Специалисты разработали
классификацию проектов коммерческой недвижимости, связанных с изменением и
модернизацией объектов с целью их обновления и более эффективного
использования.
Специалисты разработали
классификацию проектов коммерческой недвижимости, связанных с изменением и
модернизацией объектов с целью их обновления и более эффективного
использования.
Реконценция, реновация,
редевеломпент и другие действия, связанные с изменением отдельных объектов и
целых территорий, на сегодняшний день являются повсеместной практикой
девелоперов. Отсутствие достаточного количества площадок для строительства, а
также наличие большого количества проектов «образца девяностых – начала
двухтысячных», которые либо изначально были реализованы с ошибками в концепции
либо морально устарели, сделали проблему обновления одной из наиболее
актуальных на рынке. Однако до сих пор отсутствует четкая классификация
действий и подходов в данной области.
«Не секрет, что даже среди
специалистов в области недвижимости на сегодняшний день нет четкого единого
понимания, какие именно действия совершаются, например, при реконцепции, а
какие – при редевелопменте объекта. Нередко одним и тем же термином
обозначается и перестройка здания, и просто смена пула арендаторов в проекте, -
комментирует ситуацию заместитель
генерального директора компании RRG, председатель Экспертного
совета по редевелопменту РГУД
Эвелина Ишметова. – А между тем мероприятия «с приставкой ре-»
являются одним из основных направлений деятельности на рынке коммерческой
недвижимости. Достаточно сказать, что примерно две трети торговых объектов
столицы в настоящий момент нуждаются в том или ином обновлении».
В целях
упорядочивания существующих западных и российских подходов к определению тех
или иных понятий при обсуждении тем, связанных с повторным использованием или
обновлением объектов недвижимости, то есть слов, содержащих приставку «ре-», в
научно-практическом подразделении компании RRG
- RRG Lab – была
разработана соответствующая классификация. Проект был вынесен на обсуждение
экспертного совета по редевелопменту РГУД и принят с незначительными
корректировками. Авторы проекта уверены, что в скором времени данная
классификация будет доработана и станет общепринятой практикой на рынке
коммерческой недвижимости, аналогично той градации, которая уже много лет
существует для «классности» офисов.
«Это сделано впервые. Прежде
всего это удобно для самих специалистов. Ведь на сегодняшний день практически в
любом масштабном проекте задействовано сразу несколько компаний, которые
специализируются на том или ином «участке»: консультанты, проектировщики,
строители. И единая «система мер» в такой ситуации просто необходима. Да и
правильное использовать терминов для игроков рынка – признак профессионализма, -
считает Денис Колокольников, председатель
совета директоров компании RRG. – Кроме того, это
удобно и для потребителей. При наличии унификации каждый инвестор или
арендатор, принимая решение, будет четко представлять, о чем идет речь, что
поможет в принятии решений о вхождении в проект».
Классификация мероприятий по обновлению объектов недвижимости
|
Термин
|
Наименование
|
|
Реконцепция
|
Это существенное изменение идеи (концепции) проекта, либо объекта недвижимости,
его позиционирования и, соответственно, каких-либо его характеристик,
направленное на повышение его стоимости, повышения привлекательности для его
потребителей (покупателей, арендаторов, посетителей) и т.п.
|
|
Редевелопмент
|
Целенаправленное
материальное изменение существующей недвижимости, направленное на изменение ее класса или (и) изменение
функционального назначения, в результате которого объект приобретает
качественно новые свойства и характеристики, повышающие его
стоимость.
Понятие
редевелопмента обычно применяют к уже существующим объектам капитального
строительства либо к ранее застроенным территориям (земельным участкам).
В процессе
редевелопмента территории может осуществляться новое строительство зданий
(сооружений) с обязательным сохранением (хотя бы частичным) конструктивных
элементов существующих зданий.
Новое
строительство со сносом всех ранее существующих на данной территории зданий
не относится к редевелопменту.
Редевелопмент
объектов капитального строительства осуществляется путем их реконструкции.
Капитальный
ремонт, реконструкция здания, в результате которых оно не
изменяет своего класса или (и) функционального назначения, не относится к
редевелопменту.
|
|
Реконструкция
(в соответствии с Градостроительным кодексом РФ)
|
Изменение параметров объекта
капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади,
объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального
строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных
конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены
отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие
показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных
элементов.
Реконструкция
с сохранением класса и функционального назначения объекта не относится к
редевелопменту.
|
|
Капитальный ремонт (в соответствии с Градостроительным
кодексом РФ)
|
Замена и (или) восстановление
строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов
таких конструкций, за исключением
несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем
инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения
объектов капитального строительства или их элементов, а также замена
отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные
улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление
указанных элементов.
Капитальный
ремонт здания, его реновация, направленная на «обновление», «осовременивание»
здания с сохранением его класса не является редевелопментом.
|
|
Реновация территории
|
Процесс
кардинального «обновления» ранее застроенной территории, направленный на ее
использование по новому назначению. Физически представляет собой снос
сооружений и зданий, извлечение инженерных сетей и коммуникаций из-под земли,
выемка фундамента, экскавация грунта, вертикальная планировка территории и
другие мероприятия, направленные на подготовку
территории под новое строительство.
|
|
Реорганизация производственных территорий (промышленных
зон)
|
Процесс преобразования занятых
промышленными и коммунальными объектами территорий, направленный на повышение
эффективности их использования. Может происходить как со сменой назначения
данных территорий (редевелопмент, новое строительство), так и с его
сохранением (редевелопмент, реконструкция, капитальный ремонт зданий,
модернизация имеющихся предприятий,
вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемых земельных участков и т.п).
|
|
Рекультивация территории
|
Включает в
себя комплекс мер по экологическому и
экономическому восстановлению земель и водных ресурсов, плодородие либо
экологические характеристики которых в результате человеческой деятельности
существенно снизилось. Целью проведения рекультивации является улучшение
условий окружающей среды, восстановление продуктивности нарушенных земель и
водоёмов.
Применительно
к процессу редевелопмента понятие
рекультивации чаще всего применяется в отношении экологической очистки
загрязненных производственных территорий под новое жилищное строительство.
|
|
Ребрендинг
|
Комплекс
мероприятий по изменению брэнда,
либо его составляющих: названия, логотипа, визуального оформления бренда с
изменением позиционирования (репозиционирование), изменение целостной
идеологии бренда.
|
|
Рефинансирование
|
Это частичное или полное досрочное погашение
текущего кредита / займа путем привлечения нового кредита / займа на более
выгодных условиях (более низкий процент, больший срок кредитования и т.п.)
Понятие
иногда применяется в отношении вложения полученных средств, в том числе от
продажи части активов, в развитие оставшейся территории.
|
|
Реструктуризация недвижимых активов
|
Изменение
имеющейся структуры недвижимых активов. Основная цель реструктуризации
недвижимого актива (-ов) — формирование структуры активов (движимого и
недвижимого имущества, а также имущественных прав), которая позволяла бы
обеспечить наиболее эффективное
ведение бизнеса и была бы наилучшим образом приспособлена к его
организационной структуре компании - владельца активов.
В качестве основных мер по реструктуризации имущественного
комплекса предприятия можно выделить:
•
консервацию, продажу или сдачу в аренду
неиспользуемого недвижимого имущества;
•
продажу объектов незавершенного строительства;
•
продажу или сдачу в аренду неиспользуемых
материальных активов, в том числе излишнего оборудования, материалов,
комплектующих изделий и т.п.;
•
консервацию или списание мобилизационных
мощностей;
•
продажу (передачу муниципальным властям)
объектов социальной и коммунальной инфраструктуры.
|
|
Рециркуляция (реутилизация)
|
Повторное
использование материальных ресурсов (прежде всего, строительных материалов),
ранее использованных при строительстве сносимых (полностью либо частично)
зданий (сооружений).
|
|
Реставрация
(в соответствии с Федеральным законом
от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках
истории и культуры) народов Российской Федерации»)
|
Научно-исследовательские,
изыскательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях
выявления и сохранности историко-культурной ценности объекта культурного
наследия.
|
