Facilities Management
В ноябре 2014 г. рынок недвижимости официально принял Международный стандарт измерения офисных помещений (IPMS), выпущенный Международной коалицией по разработке стандартов измерения объектов недвижимости.
Этот первый в своем роде документ предлагает общую схему измерений офисных зданий во всем мире и доступен на русском языке. Это документ высокого уровня, требующий, однако, дальнейшего руководства для проведения измерений на практике. RICS – первая организация, которая разработала такое руководство для своих членов. Положение RICS об измерении объектов недвижимости, включающее IPMS, представляет собой лучшие практические рекомендации по проведению измерений объектов недвижимости и по тому, что включать в отчет. C 1 января 2016 г. все измерения объектов недвижимости, проводимые членами RICS или по их поручению, должны соответствовать Положению RICS об измерении объектов недвижимости.
Кроме того, сейчас ведется работа по разработке Международных этических стандартов профессиональной деятельности. Международная коалиция по стандартам этики (МКСЭ) проводит консультации для обсуждения проекта стандартов этики.
Стандарты лежат в основе всего, чем занимаются члены RICS, а этика – это основа стандартов и профессиональной деятельности.
Для чего нужны международные стандарты?
Во всем мире специалисты измеряют объекты недвижимости в соответствии с различными, часто национальными, стандартами. В RICS также был свой стандарт – Кодекс измерений объектов недвижимости. Все эти стандарты хороши по-своему, но существует одна проблема: они дают разные результаты. Согласно исследованию JLL, в зависимости от используемого стандарта, разница между измерениями площади пола может достигать 24%. Таким образом, наличие многочисленных стандартов – это все равно, что их полное отсутствие.
Одна организация не может разработать универсальный стандарт измерений, поэтому RICS объединился с 70 другими профессиональными национальными и международными организациями, и вместе они разработали Международные стандарты измерений объектов недвижимости (IPMS).
На сегодняшний день интерес к стандарту уже заметен: правительство города Дубай объявило о готовности ввести его в обращение во многом благодаря громадному потоку инвестиций в коммерческую недвижимость страны. Таким образом, ОАЭ стали первым государством, поддержавшим IPMS. Международный валютный фонд (МВФ), крупные компании, работающие с недвижимостью, инвесторы и арендаторы также заявили о намерении использовать IPMS.
Применимость международных стандартов на рынке России
На рынке Российской Федерации в качественной офисной недвижимости применяется стандарт БОМА. Причина применения аналогична IPMS – это понятный стандарт для любого западного партнера для определения и расчета площади здания, как общей, так и арендуемой. Наш российский БТИ – это система измерений, которая предназначена исключительно для учета площадей - и не более того. В БТИ нет понятия арендуемой площади. По БОМА очень удобно сравнивать качество зданий. Например, на рынке всем известно, что коэффициент отношения арендуемой площади к используемой не должен превышать 10%-12% для качественных зданий класса А. Кстати, есть примеры, когда собственники стремились данный коэффициент в здании привести к нужному для того, чтобы «повысить» классность здания. В IPMS ушли от коэффициентов и предоставляют делать выводы пользователю отчета самостоятельно. Тем самым вероятность злоупотреблений уменьшается, а значит, прозрачность рынка улучшается.
Чем не устраивает БТИ по сравнению с IPMS?
БТИ – это инструмент учета площадей, в то время как IPMS – это единый принцип измерения здания в зависимости от целей и самое главное - инструмент в руках инвестора / владельца, арендатора и управляющей компании. В рамках стандарта есть рекомендация указывать отличия изменений от принятого стандарта на рынке. Тем самым пользователь отчета видит, какие локальные отличия есть на рынке, а оценщик может пользователю указать на то, как данные отличия могут повлиять на стоимость актива или аренды. БТИ не классифицирует площади, в отличие от IPMS, а также БОМА. Под классификацией помещений понимается назначение площадей, а именно тех, которые являются техническими, арендопригодными или местами общего пользования, или др. Именно на основании данной классификации можно определить основную характеристику здания – стоимость.
Кому выгодно принятие IPMS?
Применение IPMS поможет в управлении портфелями недвижимости, поскольку стандарт даст исходные показатели и возможность сопоставить данные по мировым рынкам, облегчая таким образом заключение международных сделок с недвижимостью. Такие сделки, как и любые другие, сопряжены с определенными рисками. Эти риски усугубляются разницей в стандартах от страны к стране. Например, в случае с российскими и китайскими инвесторами, вложения которых в недвижимость за пределами их стран растут, IPMS может снизить риски, связанные с покупкой или арендой недвижимости за рубежом. Компании, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, инвесторы, корпоративные арендаторы и сами специалисты в сфере недвижимости уже пожинают плоды использования IPMS благодаря прозрачным рыночным условиям и единообразию отчетности в отношении размеров недвижимого имущества.
Дополнительно хочется заметить, что IPMS полезен и для управляющих компаний. Именно на основании его показателей можно сформировать справедливую стратегию формирования и возмещения операционных расходов здания, особенно когда международный клиент готов работать по модели «открытая книга».
Что дальше?
Международная коалиция по разработке стандартов измерения недвижимости намерена не останавливаться на стандарте для измерения офисных зданий. В этом году планируется выпуск международного стандарта измерения жилых помещений, а затем коалиция займется промышленными объектами и ритейлом. Коалиция также занимается разработкой и продвижением международных стандартов стоимости строительных проектов.
